Tendência de conjugar moradia e trabalho vinha crescendo e pode continuar assim, mas por outros motivos

 

A construção de edifícios de uso misto, a exemplo do que ocorria na cidade nas décadas de 50 e 60, vinha sendo estimulada em São Paulo.  Isso porque a lei 16.050 de 2014 aprovou a Política de Desenvolvimento Urbano e o Plano Diretor Estratégico do Município. Segundo suas prescrições, seu objetivo foi, dentre outros, fomentar o uso misto no lote entre usos residenciais e não residenciais, especialmente nas áreas bem servidas pelo transporte público coletivo de passageiros (art. 27, XIII).

Os eixos servidos por sistemas de transporte coletivo de média e alta capacidade, existentes ou planejados, determinam áreas aptas ao adensamento construtivo e populacional e ao uso misto entre edificações residenciais e não residenciais (art. 75).

A referida lei contém disposições sobre cota máxima de terreno utilizável (art. 79, § 2º), áreas destinadas ao uso residencial até o limite de 20% da área construída computável total do empreendimento (art. 80, V), estímulo à construção de edifícios e à utilização do térreo dos edifícios para usos não residenciais, por meio de incentivos de outorga onerosa ou outros benefícios, em especial nos eixos de transformação urbana. (art. 181, III). O anexo da lei dispõe que uso misto é aquele que envolve, simultaneamente, no mesmo lote ou na mesma edificação, o uso residencial e o uso não residencial.

Rateio

Dúvidas que podem daí surgir para a administração condominial são: como fixar o rateio das despesas condominiais relacionadas com limpeza, por exemplo? Isto porque tais rateios sempre foram estabelecidos em razão da área ocupada. Mas a produção de dejetos, dependendo da atividade exercida por alguns dos estabelecimentos, pode ser muito maior do que essa metodologia de rateio possa contemplar. Ou, eventualmente, os custos para retirada de dejetos contaminantes oriundos de ocupações por clínicas podem ser muito mais caros do que esse critério que vem sendo utilizado possa equanimemente ressarcir.

Segurança

Obviamente que o aspecto de segurança condominial é também afetado pelo fluxo de pessoas no condomínio, que pode ir muito além daqueles que nele residem ou trabalham, principalmente se existir comércio no local. Novamente, o rateio pautado na área utilizada pela unidade condominial pode não ser satisfatório para o ressarcimento. Maior o espaço a ser controlado, maiores os gastos com segurança.

É claro que tudo isso já deve vir sendo objeto de atenção dos condôminos, há anos, visto não se tratar, o uso misto, de novidade no cenário das cidades, notadamente São Paulo. O que há de novo é o possível ímpeto construtivo a partir da nova lei, posto que ela concede incentivos aos construtores, de modo que essas questões atinentes a rateios deverão se acirrar na busca de uma equação justa e equilibrada de rateio.

Sem dúvida que sob a perspectiva da integração do emprego e trabalho num mesmo local os efeitos dessa lei são altamente positivos, embora não creiamos que, ao menos em áreas valorizadas, os empregados residirão no mesmo local.

Investimento

Abordando agora a questão sob a perspectiva do investimento, é muito razoável que essa lei seja muito bem-sucedida porque, após pandemia, é provável que uma quantidade imensa de unidades comerciais/serviços seja desocupada por seus inquilinos de vez que ficou comprovado o sucesso do trabalho home office.

Os fundos imobiliários, por exemplo, tenderão a direcionar seus investimentos para essas unidades de uso misto já que, com isso, estarão diluindo riscos.

Por fim, é de se ressaltar que todo o cenário poderá ser alterado pela nova realidade pós-coronavírus, uma vez que o uso misto visando o adensamento populacional foi pensado como solução para outra situação em que os deslocamentos massivos de pessoas (11 milhões de deslocamentos diários pelos modais de transportes paulistanos) era algo incontornável e tendente ao infinito, mas que poderá não mais expressar a realidade das cidades brasileiras.

Com o trabalho home office, muitos irão se mudar para o interior. As empresas perseguirão, tenazmente, a redução dos custos com espaços corporativos. Só para se ter uma ideia, a XP Investimentos projeta devolver 6 andares corporativos na região da Faria Lima (Veja São Paulo, 04.06.2020). Sua decisão deverá ser adotada por muitas outras empresas.

Se essa se tornar a nova realidade, até mesmo o sistema de transporte coletivo, eixo central do referido Plano Diretor, onde o adensamento populacional foi estimulado, deverá ser revisto. Um novo mundo. Mundo ideal que poderá se converter em real. A ver.

ACRESCE – ASSOCIAÇÃO DOS CONDOMÍNIOS RESIDENCIAIS E COMERCIAIS

 

 

 

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