Tudo o que a doutrina vinha escrevendo sobre a irregularidade dos Condomínios de Lotes é anterior à Lei 13.465/2017. Entretanto, essa Lei, que por seu artigo 58, ao alterar o Código Civil veio disciplinar esses condomínios, foi objeto de três Ações Diretas de Inconstitucionalidade (ADINs), todas elas dirigidas para o mesmo Ministro Relator, Luiz Fux, do Supremo Tribunal Federal.

Primeiramente, cabe lembrar que essa Lei 13.465/2017 nasceu de uma Medida Provisória (759/2016).

ADIN 5771

A primeira, ADIN 5771, distribuída em 01/09/2017, foi proposta pela Procuradoria Geral da República e se fundamenta, basicamente, em que os conflitos historicamente existentes no País relacionados à terra, atravessaram gerações sem que fossem solucionados, de modo que não se justificaria pressa para dispor sobre esse tema através de Medida Provisória por ser pressuposto desta a urgência e relevância. Além do que, a urgência e relevância em dispor sobre esse tema por meio de Medida Provisória também não se justificaria na medida em que grande parte de seus 109 artigos dependem de regulamentação futura.

Ainda, fere a Constituição ao tratar de temas centrais, regularização fundiária rural e urbana e desmatamento, em descompasso com diversas outras diretrizes contidas na própria Constituição.

Nela é pedida a declaração de inconstitucionalidade de toda a lei.

ADIN 5787

A ADIN 5787 foi proposta pelo Partido dos Trabalhadores, em 29/09/2017, sob o fundamento de que acirraria os conflitos da terra.

Por essa ADIN é questionada a constitucionalidade dos artigos da Lei 13.465/2017, a saber: 93; 11; 2º; 106; 109; 23; 36; 33; 5º, § 7º e 8º, nessa ordem (ou falta de).

ADIN 5883

Já a ADIN 5883, proposta pelo Instituto dos Arquitetos do Brasil (IAB) em 23/01/2018, questionou os seguintes dispositivos da Lei 13.465/2017: arts. 83 e 84; 87 a 90; 98; 93; 95, 9º, § 2º; 11, VII; 13, § 1º, II; 56; 76, nessa ordem.

Inconstitucionalidade Formal

Sob o aspecto formal da Lei 13.465, isto é, o fato de ter nascido de uma Medida Provisória ao invés de de um projeto de lei, basicamente todas as Ações Direta de Inconstitucionalidade contestaram essa possível inconstitucionalidade.

Inconstitucionalidade Material

Já sob o aspecto material, isto, os pontos em que cada artigo colide com a Constituição Federal, nenhuma das ADINs questionou o artigo 58 da referida lei, o qual dá sustentação jurídica para os condomínios de lotes.

O que leva à conclusão de que esse ponto específico da lei não foi questionado por não ter sido encontrado ali qualquer vício capaz de autorizar o pedido de inconstitucionalidade do mesmo.

Em 23/10/2019 todas essas ações encontravam-se conclusas com o Relator, Ministro Luiz Fux, para decisão. Foram admitidas no processo para se manifestarem a favor da lei e contra ela, dentre tantas entidades, o SECOVI e a Associações das Empresas de Loteamento e Desenvolvimento Urbano do Estado de São Paulo (AELO-SP).

Conclusão

Se o aspecto formal da lei passar, no julgamento do Supremo Tribunal Federal, pelo teste da constitucionalidade, o aspecto material (Condomínio de Lotes) também passará uma vez que não foi questionado em quaisquer das três Ações Diretas de Inconstitucionalidade.

E isso é fundamentalmente importante para conferir segurança aos proprietários desses condomínios que, até 22/12/2016, publicação da MP 956, tinham a situação desses condomínios num limbo jurídico.

De todo modo, é bom ter claro que o direito adquirido a partir da vigência dessa legislação protege esses condomínios mesmo que venha a ser declarada a inconstitucionalidade dela.

Apenas novos condomínios não mais terão a proteção dela. Mas como esses condomínios de lotes já existiam antes de regulamentados pela referida legislação, obviamente porque interessa aos Municípios já que movimentam a riqueza local, além, obviamente, de gerarem arrecadação tributária (IPTU e ITBI), tudo certamente continuará como antes dela: proprietários cercando suas propriedades, dividindo-as em glebas e vendendo-as como condomínios fechados de lotes.

 

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