Projeto de Lei

 

Como os Governos, em seus três níveis, precisam desesperadamente de receita, o Ministro Paulo Guedes cogitou há algum tempo sobre permitir a atualização do valor dos bens integrantes de patrimônio individual na respectiva Declaração do Imposto de Renda das Pessoas Físicas.

Esse projeto avançou na Câmara e no Senado e, após seu retorno à Câmara, que ainda está por acontecer, terá que ser sancionado pelo Presidente da República para entrar em vigor. E, também, ser regulamentado para tornar-se aplicável.

Consiste ele em permitir que os contribuintes atualizem os bens patrimoniais integrantes de suas Declarações do IR, mediante pagamento de 3% sobre o resultado da atualização.

Vamos esclarecer o seguinte: quando o contribuinte vende um bem de seu patrimônio (imóveis, veículos, ativos financeiros, obra de arte, etc), a diferença entre o valor declarado e o valor da venda é considerado ganho de capital e é tributado pelo imposto de renda às seguintes alíquotas incidentes sobre o ganho, obedecida a seguinte tributação sobre faixas de ganhos (atenção: para ativos financeiros há outra forma de tributação e até mesmo isenção, como no caso de Fundos Imobiliários). Para ganhos: a) de até R$ 5 milhões = 15%; b) entre R$ 5 milhões e R$ 10 milhões = 17,5%; c) entre R$ 10 milhões e R$ 30 milhões = 20%; d) acima de R$ 30 milhões = 22,5%.

1995 foi o último ano em que foi permitido ajuste no valor de custo dos bens patrimoniais. Ou seja, já se vão longos 26 anos, mais de ¼ de século, sem que a Receita Federal tenha voltado a permitir atualização dos valores de custos declarados dos bens integrantes do patrimônio pessoal e constantes das Declarações de IR das Pessoas Físicas.

Vale à pena pagar IR sobre ganho de capital inexistente?

A inflação oficial brasileira é medida pelo IPCA-IBGE. E desde janeiro de 1995 até março de 2021 ela variou 458,29%. Um bem declarado por R$ 100,00 em 1995, seria corrigido para R$ 558,29 em 2021. Então, grosso modo, o governo está propondo, agora, cobrar 3% sobre R$ 458,29 – exatamente a inflação no período –, apenas para permitir que os bens sejam atualizados na Declaração de IR. Ou seja, R$ 13, 47 para cada R$ 100,00 havido no patrimônio em valores de 1995, o que não é pouco!!! Isso equivale a 13,47% e não 3%.

Por que estamos a considerar o valor histórico como base da tributação se ela incide sobre o ganho de capital (diferença entre custo e alienação)? Porque a simples detenção de bens no patrimônio não é fato gerador do IR. O fato gerador é o ganho obtido e este só ocorre quando há alienação, especialmente venda. Inexistente alienação, sem ganho, a tributação agora proposta estará a incidir sobre patrimônio detido, à alíquota de 3% sobre o suposto ganho. Mas, veja-se, correção não é ganho. Logo, o imposto está incidindo à alíquota de 13,47%.

Suponha-se que um bem, em 1995, tenha sido declarado por R$ 100,00. Vamos dizer que em 2021 ele tenha sido alienado por R$ 1.000,00. O ganho, então, teria sido de R$ 900,00, correto (e o imposto, R$ 135,00 = 15%)? Errado. Se se descontar a inflação (R$ 558,29), ele seria igual a R$ 441,71 (e o imposto, R$ 66,26 = 15%). Ou seja, R$ 68,74 de imposto calculado exclusivamente sobre a inflação (50,92% do total) e não sobre o ganho efetivo.

Vantagens e desvantagens

A opção pelo denominado REARP (Regime Especial de Atualização e Regularização Patrimonial) pode ser vantajosa para o contribuinte? Pode! Pode ser desvantajosa para o contribuinte? Também pode. Cada situação vai merecer análise própria. Mas uma coisa é certa: isso é absolutamente imoral porque corrigir o valor do bem pela inflação deveria ser reconhecido como um direito do contribuinte já que, do contrário, quando ele apura ganho de capital, parte substancial do imposto está incidindo sobre a inflação, como demonstrado.

Entretanto, exceto se o contribuinte for ao Judiciário para postular por seu direito à correção, pela inflação, de seus bens patrimoniais porque o imposto incide sobre ganho e inflação não é ganho, ainda porque o próprio Código Tributário Nacional (CTN) assevera o efeito nulo da atualização monetária da base de cálculo tributária (art. 97, § 2º), pode ser vantajoso pagar agora 3% sobre o acréscimo, ao invés de pagar 15% – ou mais, conforme vier a ser regulamentado –, sobre o mesmo ganho, no futuro, após encerrado o período de 210 dias para adesão a esse programa de atualização dos bens patrimoniais, REARP (Regime Especial de Atualização e Regularização Patrimonial).

Mas poderá ser desvantajosa a adesão a ele em todas as situações em que o bem, por sua natureza, ano de aquisição, valor, etc, possa estar contemplado por benefícios. É o caso de bens imóveis, de qualquer valor, adquiridos entre 1964 e até 1988, como também é o caso de único imóvel alienado para aquisição de outro no prazo de 180 dias ou, ainda, imóvel de valor até R$ 440 mil.

Riscos

Veja-se que aqui estamos tratando das vantagens ou desvantagens objetivamente consideradas. Mas há, ainda, aquelas intangíveis e potencialmente perigosas. Para esclarecer isto, vamos a um exemplo: em 2016 o governo lançou um programa federal (Regime Especial de Regularização Cambial e Tributária – RERCT – Lei 13.254) que estimulava os contribuintes a repatriarem para o Brasil o patrimônio não declarado existente no exterior, mediante o pagamento de uma alíquota atrativa (15% de imposto e 15% de multa sobre os valores declarados) e sem qualquer outro efeito, sobretudo penal, para as situações em que o patrimônio então declarado não tivesse sido produto de crime.

Pois bem, em fevereiro de 2021 estava previsto o julgamento, pelo Supremo Tribunal Federal, da garantia de sigilo das informações pessoais daqueles que aderiram ao RERCT. A ação (ADI 5729, de 2017) foi proposta pelo Partido Socialista Brasileiro e visou a permissão para a Receita Federal compartilhar as informações, ali obtidas, com a Procuradoria da Fazenda Nacional, Tribunal de Contas e Advocacia Geral da União. Inclusive, possível acesso pelos Estados para cobrança do ITCMD!

Numa quebra de confiança total, os cerca de 27 mil contribuintes (PF e PJ) que acreditaram na lei e no governo, poderão ficar agora expostos a novas cobranças, investigações e processo penal.

Alternativa mais segura

Por tudo isso, há uma alternativa que, se não a mais barata, é a mais segura: consiste em constituir holding patrimonial, cuja venda é feita mediante tributação com carga nominal de 6,73% sobre o ganho. Considerar que no Projeto de Lei em questão (REARP), a permissão para correção fica limitada ao valor de mercado do bem, de modo que por se desconhecer qual seja a base utilizada pela RFB para determinar o valor de mercado, o que o exceder será tributado pela alíquota aplicável (normalmente, 15%).

Além do que, essa opção “holding patrimonial” contém a vantagem de encaminhar a sucessão patrimonial no caso de falecimento dos titulares, deixando tudo já preparado para a ocorrência dessa fatalidade, caso em que os honorários são muito inferiores àqueles (6% a 10% do valor do patrimônio atualizado) cobrados no inventário.

Ademais, já demonstramos, em outro trabalho, ser possível, durante as reformas – no caso de condomínios, isso inclui área privativa e área útil –, atualizar o valor do bem imóvel acrescentando a ele os custos das reformas, de modo a reduzir o ganho de capital tributável quando da venda.

Cautela

Por isso tudo, antes de optar pela aplicação da nova regra assim que sancionada pelo Presidente da República, alertamos para a importância de analisar cuidadosamente cada caso para só então decidir se a adesão a ela é justificável, ou não. Essa análise deverá ser conduzida isoladamente para cada bem patrimonial e é válida ainda que a RFB defina que ou o contribuinte opta pelo REARP em bloco, isto é, abrangendo todos os seus bens constantes de sua Declaração, ou não poderá a ele aderir.

 

+ Reduza seu Imposto de Renda – Reformas em áreas comuns condominiais

+ ITCM-D – Alteração na legislação afetará planejamentos sucessórios. Deixe Organizada sua sucessão patrimonial ainda em 2021!

 

 

 

 

 

Embora sem efeitos gerais, a decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ) pode servir como indicativo para outras decisões de instâncias inferiores em todo o País, funcionando como precedente.

 

A 4ª Turma do STJ decidiu, por 3 a 1, que as Convenções de Condomínio podem ser utilizadas para fundamentar a vedação de locação do tipo Airbnb (O Globo, 20.04.21).

 

A ação, iniciada em Porto Alegre e que já havia decidido em favor do Condomínio, impondo multa diária de R$ 200,00 a dois condôminos que vinham alugando seus imóveis através dessa plataforma, foi confirmada pelo Tribunal de Justiça gaúcho, sendo agora reconfirmada pelo STJ.

 

Obviamente cada Convenção Condominial deve ser analisada isoladamente. No caso concreto ela vedava qualquer destinação para fins que não fosse meramente residencial. E os condôminos haviam transformado seus imóveis em hostels com prestação de serviços e café.

 

Por outro lado, os ministros do STJ ressalvaram tratar-se de atividade lícita já que não se confunde com atividade hoteleira e que dita decisão por eles proferida não determina a proibição da atividade em condomínios em geral.

 

Essa ênfase dada na decisão do STJ à submissão dessa prática às regras previstas na Convenção Condominial evidencia a necessidade de os Condomínios que queiram liberar esse tipo de locação por meio de plataformas digitais promover alteração na Convenção.

 

Há dois tipos de considerações a serem aqui feitas: a) primeiramente, os condôminos podem não querer, em hipótese alguma, esse tipo de locação, mas a Convenção pode não ser exatamente explícita quanto à vedação dessa prática; b) segunda hipótese, os condôminos podem ser favoráveis a essa prática, mesmo porque ela permite o ingresso de rendas extras, mas a Convenção não é explícita quanto à permissão.

 

Em ambas as situações, pelo sim, pelo não, a reforma da Convenção se impõe como uma necessidade inadiável, regulando a locação por temporada das unidades condominiais.

 

Há um caso em que, ante a reiterada locação de um imóvel num condomínio de casas, o Condomínio resolveu alterar sua Convenção permitindo locações por prazo mínimo de 1 mês, de modo a evitar a alta rotatividade.

 

A solução, como visto, é a Convenção. Entretanto, sabidamente, temas como esses não costumam reunir quórum suficiente para decidir o que quer que seja. A solução, como em muitos casos, é a Assembleia Virtual, facilitada por meio de aplicativos, principalmente nessa época de pandemia em que as pessoas evitam se reunir.

 

Recomendamos, para isso, nosso App Acresce, por meio do qual é possível – e historicamente isso vem sendo comprovado –, obter quóruns qualificados como esses em que são exigidos 2/3 dos condôminos para sancionar tal aprovação (ou reprovação).

 

+ Airbnb – Locação em Condomínios Residenciais – Concorrência com Construtoras

 

+ Aplicativo Acresce – Veja como é fácil instalar e utilizar!

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Nesta edição prosseguimos apresentando o fruto de nosso trabalho intenso, em estreita sintonia com nossa promessa divulgada ao longo desse nosso exíguo tempo de existência.

 

MOMENTO ACRESCE:

Momento Acresce n.o 1 – Tema IPTU (Entrevista Simone Boacnin, Participante do Movimento IPTU JUSTO)

Momento Acresce n.o 2 – Tema Minimercado em Condomínios (Entrevista Carlos Gonzales, Diretor da Nou Market)

Momento Acresce n.o 3 – Tema Acessibilidade em Condomínios (Entrevista Bruno Mahfuz, Presidente do Guia de Rodas)

Momento Acresce n.o 4 – Tema Segurança em Condomínios (Entrevista Josué Paes, Presidente do Conseg Perdizes/Pacaembú)

 


TEMAS PONTUAIS:

+ Vida em Condomínio. Como proceder durante a nova fase aguda da pandemia Covid-19. Acresce é entrevistada pela afiliada da TV Globo de Mogi das Cruzes

+ Recomendações da Acresce aos condomínios em geral nesta fase mais restritiva da pandemia em todo o Brasil

+ Saiba o que megavazamentos de dados têm a ver com seu condomínio

+ Jornal Folha do Condomínio repercute matéria produzida pela Acresce com título: “A má vontade política para a redução do IPTU em SP”

 


RETROSPECTIVAS:

+ Informativo Acresce Janeiro/2020

+ Informativo Acresce Fevereiro/2020

+ Informativo Acresce Março/2020

+ Informativo Acresce Abril/2020

+ Informativo Acresce Maio/2020

+ Informativo Acresce Junho/2020

+ Informativo Acresce Julho/2020

+ Informativo Acresce Agosto/2020

+ Informativo Acresce Outubro/2020

+ Informativo Acresce Novembro/Dezembro-2020

+ Informativo Acresce Janeiro/2021

+ Informativo Acresce Fevereiro/2021

 

 

Retomamos o tema IPTU porque nossa movimentação quanto a esse assunto tem sido muito intensa! Principalmente em início de ano, quando os contribuintes de todo o Brasil começam a receber seus carnês desse imposto.

Havíamos vaticinado que a notícia veiculada pela imprensa, ao final do ano passado, dando conta de que em razão da pandemia Covid-19 o imposto não seria aumentado em 2021 era absolutamente falsa.

Confirmamos nossa previsão quando começamos, em janeiro de 2021, a promover auditoria nos carnês dos IPTUs de diversos associados da ACRESCE — inclusive de não associados.

Em notícia veiculada no jornal Bom Dia São Paulo de 02/02/2021, disponível em nosso site ACRESCE, o Subsecretário de Finanças do Município informou que 37% dos carnês, em 2021, vieram com aumento do imposto, confirmando nossa previsão inicial.

Engana-se quem supõe ser este um problema paulistano. No interior paulista, onde também temos diversas ações judiciais em curso, a confusão no lançamento do IPTU é tão grande que as autoridades municipais chamaram-nos para compor um acordo em que oferecem redução de 30% no valor do IPTU.

A demonstrar que esse não é um problema localizado, circunscrito ao município de São Paulo.

Por isso estamos preparando uma ação coletiva a ser ajuizada perante o Judiciário em São Paulo visando obter decisão que, estimamos, irá beneficiar muitos contribuintes, notadamente os aposentados, cuja possibilidade de pagamento desse imposto já chegou ao limite, mas não podem deixar de pagá-lo sob pena de ver seus imóveis penhorados e tomados de seu patrimônio para pagamento do imposto! Uma catástrofe social que se avizinha, sem precedentes.

Esperem nossas próximas informações.

Temos um papel social a cumprir e estamos fazendo-o dentro de nossas possibilidades e agilidade. Mas vamos cumpri-lo. Ah, vamos!

Clique aqui para acessar íntegra da matéria 
 

 

 

Convidamos para falar sobre o tema Segurança em Condomínios o especialista Josué Paes, Diretor de Segurança Corporativa do Hospital das Clínicas da Faculdade de Medicina da USP, Presidente do Conselho de Segurança Comunitária (Conseg) Perdizes/Pacaembú, idealizador e fundador do Programa Segurança em Pauta e do Núcleo de Estudos e Pesquisas de Segurança e Tecnologia NESP/CT Segurança.

Pode parecer estranha uma de suas indicações, diríamos, uma das mais importantes dentre todas, mas ela encerra, verdadeiramente, tudo o que pode funcionar em termos de segurança condominial, seja em local de moradia ou de fluxo comercial: a solidariedade.

Solidariedade significa conhecer o vizinho, oferecer-se para cuidar da segurança de seu apartamento ou sala comercial quando ausente por período prolongado, ajudar a cuidar da manutenção da praça nas cercanias do local onde se vive ou trabalha, enfim, praticar a civilidade e ensiná-la aos jovens. 

Ele cita o exemplo de moradores que se sentiam incomodados com a insegurança na ciclovia existente no canteiro central da Avenida Sumaré quando, inovadoramente, resolveram se cotizar e adquirir bikes, na sequência doadas para a Polícia Militar, a qual providenciou o deslocamento de policiais que fazem rondas no local. A ciclovia voltou a ser utilizada em sua plenitude.

Viveremos em um meio melhor quando todos se sentirem responsáveis pelo meio. É chegada a hora de adotarmos condutas civilizadas no trato das coisas públicas, o que inclui o mesmo desvelo que temos com nossas coisas particulares. Em outras palavras, copiar a conduta dos orientais que, em sua maioria, dá exemplos de respeito.

Assim, ao invés de confiar a manutenção do meio que nos cerca aos poderes públicos e deles cobrar por não fazerem o que supomos ter sido previamente pago com o dinheiro que a ele entregamos na forma de tributos, irmos além e nos reunirmos para, nós mesmos, consertarmos o que entendemos dever ser consertado. A isso se denomina: cooperação.

Utopia? Pode ser. Mas essa é a realidade de muitos povos, principalmente os orientais que nos dão, inclusive no Brasil quando aqui vivem, destacados exemplos de civilidade.

Josué Paes mostra, nesta entrevista, que a segurança de todos será melhor se todos nós cuidarmos desse importante aspecto da vida comunitária. 

Assista à íntegra e veja como isso é possível, inclusive importantes dicas de alta relevância prática, além do que econômicas por não implicar dispêndios com aparatos de segurança ou pessoal qualificado. Vale à pena assistir.

Nas próximas edições, outras novidades impactantes na vida em sociedade. Prossiga nos acompanhando, aqui e nas redes sociais.

 

Veja também:

 

+ Aplicativo Acresce – Veja como é fácil instalar e utilizar!

 

+ Segurança cibernética física de edifícios comerciais e ambientes corporativos deve estar integrada à segurança cibernética geral 

 

+ Segurança no controle de acesso dos condomínios deve ser encarada como missão 

 

+ Saiba o que megavazamentos de dados têm a ver com seu condomínio