Caso no Rio é emblemático e poderia ter sido resolvido sem o Judiciário; via digital por aplicativo deve se firmar mesmo após pandemia.

 

Sugerimos a leitura da presente matéria até o seu final, pois lá propomos alternativas que afastam o risco de se repetir, em todo o Brasil, dissabores na vida condominial do tipo desses que serão aqui tratados.

Não bastassem as dificuldades próprias do compartilhamento da vida em sociedade, há também aquelas que decorrem do acentuado egoísmo de alguns condôminos que os tornam inaptos a viver em grupamentos sociais.

O caso concreto versa decisão liminar (Processo 0120804-91.2020.8.19.0001) de 26.06.20 e, portanto, talvez por isso, ela não tenha sido fundamentada na Lei 14.010 de 10.06.20. Então vamos analisar a decisão judicial em confronto com a referida Lei.

 

 

Histórico

Trata-se de ação judicial proposta por síndica contra alguns condôminos. A partir de 20.03.20, a síndica estabeleceu regras restritivas para utilização de áreas comuns do condomínio, suspensão do acesso dos condôminos às áreas sociais e de lazer, como sauna, playground, piscina, academia e salão de festas e comunicou aos moradores através de mensagens afixadas nos elevadores e áreas comuns.

Foi questionada sobre a legitimidade dessa decisão, inicialmente por moradores de 4 unidades. Um dos condôminos sugeriu que a decisão fosse submetida à votação virtual, sugestão esta rechaçada pela síndica.

Dias mais tarde, aqueles 4 moradores e mais 2 outros passaram a se reunir diariamente na garagem, com a presença de crianças com suas bicicletas, levando petiscos e bebidas e começaram a incomodar os funcionários da portaria.

Um dos moradores rompeu a interdição do playground para brincar com sua filha e fazer ginástica. Posteriormente, 8 moradores passaram a desrespeitar as regras de interdição, colaram outros avisos, assinados como tendo sido emitidos pela administração, sobre aqueles que informavam sobre interdição. Mesmo multados, prosseguiram no descumprimento das regras de restrição.

Atenção para um dado importante

Deve-se atentar para  o fato de que, no Rio de Janeiro, desde 20.03.2020 passou a vigorar decreto que implantou estado de calamidade pública, e também lei estadual que autorizou aos síndicos, enquanto perdurar o estado de pandemia, promover interdição de áreas comuns, tais quais salões de festas, bares, playgrounds, pátios, parques infantis, piscinas, saunas, espaços de ginástica, academias e quadras de quaisquer esportes e a não realizar assembleias presenciais.

Ou seja, a síndica, naquele caso julgado, estava plenamente respaldada por legislação local.

A decisão judicial liminar

A juíza considerou, em sua decisão, que as limitações ao direito de propriedade são excepcionais, porém, no caso concreto, amparadas por lei específica e justificadas com base no direito de vizinhança que visa à segurança, saúde, salubridade dos moradores ou ocupantes. E as limitações decorrentes da quarentena compulsória, embora extremamente inconvenientes, impõem-se em benefício da coletividade, seja reduzindo a sobrecarga de hospitais, seja poupando vizinhos vulneráveis do contágio involuntário.

Com base nesse entendimento, foi concedida a tutela de urgência (equivalente a liminar) proibindo os moradores recalcitrantes de utilizar e violar as interdições impostas pela administração condominial aos espaços comuns citados, sob pena de multa de R$ 2 mil por infração cometida.

Nossos comentários

A legislação municipal paulistana, por exemplo, não quis se imiscuir na vida condominial e atribuiu aos síndicos o poder de estabelecer as regras de convívio. E estes, mesmo sem o amparo em lei específica como a existente no Rio de Janeiro, passaram a ditar as regras de convívio social em áreas comuns impondo restrições semelhantes.

Essa conduta é absolutamente natural, ainda porque o Código Civil exige a utilização do imóvel com observância às regras de salubridade (art. 1336), e ao síndico cabe zelar por essas regras.

Mais ainda: a partir de 20.03.2020 as assembleias presenciais passaram a ser proibidas.

Ocorre que isso mudou a partir de 10.06.2020 (Lei 14010) e os poderes de que os síndicos se autoinvestiram até então, para com isso poder, naquele período, preservar a segurança da saúde coletiva, não mais existem.

Não apenas o art. 11 da Lei 14010, que em sua redação originária atribuía poderes aos síndicos para prosseguir regrando restritivamente sobre a utilização de áreas comuns, promoção de festividades, etc, foi vetado pelo Presidente da República, como a própria lei passou a autorizar a realização de assembleias virtuais até 31.10.2020 (art. 12).

Assim, supomos que a decisão judicial tenha sido preparada antes de 10.06.2020 e apenas publicada em 26.06.2020, razão pela qual omitiu-se quanto a determinar que a decisão da síndica fosse ratificada por assembleia virtual a partir da Lei 14010, já que isso deveria constar da decisão judicial.

Não se nega a validade e o acerto da decisão. Apenas deveria ter feito um recorte no tempo para considerar válidas as decisões restritivas de acesso às áreas comuns tomadas pela síndica até 10.06.2020, exigindo a partir dali a ratificação daquela decisão por assembleia virtual.

A necessidade de assembleias virtuais a partir de 10.06.2020

Enfatizamos o que sempre afirmamos: os síndicos não podem tudo. Podem aquilo que a eles for autorizado pelos condôminos. Excepcionalmente, nesse período de pandemia Covid-19, passaram, até por impossibilidade de reunir-se em assembleia e absoluta necessidade de assumir isoladamente decisões coletivas, a se intitular à tomada de decisões sem a confirmação da coletividade.

Mas isso não é e nunca foi natural porque suas decisões podem impactar profundamente na vida de um, alguns ou todos os condôminos, o que nem de longe pode ser considerado razoável.

Daí veio a Lei 14010 dispor que as decisões condominiais devem ser promovidas através de assembleias virtuais. Atenção: apesar de a referida lei não dizer taxativamente que “devem”, adotando o vocábulo “poderão”, a conclusão quanto a se tratar de “dever” e não de opção resulta natural da interpretação combinada com o próprio Código Civil que dispõe ser direito dos condôminos votar nas deliberações das assembleias e delas participar estando quite (art. 1335, III); e, também, a regra que obriga o condômino que descumprir quaisquer de seus deveres a pagar multa a ser fixada em assembleia geral por 2/3 dos condôminos (art. 1336, § 2º), podendo essa multa vir a ser decuplicada até posterior deliberação da assembleia (art. 1337, par. único).

O mesmo vale para os casos de obras ou reparos necessários urgentes e que importarem despesas excessivas, para o que assembleia deverá ser convocada imediatamente (art. 1341, § 2º).

Do mesmo modo, é obrigação do síndico convocar assembleia para informar sobre a existência de procedimento judicial ou administrativo de interesse do condomínio (art. 1348, III), exatamente o caso concreto nesta matéria retratado.

Assim é que se o síndico não convocar assembleia, 25% dos condôminos poderão fazê-lo (art. 1350, § 1º), e se ela não se reunir, o juiz decidirá por sua realização a requerimento de qualquer condômino (art. 1350, § 2º).

No caso aqui citado, em que foi necessária a interposição de ação judicial contra os condôminos desobedientes, é evidente que houve um enfrentamento deles contra a autoridade da síndica porque as decisões dela não tinham amparo em deliberação coletiva estabelecida em assembleia.

Entretanto, a partir de 10.06.2020, com a viabilidade de assembleias virtuais, o risco desse problema se repetir em todo o Brasil fica automaticamente afastado, ou ao menos reduzido, porque, se tanto, um pequeno grupo de condôminos ousará confrontar decisões colegiadas.

Já sabemos que a participação em assembleias, limitadas a 1/3 dos condôminos enquanto presenciais, foram elevadas para mais de 2/3, quando virtuais após a pandemia se instalar no País.

Alternativa

Por isso vimos estimulando a adoção dessa alternativa virtual de reunião de condôminos, não apenas para conferir autoridade às decisões nelas tomadas e vincular a todos os demais, como também porque essa via virtual é apta a atrair maior quórum e facilitar a tomada de decisões importantes, dentre elas, a implantação da própria assembleia virtual em substituição à presencial na Convenção Condominial, tornando essa opção perene, já que nos termos da Lei 14010, ela só poderá ser adotada por prazo limitado até 31.10.2020.

E, para coroar nossa percepção alinhando nossa atuação àquilo que acreditamos, estaremos muito em breve disponibilizando aos nossos associados, inclusive em campanha para novos associados, a preço de custo, o uso de aplicativo que permitirá a realização de assembleias virtuais, com muitas outras funcionalidades que concorrerão, definitivamente, para a redução de custos e despesas condominiais, propósito primeiro da existência da ACRESCE.

Veja essas funcionalidades do aplicativo ACRESCE, em breve disponível nas plataformas Apple Store e Play Store:

  • Livros de Ocorrência;
  • Controle Financeiro (emite boletos, controla a inadimplência, automatiza cobrança, pagamentos, controla folha de pagamentos, e-social, emite balancetes);
  • Permite anúncios de produtos e serviços oferecidos por outros moradores;
  • Reservas de salão de festas, churrasqueiras, áreas de lazer, etc;
  • Controla as manutenções periódicas alertando a administração de uma ação próxima necessária;
  • Achados e perdidos com fotos distribuídas a todos os condôminos;
  • Autorização de visitantes com QR Code enviado ao convidado, sendo o convidante notificado da chegada deste;
  • Notificação de avisos postados pela administração;
  • Inscrições nas atividades oferecidas pelo condomínio, etc;
  • Realização de Assembleias Virtuais (não presenciais).

 

Leia mais:

 

+ Reuniões e Assembleias de Empresas e Condomínios em Época de Pandemia Covid-19 (Lei 14010/2020 – PL 1179/2020)

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