, 6 Minutos – São Paulo
10/09/2019 – 19:21

O que descobrimos

  • Não está fácil vender imóveis. Só em São Paulo, o estoque apartamentos e casas prontos para vender é 31% maior que há um ano. São mais de 23 mil unidades paradas, segundo o Secovi-SP (sindicato da habitação).
  • A partir do final de 2018, construtoras como MRV, Vitacon e Fmac partiram para o aluguel. Hoje, pelo menos outras três outras aderiram a essa alternativa.
  • Em alguns casos, o aluguel é por temporada e virou um negócio a parte, concorrendo com plataformas como o Airbnb. Nem todo mundo quer fechar contratos longos, de 30 meses
Em uma época em que tudo muda muito rapidamente, alugar um imóvel por 30 meses pode parecer uma eternidade. Nem todo mundo tem a certeza de que vai poder ficar morando no mesmo lugar por tanto tempo.Do outro lado do balcão, incorporadoras têm muita dificuldade para vender imóveis em um cenário de baixo crescimento econômico. Do ano passado para cá, o estoque de apartamentos e casas prontos para vender aumentou 30% na cidade de São Paulo, segundo o Secovi-SP (sindicato da habitação). Isso significa que existem 23 mil unidades prontinhas para morar que estão fechadas, paradas no mercado, gerando custos como condomínio, manutenção, impostos.Para lidar com essa situação, muitas incorporadoras decidiram aderir a um novo sistema de comercialização: em vez de vender, estão alugando imóveis. Muitas não exigem fiador. Algumas ainda exigem um período mínimo de aluguel de 30 meses. Mas outras, no melhor estilo “se não pode vencê-los, unase a eles”, adotaram um sistema parecido com o só Airbnb, a plataforma digital de aluguel por temporada.Em São Paulo, a pioneira nesse setor foi a Vitacon, que lançou um serviço chamado Housi. Por meio de um site próprio, e também com anúncios em portais como Booking e Decolar, a Vitacon aluga apartamentos que ela mesma construiu e de terceiros pelo sistema de diárias. “No caso dos terceiros, é preciso ter um certo padrão de qualidade. Afinal, o que estamos fazendo é a profissionalização do sistema de aluguel. Aqui não tem lençol cheio de bolinhas. Existe um padrão de qualidade”, explica o presidente da incorporadora, Alexandre Lafer Frankel.

Espaço da cozinha de um edifício Housi, da Vitacon (Divulgação)

Um dos empreendimentos da Vitacon, o Housi Bela Cintra, com 40 apartamentos, inaugurado em outubro de 2018, funciona exclusivamente pelo sistema de diárias. Não tem o tradicional jardim na frente do prédio e a cabine do porteiro. Mas também não parece um hotel. Logo na entrada, existe uma delicatessen e uma espécie de concierge, onde um funcionário explica aos visitantes como funciona o prédio e dá assistência aos hóspedes/moradores de um jeito bem informal. A decoração é moderna e há espaço para coworking, reuniões de amigos, bicicletas e até automóveis compartilhados.

A Housi conta com 5.000 apartamentos para moradia temporária cadastrados em São Paulo. A empresa tem uma equipe de cerca de 100 pessoas trabalhando para atender os moradores/hóspedes dessas unidades. “Para os proprietários dos apartamentos que administramos, a rentabilidade é 40% mais alta que a de um aluguel comum”, garante Frankel. A diária mais barata, de R$ 150 em média (corresponde a um total de R$ 4.500 por mês), é compatível com o aluguel convencional de apartamentos de um dormitório na mesma área.

É o que a empresa de Carolina Tozzi paga para ela morar em São Paulo. A desenvolvedora de sistemas veio de Recife para São Paulo em novembro e, desde então, está morando no Housi Bela Cintra.  “Gosto bastante daqui. As pessoas são sempre muito prestativas em qualquer situação. O que menos gosto é que às vezes as áreas comuns do prédio são alugadas e eu não posso usar.”

Outra empresa que resolveu entrar nessa seara é a construtora paulista TPA. A companhia reformou totalmente um prédio da década de 40 no centro de São Paulo e aluga todas as 161 unidades. Para fazer todo o serviço de mobiliar os apartamentos e atender os hóspedes/moradores, a TPA fez uma parceria com a Q Apartments, empresa dinamarquesa que administra mais de 65 mil unidades dessa maneira em 39 países. “O morador só traz a escova de dentes e já se muda. Ou nem isso, porque até escova tem”, explica Mauro Teixeira, presidente da TPA. “O setor imobiliário é muito tradicional, mas  como tudo está mudando, também precisamos ser maleáveis e criar novas soluções”, diz Teixeira.

Em São Paulo, outra construtora e incorporadora, a SKR, também aderiu ao sistema de aluguel. A empresa está alugando os apartamentos de um prédio que construiu em Moema, entregue em outubro. Outras empresas, como a You, também estão alugando.

Empreendimento da MRV em Belo Horizonte

Em Belo Horizonte, a incorporadora MRV também lançou no início do ano um empreendimento com 120 apartamentos, o Luggo Cipreste, apenas para locação, sem necessidade de fiador. Mas o prazo mínimo de aluguel é de 12 meses. As unidades não são mobiliadas, mas têm armários embutidos. O condomínio tem lavanderia e carro elétrico compartilhado. O sucesso foi tanto que além do Luggo Cipreste, a MRV tem três empreendimentos em construção (456 unidades, com previsão de conclusão em 2019) e mais outros cinco empreendimentos (que somarão 976 unidades) a serem lançados nesse sistema, até 2020, em Belo Horizonte, Salvador, São Paulo, Campinas e Porto Alegre.

No Rio de Janeiro, a Fmac Engenharia decidiu entrar para o aluguel para rebater os custos de unidades que não conseguia vender. “Temos 15 empreendimentos lançados com unidades paradas, que geram custos de impostos, condomínio, manutenção. Para neutralizar essas despesas, resolvemos alugar, mas pelo sistema convencional”, diz André de Siqueira Pupin, arquiteto e gerente de incorporação da empresa.

Em um prédio em Botafogo, a Fmac tentou fazer um sistema de aluguel parecido com o do Airbnb, por diária, mas não deu certo. “O problema é que os apartamentos eram muito grandes. Esse sistema funciona muito bem, mas para unidades mais compactas. Para apartamentos grandes não é muito rentável”, afirma Pupin.

O lado polêmico

Para o presidente da AABIC (Associação das Administradoras de Bens Imóveis de Condomínios de São Paulo), José Roberto Graiche Júnior, o aluguel é uma saída para contornar a crise para as construtoras. Mas o aluguel por diária ainda é polêmico. “Não somos contra nem a favor. Não existe na Justiça consenso sobre se esse tipo de aluguel por diária é legal ou não. Mas uma coisa é certa: a segurança do morador precisa ser preservada acima de tudo”, afirma ele.

O presidente da Abrainc (Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias), Luiz Antonio França, por sua vez, acredita que se o empreendimento todo é destinado para alugar, não existe empecilho algum. Mas se for algo misto, ele prefere não comentar.

A Associação dos Condomínios Residenciais e Comerciais [ACRESCE] diz que nenhum condomínio residencial, ainda que sua convenção seja rigorosa nesse tema, poderá proibir que um condômino empreste ou alugue seu imóvel a quem quiser, desde que por até 90 dias. “Mas quando se faz disso um negócio, aí sim há evidente infração condominial,” diz Adonilson Franco, presidente da entidade.

“Esse é um tema que gera muitas emoções, positivas ou negativas”, diz o presidente da Vitacon, que também é vice-presidente do Sevovi. “O mercado imobiliário resiste muito a mudar o modelo de negócios. Mas as pessoas e suas necessidades estão mudando. Não dá para ficar parado.”

 

Prefere ouvir? Escolha as opções (web ou móvel):

+ Apple Podcast

+ Spotify Cast

+ Deezer

+ Stitcher

+ SoundCloud

 

Construtoras como Vitacon e MRV estão lançando serviços de aluguel por diária, formatados especificamente para imóveis próprios e para terceiros que queiram alugar dessa forma.

Esse serviço vai concorrer com o Airbnb? Quem é o público-alvo? Como ficam as regras de condomínio para uso das áreas comuns?

É regra geral aplicável de acordo com o Direito Brasileiro que a Convenção de Condomínio é soberana. Ou seja, tudo pode desde que nela previsto ou não proibido.

Dado o fato de o Airbnb ser relativamente recente, tendo sido criado em agosto de 2008 e chegado ao Brasil em 2012 faz com que, comparativamente, a maioria esmagadora dos condomínios existentes é anterior à era do compartilhamento.

Portanto, as convenções condominiais – salvo no caso daquelas feitas para os flats, que têm regramento próprio previsto no Código Civil (arts. 1.358-B em diante) – são, por padrão, bastante restritivas e rigorosas no tocante ao uso de suas unidades (área privativa) e também das áreas comuns.

Já novos empreendimentos, mirando essa nova realidade que enfatiza o compartilhamento, podem ser ajustados para autorizar utilização menos restritivas. Ou mesmo compartilhadas.

Além da restrição convencional condominial, há também o problema das autoridades públicas, notadamente as municipais. Tanto o poder regulatório municipal relacionado com o turismo, quanto o tributário, têm ingerência nessas questões de utilização de espaços privados. Inclusive relativos ao Direito do Consumidor.

A Lei Federal 11.771/2008 que dispõe sobre a Política Nacional de Turismo diz considerarem-se prestadores de serviços turísticos, para fins da referida lei, dentre tantos, os meios de hospedagem (art. 21, I), independentemente de sua forma de constituição, destinados a prestar serviços de alojamento temporário, ofertados em unidades de frequência individual e de uso exclusivo do hóspede, bem como serviços de hospedagem mediante contrato, tácito ou expresso e cobrança diária (art. 24, caput).

Essa atividade, além de submeter-se a autorização prévia do Ministério do Turismo é por ele fiscalizada (art. 35), cuja inobservância sujeita à interdição da atividade (art. 36, IV).

Assim, o poder regulatório municipal atinente ao turismo regula essa matéria por razões óbvias na medida em que a destinação das unidades condominiais concorre com o setor hoteleiro, gerador de rendas para muitos municípios (taxa de turismo).

E, no que concerne ao poder tributário, a questão é também objeto de regulação dado o evidente interesse arrecadatório, porque a informalidade concorre para a sonegação do ISS incidente sobre a hospedagem.

A própria Lei 11.771/2008 estabelece, dentre seus objetivos, contribuir para o alcance de política tributária justa, inclusive na esfera municipal (art. 5º, XV), caso da taxa de turismo e do ISS.

Afora isso, há os lobbies contrários ao compartilhamento oneroso com finalidade de lucro promovidos por associações representativas do setor hoteleiro.

E o conflito se estabelece na medida em que ambos, novos lançamentos imobiliários moldados para o compartilhamento e propriedades disponibilizadas para o Airbnb concorrem pelo mesmo público-alvo formado pelos mesmos usuários que muitas vezes optam também por hospedagens em hosteis (hostel).

As regras condominiais, como exposto, tanto para uso do espaço privativo, como para o espaço comum, devem ser especificamente claras ao permitir a locação denominada por temporada, autorizada pela Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91, art. 48 e seguintes).

Aliás, nesse ponto vale à pena distinguir aluguel por temporada, autorizado pela lei por até 90 dias, de imóvel mobiliado ou não (art. 48), daquelas locações ditas compartilhadas, em alusão à era do compartilhamento de espaços, veículos, experiências, etc.

O que define se a locação de um apartamento é por temporada e, portanto, autorizada pela lei, exceto no caso da Convenção de Condomínio vedá-la expressamente, ou se compartilhada, caso do Airbnb, que muitas vezes traduz infração punível com multa, é a intenção do condômino, confirmada por sua reiteração no assim proceder e, óbvio, a utilização dessas plataformas de compartilhamento.

A diferença está na intenção e na reiteração. É óbvio que nenhum condomínio residencial, ainda que sua Convenção seja rigorosa nesse tema, exceto se for expresso, poderá proibir que um condômino empreste ou alugue seu imóvel a quem quiser, desde que por até 90 dias. Já quando faz disso um negócio, e isso fica caracterizado por sua intenção de assim proceder, confirmada pela reiteração, especialmente mediante uso de plataforma de compartilhamento aí sim há evidente infração condominial, para o que o Poder Judiciário tem sido frequentemente acionado.

No Tribunal de Justiça de São Paulo tem prevalecido o entendimento de que o interesse coletivo exarado na Convenção e Regulamento se sobrepõe ao individual, ainda porque há um ponto nevrálgico muito sério envolvido: a segurança dos moradores.

Além do que os Juízes têm entendido que o uso de plataforma do tipo Airbnb é voltada para a alta rotatividade, aproximando a intenção de uso do imóvel à finalidade hoteleira ou de hospedaria, afastando-a da simples locação residencial para temporada, legalmente permitida.

O desrespeito a essa regra de convívio condominial autoriza a aplicação de multa contra o condômino. É princípio de Direito Privado que onde não há proibição expressa, está subjacente a autorização. Como se vê, quando a liberdade de agir encontra oposição no interesse da coletividade, tende a prevalecer este.

Está em jogo, ainda, a função social da propriedade, conforme decidido em fevereiro de 2019 pela 20ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro ao julgar o caso de uma locação, via Airbnb – por menos de 30 dias e para mais de 6 pessoas –, de um apartamento em quadra da praia de Ipanema, impondo multa de R$ 2 mil ao seu proprietário no caso de descumprimento da decisão (Processo 009744-53.2019.8.19.0000).

É bem verdade existirem também decisões em sentido contrário, favoráveis à locação via plataformas como Airbnb quando a Convenção não contém disposições em contrário, como já decidido pela 28ª e 36ª Câmaras de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo.

Enquanto a questão não for definitivamente pacificada nos Tribunais essa pendência restringirá a larga difusão desse canal de locação, problema este, porém, inexistente no caso de imóveis concebidos especificamente para tal fim.

Ainda porque quem se responsabiliza pela elaboração e registro da Convenção Condominial em imóveis que estão sendo incorporados é sempre o incorporador, como condição prévia para iniciar a incorporação imobiliária. Portanto, já a elabora, no caso, ajustada à destinação que o imóvel terá. O que inocorre com os imóveis residenciais ou comerciais preexistentes.

Nesse sentido, esses novos empreendimentos concorrem com larga vantagem com as plataformas de locação de espaço.

NOTA: Material produzido a pedido do Portal 6 Minutos vinculado ao Banco C6 para veiculação no referido Portal.

[atualização em 23.09.2019, 13h30m] Encontra-se na pauta do Superior Tribunal de Justiça (STJ), sob relatoria do Ministro Luis Felipe Salomão, julgamento em outubro de 2019 versando sobre se Condomínio pode proibir a locação de imóveis pelo sistema do Airbnb.

[Nova atualização em 01.04.2020, 16:05h) Está disponível neste site matéria que aponta para comentários ao julgamento parcial, no STJ, ocorrido em outubro/2019. Clique aqui para conhecer mais sobre.

ACRESCE – ASSOCIAÇÃO DOS CONDOMÍNIOS RESIDENCIAIS E COMERCIAIS