Por: * Adonilson Franco

Mudança pode ser feita imediatamente, com base na Lei 14.010 de 10.06.2020, baixada em função da pandemia

Assembleias virtuais são aquelas realizadas por meio de aplicativos eletrônicos disponíveis para uso em smartphones, iPads ou computador. Contrapõe-se às assembleias presenciais, cuja realização exige quórum contabilizado pela presença física dos condôminos.

Insistimos no tema, pois assembleias eletrônicas em condomínios, autorizadas pela Lei 14.010 de 10.06.2020, porque temos observado certa euforia por parte das empresas que produzem aplicativos virtuais, a qual, euforia, pode não se justificar plenamente se não forem tomados os devidos cuidados. É sobre isto que trataremos aqui.

É preciso esclarecer o seguinte: é princípio de Direito que em matéria de Direito Público tudo é permitido desde que autorizado em lei; e, em matéria de Direito Privado, caso das assembleias condominiais, tudo é permitido desde que não vedado por lei.

Ocorre que para que algo de conteúdo jurídico seja válido em matéria de Direito Privado, é exigido que as partes sejam civilmente capazes, o objeto negociado seja lícito, possível e determinado ou determinável e a forma adotada para sua implementação seja aquela prevista em lei ou por lei não vedada (Código Civil, art. 104).

Respaldo jurídico

Chegamos, aqui, ao ponto que queríamos para explicar sobre as assembleias condominiais, agora virtuais. Primeiramente, chamamos a atenção para que, se a forma eleita para sua realização, presencial ou virtual, não for aquela prevista na Convenção Condominial ou na lei, poderá ser impugnada em juízo por qualquer condômino. Esse o grande risco na adoção do meio virtual sem o devido respaldo jurídico. Principalmente, quando qualquer condômino sente sua escolha rejeitada pela maioria. E, mais ainda, quando as decisões tomadas em assembleia contrariam seus interesses pessoais, por exemplo, sanção pelo descumprimento de regras de conduta, multas etc.

Por isso, para afastar o risco de decisões assembleares serem invalidadas juridicamente, todo o cuidado é pouco. Podemos assegurar, convictamente, que todos os condomínios não contemplaram em suas Convenções a forma virtual de realização da assembleia simplesmente porque até então era meio inexistente.

Outro problema, e muito sério, é que a Lei 14.010/2020 veio autorizar a realização de assembleias virtuais por tempo limitado, isto é, enquanto perdurar a pandemia Covid-19, já predeterminada para viger até 30.10.2020. O que quer dizer que, antes dessa Lei, a realização de assembleias virtuais era vedada. E, salvo esse período que vai de 20.03.2020 a 30.10.2020, a partir de 31.10.2020 passará a ser novamente vedada. Essa conclusão decorre da aplicação de método interpretativo segundo o qual quando a autorização determinada por lei vige por prazo determinado, a expiração de sua validade revoga a autorização.

Perpetuidade

Só existe uma alternativa juridicamente válida capaz de autorizar a perpetuidade das assembleias virtuais, mesmo após 30.10.2020. E essa alternativa consiste na convocação de Assembleia Extraordinária Virtual durante esse período de pandemia em que está autorizada, cuja pauta será a deliberação sobre a alteração da Convenção Condominial para nela incluir a autorização para realização de assembleias, ordinárias e extraordinárias, em sua forma virtual.

Como as deliberações votadas em assembleias, obviamente neste caso observado o quórum mínimo de 2/3 de todos os condôminos, são soberanas, inclusive para alterar a própria Convenção Condominial, a partir daí todas as assembleias poderão seguir essa forma porque ela se sobrepõe à lei posto aplicável, no caso, o princípio jurídico de que o que não é proibido é permitido.

Orientamos a todos os condomínios a observar essas considerações sob pena de virem a ter suas decisões assembleares invalidadas por inobservância quanto à forma de sua realização. Afinal, a forma virtual revela-se a alternativa mais próxima do ideal por permitir a tomada de decisões que, na forma presencial, sempre se revelou impossível ante a enorme dificuldade de reunir o quórum necessário, especialmente quando exigido quórum especial.

Alternativa

E essa alternativa se revela muito mais relevante se se considerar, ainda, que a mesma Lei 14.010/2020, ao ser submetida à sanção presidencial e receber o veto ao seu artigo 4º, retirou dos síndicos todos os poderes para decidir sobre temas relacionados com a pandemia Covid-19, como fechamento de área de lazer, etc.

Portanto, os síndicos estão, a partir de 10.06.2020, data de início da nova lei, desprovidos de poder para decidir isoladamente, como vinham fazendo a partir de 20.03.2020 quando a pandemia foi oficialmente reconhecida instalada no País. A partir de então, só podem tomar decisões em assembleias de condôminos. Sem a assembleia virtual, impossível, porque as assembleias presenciais estão proibidas.

* Adonilson Franco, advogado e presidente da Associação dos Condomínios Residenciais e Comerciais (Acresce).

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