Bregaida, do sindicato (centro) junto com Beraldo, e Franco (esquerda), da associação, conversaram ontem sobre desafios comuns e possíveis iniciativas visando gerar sinergia

 

 

A defesa dos condomínios e condôminos foi o centro da troca de ideias mantida pelo presidente do Sindicond, José Luiz Bregaida, e Adonilson Franco, presidente da Acresce, no escritório do sindicato em Americana (SP) dia 6 de novembro último, quarta-feira. Participou também Waldir Beraldo, diretor do Sindicond.

O Sindicato Patronal dos Condomínios de Prédios e Edifícios Comerciais, Industriais, Residenciais e Mistos Intermunicipal do Estado de São Paulo, Sindicond, atua no Estado de SP representando os condomínios nas convenções coletivas de trabalho, além de desenvolver outras ações visando atender às necessidades da comunidade condominial. Já a Acresce (Associação dos Condomínios Residenciais e Comerciais), dentro do espírito associativo, vem direcionando suas atividades a ações civis públicas e outras medidas administrativas e judiciais em favor dos condomínios e seus moradores, bem como da sociedade em geral, orientando especialmente seus membros sobre fórmulas de redução das despesas condominiais.

“Parceria” – foi palavra usada por Bregaida para resumir a pauta do encontro em Americana. Dentre as propostas surgidas está a de realizar eventos conjuntos visando disseminar as boas práticas de gestão condominial e abordar temas de interesse, especialmente para síndicos. Cerca de 100 mil condomínios no Estado de SP formam o alvo das preocupações das duas entidades. Além desses, todos os condomínios de outros Estados Federativos e municípios brasileiros.

Para Franco, o encontro marcou o início de uma sólida relação com grandes perspectivas. “Sindicond e Acresce são entidades que se complementam. Sendo assim, nada mais lógico que coordenar ações conjuntas visando seu fortalecimento em benefício do segmento condominial.”

Legenda: Adonilson Franco, José Luiz Bregaida e Waldir Beraldo.

NOTA: Material produzido a pedido do UOL (clique no link imediatamente abaixo para ver resultado final da matéria) 
– A venda de vaga de garagem é permitida? Em quais casos isso é possível?
Ainda que a vaga tenha escritura de propriedade autônoma da escritura do apartamento (prédios residenciais), caso em que sua compra e venda seriam juridicamente admissíveis, normalmente a Convenção de Condomínio e/ou Regulamento Condominial restringem o uso da vaga ao proprietário ou morador (no caso de locação).
Essa a regra geral para apartamentos residenciais. Já para os condomínios comerciais essa restrição tende a ser mais flexível, de modo a tornar a compra e venda viável. Em qualquer caso (condomínios residenciais ou comerciais), as vagas de garagem vinculadas à escritura do apartamento/sala comercial não podem ser vendidas separadamente.
– Há legislação regulamentando o assunto ou cabe à resolução de condôminos?
Sim, o art. 1.331, parágrafo primeiro, do Código Civil, veda a compra e venda, salvo se houver autorização expressa da Convenção de Condomínio.
– Se a venda for permitida, há algum valor padrão para ser cobrado, como % do valor venal do imóvel?
Normalmente o mercado trabalha com o percentual de 10% a 15% do valor do valor do apartamento
– Como funciona para o aluguel de uma vaga de garagem? 
Considerando que as Convenções Condominiais são, no geral, restritivas no tocante à compra e venda, no geral o que ocorre é a locação da vaga para vizinhos do mesmo condomínio. Nesse caso o aluguel geralmente equivale ao cobrado por empresas de estacionamento na região.
– Há um valor máximo de aluguel permitido, como % do valor do condomînio?
Não há. Mas algumas vezes o aluguel da vaga equivale ao valor do condomínio, se este não for muito elevado e discrepante do valor do aluguel de vagas de estacionamento cobrado na região por empresas de estacionamento.

Nota: Clique no link imediatamente abaixo para ler as manifestações da ACRESCE que embasaram a presente matéria.

Posso vender minha vaga de garagem no condomínio residencial e comercial?

 

Claudia Varella

Colaboração para o UOL, em São Paulo

02/11/2019 04h00

RESUMO DA NOTÍCIA

  • Vaga de garagem só pode ser vendida a outro morador do prédio
  • A vaga deve ter escritura e registro próprios, e convenção do prédio deve autorizar venda
  • Para fazer alteração na convenção do condomínio, é necessária aprovação de 2/3 dos condôminos
  • De acordo com a lei, é proibida a venda de vaga de garagem a pessoas de fora do prédio, salvo autorização na convenção

 

Você não tem mais carro e quer vender sua vaga de garagem no condomínio?

Isso pode ser feito ou está proibido pelas regras do prédio? É possível vender essa vaga para pessoas que não moram no local? O UOL consultou especialistas no assunto para responder a essas questões.

“Em tese, o proprietário da vaga pode vender para outro condômino, desde que se trate de uma vaga especificada como ‘unidade autônoma’ e isso esteja previsto na convenção do condomínio, seja ele residencial ou comercial”, afirmou o advogado especializado em direito imobiliário Jaques Bushatsky, do escritório Bushatsky Advogados.

Precisa ler a convenção do condomínio

Segundo ele, se o proprietário quer vender sua vaga de garagem, é preciso, antes de tudo, ler a convenção do condomínio, para checar se isso está previsto ali. “É nessa convenção onde estão todas as regras que regem um condomínio. É a lei máxima dentro do condomínio”, disse Bushatsky.

Para que possa ser vendida, a vaga de garagem deve ser uma unidade autônoma, com escritura e registro próprios. A vaga sem escritura própria não pode ser vendida, pois está atrelada ao apartamento.

“Caso não haja autorização estabelecida, é necessário o quórum de 2/3 dos condôminos para aprovação, o mesmo necessário para a modificação da convenção”, afirmou Moira Toledo, diretora do departamento jurídico da Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (Aabic).

Pode vender para pessoas de fora do condomínio?

A lei federal 12.607/12, que entrou em vigor em maio de 2012, alterou um item do Código Civil, proibindo a locação e a venda de vagas de garagem “a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção do condomínio”.

Desde então, as vagas de garagens só poderão ser alugadas ou vendidas se houver essa autorização.

Quanto custa uma vaga de garagem?

Para vender uma vaga de garagem para outro proprietário do condomínio, não há um preço atrelado ao valor do imóvel.

“Os valores dependem da demanda do próprio condomínio e do mercado, ou seja, dos preços que são cobrados naquele bairro e região”, afirmou Sérgio Meira de Castro Neto, diretor de condomínios do Secovi-SP (Sindicato da Habitação).

Para Moira, da Aabic, o que rege a questão é a lei de mercado. “Oferta e procura, impactados pela localização.”

O presidente da Associação dos Condomínios Residenciais e Comerciais de São Paulo (Acresce), Adonilson Franco, disse que o mercado trabalha, normalmente, com o percentual de 10% a 15% do valor do apartamento.

“Em casos de aluguel, no geral, a locação da vaga é para vizinhos do mesmo condomínio. Nesse caso, o aluguel geralmente equivale ao cobrado por empresas de estacionamento na região”, afirmou Franco.

Segundo Moira, recomenda-se checar o disposto na convenção e as regras específicas do respectivo condomínio. “Também é salutar ter contratos escritos, que estipulem prazo, preço, vencimento do aluguel, forma de reajuste, encargos, e demais direitos e deveres das partes, como a obrigação de respeitar as regras do condomínio em relação ao uso das vagas”, declarou. 

Índice que calcula reajuste deve ter alta frente ao mesmo período do ano passado

Atenção: íntegra disponível sob o título “Aumento dos Custos Condominiais acima do IGP-M justificam as ações da ACRESCE”

SÃO PAULO

Além dos gastos de final de ano, o brasileiro vai ter de se preocupar nos próximos meses com mais um item do orçamento: o aluguel.

O acumulado do IGP-M  (Índice Geral de Preços – Mercado), utilizado para reajustar a maioria dos contratos de aluguel, está em queda desde abril deste ano, mas deve voltar a subir entre novembro e dezembro.

“Nesse período do ano passado, tivemos uma queda fora do normal, puxada por fatores como a desvalorização da moeda. Agora, esperamos um aumento entre 3,5% e 3,7%”, explica André Braz, economista do Ibre-FGV (Instituto Brasileiro de Economia, da Fundação Getulio Vargas).


O IGP-M, medido pelo instituto e divulgado sempre no último dia de cada mês, encerrou os últimos 12 meses até outubro com aumento de 3,15%. O índice vale para contratos em andamento, com aniversário em novembro e pagamento em dezembro.

“O momento é positivo para negociar, mesmo que a correção pelo índice não seja citada em contrato. Como há uma oferta grande de imóveis para alugar no mercado, o inquilino pode tentar um reajuste menor, mais flexível, com o proprietário”, diz o especialista do Ibre.

Braz ressalta que o cenário é favorável, sobretudo se a inflação oficial —medida pelo IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo)— continuar na tendência deste ano.

No acumulado dos últimos 12 meses até setembro, o IPCA ficou em 2,89%, abaixo dos 3,43% registrados nos 12 meses anteriores.

Taxa de condomínio também aumenta

O Icon (Índice de Custo Condominial), medido pelo Secovi (sindicato da habitação), teve alta acumulada de 4,64% nos últimos 12 meses até setembro, superior ao IGP-M do período.

Segundo a Acresce (associação dos condomínios), os itens que mais pesam no cálculo são tarifas públicas (como água e energia) e custos de pessoal (reajustes salariais de funcionários).

Mesmo não fazendo parte do cálculo da inflação do aluguel, sendo parâmetro para a cobrança das taxas de condomínio, o Icon tem ligado o alerta da Acresce.

“As oscilações do Icon estão equivocadamente atreladas ao IGP-M, que considera, entre vários fatores, a variação do dólar, que não tem nada a ver com custos condominiais”, diz Adonilson Franco, da Acresce.

“É preciso atuar junto ao estado e a sindicatos para negociar a favor do inquilino e do proprietário”, diz.

 

 

 

União, organização e mobilização dos condomínios podem fazer frente a desafios financeiros cada vez maiores

O SECOVI produz periodicamente o Índice de Custo Condominial (ICON). Recentemente, divulgou a evolução acumulada desse índice nos últimos 12 meses (até setembro/2019) na Região Metropolitana de São Paulo e comparou-o ao Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M). A evolução do IGP-M (3,37%), no período, revelou-se menor que o ICON (4,64%).

Segundo o SECOVI, os itens Conservação/Limpeza subiram 3,32% no período. Manutenção de Equipamentos e Diversos subiram 3,38%. Pessoal e Encargos cresceram 4,33%, enquanto as Tarifas, 7,19%.

Há muitos números e detalhes, mas nossa tendência é identificar na origem dessa distorção alguns fatores:

1 – A variação do IGP-M é fortemente baseada na variação do dólar americano.

2 – Tarifas e preços públicos, um dos itens que mais majoraram em pontos percentuais, vêm aumentando sensivelmente nos últimos anos, muitas vezes mais que a inflação, esta representada pelo IPCA-IBGE.

3 – Os itens Conservação/Limpeza e Manutenção de Equipamentos, assim como Pessoal e Encargos, são sempre fortemente afetados por reajustes salariais.

A primeira questão que se propõe: é correto comparar variação do IGP-M com a evolução dos custos condominiais? Afinal, os insumos componedores desses custos condominiais não agregam custos em dólar. A inflação oficial é medida pela variação do IPCA-IBGE, que, até agosto, havia acumulado 2,5354% (não há dados acumulados até setembro para compará-los com a evolução do IGP-M).

Outra questão, agora relacionada com os custos salariais: os condomínios, que, afinal, são aqueles que repassam as contas para os condôminos, têm de fato exercido seu poder de representação nos acordos e convenções coletivos que determinam os reajustes salariais?

Vale lembrar, ainda: e quanto às tarifas e preços públicos? Os condomínios têm poder de representação perante as autoridades ou agências governamentais que negociam, ou, ao menos, autorizam tais aumentos?

É por estas e outras questões que a ACRESCE (Associação dos Condomínios Residenciais e Comerciais) foi idealizada. Justamente para atuar em todas as frentes, inclusive estas, visando promover a representação perante aqueles agentes ou itens que impactam no valor final da contribuição condominial.

Não há alternativa, exceto o associativismo. Quanto mais associados, mais fortes seremos. Do contrário, é aceitar, passivamente, aumentos insuportáveis dos custos e despesas condominiais sem ter para quem e como reclamar.

 

Adonilson Franco, presidente da ACRESCE (Associação dos Condomínios Residenciais e Comerciais)

 

 

 

 

 

 

 

27/10/2019  21:05:43

Por: da Redação

 

Adonilson Franco (à direita), presidente da ACRESCE, e o vereador de São Paulo, Ricardo Teixeira (DEM)

A melhor organização das feiras livres na cidade de São Paulo foi a pauta do encontro entre Adonilson Franco, presidente da Associação dos Condomínios Residenciais e Comerciais (Acresce) e o vereador Ricardo Teixeira (hoje no DEM). O encontro com o parlamentar, ocorrido no último dia 8, foi motivado por uma Ação Civil Pública da Associação, que critica o atual formato de ocupação das ruas por parte dos feirantes. Por sua vez, o vereador defende um projeto de lei (PL 01-0660/2009), de sua autoria, que regulamenta o rodízio de ruas à instalação das feiras livres no município.

Em sua ação na Justiça, a Acresce, dentre outros pontos, busca isentar de IPTU os moradores, segundo a entidade, penalizados há anos com esse tipo de comércio diante de suas residências. O argumento da entidade para a isenção do IPTU é de que seus imóveis sofrem desvalorização devido à ocorrência das feiras.

Uma solução apresentada pela ACRESCE e que já consta do Decreto de 2007, do Kassab, é que as feiras livres sejam realizadas em espaços confinados, como praças

No documento, o presidente da Acresce também denuncia a falta de lei ordinária municipal que discipline a realização das feiras na cidade. No texto, Franco ressalta que, mesmo havendo apenas um decreto (48.172), editado pelo prefeito Gilberto Kassab, em 2007, as determinações não são respeitadas.

No primeiro artigo do PL apresentado pelo vereador Teixeira, o documento trata da realização de rodízio de ruas para instalação de feiras livres, sendo escolhida de duas a três ruas, em sistema de alternância, de dois em dois anos. Tal escolha ficaria a cargo da Secretaria Municipal de Coordenação das Subprefeituras, tendo a prefeitura obrigação de fazer constar no cadastro do IPTU dos imóveis afetados.

Uma solução apresentada pela Acresce e que já consta do decreto de 2007, do Kassab, é que as feiras livres sejam realizadas em espaços confinados, como praças. Diz a Ação Civil Pública:

… “O mesmo Decreto 48.172/2007 previu, além de feiras livres em ruas, também em espaços confinados, cujo exemplo mais facilmente visualizável é o da Praça Charles Muller, defronte ao Estádio do Pacaembu. Não atrapalha o trânsito, não atrapalha pessoas, moradoras ou transeuntes, não atrapalha casos de atendimentos emergenciais promovidos pelos Bombeiros ou SAMU, não atrapalha a vida dos portadores de deficiências.” …

Para debater o tema, Teixeira informou que tem diversas audiências públicas agendadas nas subprefeituras, com moradores e feirantes.

“Convidamos a Acresce a participar, dando sua contribuição”, disse o vereador. Segundo o parlamentar, o número de feiras livres vem diminuindo na capital. “Caiu de 1.000 para cerca de 700 nos últimos anos”, afirmou. Além disso, segundo ele, muitas delas contam com poucas barracas de produtos, sendo, portanto, pouco significativa sua contribuição para a distribuição de alimentos, especialmente, nos bairros mais centrais, observou.

Na avaliação de Franco, “observamos nitidamente o prejuízo a quem precisa se locomover, inclusive com urgência, devido a problemas de saúde, por exemplo.” A Acresce também vê “com preocupação a desvalorização dos imóveis atingidos, com evidente perda de patrimônio dos proprietários, sem qualquer contrapartida dos poderes públicos”, concluiu.

Acesse aqui a íntegra da Ação Civil Pública movida pela Acresce.

Matéria divulgada no site Sindiconet

Íntegra, clique aqui

segunda-feira, 9 de setembro de 2019

Conheça a ACRESCE

A ACRESCE  (Associação dos Condomínios Residenciais e Comerciais) com atuação em todo o território nacional, nasceu em 2018 com o propósito de ajudar os Condomínios Residenciais, Comerciais e Condomínios Fechados a reduzir seus custos e despesas condominiais.

Foi concebida a partir da premissa de que os custos e despesas condominiais tornam-se muito dispendiosos frente ao poder aquisitivo da população brasileira, o qual diminui sensivelmente com a aposentadoria, realidade acelerada pelo acentuado envelhecimento populacional, agravada pelo notável empobrecimento gerado pelo desemprego crônico.

Redução possibilitada por diversas formas, dentre elas: através de medidas judiciais visando retirada da tributação (4%) sobre receitas financeiras condominiais; retirada da tributação (9,57%) sobre contas de energia elétrica do Condomínio e também dos Condôminos; suspensão da cobrança de 10% da multa do FGTS sobre demissão sem justa causa; recuperação do IPTU cobrado indevidamente a partir de 2015, etc.

Essas medidas, administrativas e judiciais são conduzidas a custo zero para o associado (Condomínio) e também para os Condôminos, sendo devido ao final unicamente honorários de 10% sobre o êxito, se e quando ele ocorrer.

Os benefícios aos Associados se estendem a outras formas de atuação. Atuação social na forma de ações civis públicas, que por sua natureza alcançam a todos, independentemente de associados, ou não, por exemplo: obrigando o Município de São Paulo a regulamentar a profissão de prostituição de modo a retirar os profissionais do sexo das ruas, valorizando os imóveis e repondo-os no mercado de compra e venda e locação por valores justos; obrigando o Município a retirar as feiras livres das ruas, confinando-as em locais específicos, valorizando os imóveis, por elas atingidos, em mais de 40%.

Ensinamos como o Condômino deve proceder para reduzir o Imposto de Renda sobre ganho de capital nos casos de reformas de áreas comuns (e, também, privativas).

A ACRESCE oferece aos seus Associados, com desconto, serviços de parceiros na área de auditoria e mediação de conflitos condominiais, além de serviços e bens oferecidos por patrocinadores e também por detentores de Selo de Qualidade, sempre com desconto.

O acesso a esse material é disponibilizado via Web, dispositivos móveis, TV ACRESCE e Podcasts.

Sobre a ACRESCE

É a única associação existente no Brasil criada para atender a esse propósito específico, sem quaisquer custos ou despesas exceto taxas associativas propositadamente ínfimas de modo a manter coerência com o seu mote: promover efetiva redução de custos/despesas condominiais.

Estamos conduzindo parceria com a Comgás para oferecer vantagens na cogeração de energia elétrica a partir do gás, com vantagens bastante expressivas.

Muito mais virá por aí.


Fonte: ACRESCE


 

ArtigoAdonilson Franco*

 

Anistia para imóveis aprovada na Câmara dos Vereadores de São Paulo não incluiu as chamadas varandas gourmet.

O fechamento de sacada nas edificações do município de São Paulo é irregularidade sujeita à multa de 1 Unidade Fiscal do Município (UFM = R$ 162,83 em 2019) por m2. Isso porque a sacada aberta não faz parte da área construída computável, desde que não sejam ultrapassados 10% da área de ocupação do lote. Já a fechada o é. Em um dos edifícios da cidade, tomado como exemplo, todas as sacadas foram fechadas. Existem 36 sacadas de 12 m2 cada. A multa municipal prevista contra o condomínio, nesse caso, seria de cerca de R$ 70 mil, ou seja, quase R$ 2 mil por apartamento.

O tema ganha relevância agora porque o Projeto de Lei do Executivo nº 171 de 21.03.2019, que previu regularização das construções isentas do IPTU até 2014, foi aprovado em segunda votação na Câmara Municipal em 25.06.2019. Da anistia inicialmente prevista no Projeto para imóveis irregulares e efetivamente votada, resultou que a população não precisará pagar IPTU e ISS retroativamente. Isto será possível com o início da vigência da lei, em janeiro de 2020. Como a prescrição tributária alcança o período de cinco anos, o fisco deixará de exigir o tributo retroativamente a 2015, já que a data-base em que os imóveis foram considerados irregulares é 2014.

Todavia, a regularização das varandas gourmets fechadas anexadas irregularmente aos imóveis, sem aprovação da Prefeitura, hipótese originariamente incluída no PL, foi dele retirada porque houve entendimento (52 votos a favor do PL e 3 vereadores ausentes) de que essa anistia beneficiaria pessoas de alto poder aquisitivo, o que fugiria da proposta social da lei.

O significado prático, então, é que as varandas fechadas não foram anistiadas. Assim, estão sujeitas a autuação fiscal. Se tivessem sido anistiadas, os imóveis passariam a ter uma área computada maior, valorizando-os por ocasião das futuras vendas. Os proprietários dos imóveis nessa condição, com varandas fechadas, conforme o caso, poderão ter que pagar, além da multa passível de ser imposta a partir de 2020, também a outorga onerosa, que é a taxa sobre construções acima do limite básico para cada local.

Segundo o Projeto de Lei originário, havia previsão de a anistia alcançar 150 mil imóveis irregulares. O projeto considerou as edificações concluídas antes do atual Plano Diretor Estratégico aprovado em 2014.

Regularização

O referido PL 171 previu, para os imóveis por ele anistiados (não é o caso das sacadas fechadas em desconformidade com o projeto original aprovado pelo incorporador) a regularização em três modalidades: automática, declaratória e comum.

Automática, isto é, sem necessidade de solicitação ou protocolo de requerimento, para edificações residenciais de até 150m2. Declaratória, com necessidade de protocolo eletrônico do formulário de regularização, acompanhado de documentos comprobatórios, para edificações residenciais de até 500 m2. Comum, cuja regularização dependerá de apresentação de documentação assinada por profissionais habilitados e análise da Prefeitura para residências com mais de 500 m2, prédios comerciais e de serviços, igrejas e templos religiosos.

No caso de outorga onerosa devida em razão de construção adicional, isto é, área construída computável superior ao coeficiente de aproveitamento básico da zona onde instalado o imóvel (hipótese aplicável, em alguns casos, às sacadas irregularmente fechadas), a regularização é condicionada ao recolhimento da outorga onerosa que incidirá sobre o excedente da área construída a regularizar.

Alerta

Fica então o alerta a todos aqueles que se enquadrarem nessa situação, uma vez que, se havia dúvida sobre se o fechamento de sacada produzia efeitos tributários (IPTU) e obrigações adicionais (outorga onerosa, se for o caso), com a exclusão ora materializada da previsão de anistia para esses casos por ocasião da votação do PL 171, fica agora evidenciado que a resposta é “sim”, os fiscais municipais poderão autuar, exigir outorga onerosa, podendo incidir ainda outro efeito: a dificuldade na venda do bem, dado que poderá constar pendência no imóvel junto à Prefeitura.

Segundo fontes bem informadas da própria Câmara Municipal, uma ação fiscalizatória em larga escala dependeria da regulamentação da lei aprovada, o que só deverá ocorrer em janeiro de 2020. Num ano de eleições municipais, essa eventual derrama da Prefeitura poderia implicar num desgaste político do Executivo. Fica a dúvida sobre se prevalecerá a sanha arrecadatória ou uma espécie de “deixa prá lá por enquanto” diante do implacável julgamento das urnas.

Nossa sugestão é analisar, em cada caso concreto, a possível vantagem na regularização dessa pendência, ainda porque, como atrás exposto, o imóvel poderá sofrer valorização por acrescer a ele área computável correspondente à sacada fechada, caso em que haverá aumento do IPTU anual, lembrando ainda que pode ser o caso de o registro imobiliário de cada unidade ter de ser também alterado.

*Presidente da Acresce (Associação dos Condomínios Residenciais e Comerciais)

www.acresce.org.br

ATENÇÃO: Veja abaixo cronograma das audiências (locais/dias/horários)

Sua participação nesse ciclo de audiências públicas é muito importante para alcançar a mudança que a maioria quer mas não consegue implementar por falta de mobilização popular!

Reunião entre o edil e o presidente da entidade, Adonilson Franco, selou compromisso na busca por maior civilidade urbana.

O vereador Ricardo Teixeira (DEM) e o presidente da Acresce mantiveram profícua reunião nesta-terça-feira (8/10), no gabinete do edil, tendo como pauta principal uma melhor organização das feiras livres na capital paulista.

Nada mais lógico que essa união de forças, tendo em vista que o vereador atua fortemente para enfrentar esse desafio. Apresentou um projeto de lei específico –    http://documentacao.saopaulo.sp.leg.br/iah/fulltext/projeto/PL0660-2009.pdf – tramitando na Câmara dos Vereadores e aprovado em primeira discussão. Já a Acresce entrou com ação civil pública para, dentre outros pontos, dar cumprimento à previsão existente em Decreto vigente para retirar as feiras dos logradouros públicos confinando-as em espaços em que não atrapalhem o fluxo de veículos, dentre eles resgate médico e bombeiros, bem como pessoas (inclusive e principalmente deficientes físicos cuja prioridade na locomoção é protegida por lei federal). Na ação foi pedida imposição de penalidade ao Município na forma de suspensão da cobrança do IPTU e ITBI enquanto não implementadas as medidas nela pleiteadas. Afinal, os moradores vem sendo penalizados há anos com esse tipo de comércio diante de suas residências, impactando tanto na comercialização e locação de imóveis, como depreciando os imóveis em 30%, lembrando que o valor dos imóveis é base de cálculo de ambos os tributos – https://acresce.org.br/2019/06/21/acresce-feiras-livres-acao-civil-publica/  .

Teixeira tem programada uma série de audiências públicas em subprefeituras para debater o problema com a população e feirantes. “Convidamos a Acresce a participar, dando sua contribuição”, disse o vereador. Segundo Teixeira, o número de feiras livres vem diminuindo na capital. “Caiu de 1.000 para cerca de 700 nos últimos anos.” Além disso, muitas delas contam com poucas barracas de produtos, sendo, portanto, pouco significativa sua contribuição para a distribuição de alimentos, especialmente nos bairros mais centrais, observou.

Franco prometeu todo o empenho da Acresce em apoio a essa iniciativa, colocando à disposição o poder de mobilização da entidade, que reúne condomínios residenciais e comerciais. “Observamos nitidamente o prejuízo a quem precisa se locomover, inclusive com urgência, devido a problemas de saúde, por exemplo.” A Acresce também vê com preocupação a desvalorização dos imóveis atingidos, com evidente perda de patrimônio dos proprietários, sem qualquer contrapartida dos poderes públicos.

A Acresce (Associação dos Condomínios Residenciais e Comerciais) também aproveitou o encontro para apresentar suas ações em defesa de condomínios e condôminos, especialmente síndicos.

Acompanhe a programação de audiências públicas no site da Acresce www.acresce.org.br e mídias do vereador Ricardo Teixeira.

 

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Representante dos condomínios, Acresce defende voto eletrônico

Por: da Redação

Em entrevista, Adonilson Franco, presidente da entidade, esclarece pontos do projeto de lei aprovado no Senado e fala sobre sua implementação. A proposta ainda será discutida na Câmara Federal

Embora ainda dependa de decisão na Câmara dos Deputados, o projeto já está sendo debatido em várias esferas, mas há muito desencontro de informações

O Projeto de Lei 548, aprovado por Comissão do Senado, em decisão tomada dia 26 de agosto último, acrescenta o art. 1.353-A ao Código Civil, que permite à Assembleia de Condomínios votações por meio eletrônico ou por outra forma de coleta individualizada dos votos dos condôminos ausentes à reunião presencial. Isso quando a lei exigir quórum especial para a deliberação do tema. Embora ainda dependa de decisão na Câmara dos Deputados, o projeto já está sendo debatido em várias esferas, mas há muito desencontro de informações.

A Associação dos Condomínios Residenciais e Comerciais (Acresce) manifestou-se com o objetivo de orientar síndicos e condôminos a respeito. Presidente da entidade,  o advogado Adonilson Franco, em entrevista, declarou que “esse mecanismo de votação facilitará, por sua simplicidade e eficácia, a resolução da dificuldade crônica de se deliberar temas importantes para a vida condominial em decorrência da efetiva impossibilidade de reunir todos ou a maioria dos condôminos nas assembleias”.

Acompanhe a seguir a entrevista com Adonilson Franco, presidente da Acresce:

O advogado Adonilson Franco, presidente da Acresce

O voto eletrônico é aplicável aos condomínios residenciais, comerciais e condomínios fechados?

Adonilson Franco – Sim. O projeto não faz distinção entre os tipos de condomínios para os quais será aplicável a nova legislação.

A votação eletrônica servirá para contagem de votos nas assembleias que deliberem tanto sobre temas ordinários quanto extraordinários?

Adonilson Franco  – Em tese, sim. A previsão legal da votação eletrônica é restrita aos casos que demandem quórum especial, independentemente do tema deliberado. Normalmente, entretanto, os casos que exigem quórum especial são tratados em Assembleias Gerais Extraordinárias (AGEs).

Quais são os casos que exigem quórum especial para deliberação e aprovação de matérias levadas às assembleias?

Adonilson Franco – Nas alterações de parte externa, depende do caso. Pode ser exigida a unanimidade, 2/3 de todos os condôminos, maioria absoluta ou maioria simples. Na construção de piscina, academia de ginástica, novo projeto paisagístico focado em embelezamento, alteração de Convenção Condominial, cessão ou locação de áreas comuns, locação para terceiros de espaço destinado à moradia de zelador, alteração da destinação de áreas comuns é necessária aprovação de 2/3 dos condôminos. Já na aplicação de multa por repetidas infrações são ¾ de todos os condôminos.

Casos específicos de reforma de guarita e instalação de gerador de energia apresentam exigências variáveis. No caso de alienação de partes comuns, como construção ou venda do condomínio no caso de destruição, construção de novo pavimento/prédio para novas unidades, mudança de destinação do condomínio ou unidade exige-se unanimidade.

A votação eletrônica dispensa a convocação presencial?

Adonilson Franco – Não, ela é complementar à convocação presencial. Somente quando a presença física for insuficiente na assembleia para a qual se exige quórum especial é que a deliberação e votação poderão prosseguir em segmento virtual da reunião.

É obrigatória na convocação informar que a assembleia deliberará com presença física e virtual?

Adonilson Franco – Sim, isso é condição expressa no art. 1.353-A do Código Civil, que agora poderá ser modificado pelo PL 548/2019.

Quais outras condições estabelecidas pelo novo art. 1.353-A para que a deliberação virtual seja considerada válida?

Adonilson Franco – Deve ser disponibilizado aos ausentes à assembleia presencial (neste caso, no ambiente virtual), anteriormente à tomada dos votos virtuais, o inteiro teor da ata parcial em que presencialmente já tenha sido deliberado algo, com a transcrição fiel de todos os argumentos expostos e, também informações sobre o modo como se procederá à votação eletrônica. Fica estabelecido, ainda, período, não superior a 30 dias em que a assembleia será considerada aberta para colheita dos votos virtuais.

O PL 548/2019 prevê algum modo especial para que a deliberação e votação eletrônica ocorram? Ou mesmo prevê sua regulamentação?

Adonilson Franco – A resposta é não nos dois casos. Em princípio, as partes estão livres para promover esse procedimento do modo que lhes aprouver. Claro, desde que observados os aspectos aqui mencionados e previstos no próprio dispositivo legal. O projeto prevê que a Administração do condomínio deverá disponibilizar aplicação na internet ou outro mecanismo eletrônico idôneo que permita a cada condômino votar. O voto poderá ser individual mediante senha de acesso. Haverá possibilidade de justificar o teor do voto. Também é garantido acesso de forma contínua ao teor de seu voto e de sua eventual justificação. O mesmo para os votos e justificativas dos demais condôminos identificados por seus nomes e unidades imobiliárias.

Como comprovar se quem está votando é o condômino que se identifica como tal a fim de evitar questionamentos futuros?

Adonilson Franco – Em nosso entendimento, o condomínio deveria providenciar, mediante reembolso, tokens ou mecanismos equivalentes capazes de, individualmente, identificar quem pode votar representando uma unidade condominial, que deverá obviamente ser aquele mesmo condômino que tem poder para votar presencialmente. O risco de anulação da assembleia sob alegação de que o voto não foi promovido por quem estava intitulado a votar fica com essa providência afastada. Lembrando, claro, que a responsabilidade, civil e penal pela falsa titularidade do direito de voto é do titular desse direito. Caso, por exemplo, de fornecer a senha para o inquilino e depois discordar do voto por este dado.

Quando o resultado da votação deverá ser divulgado?

Adonilson Franco – Findo o prazo fixado no edital para encerramento da votação eletrônica, após o cômputo da soma dos votos presenciais e eletrônicos, o resultado deverá ser divulgado e a assembleia será dada por encerrada.

A ata lavrada por ocasião da votação presencial deverá ser complementada com a íntegra das deliberações produzidas pela via eletrônica?

Adonilson Franco – Sim. Somente após o acréscimo das deliberações e votação eletrônica é que a ata, com esses acréscimos, será considerada finalizada.

Como proceder nos casos em que alguns condôminos não tenham familiaridade com a votação eletrônica ou não queiram utilizar esse mecanismo e, também, não puderam estar presentes à assembleia presencial?

Adonilson Franco – Nesse caso, se não houver proibição expressa da Convenção Condominial, a assembleia poderá, por maioria simples, autorizar a coleta individualizada, dentro do prazo de até 30 dias, de votos dos condôminos ausentes, desde que lhes seja apresentada Ata da Assembleia contendo detalhamento dos pontos de vista daqueles que já votaram.

Quais as situações em que o condômino não poderá votar pela via digital?

Adonilson Franco – As mesmas em que não poderia votar presencialmente, dentre elas, a inadimplência.

O locatário pode votar eletronicamente sobre temas que exijam quórum especial?

Adonilson Franco – Se o locatário tiver sido, mediante procuração do proprietário ou mesmo pelo contrato de locação, autorizado a participar de deliberação e votação presencial sobre quaisquer temas que não envolvam despesas extraordinárias, poderá participar também das votações eletrônicas. É bom verificar se a convenção ou regulamento não contém vedação ao voto do locatário. É bem possível que muitos dos casos em que ele possa votar – que, por sua natureza, não envolvam gastos extraordinários – também não dependam de quórum especial.

O que ocorrerá nas situações em que a votação não dependa de quórum especial, mas, mesmo assim, tenha sido utilizada a votação virtual?

Adonilson Franco – Em nosso entendimento, essa hipótese deveria ser evitada, porque qualquer condômino eventualmente discordante da decisão pela maioria tomada poderia utilizar isso como fundamento para tentar sua desconstituição em juízo, impondo eventual derrota e gastos processuais desnecessários ao condomínio.

Se para determinadas matérias a legislação não exigir quórum especial, mas, por outro lado, a convenção condominial ou o regulamento, sim, poderia ser utilizada a votação digital?

Adonilson Franco – Em nosso entender, sim, já que tanto a convenção quanto o regulamento passam a prevalecer sobre a legislação por expressar a vontade da maioria quando os temas e respectivos quóruns foram deliberados, muitas vezes sob a vigência do Código Civil anterior, de 1916. Talvez, seja o caso de utilizar a nova votação virtual para ajustar a convenção ou o regulamento ao Código Civil em vigor desde 2002, evitando-se problemas posteriores.

Quais as vantagens e desvantagens desse novo sistema eletrônico de deliberação e votação?

Adonilson Franco – A nosso ver, não existem desvantagens, uma vez que as razões que justificaram a introdução dessa sistemática complementar de deliberação e votação realmente visaram atacar uma questão nevrálgica, qual seja, a dificuldade de deliberar temas importantes para a vida condominial em decorrência da efetiva impossibilidade de reunir aqueles que, por consciência de dever, jamais poderiam se omitir nessas questões. Esse mecanismo de votação tenderá, por sua simplicidade e eficácia – desde que eficiente no tocante à eliminação de fraudes na votação – a contribuir para resolver essa dificuldade crônica. É a oportunidade de disciplinar questões tormentosas na convivência condominial, tais como a tão em moda locação via Airbnb.

 

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