Trata-se, aqui, de apresentação feita para o CRECI-SP aos Corretores de Imóveis em 06.08.2020 e que, por sua importância, interessa a todos aqueles que estejam adquirindo imóvel ou querem saber mais sobre os custos para sua aquisição, inclusive tenham interesse em conhecer as possibilidades de economizar com o próprio ITBI. Sugerimos sua leitura na íntegra, ou sua visualização no YouTube.

Várias medidas foram recentemente acionadas pela Caixa as quais se enfeixam num conjunto harmônico cujo objetivo é a reativação do mercado imobiliário, principalmente, como ela própria diz, a partir do evento Pandemia Covid-19. Vamos, pois, dividir os presentes comentários em alguns tópicos. O primeiro deles:

 

REGISTRO ELETRÔNICO DOS CONTRATOS VINCULADOS A EMPREENDIMENTOS FINANCIADOS PELA CAIXA

 

Contratos de financiamento habitacional para pessoas físicas de imóveis vinculados a empreendimentos financiados pela Caixa serão agora realizados de forma eletrônica entre a Caixa e o Cartório de Registro de Imóveis (www.registrodeimoveis.org.br), sem cobrança de taxas, tarifas ou contribuições.

O tempo de registro cairá, segundos estimativas, de 45 para, em média, 5 dias úteis.

1356 Cartórios de 14 Estados já aderiram à plataforma que permite essa operação eletrônica. A Caixa prevê que, com o sucesso, outros bancos vão aderir à ideia.

Para quem não estiver adquirindo imóvel através de financiamento da Caixa é possível experiência 100% digital, que dispensa inclusive a autenticação do contrato em Cartório. Trata-se da Credihome, uma fintech especializada em financiamento imobiliário que oferece não apenas a plataforma para simular e comparar ofertas de crédito de diversos bancos, como também oferece suas próprias linhas de crédito e acompanhamento jurídico.

Ela mantém parceria com 10 Cartórios na cidade de São Paulo e um processo de assinatura digital já utilizado há algum tempo no mercado.

Por meio da solução por ela oferecida, o tempo de espera pelo registro de um contrato caiu de 35 para 15 dias.

Muitíssimo importante considerar que uma operação imobiliária exige a participação de dois Cartórios: Tabelião de Títulos e Documentos onde é registrado o contrato de compra e venda; e Cartório de Registro de Imóveis, onde registrada a transferência da propriedade imobiliária.

Pelo que podemos perceber, a solução apresentada pela Caixa permite o registro do imóvel em Cartório de Registro de Imóvel (RI), não no Tabelião de Títulos e Documentos, enquanto a Credihome, ao que parece, cuida do registro em Tabelionato, não no Cartório de Registro de Imóveis.

Sugerimos que os Senhores Corretores se certifiquem se realmente a Caixa não promove o registro do contrato de compra e venda e se a Credihome não promove o registro no RI.

 

O segundo tópico:

 

CUSTAS CARTORÁRIAS E ITBI

Como amplamente divulgado pela imprensa em início de julho de 2020, a Caixa passou a permitir que, juntamente com o financiamento imobiliário por ela concedido, sejam também incluídas as Custas Cartorárias + ITBI.

Isso só é válido para os casos em que a Caixa é a financiadora da construção o que, teoricamente, só é aplicável aos financiamentos de imóveis novos. Não é aplicável aos financiamentos de imóveis usados.

Junto com o financiamento concedido pela Caixa na aquisição do imóvel, podem ser financiadas também as Custas Cartorárias + despesas com ITBI para todas as operações financiadas, quer pelo FGTS e também pela Poupança (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo – SBPE).

O uso do FGTS para aquisição de imóvel pode ser utilizado para amortização do saldo devedor (reduzindo as prestações mensais ou tempo para sua quitação) ou, ainda, antecipar sua liquidação.

Como sabido, o Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) constitui modalidade de financiamento habitacional de até 90% do valor do imóvel novo e que permite pagamento em até 35 anos, com taxa de juros fixada pelo banco (qualquer banco, não exclusivamente a Caixa) mais Taxa Referencial (TR) – que é o índice que corrige a Poupança, o FGTS, além de financiamentos imobiliários. Ele é muito utilizado nas operações de financiamento em que o valor do imóvel supera o limite de financiamento do Sistema Financeiro da Habitação (SFH), que é voltado para população de baixa renda.

O SBPE é também utilizado por quem não pode utilizar o FGTS ou para quem quer adquirir um segundo imóvel.

Diferentemente do Programa Minha Casa Minha Vida (MCMV), o SBPE não é subsidiado pelo Governo. Por isso, as taxas de juros nessa modalidade são maiores. Mas mesmo assim, em 2019, foram aplicados R$ 78,7 bilhões para aquisição de imóveis por esse canal, com elevação de 37,1% sobre 2018.

A novidade agora introduzida representa ótimo estímulo para contratação de financiamentos através da Caixa porque os imóveis podem ser financiados em valor de até R$ 1,5 milhão, caso em que o ITBI financiável (cuja alíquota é de 3% em São Paulo) equivale a R$ 45 mil.

Alerta importante: o valor total do contrato (valor do imóvel + financiamento das Custas Cartorárias e ITBI) deve estar dentro dos limites aprovados, observada a capacidade de pagamento e o valor máximo permitido para o programa.

Atenção especial para o fato de que a inclusão do financiamento dessas Despesas Cartorárias e Tributárias não pode, no total do financiamento, exceder a R$ 1,5 milhão.

Suponha-se imóvel no valor de R$ 1,5 milhão. Considerando-se que o limite das custas financiáveis (ITBI + Registro Cartorário) é de 5% sobre o valor financiado com recursos do SBPE e de 4% com recursos do FGTS, cabe a pergunta: por que esse limite?

Provavelmente porque a maioria dos Municípios cobra ITBI de 3%, de modo que somados os custos do ITBI + despesas cartorárias com registro do imóvel, teoricamente o percentual máximo financiável pela Caixa – 4% (R$ 60 mil) a 5% (R$ 75 mil) do valor do imóvel – seria suficiente para cobrir ambas as despesas agora embutidas no financiamento concedido pela Caixa.

Será? Vamos ver. Se se considerar que o custo cobrado pelos Cartórios de Registro de Imóveis para registrá-los oscila entre 2% a 5% do valor do imóvel e o ITBI oscila entre 2% e 3% da mesma base (valor do imóvel), se se considerar 3% (ITBI) + 5% (Cartório), já somarão 8% do valor do imóvel, de modo que 5% (limite imposto pela Caixa das custas financiáveis), parece ser insuficiente.

O ideal seria que esses custos (Cartório + ITBI), ambos proporcionais ao valor do imóvel e que podem representar até 8% do valor dele, não ficassem limitados ao valor de R$ 1,5 milhão, que é o teto financiado pela Caixa dentro desse programa. E, também, que não ficassem limitados entre 4% a 5% do valor do imóvel.

Vamos pegar o seguinte modelo: se o imóvel valer, hipoteticamente, R$ 1,5 milhão e as Despesas com Cartório + ITBI representarem 8% do valor dele, ou seja, R$ 120 mil, nesse exemplo não haverá qualquer possibilidade da inclusão dessas despesas no valor do financiamento porque o imóvel, sozinho, já equivale ao total financiável pela Caixa. Ou seja, a Caixa teria que conceder financiamento total, nesse caso, de R$ 1,620 milhão, o que ela não fará. Inclusive porque os 8% suplantam ao limite fixado por ela, entre 4% e 5% do valor do imóvel, supondo que esse seja o montante financiado.

É claro que estamos considerando aqui os valores máximos financiados pela Caixa, o que vai depender da capacidade de pagamento do adquirente e do valor máximo permitido para o programa.

Segundo nossos cálculos, para o limite de R$ 1,5 milhão total financiável, a um Custo Cartorário + ITBI igual a 8%, o imóvel deveria valer no máximo R$ 1,388 milhão. Já se a alíquota do ITBI for de 2% + Custas Cartorárias (2%), o imóvel não poderia valer mais que R$ 1,442 milhão.

Dado que a Caixa não informa se financiará a totalidade das despesas representadas pelas Custas Cartorárias + ITBI, ou mesmo parte dessas despesas, supondo que a financiará apenas se a totalidade + custo do imóvel não exceder o limite de R$ 1,5 milhão, então, dependendo dos percentuais do ITBI +Despesas Cartorárias, o valor do imóvel deveria se situar entre R$ 1,388 milhão e R$ 1,442 milhão.

Ocorre que há outro limite: que 5% do valor financiável (igual ao valor do imóvel). Nesse caso o valor do imóvel deve se situar entre R$ 1,428 milhões e R$ 1,442 milhões, únicas situações em que é respeitado o limite de 4% para financiamento via FGTS e 5% via SBPE, situações em que o financiamento máximo do ITBI + Cartório é de R$ 57.692 mil e R$ 71.428 mil, respectivamente.

Preparamos uma tabela na qual combinamos ITBI de 2% a 3% + Custas Cartorárias de 2% a 5%, totalizando o somatório de ambas no intervalo entre 4% a 8%. A partir daí, embutimos as referidas taxas no valor total financiável de R$ 1,5 milhão, para determinar o valor máximo do imóvel em cada faixa (e, também, o ITBI + Cartório máximo financiável):

 

CLIQUE AQUI PARA ACESSAR TABELA

 

É sabido que o custo de aquisição de imóvel já impõe pesado ônus para o comprador. Se, numa condição normal, ele for financiar o ITBI mais Despesas Cartorárias, as taxas de juros nesses casos não serão aquelas especiais aplicadas ao financiamento imobiliário – somente possível porque o imóvel fica hipotecado ao banco, representando garantia para o empréstimo –, daí porque os juros são nesse caso muito inferiores.

Assim, ao incluir no financiamento imobiliário os custos com cartório + ITBI, estes se submetem à taxa de juros iguais àquela aplicada ao imóvel.

Sem esse programa da Caixa, os compradores precisariam adquirir outro financiamento com juros maiores e prazo menor de pagamento, o que continuará ocorrendo, como visto, quando o valor do imóvel + custas + tributo ultrapassarem o limite de R$ 1,5 milhão, ou a soma das Custas Cartorárias + Tributo exceder a 4% ou 5% nos financiamentos pelo FGTS e pelo SBPE, respectivamente.

Portanto, entre o ideal e o real há uma distância. E é compreensível que a Caixa imponha esse limite: é que o mesmo imóvel, financiado por seu valor de mercado, garante tanto o pagamento do imóvel quanto as custas cartorárias + ITBI.

As vantagens em termos de custos de aquisição, para o comprador, são evidentes e, obviamente, por facilitar as transações, favorecem também aos corretores de imóveis. É claro, desde que os imóveis sejam financiados pela Caixa porque a única instituição, ao que sabemos, a incluir, até agora, essas despesas no financiamento imobiliário.

Segundo a Caixa, em abril/2020 foram assinados 3 mil contratos pilotos incluindo as taxas cartorárias nos empréstimos e, segundo estimativas dela própria, com a ampliação do programa a todos os financiamentos imobiliários, deverá gerar, para os compradores, redução de desencaixe imediato em torno de R$ 400 milhões/mês ou R$ 5 bilhões/ano.

Com essa informação chegamos ao tamanho do mercado, anualizado, projetado pela Caixa, só por financiamentos por ela concedidos: R$ 100 bilhões (ou R$ 105 bilhões se incluídos as taxas cartorárias + ITBI), se utilizarmos uma alíquota de 5% (que é a máxima financiável).

 

Terceiro tópico:

 

INCENTIVO PARA CONSTRUÇÃO DE NOVOS IMÓVEIS

Embora esse ponto não represente benefício direto para os corretores, embute benefício indireto na medida em que, mais imóveis construídos, maior o potencial de comercialização do mercado, maior o ganho potencial propiciado aos corretores.

Para as construtoras a Caixa reduziu de 30% para 15% o volume de vendas mínimas de novos empreendimentos como condição para a concessão de empréstimos e permitiu o uso dos recursos das vendas dos imóveis para amortização dos encargos mensais relacionados aos imóveis por elas construídos.

Segundo a Caixa, só em junho/2020 o banco atingiu R$ 11,1 bilhões em concessões de crédito habitacional, o maior volume para o mês desde 2015.

E essa realidade é também incentivada pela queda da Taxa Selic. Em 2015, quando a Selic estava em 14,5% ao ano, a taxa média cobrada pelos bancos para conceder financiamento imobiliário era de cerca de 10% ao ano. Agora, com a Selic em 2,25%, os 5 maiores bancos cobram entre 6,99% e 7,30% ao ano.

 

CONTESTAÇÃO DO ITBI EM JUÍZO

Mesmo financiado pela Caixa, isso não afasta a importância de se verificar se o ITBI está sendo cobrado corretamente. E o corretamente significa a adoção de base de cálculo legalmente autorizada, que deve ser igual ao valor venal do IPTU ou o valor da transação, dos dois o maior.

Esse alerta é especialmente importante porque vários municípios vêm calculando o ITBI sobre o valor venal de referência (VVR), muito superior à base de cálculo legalmente autorizada.

E todas as vezes em que isto ocorrer, mesmo tendo o ITBI sido financiado pela Caixa, o contribuinte tem o direito de ir ao Judiciário buscar de volta o que foi cobrado indevidamente, com juros e correção.

Temos casos em que em 5 meses foi proferida sentença de mérito favorável ao adquirente de imóvel.

Estamos aqui falando da base de cálculo do ITBI. Mas também temos ido ao Judiciário pedir a devolução da diferença entre a alíquota de 3% cobrada em muitos municípios, como o de São Paulo, e a alíquota de 2% que os municípios estão autorizados a cobrar.

O que fazer com os títulos da dívida entregues pelo fisco municipal em favor do contribuinte que ganha a ação contra a Prefeitura? Se a legislação do município em questão permitir, caso do Município de São Paulo, os títulos poderão ser vendidos para terceiros que tenham dívida municipal (IPTU, ITBI, ISS), para com esses títulos pagar essas dívidas.

Normalmente são vendidos por uma fração do valor de face dos títulos em posse do contribuinte. Suponhamos que sejam adquiridos por 60% do valor de face constante dos títulos públicos. Se o contribuinte, no caso, adquirente do imóvel, não tivesse ajuizado essa ação, nada teria a receber de volta. Ao ganhar a ação, se receber 60% do que pagou a mais, estará em melhor situação do que aquele outro contribuinte (adquirente) que, ao deixar de buscar seu direito, nada receberá de volta.

Temos caso em que num único imóvel estão sendo devolvidos ao contribuinte cerca de R$ 500 mil de ITBI indevidamente cobrados a mais.

E o melhor é que o prazo curto entre a distribuição da ação e a sentença se deve ao fato de que esse assunto já está definido em favor dos contribuintes desde 2012 em todo o Estado de São Paulo, razão pela qual tende a não haver recurso por parte do município quando a decisão se encaminha em favor da tese dos contribuintes e, já que se trata de entendimento sobre inconstitucionalidade definida pelo Plenário do Tribunal de Justiça de São Paulo, deverá ser aplicado a todas as situações análogas ou equivalentes em todos os municípios paulistas.

Para saber mais sobre isto, convidamos leitura de materiais disponibilizados em nosso site: www.acresce.org.br, sob o tema ITBI.

 

CONCLUSÃO:

Todos esses novos elementos, em conjunto, incentivam os negócios imobiliários pois o dinheiro que o adquirente de imóvel tinha que reservar para o ITBI + taxas cartorárias (representando entre R$ 57 mil e R$ 71 mil), poderá  ser agora gasto com o mobiliário do imóvel ou, até mesmo, investido ou, no mínimo, não aumentará o endividamento do comprador que, se fosse buscar financiamento a taxa de juros normais, pagaria algo entre 3% ao mês ao invés de 7% a 7,3% ao ano.

Para se ter uma ideia da dimensão dessa economia para os adquirentes de imóveis, utilizando os números anualizados projetados pela Caixa (R$ 5 bilhões), representam aquisições de imóveis no montante de R$ 100 bilhões.

De modo que, a nosso ver, o financiamento do ITBI juntamente com o financiamento das Custas Cartorárias deverá, efetivamente, contribuir para facilitar e, mais que isto, incrementar os negócios imobiliários. Ao menos é o que se espera.

É claro que ninguém irá adquirir imóvel só porque as Custas Cartorárias + ITBI passaram a ser financiados pela Caixa. Mas, é um estímulo para que a compra se concretize por essa modalidade de financiamento.

Chamamos a atenção para os nossos amigos corretores de imóveis, para o fato de que essa nova realidade, ao menos por ora, está restrita às operações de financiamento conduzidas pela Caixa. E, também, pela Credihome. E o melhor é que o cenário do mercado imobiliário para 2021 é bastante promissor, segundo todas as projeções internas do mercado brasileiro e também do próprio FMI.

 

Veja vídeo da apresentação na íntegra

+ ITBI – Base de Cálculo e Outras Questões Polêmicas

+ Acresce – Palestra ITBI (CRECI-SP)

 

Deixe uma resposta

O seu endereço de e-mail não será publicado. Campos obrigatórios são marcados com *