A ACRESCE foi entrevistada pela TV Gazeta do Espírito Santo (afiliada da Rede Globo), para cujo programa jornalístico local, respondeu sobre legislação de Cachoeiro do Itapemirim que instituiu algumas regras para uso de área comum em Condomínios, dentre elas, a utilização, mediante agendamento, de sauna com intervalo de tempo de 15 minutos entre um uso e outro para permitir higienização.

Vide íntegra da matéria.

 

Composição da Diretoria Executiva do CRT-SP: ao centro, Gilberto Takao Sakamoto (Presidente), José Avelino Rosa (Vice-Presidente), Sandra Zamboli Fontana (Diretora Administrativa), Pedro Carlos Valcante (Diretor Financeiro), Rubens dos Santos (Diretor de Fiscalização e Normas)

 

 

 

Gilberto Takao Sakamoto, presidente do CRT-SP, fala com exclusividade para a Acresce sobre a capacitação dos profissionais em Edificações, Eletrotécnica, Refrigeração e demais especializações úteis para a área condominial.

 

 

Dentro de suas atribuições, a Associação dos Condomínios Residenciais e Comerciais (ACRESCE) busca orientar síndicos e demais condôminos ou usuários sobre melhores práticas de gestão. Considerando que os membros do CRT-SP podem ser prestadores de serviços para condomínios, especialmente nas modalidades técnicas Civil (edificações, construção civil) e Eletricista (eletricidade), segue entrevista com Gilberto Takao Sakamoto, presidente da entidade, com o objetivo de esclarecer nossos associados e o público em geral.

 

 

Quais os principais benefícios para os técnicos e o mercado em geral criados a partir da sanção presidencial da Lei nº 13.639 em 2018?

 

A sanção dessa lei instituindo o Conselho Federal dos Técnicos Industriais (CFT) e os Conselhos Regionais dos Técnicos Industriais (CRTs), órgãos que integram o Sistema CFT/CRT, contempla uma necessidade dos profissionais e da própria sociedade ao longo de mais de quatro décadas. Dos profissionais por, de fato, contarem com um órgão com competência exclusiva, conforme artigo 3º da referida lei, para orientar, disciplinar e fiscalizar suas atividades; e da sociedade, pela segurança de contar com técnicos devidamente habilitados na prestação de serviços, como funcionários de empresas ou profissionais autônomos. Quanto aos benefícios, primeiramente é importante salientar que os técnicos registrados no Sistema CFT/CRT têm validação da formação por carga horária concluída pelo Ministério da Educação (MEC), com direito a certificado que lhes possibilita trabalhar em todo o País com a mesma credencial. São mais de 90 modalidades técnicas abalizadas pelo Sistema CFT/CRT que, gradativamente, tem baixado resoluções no sentido de dar clareza às atribuições profissionais. Enfim, o grande benefício gerado à sociedade é, como mencionado, ter mais segurança na contratação de serviços, uma vez que estão sendo realizados por profissionais habilitados com a chancela de um órgão fiscalizador.

 

Técnicos podem prestar serviços para condomínios. Isso pode ocorrer como profissionais autônomos ou empresa?

 

Os técnicos podem prestar inúmeros serviços em condomínios residenciais e comerciais, seja de forma autônoma ou como responsáveis por empresas; em ambos os casos, a emissão do TRT – em substituição à ART – é obrigatória.

 

Como deve proceder um síndico em busca de apoio técnico para realização de obras ou reparos nas áreas de edificação e eletricidade? Como avaliar, a priori, se a obra requer um engenheiro ou se o técnico está capacitado?

 

Alguns dos inúmeros serviços que os técnicos podem realizar em condomínios residenciais e comerciais:

 

– Os Técnicos em Edificações e Construção Civil estão habilitados a executar projetos de até 80m² com até dois pavimentos, e projetos e reformas de qualquer dimensão, independentemente do tamanho da área ou número de pavimentos, desde que não haja alteração ou modificação na estrutura de concreto armado ou metálica.

 

– Os Técnicos em Eletrotécnica estão habilitados para projetar e dirigir instalações com demanda de energia de até 800 KVA, independentemente do nível de tensão.

 

– Os Técnicos em Refrigeração e Climatização, Mecânica e Eletromecânica podem elaborar e executar o Plano de Manutenção, Operação e Controle (PMOC) de sistemas de climatização de ambientes.

 

– Os Técnicos em Edificações, Construção Civil, Mecânica, Eletromecânica e Eletrotécnica também podem elaborar e executar projetos de prevenção e combate a incêndio perante o Corpo de Bombeiros.

 

– Os Técnicos em Telecomunicações estão habilitados para instalação e manutenção de sistemas de telecomunicações, bem como projetos de redes internas e externas, supervisionando os procedimentos e prestando consultoria técnica.

 

– Os Técnicos em Design de Interiores trabalham com instalações, montagens, operação, reparos ou manutenção de ambientes, de mobiliário e demais serviços em residências, escritórios, lojas e consultórios.

 

– Os Técnicos em Mecânica podem elaborar projetos mecânicos, incluindo laudos e assistência técnica em equipamentos, parte hidráulica, tubulação de gás, água, ar comprimido, fluidos e outros sistemas.

 

O que o CRT-SP oferece para conectar síndicos e técnicos?

 

O CRT-SP criou a plataforma online “Técnico que Faz” para facilitar a conexão entre profissionais técnicos autônomos com contratantes: pessoas físicas e jurídicas; inclusive, administradoras de conjuntos residenciais e comerciais.  Além de valorizar a profissão, a plataforma tem como objetivo gerar conexão entre oportunidades de prestação de serviços e usuários que necessitam de profissionais técnicos habilitados e devidamente registrados no conselho, com segurança, praticidade e economia. Os responsáveis por condomínios, pessoas físicas e empresas podem cadastrar suas vagas e oportunidades para a execução de serviços no site www.tecnicoquefaz.crtsp.gov.br, com a opção de busca de profissionais por região. Os técnicos também podem cadastrar seus currículos para oferecer serviços, sendo que cada registro é analisado pelos moderadores da plataforma.

 

O tomador do serviço (síndico) deve exigir o registro (certidão) do profissional? Em caso de dúvida, o síndico pode consultar o CRT-SP?

 

Certamente. O síndico ou tomador de serviço deve exigir o registro profissional vigente, podendo também consultar a validade junto ao atendimento do CRT-SP pelo telefone (11) 3580-1000. Deve também exigir a emissão do TRT, comprovando, assim, a responsabilidade técnica pelo serviço executado.

 

Recomenda a pesquisa sobre profissionais por cidade disponibilizada no site do CRT-SP? Qual sua opinião sobre publicidade desses serviços e também sobre indicação boca-a-boca?

 

A plataforma “Técnico que Faz” possibilita realizar pesquisa de profissionais em todo o Estado de SP, por região. A publicidade dos serviços dos profissionais registrados no CRT-SP propicia mais segurança, garantia e qualidade aos contratantes e, naturalmente, credibilidade ao técnico. Toda forma de divulgação é importante: sites, redes sociais, e até mesmo a indicação boca-a-boca. O que queremos com essa plataforma é estabelecer essa conexão entre prestadores e tomadores de serviços, especialmente neste momento de crise econômica pela qual o País atravessa.

 

Na hora de tomar decisão (síndico), a melhor política é fazer uma tomada de preços e escolher o orçamento mais econômico? O que sugere em termos de procedimentos?

 

Com perdão do trocadilho ou lugar-comum, mas quem contrata mal acaba pagando duas vezes. Naturalmente que o orçamento pesa muito no momento da contratação do profissional, mas o mais importante é verificar, primeiramente, se ele está com o registro ativo no CRT-SP e apto a atender às especificações técnicas do projeto a ser executado.

 

https://www.crtsp.gov.br/

 

 

 

 

 

 

Introdução ao tema

Esse título foi propositadamente escolhido porque os contribuintes do IPTU, notadamente na cidade de São Paulo, a partir da revisão legislativa, em 2013, da Planta Genérica de Valores e expansão da Zona Fiscal 1, anteriormente circunscrita à área central da cidade, vêm se aglutinando combativamente em torno de movimentos sociais – um deles, “IPTU Justo”, de cujo movimento fazemos parte, pedimos vênia para inspirar-nos na escolha do título desta matéria –, atuando junto à imprensa, perante os vereadores e, até mesmo judicialmente, visando sua redução a níveis, digamos, pagáveis.

Os vereadores paulistanos, por sua vez, não encampam essa bandeira de um IPTU justo por terem e manifestarem, sempre, a percepção de ser ele um imposto de rico, que só recebe reclamações de quem mora em regiões mais nobres e, assim, se são proprietários de imóveis caros, devem pagar imposto correspondente ao padrão dos mesmos!

Alerte-se que a revisão legislativa de 2013 aumentou substancialmente o IPTU de quem paga, para isentar quem não deve pagar, notadamente moradores da periferia. Mapas demonstrando isto encontram-se disponíveis no site da Prefeitura paulistana. Ali, os autores legislativos jactam-se de ter aumentado a base de contribuintes isentos, sem citar, entretanto, terem conseguido isto às custas de aumento brutal do IPTU de quem paga a conta.

Por isso é totalmente lógico que quem não paga, porque não pode pagar, jamais vai reclamar. Por isso mesmo, os reclamos sempre provirão de quem viu seu imposto explodir em 2015, quando o Judiciário liberou a cobrança baseada na nova lei.

Os nobres vereadores, afinal, consideram que o IPTU pode ser injusto porque a avaliação da justiça das leis que elaboram não lhes cabe fazer posto que, num sistema de tripartição de Poderes (Executivo, Legislativo, Judiciário), com o perdão do trocadilho, justamente cabe a este último expurgar do sistema leis injustas.

Feita esta necessária introdução, retomemos o tema aqui tratado o qual, com efeito, gira em torno da capacidade de pagamento do IPTU. Capacidade contributiva, princípio de Direito Tributário previsto na Constituição Federal, é bom termômetro para se iniciar esta análise. Serve ela de critério ou instrumento para a concretização dos direitos fundamentais individuais, isto é, a igualdade, o direito de propriedade e a vedação ao confisco (Aliomar Baleeiro – Limitações Constitucionais ao Poder de Tributar).

Esse princípio constitucional visa tributação justa, permitindo a exigência de tributo dentro dos limites da capacidade do contribuinte de arcar com seus ônus sem comprometer seu sustento e o de sua família. A lógica por trás desse princípio é: paga mais quem pode mais.

Para avançar nesta análise, impõe-se traçar distinção entre impostos pessoais e reais. Os primeiros incidem sobre condições e características pessoais do contribuinte, exemplificativamente, o Imposto de Renda que tributa a capacidade econômica do contribuinte, ou seja, seus rendimentos. E os segundos, os tributos relacionados com os bens integrantes do patrimônio pessoal, desconsideram a situação do titular desses bens. É o caso do IPTU.

O fato de um tributo ser considerado real (incidir sobre bens, coisas) e não pessoal (caso em que se deve atentar para as condições pessoais do contribuinte), produz enorme consequência na análise que está sendo aqui conduzida.

A Constituição Federal (art. 145, § 1º) determina que, sempre que possível, os impostos terão caráter pessoal e serão graduados segundo a capacidade econômica do contribuinte (refere-se à capacidade contributiva).

Segundo uma corrente doutrinária, o fato de a Constituição determinar que os impostos, sempre que possível terão caráter pessoal, observada a capacidade do contribuinte, significa que esse comando constitucional se dirige tanto aos impostos pessoais, quanto aos reais (Geraldo Ataliba – Hipótese de Incidência Tributária; Roque Antonio Carrazza, Curso de Direito Constitucional Tributário).

Isto porque qualquer imposto, por ter no polo passivo pessoas (físicas ou jurídicas), a relação jurídica tributária que se estabelece, então, é sempre de natureza pessoal, isto é, entre pessoas (município e o proprietário de bem imóvel) (Alfredo Augusto Becker, Teoria Geral do Direito Tributário).

Desse modo, o IPTU pode até ser classificado como imposto real, mas nem por isso o legislador encontra-se livre para desconsiderar os aspectos pessoais do contribuinte, ou seja, sua capacidade de pagar o tributo.

Existe uma razão lógica nisso, a qual já vimos decisões judiciais desconsiderarem  em razão de profundo desconhecimento do magistrado. E ela se assenta no seguinte:  o fato de um contribuinte deter a propriedade sobre um imóvel, ainda que caro, não traduz sua capacidade de pagamento do IPTU porque pode ser seu único bem e, propriedade imobiliária só se transforma em dinheiro, exigido para pagar o tributo, se vendida!!!

Isso é tão lógico que nem mereceria nossas considerações. Mas parece não ser assim tão evidente para as Procuradorias Municipais e, também, para os juízes que medem a capacidade contributiva baseada no valor do imóvel objeto da discussão judicial, originada esta, muitas vezes, da impossibilidade de o contribuinte pagar o IPTU.

Pior é que o IPTU não pago autoriza a Procuradoria Municipal a iniciar Execução Fiscal contra o proprietário, recaindo a penhora e subsequente execução sobre o próprio imóvel.

E para agravar ainda mais o cenário de absurdo, muitas vezes esses imóveis, penhorados, executados e adjudicados em favor dos Municípios, ante a absoluta ausência de gestão pública – os administradores públicos nem sequer sabem o que gestão pública significa –, acabam invadidos e se deterioram, às vezes, sendo totalmente destruídos. Exemplo recente é o Edifício Wilton Paes de Almeida, de propriedade da administração pública federal após expropriação por dívida com o então INSS, cedido para a Prefeitura paulistana o qual, após invadido e tendo sido transformado numa pocilga, foi incendiado e, em início de 2018 desmoronou no centro da cidade de São Paulo, matando algumas pessoas.

A Lei 8009/90 que protege a propriedade da moradia pessoal contra penhoras não é aplicável para penhora do IPTU. O art. 3º, IV dessa lei excepciona da proteção contra penhoras o IPTU (Superior Tribunal de Justiça, Recurso Especial 1100087/MG, Relator Ministro Luiz Fux, 1ª Turma, 12/05/2009, DJe 03/06/2009). No mesmo sentido, julgados do Tribunal de Justiça de São Paulo (Agravo Interno Cível 2152080-51.2019.8.26.0000).

Por que o IPTU recai sobre o próprio imóvel e não sobre a pessoa do contribuinte? Resposta: por se tratar de imposto que incide sobre o bem, ou seja, imposto real, tratado mais atrás.

Um caso concreto

Por meio da Acresce – Associação dos Condomínios Residenciais e Comerciais, temos enfrentado essa questão do IPTU de forma combativa no Judiciário, inclusive no interesse de associados do interior paulista.

Todo nosso trabalho tem se iniciado, invariavelmente, por auditorias dos carnês de IPTU, único modo de podermos submeter cada item que compõe o carnê a detido exame, com lupa, o que nos permite analisar cada um deles em confronto com a legislação municipal em questão.

E o fazemos imputando os dados que integram o carnê em planilhas por nós concebidas, as quais nos fornecem, automaticamente, o resultado final e, assim, podemos saber se o valor exigido está de acordo com a legislação aplicável.

A seguir, como exposto, analisamos cada item com o mesmo propósito, porque partimos da premissa e de que a planilha fornece a confirmação do acerto do cálculo, mas não do conteúdo, ou seja, correção da metragem do imóvel, da área construída, da depreciação do imóvel, de diversos fatores relacionados ao imóvel, isto é, fator profundidade, fator condominial, excesso de área não construída, acréscimos, deduções, etc., cujas explicações sobre seus significados aqui não cabe fazer dada a complexidade que isso embute.

Vamos pegar, propositadamente como exemplo de nossa análise, um imóvel localizado nos Jardins (bairro nobre da capital de São Paulo), por ser o único que nós até agora auditamos em que o fator de obsolescência, isto é depreciação, está congelado em 20% já por se tratar de imóvel construído em 1940.

Rapidamente, apenas para citar, mas não vamos nos aprofundar nisso, o imóvel, quando novo, recebe fator de depreciação 1 o que significa que o valor do m2 construído estabelecido pela Prefeitura, multiplicado pela área construída, resulta num valor que, na sequência, é multiplicado pelo fator de depreciação (obsolescência) e, tem-se aí, o valor da construção, uma das bases de cálculo do imposto. Sim, porque o IPTU incide sobre a construção e sobre o terreno, daí porque Imposto sobre a Propriedade Territorial Urbana, lembrando que propriedade inclui a área do terreno e a área construída.

Na medida em que o imposto vai sendo lançado, a cada ano, o fator depreciação vai sendo reduzido. No início, o fator 1 significa que o valor da construção é igual a multiplicação do valor do m2 pela área da construção e, nos anos subsequentes, a depreciação (0,9; 0,8; 0,7, sucessivamente), vai reduzindo o valor da construção, o que somente não se reflete no valor final do imposto porque o valor do m2 da construção também vai aumentando anualmente, no mínimo acompanhando a inflação.

Queremos adotar esse caso concreto aqui citado como nosso exemplo porque, por se tratar de imóvel construído em 1940, ele já se encontra totalmente depreciado. Observar que o “totalmente” é força de expressão porque a legislação paulistana não permite obsolescência maior que 20%.

Esclarecimento adicional: nessas auditorias tomamos como ponto de partida, sempre, o ano de 2013 para termos uma noção exata do impacto que a alteração legislativa ocorrida naquele ano, e finalmente posta em prática em 2015, provocou no custo do IPTU.

No exemplo citado, em 2013 o imóvel valia, segundo a Prefeitura, R$ 2.524.068 – estamos desprezando centavos apenas para facilitar a compreensão – e em 2020, R$ 6.416.532 (a Prefeitura aumentou o valor do imóvel, isto é, construção mais terreno, em 154,21% no período de 7 anos).

No mesmo período, o IPTU partiu de R$ 37.331 e alcançou R$ 93.729 (aumento de 151,07%. O contribuinte pagou de IPTU, no referido período, R$ 521.979 (valor histórico), ou R$ 674.712 (valor corrigido pelo mesmo critério de correção anual do valor do IPTU).

Onde queremos chegar? Na comparação entre percentual de IPTU pago versus valor do imóvel. Afinal, estamos analisando a capacidade contributiva do contribuinte de arcar com o IPTU. E isto correspondeu, no caso, a 10,52% em 7 anos ou, na média, 1,31% ao ano.

Alerte-se: a alíquota do IPTU, em São Paulo, é de 1% para construção e 1,5% para terreno, o que justifica a alíquota média, no período, de 1,31%.

Trocados em miúdos, analisado como se o valor do imóvel ficasse congelado no tempo, significa serem necessários 76 anos para que o custo do IPTU consuma integralmente o valor do imóvel.

Sob essa perspectiva não há dúvida ser o IPTU um imposto justo.

Todavia, se tomarmos em consideração, como atrás deixamos implícito, que capacidade contributiva e capacidade de pagamento não se confundem porque o contribuinte pode ter, como no caso exemplificado, um único imóvel, reconhecidamente valioso onde reside, por ele herdado de seus antepassados, mas sem qualquer capacidade de pagamento do imposto (R$ 93 mil ao ano em valores de 2020).

Nesse caso, a única alternativa é vendê-lo e adquirir outro imóvel, em outro lugar, onde possa viver pagando um imposto compatível com seu bolso já que a realidade na vida das pessoas é mutável, principalmente com a chegada da velhice, quando as fontes de renda diminuem na melhor hipótese, ou cessam totalmente, na pior delas.

Estamos tomando esse caso como exemplo, como dito, em razão do fator depreciação da construção estar estagnada no tempo em 20%. Mas nos nossos trabalhos envolvendo IPTU, já encontramos diversas situações em que pessoas com diversos padrões de vida chegam a uma condição de absoluta impossibilidade de pagar o imposto, embora proprietárias de imóveis onde muitas vezes nasceram, cresceram, casaram-se, tiveram filhos e netos.

Sob essa perspectiva podemos afirmar com absoluta convicção: o IPTU é imposto totalmente injusto. Vai chegar um momento em que as pessoas deixarão de adquirir um imóvel somente em razão do custo do IPTU. Vejam bem, o IPTU é imposto pago apenas para ter o direito de possuir um imóvel. Se se somar a isto o Condomínio, muitas vezes paga-se parte expressiva do orçamento pessoal apenas para ter o direito de morar num imóvel de que se tem a propriedade integralmente paga!

E, como dito, dado que a capacidade financeira é uma no auge da vida profissional e outro após aposentadoria – a população brasileira envelhece rapidamente devendo ser considerado um País de idosos em 2030 –, no momento em que as pessoas deveriam apenas desfrutar do que lhes resta de vida, veem-se às voltas com verdadeiro tormento traduzido pela opção, urgente, de ter que decidir-se entre permanecer morando no mesmo imóvel historicamente adequado ao seu padrão de vida e sob risco de perdê-lo para a Prefeitura por não conseguir pagar o imposto ou, então, ter que se mudar para outro lugar mais modesto onde o IPTU seja ao menos pagável, decaindo seu padrão.

Na edição de Veja São Paulo de 12/11/20, sob o título de capa “A Câmara Decepciona”, é possível verificar, em sucessão extensa de gráficos, do que se ocupam os nobres vereadores. E, na edição subsequente, de 19/11/20, sob o título de capa “As Boas Ideias para São Paulo Reagir”, os projetos dos candidatos ao 1º turno da eleição paulistana.

Naquela dedicada aos vereadores, observa-se, não despendem uma única linha para o tema IPTU. Naquela dedicada aos “prefeituráveis”, um único dentre eles, derrotado no 1º turno, dedica uma linha ao IPTU como instrumento de incentivo para geração de empregos. Não há qualquer reconhecimento do peso representado por esse imposto no orçamento familiar ou sugestão para mitigá-lo.

Essa a realidade que nem legisladores (vereadores), tampouco o executivo (Prefeito) e muito menos o Judiciário conseguem captar por terem uma visão distorcida da realidade, principalmente porque o padrão de vida que conseguem manter em razão da ocupação de cargos públicos não reflete a realidade das pessoas, digamos, comuns. Ainda mais porque os Magistrados aposentam-se com salários que prosseguem sendo corrigidos ao longo de suas vidas pós-aposentadoria, o que nem de longe traduz a realidade dos simples mortais. Por isso, não conseguem entender isso.

A conclusão a que chegamos é que sendo o IPTU um imposto injusto, a única via que conseguimos conceber como alternativa para reverter isto é insistir no Judiciário, por meio de ações judiciais, até que um dia algum magistrado acorde para a realidade da vida e, a partir daí, o Judiciário comece a mudar seu entendimento e, junto com ele, mudar a jurisprudência porque, afinal, o legislador não precisa elaborar lei justa visto ser isso competência do Judiciário, mas o juiz precisa ser justo.

Aí, então, passaremos a recolher um IPTU efetivamente justo!

 

 

 

 

Neste post vamos ensinar você, em dois curtíssimos vídeos, como instalar o App ACRESCE no smartphone, cadastrar o condomínio e usuário e utilizá-lo explorando suas plenas funcionalidades.

São dois vídeos curtos: um para treinamento do Administrador; outro, para treinamento dos Porteiros.

Boa sorte! E não se esqueça, estamos sempre prontos a ajudá-lo nos esclarecimentos de suas dúvidas nesse processo de implantação do App ACRESCE em seu Condomínio. Contate-nos pelo telefone (11) 9 1029-3086 ou pelo email: atendim[email protected]

VÍDEO 1 – TREINAMENTO DO ADMINISTRADOR

 

VÍDEO 2 – TREINAMENTO DO PORTEIRO

 

 

 

Prática do diálogo como melhor forma de resolução de conflitos também

 é bandeira da ACRESCE, que entrevistou o edil.

 

Tendo ocupado alguns dos principais cargos na Câmara Municipal de São Paulo, Aurélio Nomura (PSDB) iniciou sua carreira política na Legislatura 1993-1996. Presidiu durante quase três anos consecutivos a Comissão de Política Urbana, Metropolitana e Meio Ambiente. Como relator desta comissão, foi responsável pela revisão do Plano Diretor Estratégico da Cidade de São Paulo, aprovado em 2014, lei municipal que orienta o desenvolvimento e o crescimento da cidade até 2030.

 

Com essas qualificações e muitos projetos aprovados (Mapa do Ruído, Mês da Mediação, sensor de gases) ou em tramitação, o vereador conhece a fundo a capital paulista. Visando esclarecer nossos associados e o público em geral sobre aspectos que afetam a vida em condomínio ou o entorno dos condomínios, Nomura concedeu a seguinte entrevista à ACRESCE abordando ampla temática. 

 

O que é o Mapa do Ruído e como ele está beneficiando a população de SP?

A Lei do Mapa do Ruído determina o levantamento detalhado para identificar as principais fontes de emissão de ruído de São Paulo, bem como desenvolver políticas públicas para amenizar estes problemas, visando o bem-estar da população. Trata-se de enorme ganho para a cidade e o meio ambiente. Os nossos ouvidos já estão tão acostumados com esses barulhos que não percebemos o incômodo, mas a nossa saúde vai ficando cada vez mais fragilizada. Os níveis de ruído na cidade são alarmantes. O Aeroporto de Congonhas, o sistema viário e de trilhos são fontes que afetam nossa saúde e não percebemos. O barulho excessivo e constante causa inúmeros problemas como insônia, fadiga, falta de concentração, perda de audição, danos ao sistema nervoso central, dilatação das pupilas, aumento dos batimentos cardíaco e alterações do comportamento. Tomamos como exemplo a cidade de Lisboa que, com a edição do mapeamento de ruído no ano 2000, conseguiu detalhar ponto a ponto o problema, a partir do qual estabeleceu as intervenções e as políticas públicas necessárias para a eliminação desse tipo de poluição.

Quais os benefícios da mediação e da instituição do Mês da Mediação?

Conflitos sociais, conjugais e até mesmo comerciais podem ser mais bem resolvidos caso a sociedade adote o caminho da conciliação e a cultura da paz, de modo a resolver os desentendimentos de forma consensual, diálogo aberto e pacífico entre as partes. Este é o objetivo da Lei nº 16.630/2017, de nossa autoria, que instituiu o Mês da Mediação (setembro) justamente para que as pessoas se conscientizem em buscar solucionar os conflitos por meio do diálogo, facilitado pela figura do mediador. A mediação possibilita a transformação da cultura do conflito em cultura do diálogo na medida em que estimula a resolução dos problemas pelas próprias partes. Outra vantagem da mediação consiste na oportunidade para as partes falarem sobre seus sentimentos em um ambiente neutro. Com isso, permite-se compreender o ponto-de-vista da outra parte por meio da exposição de sua versão dos fatos, com a facilitação pelo mediador. A mediação pode abranger as mais diversas áreas, como família, inventário e sucessão, civil e contratual, condominial, ambiental e urbanística, comunitária, penal, escolar, empresarial entre outras. Tal medida proporcionará às partes celeridade, flexibilidade, informalidade, controle de riscos, confidencialidade, além da redução de custos.

É importante a instalação de sensor de monóxido e dióxido de carbono em imóveis residenciais e não residenciais que usam equipamentos a gás?

Os aparelhos a gás, responsáveis pela maioria dos acidentes domésticos por inalação de CO2, são os aquecedores de água para banho, causadores de 87% dos acidentes, seguidos pelos calefatores (8%) e fogões (5%). Esse tipo de acidente é comum em vários países que utilizam aquecimento a gás, incluindo o Brasil. Essas tragédias poderiam ter sido evitadas se essas residências dispusessem de um simples detector de monóxido de carbono. O sensor pode ajudar a evitar mortes por inalação de monóxido de carbono. Daí a ideia da lei.

Podas de árvores

Quais as penalidades para a Prefeitura se ela não obedecer ao prazo de 15 dias para atendimento dos pedidos de autorização para a poda e remoção de árvores em áreas particulares e públicas?

Os pedidos de autorização para a poda e remoção de árvores em áreas particulares e públicas, quando acompanhados de laudos técnicos favoráveis assinados por engenheiros agrônomos, com emissão de Anotação de Responsabilidade Técnica – ART, devidamente cadastrados na Secretaria Municipal das Subprefeituras, deverão ser decididos pela Administração no prazo máximo de 15 dias úteis a contar de seu protocolo na Subprefeitura (no caso do inciso III da legislação aplicável), e em 20 dias nos casos dos demais incisos. Decorrido esse prazo, fica o particular autorizado a executar os serviços, sob suas custas, submetendo-se à legislação municipal, estadual e federal, através de empresa cadastrada na Prefeitura. Como se observa, não há penalidades, mas a lei acaba com a burocracia e a demora.

Iptu

Sobre o IPTU, o que diz a legislação sobre o desconto de 10% aos imóveis onde residam idosos com idade superior a 80 anos de idade e isenta de IPTU o imóvel pertencente aos portadores de doenças graves incapacitantes e aos doentes em estágio terminal irreversível?

Esses dois projetos têm grande importância social, pois beneficiam pessoas e famílias que já fazem um grande esforço para dar qualidade de vida às pessoas atendidas. Por suas próprias condições, exigem das famílias maiores gastos e nada mais justo que recebam algum tipo de benefício por parte do poder público.

Concorda com a elevação do IPTU bem acima da inflação nos últimos anos? Acha que o contribuinte deve buscar revisão e ressarcimento em casos de abusos?

A elevação do IPTU precisa seguir critérios justos. Em 2013, o então prefeito Fernando Haddad reajustou o IPTU com altos índices (votei contra esse aumento abusivo), porém, por motivos ainda não explicados por aquela administração, não foram aplicados 2015 e 2016, sobrecarregando o IPTU de 2019.  Mas, independente de valores, todo cidadão que se sentir prejudicado pode e deve entrar com o pedido de revisão caso não concorde com o valor lançado.

Feiras

A Acresce defende o confinamento de feiras livres em espaços que não prejudiquem o trânsito nem incomodem a vizinhança, como a existente em frente ao estádio do Pacaembu. Concorda ou discorda?

A feira livre da capital tem uma história de mais de 100 anos. Foi criada em 25 de agosto de 1914 pelo então Prefeito Washington Luiz Pereira de Souza, reconhecendo oficialmente uma atividade que já existia na cidade de São Paulo. Hoje, conforme a Prefeitura, existem 880 feiras livres na cidade, com 12.073 feirantes matriculados e 16,3 mil barracas. Por ser uma atividade econômica bem estruturada e da qual dependem milhares de famílias, qualquer mudança precisa ser bem planejada para não prejudicar nem os feirantes, nem os moradores dos locais em que a feira é montada. Onde for possível, as feiras deveriam ser transferidas para locais confinados. Hoje, já são muitos os condomínios que abrigam feiras em horários diferenciados, satisfazendo moradores e comerciantes. Com certeza, mais locais podem receber as barracas. Ao mesmo tempo, as feiras de rua necessitam de uma fiscalização mais rigorosa quanto ao seu horário de funcionamento, que deve ser em período que não atrapalhe e nem prejudique a qualidade de vida dos moradores.

Prostituição e autos abandonados

Acredita que a Prefeitura tem enfrentado adequadamente a questão da prostituição de rua, atividade que desvaloriza imóveis e compromete a segurança?

A questão da segurança ainda é um dos grandes desafios das administrações municipais, estaduais e federais.  Obviamente, como mostram os dados, muito ainda precisa ser feito, não só em São Paulo, mas no Brasil todo, para que todos nós possamos viver em paz e com qualidade de vida. Creio que a população deva ser os olhos dos problemas da cidade e encaminhar suas reivindicações para que sejam solucionados – e para isso devem contar com a ajuda dos vereadores.

Tem atentado para a questão de veículos abandonados em vias públicas? Acredita que o prazo de remoção por parte da Prefeitura deixa a desejar atualmente?

O problema dos veículos abandonados, infelizmente, já se tornou tão corriqueiro quanto o dos descartes irregulares. Hoje, tira-se um veículo e amanhã lá está outro. No ano passado, diante de tantas reclamações, solicitei à Subprefeitura do Ipiranga uma ação nesse sentido, quando foram retirados mais de 30 veículos. Volto a dizer: a população deve ser os olhos dos problemas da cidade e encaminhar suas reivindicações para que sejam solucionados – e para isso devem contar com a ajuda dos vereadores.

 

Nota da Acresce sobre alguns pontos da entrevista:

  • Sobre a mediação, a ACRESCE acredita tão fortemente nessa única via de solução de conflito entre moradores e usuários de condomínios, que vem oferecendo esse serviço aos seus associados, por profissionais especializados, por preços menores que aqueles usualmente praticados (clique aqui para acessar uma dentre as várias matérias disponíveis no site Acresce sobre este tema)
  • Sobre a afirmação de que os aumentos do IPTU não foram aplicados nos anos de 2015 e 2016 a ACRESCE discorda firmemente já que naqueles anos os aumentos médios observados pela ACRESCE nas auditorias que tem conduzido nos carnês de IPTU como medida preparatória para o ajuizamento de ações que tem proposto no Judiciário em favor de seus associados, foram de 87,7% e 56,5%, respectivamente!!! E, em muitos casos, as travas de 15% (imóveis não residenciais) e 10% (imóveis residenciais), também não foram observadas, justificando mais fortemente a ações judiciais que tem distribuído (clique aqui para acessar uma dentre as várias matérias disponíveis no site ACRESCE sobre este tema)
  • Sobre as feiras livres, a ACRESCE já distribuiu Ação Civil Pública que tramita no Judiciário paulista à espera de decisão, obrigando a municipalidade paulistana a confinar feiras livres em espaços fora do logradouro público. Para quem não sabe, não há lei dispondo sobre esse tema. E o Decreto existente, que é de 2007, não é obedecido pelos feirantes porque não há fiscalização. Para quem se interessar sobre o tema clique aqui para acessar uma dentre as várias matérias disponíveis no site ACRESCE sobre este tema
  • Sobre prostituição de rua e veículos abandonados, recomendamos acessar nossos materiais disponíveis no site ACRESCE (clique aqui para acessar uma das matérias ali disponíveis sobre prostituição de rua e aqui para acessar uma das matérias sobre veículos abandonados)

 

 

Criada por profissionais de educação física da USP, a TriVincit Tecnologia em Saúde e Movimento foca em motivação e mudança de hábitos alicerçada em recursos tecnológicos

 

Manter um estilo de vida ativo e assumir hábitos saudáveis não é tarefa fácil nos dias de hoje, ainda mais no confinamento a que nos levou a pandemia. Seja pelo aumento das interações sociais e laborais em meios virtuais e atividades indoor, ou da grande oferta e variedade alimentar nos grandes centros, os especialistas da TriVincit têm observado o descontrole de alguns fatores de risco que contribuem com o agravamento das doenças crônicas – principalmente cardiovasculares, que representam a maior causa de morte no Brasil (IBGE, 2017) e no Mundo (ALWAN, 2010), entre eles, especialmente, a obesidade, inatividade física e má alimentação.

Diante dessa realidade, Leonardo Hipólito, Lucas Horugel e Rodrigo Nogueira, profissionais de educação física da USP, criaram um programa de saúde completo aplicável a condomínios. Faz parte dos serviços da TriVincit uma programação alfaiatada, com base nas condições de cada indivíduo, no caso, condômino, que recebe um programa personalizado de cuidado com a saúde, contendo acompanhamento físico e nutricional desenhado segundo particularidades clínicas, físicas e psico-afetivas.

O aplicativo da TriVincit contém vídeos de exercícios que podem ser feitos nas áreas comuns dos condomínios ou residências. A base conceitual divide-se em duas fases: motivacional e volitiva. A primeira consiste no despertar de uma intenção genérica que permeia o desenvolvimento da atitude, da relação de afeto, percepção de normas, aprovação, recomendação e, então, do controle percebido diante da situação. A outra, volitiva, parte da estabilidade do campo das intenções genéricas à planificação das ações e, então, à modificação ou manutenção do comportamento (objetivo) e da superação de possíveis barreiras para alcançá-lo.

Ambiente

Diante da dinâmica dos grandes centros urbanos, receber cuidados com a saúde no próprio ambiente condominial é mais que um simples conforto, mas sim um investimento na saúde preventiva e qualidade de vida a cada grupo de moradores e faixas etárias. Ainda mais agora com a consolidação do home office. A empresa também oferece consultoria para montagem ou adaptação de espaços esportivos e de lazer visando o melhor custo-benefício.

“Nosso objetivo é aproximar os moradores aos espaços integrados possibilitando melhores experiências e vivências a toda família”, diz Hipólito. São três pacotes de serviços com valores mensais proporcionais à abrangência. Basta sugerir ao síndico um contato ou acionar diretamente a empresa. Palestras e workshops também estão à disposição dos interessados.

Sem aglomeração: Justiça proíbe reunião de mil pessoas em condomínio de luxo

Insatisfeitos com o agendamento de uma reunião considerada “não urgente” em meio à pandemia da Covid-19, moradores acionaram a Justiça

Por Eduarda Esteves | Atualizada às

 

O Tribunal de Justiça de São Paulo suspendeu uma assembleia presencial em um condomínio de luxo que reuniria cerca de 1.000 pessoas. Insatisfeitos com o agendamento de uma reunião considerada “não urgente” em meio à pandemia da Covid-19, moradores acionaram a Justiça para a suspensão do encontro. O Condomínio Costa Verde Tabatinga fica localizado no município de Caraguatatuba, no litoral norte do estado.

Em entrevista ao iG, o advogado à frente do caso, Vinícius Zwarg, do escritório Emerenciano, Baggio e Associados – Advogados, contou que o condomínio, de 1.000 lotes, é dividido em 12 subcondomínios e a reunião geraria grande aglomeração entre os presentes, já que o quórum qualificado envolveria 750 pessoas. Ele destaca que a assembleia não foi agendada com antecedência, conforme regras estabelecidas, e os temas listados não eram urgentes.

“O objeto da pauta desta reunião era extremamente controverso, na medida que tratava de mudanças estruturais do condomínio. A legislação diz que quando vamos falar sobre algo estrutural que fere a Convenção Condominial, há necessidade de um quórum qualificado, que nas regras deste local são de 75% das pessoas presentes. Isso é um problema, ter que deslocar esses condôminos, muitas deles idosos”, justifica.

Entre os temas a serem deliberados, caso a reunião tivesse ocorrido, estavam a adequação do rateio das despesas do condomínio, realização de obras e a alteração da Convenção. Um outro ponto questionado pelos moradores é que o imóvel está situado em uma área de praia e muitos não moram lá, sendo necessário, em meio à pandemia, viajar até o local para participar da assembleia.

No Brasil, de acordo com a Lei 14.010/2020, as reuniões dos condomínios, em caráter emergencial, devem ocorrer em ambiente virtual até 30 de outubro, por causa da pandemia da Covid-19. Mas, no dia 20 de julho, os condôminos foram convocado pela condomínio, via e-mail, para a realização de uma Assembleia Geral Extraordinária (AGE) obrigatoriamente presencial a se realizar no dia 22 de agosto.

“A convocação tem por finalidade deliberar sobre questões absolutamente irrelevantes, controversas e obscuras, inclusive objeto de assembleias já convocadas para tais fins, no entanto, canceladas em razão de grande parte das questões, exigirem quórum qualificado para sua aprovação (3/4 conforme estabelecido em Convenção)”, diz trecho do processo movido pelos moradores.

Para o advogado Vinícius Zwarg, a juíza Marta Andrea Matos Marinho, da 2ª Vara da Comarca de Caraguatatuba, acertou em sua decisão de suspender a assembleia. “Ela levou em consideração a aglomeração das pessoas e de que não é o momento para isso, já que boa parte das pautas que seriam debatidas no dia são para justamente alterar a Convenção do condomínio”, explica.

“(…) verifica-se estarem pautadas ali questões de alta complexidade, que carecerem de submissão a quoruns expressivos de discussão e votação, e que igualmente não aparentam veicular pleitos emergenciais a justificar a designação do ato extraordinário de forma presencial, considerando a Pandemia de Covid-19 que está em curso no país”, trecho retirado da decisão do TJSP.

Procurada pela reportagem para comentar o caso, a administração do condomínio não se manifestou.

Solução pode estar no ambiente virtual

Adonilson Franco, advogado e presidente da Associação dos Condomínios Residenciais e Comerciais (Acresce), argumenta que a Justiça foi correta ao suspender a assembleia que reuniria 1.000 pessoas, assim como a iniciativa do morador de recorrer ao judiciário.

Franco explica que com a proibição das reuniões presenciais, o caminho mais seguro são os encontros virtuais, por meio do celular, computador ou outros dispositivos eletrônicos.

Se por um lado nos encontros presenciais uma pessoa é designada para realizar as anotações do encontro, no ambiente on-line tudo pode ficar gravado. É o que argumenta o presidente da Acresce. “Presencialmente, muitos temas são tratados e nem tudo fica registrado na ata da assembleia porque em muitos casos, há uma interpretação do responsável por tomar as notas. Mas, quando existe a gravação é muito diferente, até pela facilidade do acesso ao que foi citado. Traz mais segurança para todos”, destaca.

Com a pandemia da Covid-19, o processo de mudança para o mundo digital ganhou força. Para ele, as assembleias presenciais devem desaparecer com o tempo. “Por uma razão muito simples de entender. Com exceção de temas de muito interesse, como vagas em garagem, a participação na reunião presencial oscila fica em torno de 20%, quando muito. Já on-line, o percentual sobe para 65% na média. Isso porque a pessoa está no conforto de sua casa, pode dar a sua opinião e tudo fica registrado na gravação”, pontua Adonilson Franco.

Existem algumas modalidades de assembleia digital, que podem variar de uma administradora para outra. Pode ser realizada ao vivo, como uma live, em tempo real ou pode ser digital, com duração de mais de um dia, com prazo maior para deliberar e debater os temas.

De olho nas mudanças e no desafio dessa alfabetização digital, principalmente dos mais idosos, a Acresce desenvolveu uma aplicativo que o usuário paga um valor mensal apenas de custo, cerca de R$ 1,99 por mês. Na plataforma, as assembleias virtuais podem ser realizadas, a reserva de áreas comuns, a liberação de visitas e outros pontos. “A gente sabe que a vida condominial não pode parar e sabemos que os encontros presenciais não poderão ocorrer por um bom tempo, por isso é importante iniciar essa transição ao caminho virtual”, conclui o presidente da Acresce.

 

 

 

Limites e circunstâncias envolvendo direitos e obrigações administrativos, penais e cíveis

 

Como em tudo no Direito Brasileiro – em se tratando de jurisprudência consolidada, ou em vias de, nos Tribunais Superiores – há sempre um “porém”, um “senão”. E não é diferente em relação ao tema: “A personalidade jurídica dos condomínios e seus efeitos práticos.”

Uma das correntes de pensamento defende que condomínios têm personalidade jurídica. Segundo outra, condomínios não têm personalidade jurídica. E, pela ótica de uma terceira, nem se trata de pessoa jurídica, tampouco de ente sem personalidade jurídica, mas, sim, de um direito real (direito de propriedade), cujos titulares são condôminos, uma coletividade representada pelo síndico cujas unidades imobiliárias são passíveis de serem levadas a registro imobiliário e responder por dívidas do condomínio.

Muitas decisões judiciais proferidas por tribunais superiores têm abraçado a tese de que condomínios não têm personalidade jurídica, isto é, não são titulares de direitos, tampouco de obrigações. Quando muito, podem representar os condomínios no interesse coletivo dos condôminos, como ocorre no caso de protesto e execução movida contra condôminos inadimplentes.

Mas o condomínio não pode defender interesse próprio, como, por exemplo, reclamar em juízo por danos morais, ainda mais porque danos morais (aqueles decorrentes de ofensa ou violação de direito de natureza moral de uma pessoa, como liberdade, honra, saúde, imagem) estão ligados a ofensa de natureza pessoal, ou seja, direito personalíssimo.

 

Limite

 

O fato de serem inscritos no CNPJ não muda essa realidade. Tal obrigação só tem utilidade para fins de controle do contribuinte por parte da Receita Federal e, sendo o caso, responsabilizar judicialmente o condomínio por eventual execução fiscal, caso em que pode ter seus elevadores penhorados pela Fazenda Pública, por exemplo (AC 4377-SP 91.03.004377-0 – Tribunal Regional Federal 3ª Região). O mesmo é válido para autuações administrativas, inclusive fiscais, como ser sujeito passivo de auto de infração de natureza tributária ou qualquer outra natureza.

Condomínio não pode ser protestado, falir, pedir recuperação judicial e – exceto em casos de obrigações próprias – responder em ações cíveis. Menos ainda, penalmente. Em muitos casos em que há responsabilização cível e penal, esta recai diretamente sobre a pessoa do síndico (Código Civil, art. 1348).

 

Exemplo

 

Há o caso em que morador foi condenado pelo Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP – REsp 1.736.593) a pagar indenização de R$ 250 mil por danos morais ao condomínio em razão de uma festa realizada para mais de 200 pessoas, em 2011. Os fundamentos utilizados pelo TJSP para impor a indenização foram os precedentes do STJ, 2ª Turma – AREsp 189.780/SP, favorável à tese de que condomínios detêm personalidade jurídica.

Nesse episódio anterior, já havia decisão judicial que proibia os moradores de promover tais eventos. Mesmo assim, a festa foi realizada, acompanhada de algazarra, cenas de nudez, contra o que o condomínio distribuiu ação pretendendo obter indenização do morador. No processo, o condomínio foi derrotado no Superior Tribunal de Justiça (STJ – 3ª Turma – REsp 1.837.212).

Como se vê, a 2ª Turma tem um entendimento. A 3ª Turma do mesmo STJ tem outro.

Segundo esse entendimento do STJ, 3ª Turma, se a ação tivesse sido distribuída por qualquer condômino, individualmente, o desfecho poderia ter sido outro, isto porque a ofensa é individualmente dirigida a cada um dos condôminos e quem goza de reputação moralmente atacável são eles próprios, condôminos, não o condomínio.

 

Contribuição Previdenciária sobre folha de pagamentos

 

Supondo que um dia qualquer venha a prevalecer no STJ, definitivamente, o entendimento de que condomínios não detêm personalidade jurídica, como justificar a obrigatoriedade, hoje vigente, de recolher contribuição previdenciária (20%) calculada sobre o total da folha de pagamentos (salários) mensal?

A resposta é: a obrigatoriedade de recolhimento da contribuição previdenciária decorre do fato de o condomínio ser empregador – obviamente, quando o for, porque, do contrário, não será obrigado a essa contribuição. Essa obrigação nada tem a ver com a condição de ser ele pessoa jurídica ou não.

 

Esclarecimento

 

Essa dúvida é muito disseminada até mesmo dentre pessoas cujas atividades estão estreitamente voltadas para condomínios, sendo tão forte essa convicção a ponto de produzir esforços direcionados para a mudança da legislação junto ao Congresso Nacional.

Enquanto perdurar a tributação sobre a folha de salários, inexiste mínima chance de essa tese prosperar, quer perante o Judiciário, quer perante o Legislativo. Reitera-se: a obrigatoriedade de recolhimento da contribuição previdenciária não decorre de ser, ou não, o condomínio, pessoa jurídica, mas, sim, de ser empregador. Sendo empregador, deve contribuir com a previdência pública (não vamos aqui entrar na discussão de que, mesmo não sendo empregador, deve contribuir com a previdência na forma da Cofins, porque trata-se, este, de outro aspecto, outra questão).

 

Conclusão

 

Com base nesse entendimento:

1) Quando age ou responde, administrativa ou judicialmente, em nome coletivo, o condomínio detém titularidade jurídica para assim agir, obviamente representado pelo síndico;

2) Quando age ou responde, administrativa ou judicialmente, na defesa de interesses próprios, o condomínio poderá não deter titularidade jurídica em juízo, caso de indenização por danos morais (vide REsp 1.837.212, citado);

3) Quando a administração ou omissão do síndico é prejudicial ao condomínio, o síndico responde cível e penalmente ou, até mesmo, administrativamente.

Antes de encerrar essa matéria, cabe lembrar que o Projeto de Emenda Constitucional (PEC) apresentado pelo Executivo e em curso no Congresso, prevê a extinção da tributação sobre a folha de salários e, também, a criação do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), neste caso, mediante fusão das contribuições sociais denominadas PIS/COFINS. Conforme esse PEC venha a ser debatido e efetivamente implementado, pode ser que condomínios deixem de recolher Contribuição Previdenciária (20% da folha de salários) e, também PIS/COFINS no caso destas referidas contribuições passarem a incidir exclusivamente sobre bens e serviços porque, obviamente, condomínios não auferem receitas resultantes da exploração dessas atividades.

Mas no caso da extinção da Contribuição Previdenciária sobre a folha, isso nada terá a ver com a discussão sobre condomínio deter personalidade jurídica, ou não.

 

+ Leia também “Informativo de Julho/2019 – Entenda o que você precisa fazer para economizar a COFINS sobre receitas de aplicações financeiras (e sem custos advocatícios) 

Adonilson Franco, presidente da Acresce (Associação dos Condomínios Residenciais e Comerciais)

 

Mesmo sem legislação, mas com norma técnica aprovada, síndicos devem se preparar para inspeção predial

 

Assim recomenda o engenheiro Alexandre de Oliveira, membro do CTQ (Comitê de Tecnologia e Qualidade) do SindusCon-SP e que foi um dos coordenadores dos trabalhos para a elaboração da norma técnica ABNT NBR 16.747, aprovada em maio

 

A ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas) publicou em 21 de maio a norma técnica ABNT NBR 16747 Inspeção predial – Diretrizes, conceitos, terminologia e procedimento. A nova norma foi elaborada pela Comissão de Estudo de Inspeção Predial (ABNT/CB-002/ CE-002:140.002), instalada em 2013, inicialmente sob coordenação de Alexandre de Oliveira, membro do CTQ (Comitê de Tecnologia e Qualidade) do SindusCon-SP. Presidente do Conselho da entidade e diretor da inDia® Serviços de Engenharia, Oliveira alerta os síndicos para que preparem documentação a ser exigida e tomem providências solicitando a empresas especializadas um check-up geral nos edifícios.

 

“No Estado de São Paulo existe a determinação de que a legislação sobre inspeção predial seja do município. Na cidade de São Paulo, por exemplo, ainda não existe lei. Mas nem por esse motivo os síndicos devem negligenciar a saúde dos edifícios”, disse Oliveira à Acresce. Para o engenheiro, essas inspeções equivalem ao trabalho de um clínico geral na medicina.

“Normalmente, são análises visuais. Se constatada alguma anomalia, o inspetor deve recomendar o diagnóstico de empresa especializada, por exemplo, em relação a fachadas, vazamentos, instalações elétricas e outros itens.”

 

Mesmo os síndicos podem observar a descoloração dos revestimentos, falta de impermeabilização de garagens e problemas com as instalações elétricas. Mas o ideal é confiar no olho clínico do engenheiro-inspetor.

 

A norma da ABNT traz a uniformização da metodologia que faltava em legislações que tornaram obrigatórias as inspeções periódicas das edificações. A inspeção predial é um processo que visa auxiliar na gestão da edificação e, quando realizada com periodicidade regular, contribui para a mitigação de riscos técnicos e econômicos associados à perda do desempenho. A atividade de inspeção predial visa constatar o estado de conservação e funcionamento da edificação e seus sistemas e subsistemas, de forma a permitir um acompanhamento sistêmico do desempenho ao longo da vida útil, para que sejam mantidas as condições mínimas necessárias à segurança, habitabilidade e durabilidade da edificação.

 

Município

 

Nos municípios em que não há legislação, também inexiste periodicidade estabelecida para as vistorias. O síndico deve ficar atento a sinais, sintomas, e seguir as recomendações sobre manutenção incluídas no manual do SindusCon, disponível na web, e nos manuais dos fabricantes, como no caso de elevadores. “O síndico não pode alegar desconhecimento. Nos lugares em que já vigoram leis sobre o tema também estão previstas multas”, avisa.

 

As inspeções são feitas por empresas particulares especializadas. Apesar de a norma da ABNT ser recente, o trabalho já é feito há décadas. “O síndico deve procurar analisar o currículo da empresa, verificar trabalhos anteriores e decidir.” Segundo Oliveira, o custo dessas inspeções não é elevado e plenamente suportável a qualquer condomínio. O que pode encarecer é a obra em si, dependendo da necessidade. “Daí a necessária manutenção preventiva, que costuma sair mais em conta que a corretiva.”

 

Seguradoras

 

O engenheiro e dirigente do SindusCon também lembra a questão dos seguros. “Os edifícios são segurados, mas nenhuma seguradora vai ressarcir prejuízos se a manutenção não estiver em dia”, observa Oliveira. “O mesmo vale para as garantias das construtoras. Sem manutenção adequada, nenhuma delas irá se responsabilizar por eventuais danos ou transtornos.”