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Os denominados condomínios horizontais fechados constituídos a partir de loteamentos (em áreas rurais ou urbanas), até 2017, eram estruturados com base em autorização das Prefeituras e funcionavam assim: primeiramente uma área era desmembrada em lotes e estes eram vendidos. Na sequência eram promovidas benfeitorias na área (canalização, asfaltamento, eletrificação, etc). Na próxima etapa constituía-se uma associação dos moradores e, então, pedia-se à respectiva Prefeitura autorização para fechamento (muramento) da área total.

Visando a valorização da área as Prefeituras, modo geral, autorizavam o fechamento do loteamento. Assim constituía-se um condomínio fechado, instituía-se taxa de manutenção para custear a infraestrutura e a vida ia caminhando bem até que alguns dentre os “condôminos” (condôminos entre aspas) resolvia se rebelar contra sua obrigatoriedade de estar ligado a uma associação, sendo que a Constituição Federal estabelece liberdade associativa.

Alguns precedentes do Judiciário foram no sentido de ser obrigatória a contribuição para a manutenção da área comum e do que tal manutenção exige, como coleta de lixo, segurança, etc.

Até 2017 essa forma de constituir condomínio fechado era absolutamente ilegal porque as leis só previam: a) desmembramento para fins de loteamento (Lei 6.766/79); b) condomínios comuns, ou seja, a copropriedade sobre algo (Código Civil); c) condomínios de edifícios e de residências (DL 271/67 e Lei 4.591/64). Não existia na legislação qualquer previsão sobre condomínio de lotes.

Além do que não era pago IPTU sobre as áreas públicas utilizadas privativamente pelos “condôminos”, sequer havia licitação para entrega ao particular dessas áreas públicas.

A alteração ocorreu a partir da MP 759/2016 (22.12.2016), convertida na Lei 13.465/2017 (11.07.2017) – que por implementar a regularização fundiária urbana, recebeu o nome de REURB – e promoveu diversas alterações na Lei 6.766/79. Por seu art. 78, introduziu o loteamento de acesso controlado, regulamentado por ato do poder público municipal.

Por seu art. 58 incluiu o art. 1.358-A ao Código Civil, instituindo o condomínio de lotes, estabelecendo que pode haver, em terrenos, partes designadas de lotes propriedade exclusiva e partes propriedades comuns dos condôminos; a fração ideal de cada condômino poderá ser proporcional à área do solo de cada unidade autônoma, ao respectivo potencial construtivo ou a outros critérios indicados no ato da instituição do condomínio; aplica-se, no que couber, ao condomínio de lotes, as regras para condomínios edilícios, respeitada a legislação urbanística; para fins de incorporação imobiliária, a implantação de toda a infraestrutura ficará a cargo do empreendedor.

Essa lei já foi objeto de três Ações Direta de Inconstitucionalidade em curso no Supremo Tribunal Federal (Adin 5.771, 5.787 e 5.883), ainda não julgadas.

Para afastar o risco de negativas de contribuição para a manutenção das despesas comuns com fundamento no direito de não se associar previsto na Constituição Federal (art. 5º, XX), a associação ao condomínio residencial foi equiparada, pela lei, à atividade de administração de imóveis (art. 78 que introduziu o art. 36-A na Lei 6.766/79), de modo a afastar o risco de o condômino deixar de contribuir com taxa associativa para custear as despesas condominiais.

Essa legislação, ao mesmo tempo que legalizou os condomínios de lotes preexistentes, permitiu novos loteamentos de acesso controlado e cobrança de taxa condominial.

De certo modo, foi a partir daí que tomou força generalizada, dentre os Municípios, a cobrança do IPTU sobre esses condomínios constituídos de lotes, porque esse imposto incide sobre a propriedade territorial (terreno) e predial (construção) urbana. Embora em áreas rurais, foram consideradas áreas urbanizadas. E o Superior Tribunal de Justiça vem entendendo que os Municípios podem eleger áreas específicas, como condomínios, clubes, fora das áreas urbanas, mesmo sem melhorias fornecidas por eles, para deles exigir o IPTU.

Sobre isto, recomendamos leitura de material disponibilizado sob o título “Condomínio Residencial – IPTU ou ITR?

 

ACRESCE – ASSOCIAÇÃO DOS CONDOMÍNIOS RESIDENCIAIS E COMERCIAIS

 

 

 

 

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