Razão de ser da mediação nas disputas condominiais

Evento sobre comunicação não-violenta, promovido pelo Secovi em São Paulo, teve participação do advogado Adonilson Franco, presidente da Acresce

O Secovi promoveu concorrido evento na última quinta-feira (26/9) em São Paulo sobre comunicação não-violenta no condomínio. Essa forma civilizada de resolver desentendimentos em busca da paz entre vizinhos contou com explanação da psicóloga Wanda Sanches Peters, coaching, consultora e escritora. Participou também do encontro o advogado Adonilson Franco, presidente da Acresce.

“A conduta indicada em caso de conflito é aquela que preze pelo respeito mútuo, sobretudo saber ouvir e, mais que isto, saber colocar-se no lugar do outro (empatia). É preciso abandonar a ideia de que eu sempre tenho razão e o outro tem de me ouvir”, pondera Franco.

“Para que o ser humano chegue no ponto ideal de entender que todos sempre têm razão e que cada um tem a sua, já que somos construídos em cima de razões das quais vêm nossas verdades, há um longo caminho a trilhar.” Assim reflete o presidente da Acresce, que resolveu incluir a mediação nos serviços da entidade, por meio da Meta Mediadores Técnicos Associados.

“A mediação pode evitar que se chegue a extremos. Isso representa grande alívio para administradores condominiais e síndicos”, recomenda o advogado, acrescentando que o uso de profissionais é o melhor paliativo enquanto “o mundo ideal e o real não se encontram num ponto comum.”

Associe-se à Acresce (Associação dos Condomínios Residenciais e Comerciais) e desfrute do serviço de mediação em seu condomínio.

Economia

NOTA: Este material foi produzido para o Portal Vida de Dono, da plataforma Azulis para pequenos e médios empreendedores. Este conteúdo, editado pelo referido Portal encontra-se disponível na área “Imprensa” deste site (clique aqui para ler).

  • Quando falamos em MEIs que residem em condomínios, quais são os pontos negativos e/ou positivos de eles usarem o apartamento como sede da empresa?

A primeira questão a ser analisada é se a Convenção de Condomínio ou o Regulamento do Condomínio não impõem restrições à utilização das unidades condominiais para a prestação de serviços. Ainda que nada estabeleça a respeito, é possível nascer da exploração de alguma atividade negocial a objeção por parte de alguns moradores, principalmente nos casos em que há fluxo de pessoas estranhas entrando no Condomínio para contato, retirada de produtos, entrega de matérias primas, compra, etc.

Por outro lado há algumas atividades, serviços por exemplo, cuja prática em nada altera a rotina do Condomínio, do apartamento, das áreas comuns, razão pela qual costumam ser toleradas e, muitas vezes o são até mesmo por serem desconhecidas do Zelador, Síndico, Conselho e demais moradores.

O ponto positivo da exploração de uma atividade através da figura do MEI em um apartamento é unicamente da perspectiva daquele que explora tal atividade já que, muito provavelmente, trata-se de pessoa sem vínculo de emprego formal, daí a exploração de alguma atividade impõe-se para ele como necessidade atendida por essa via. Já os pontos negativos são muitos, tais como mitigação da segurança em razão do fluxo de pessoas estranhas, incômodo para os vizinhos a depender da atividade exercida no apartamento, barulho, odor, etc.

  • Os moradores podem usar áreas comuns do condomínio para resolver assuntos profissionais? Essa decisão depende de cada condomínio? (Ex: MEI marcar uma reunião com um fornecedor no salão de festas)

Isso vai depender de eventuais restrições impostas pela Convenção/Regulamento condominial. No geral eles não contêm previsão alguma nesse sentido. Mas isso não significa que a utilização da área comum estará liberada. É que qualquer vizinho pode invocar o direito de vizinhança previsto no Código Civil (art. 1277 e seguintes), para fazer cessar atos que prejudiquem a segurança, o sossego e a saúde dos que habitam o condomínio, ainda mais por se constituir dever do condômino dar à sua área privativa a mesma destinação que tem o prédio e não a utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos demais e os bons costumes (art. 1336, IV), sujeitando-se à multa até o limite de 5 vezes o valor da taxa condominial mensal, além de poder responder por perdas e danos a serem apurados no curso de uma ação judicial (art. 1336, par. 2.o). Poderá, por deliberação de 75% dos demais moradores, pagar multa de até 10 vezes a taxa condominial mensal (art. 1337, caput e par. único).

  • O condomínio pode impedir o MEI de usar a residência como sede da empresa se isso afetar as áreas comuns do condomínio? (Ex: diversos entregadores esperando na garagem para o MEI entregar os pedidos)

Sim, conforme exposto atrás, o Condomínio pode impor restrições à atividade do MEI, ainda que exclusivamente dentro dos limites de sua unidade condominial.

  • Na sua opinião, quais são os riscos e problemas possíveis para o MEI que usa a sua residência em um condomínio como sede da empresa?

Para o MEI os riscos e problemas advindos da utilização de sua residência como sede de sua empresa é poder se sujeitar à multa imposta pelo condomínio ou, até mesmo, imposta no âmbito de decisão judicial que o compila a se abster de prosseguir explorando sua atividade dentro do Condomínio. Nos casos extremos poderá até mesmo ser expulso do Condomínio. Essa hipótese, embora não prevista em lei, tem sido excepcionalmente adotada, como ocorreu, por exemplo, num Condomínio nas Perdizes (SP), caso em que um casal de médicos sofreu essa sanção judicial — no caso, não em razão de exploração de atividade negocial, mas por sua conduta antissocial (16.a Vara Cível de São Paulo – Proc. 1002457-23.2016.8.26.0100), obrigado a deixar o Condomínio em 60 dias contados da decisão definitiva, sob pena de remoção forçada.

Noutro caso de expulsão a moradora de um Condomínio de Osasco promovia festas particulares frequentes em seu apartamento e chegava até mesmo a dividir a multa imposta pelo Condomínio com seus convidados (Proc. 0003122-32.2010.8.26.0079).

Houve também um caso na Zona Norte da capital, com a mesma conclusão pela expulsão do condômino antissocial (Proc. 0135761-28.2008.8.26.0000).

Há um outro aspecto que também deve ser considerado: a lei tributária municipal obriga aquele que explora atividade negocial em seu apartamento a informar a mudança de destinação de seu imóvel perante o cadastro do IPTU, caso em que esse imposto passa a incidir considerados os parâmetros aplicáveis ao comércio e serviços, ou seja, o IPTU sofre um agravamento.

NOTA: A íntegra das nossas considerações que embasam esta matéria encontra-se disponível neste site. Clique aqui para ler.

Por Maria Teresa Lazarini

mei-usar-endereco-residencial

Segundo o Portal do Empreendedor, o Brasil tem hoje mais de 8 milhões de Microempreendedores Individuais (MEI), pequenos empresários que faturam até R$ 81 mil ao ano. Esse regime formaliza de maneira simples, rápida e barata os pequenos negócios, representando um bom caminho para driblar o desemprego ou realizar o sonho do próprio negócio.

Uma das principais vantagens em ser MEI é participar de um regime simplificado de empresa: pagando cerca de R$ 50 mensais no Documento de Arrecadação do Simples Nacional (DAS MEI), o empreendedor tem direito a benefícios previdenciários, aquisição de CNPJ e emissão de nota fiscal.

Muitos microempreendedores, contudo, ainda ficam com dúvidas sobre o que é ou não permitido neste registro. Uma das questões é em relação ao endereço registrado no cadastro do CNPJ. Por serem pequenas empresas, muitos MEIs decidem usar o próprio endereço residencial como a sede do negócio. Mas será que essa prática é permitida e vale a pena? Entenda a seguir.

É permitido MEI usar endereço residencial como comercial?

A Lei Complementar nº 154, aprovada em abril de 2016, autoriza MEIs a usarem o endereço de residência como sede do negócio. Segundo o texto da disposição, “o MEI poderá utilizar sua residência como sede do estabelecimento, quando não for indispensável a existência de local próprio para o exercício da atividade”. De forma geral, isso significa que você pode ter um comércio na sua casa desde que não gere incômodo aos outros moradores ou coloque em risco a comunidade local.

A prefeitura da sua cidade pode, por exemplo, exigir um endereço comercial para MEIs que trabalham com materiais tóxicos e inflamáveis, que não podem ser manuseados em qualquer lugar. Ou pode considerar inadequado abrir um bar, que gera ruídos e grande movimento de pessoas, em uma rua residencial tranquila. Portanto, vale se informar melhor sobre as regras da sua região.

MEI pode trabalhar no condomínio?

Para o MEI que vive em condomínio, é importante saber se a legislação de onde ele reside não coloca restrições a atividades comerciais nos apartamentos, casas ou áreas comuns. Adonilson Franco, presidente da Associação dos Condomínios Residenciais e Comerciais (ACRESCE), comenta que oferecer produtos ou serviços dentro de um condomínio pode gerar incômodo aos moradores.

“A primeira questão a ser analisada é se a Convenção de Condomínio ou o Regulamento do Condomínio não impõem restrições à utilização das unidades condominiais para a prestação de serviços”, diz Franco. É possível que alguns moradores se incomodem com a atividade de negócio, principalmente nos casos em que há fluxo de pessoas estranhas entrando no condomínio para contato, retirada de produtos, entrega de matérias primas, compra, etc”.

Se os moradores ficarem desconfortáveis, o condomínio “pode impor restrições à atividade do MEI”, comenta Franco. Por isso, mesmo que a prefeitura aceite a residência como endereço comercial, MEIs que moram em condomínios podem ser impedidos de ter um comércio em suas próprias casas.

Por outro lado, existem diversas atividades que não costumam incomodar os vizinhos, como é o caso de editoração ou design. Por serem feitas do computador de casa, elas não alteram a rotina do condomínio, dos apartamentos ou áreas comuns.

Vantagens de registrar seu endereço residencial como comercial

A possibilidade de o MEI utilizar sua residência como endereço comercial pode facilitar muito a rotina do profissional. Por se tratar de um regime simplificado de empresa, que permite no máximo um funcionário, as acomodações residenciais costumam suprir as necessidades do trabalho. Lembrando que MEIs não têm um faturamento muito alto (até R$ 81 mil ao ano), o que aumenta a necessidade de manter os custos fixos baixos.

Desvantagens de registrar seu endereço residencial como comercial

Além dos riscos de ser multado ou expulso do condomínio em que mora, utilizar o endereço residencial como endereço comercial pode dar outros problemas para o empreendedor. Ao informar que sua residência é usada como sede do negócio, o MEI pode ter de pagar um valor maior de IPTU, já que seu endereço será utilizado para dois objetivos diferentes: residencial e comercial.

Como o Portal do Empreendedor informa, “caso o MEI se formalize no seu endereço residencial, o valor do IPTU pode sofrer aumento para IPTU comercial”.

Como indicar o endereço residencial no cadastro de MEI?

Para quem ainda não é MEI e deseja fazer o registro, o processo é simples. Acessando o Portal do Empreendedor – MEI, é necessário informar alguns dados pessoais, como CPF e data de nascimento, para começar o cadastro. Em seguida, você deve preencher informações relacionadas à nova empresa, como o ramo da atividade. Neste momento, também é preciso informar o endereço da empresa – que, como vimos, pode ser o mesmo da sua residência.

Para quem já é MEI e deseja alterar o endereço atual, é preciso acessar a página de Alteração de Dados Cadastrais do MEI, também no Portal do Empreendedor, e fazer a mudança. Para isso, é necessário ter em mãos o “código de acesso do simples nacional”, disponível na página do Simples. Depois de confirmar a alteração, você receberá um novo Certificado da Condição de Empreendedor Individual (CCMEI), com o endereço atualizado. O CCMEI deve ser impresso e guardado.

 

Atenção: foto do equipamento, acima, meramente ilustrativa sem qualquer compromisso com o fabricante

Veja, ao final, esquema gráfico e animação do funcionamento da cogeração a partir de material visual disponível no site da Comgás

 

Como economizar de 20% a 50% nas contas de gás e de energia elétrica combinadas

 

Entre 2007 e 2017, ou seja, durante 10 anos, vigorou no município de São Paulo legislação (Lei 14.459/2007, regulamentada pelo Decreto 49.148/2008) que obrigava os condomínios residenciais e comerciais a dispor de aquecimento da água por energia solar.

Além disso, resolução da Agência Nacional de Energia Elétrica liberava centrais térmicas de produção de energia nos condomínios. Os edifícios passaram a dispor de circuitos fechados de água aquecida por energia solar, atendendo áreas comuns e as unidades privativas (apartamentos, conjuntos, etc).

No caso de condomínios residenciais, os projetos aprovados a partir de então, contemplando até 3 banheiros por unidade, deveriam apresentar estrutura para aquecimento solar. Ou, nos casos de 4 banheiros ou mais, ser entregues com o sistema funcionando.

A fonte de energia solar teria de responder por pelo menos 40% da água quente servida. Alguns edifícios, mesmo desobrigados de oferecer essa solução, passaram a disponibilizá-la. Edifícios mais antigos puderam utilizar essa tecnologia para aquecimento solar da água da piscina ou como fonte complementar para prédios abastecidos por central de água quente a gás.

Os benefícios apontados por aqueles que adotaram essa solução tornaram-se evidentes: custo menor e ganho ambiental.

 

Revogação e normativa da ANEEL

 

A Lei 16.642/2017 substituiu a Lei 14.459/2007 e não repetiu aquela exigência de prover os edifícios condominiais de sistema de aquecimento solar.

O que veio a seguir foi a Resolução 482/2012 da ANEEL (Agência Nacional de Energia Elétrica), que disciplinou a geração de energia elétrica pelo próprio consumidor, denominando-a “microgeração”. Isso permitiu que o consumidor passasse a instalar pequenos geradores locais em sua unidade consumidora – condomínios residenciais e comerciais, por exemplo – e ofereceu ainda a possibilidade de trocar energia com a distribuidora local (no município de São Paulo, a Enel) visando reduzir o valor da fatura de energia elétrica.

 

Flexibilização

 

Em 2015, as regras da Resolução 482/2012 foram aprimoradas, entrando em vigor, a partir de março de 2016, a permissão do uso de qualquer fonte renovável de geração de energia e cogeração qualificada.

Hoje, a cada momento em que a quantidade de energia gerada no edifício supera a energia consumida pelo mesmo, o excedente é exportado para a rede da distribuidora, produzindo créditos utilizáveis para abater do consumo da fatura mensal. Tais créditos são cumuláveis a até no máximo 5 anos.

 

Gás

 

Uma das principais barreiras para a viabilidade de geração de água quente nas condições anteriormente exigidas em Lei a partir de placas solares é a indisponibilidade de área suficiente no condomínio para a instalação das mesmas. A alternativa passou a ser o gás.

A propósito, considerando que uma placa solar de cerca de 1×2 metros (2 m2) produz cerca de 40 kWh/mês e que uma residência consome em média 300 kWh/mês, seriam necessárias cerca de 8 placas (16 m2) exclusivamente para produzir energia consumida em uma única residência. Se considerarmos que num condomínio coabitam diversas residências, ou salas comerciais, o espaço exigido para a disposição de placas solares é muito grande.

O gás se apresenta, então, como uma solução absolutamente viável.

 

Boiler + Piscina

 

A infraestrutura construída nesses 10 anos de vigência da Lei 14.459/2007 possivelmente já é bastante razoável. E a adaptação dos imóveis construídos antes disso ou após isso deve ser fortemente considerada. Isso porque esses sistemas de aquecimento central de água (boiler) já estão disponíveis ou poderão vir a ser implementados nos condomínios residenciais e comerciais.

Como a normativa da ANEEL autoriza a aprovação do sistema de cogeração para aquecimento de água, se um condomínio tem piscinas a serem aquecidas com, no mínimo, 250 m2 de área (é isso mesmo m2, não m3), já se justifica o investimento nesse projeto.

A economia, segundo dados da Comgás, pode girar em torno de 20% a 50%, dependendo das características de cada empreendimento, a partir da redução dos gastos mensais com energia elétrica e, também, com o aquecimento de água.

E quando se cogita do aquecimento de água, estão abrangidas aí tanto a piscina quanto a central (boiler), lembrando que a água aquecida pelo boiler pode ser disponibilizada, dependendo da infraestrutura existente ou a ser implantada, para todos os usuários individualmente em suas unidades (apartamentos ou salas comerciais).

Mais ainda: quando se fala na economia com o aquecimento de água a partir do gás, há economia também no custo do gás pois o condomínio passa a ser considerado grande consumidor e, consequentemente, tarifado com as vantagens aplicáveis a essa faixa de consumo.

 

Matrizes

 

Economia na energia elétrica e economia no consumo do gás – daí porque o ganho situa-se na faixa entre 20% a 50% do consumo de ambas as matrizes energéticas (energia elétrica + gás). O excedente da produção de energia não consumida, transformado em créditos, pode ser utilizado em até 5 anos, conforme exposto.

Lembrando que, em média, os gastos com energia elétrica (apenas das áreas comuns das edificações) representam aproximadamente 10% das despesas totais condominiais. A economia possibilitada por essa solução aqui indicada pode alcançar também as contas de energia elétrica e de gás das unidades individuais.

Como a geração de energia elétrica é produzida a partir de equipamentos geradores a gás, a Comgás disponibiliza relação de empresas capacitadas no mercado que analisam previamente todos os detalhes do empreendimento e viabilidade econômica do investimento. O financiamento concedido por essas empresas pode chegar a até 100% do equipamento. Além do projeto, essas empresas oferecem a manutenção pelo período contratado.

A economia nas contas de energia elétrica e de gás estará, assim, garantida, assegurado o retorno do investimento em prazo compatível com a economia gerada.

 

Acresce

 

A Acresce trabalha para ampla divulgação dessa vantagem e, proximamente, divulgará evento para o qual convidará potenciais interessados. Esse tema é de elevado interesse para a Acresce pois representa um passo enorme no cumprimento dos objetivos institucionais desta associação: redução de custos e despesas condominiais.

ESQUEMA GRÁFICO

Aquecimento De Água E Cogeração De Energia Elétrica: Como Economizar De 20% A 50%

 

ANIMAÇÃO INSTITUCIONAL COMGÁS

Acresce orienta sobre redução de custos e despesas condominiais

Por: da Redação

Com o aperto na renda das famílias e redução do faturamento das empresas no País, as despesas condominiais aumentaram seu peso relativo nos orçamentos, tornando urgente o investimento em gestões mais inteligentes nesse segmento. A partir dessa visão, a Associação dos Condomínios Residenciais e Comerciais (Acresce) tem proposto a redução de gastos e despesas nos condomínios, através de várias frentes, entre elas, da carga tributária incidente sobre vários itens que compõem o orçamento da administração predial.

Divulgação

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Franco defende que a redução das despesas condominiais pode se dar por diversas fórmulas

De acordo com o advogado Adonilson Franco, presidente da associação, “a Acresce foi concebida a partir da premissa de que os custos e despesas condominiais tornaram-se muito dispendiosos frente ao poder aquisitivo da população brasileira. Este diminui sensivelmente com a aposentadoria dentro da realidade acelerada pelo acentuado envelhecimento populacional”, disse. Segundo ele, “a situação agrava-se pelo notável empobrecimento gerado pelo desemprego crônico”.

Franco defende que a redução das despesas condominiais pode se da por diversas fórmulas, dentre elas:

– Medidas judiciais visando retirada da tributação (4%) sobre receitas financeiras;

– Retirada da tributação (9,57%) sobre contas de energia elétrica do condomínio e também dos condôminos;

– Suspensão da cobrança de 10% da multa do FGTS sobre demissão sem justa causa;

– Recuperação do IPTU cobrado indevidamente a partir de 2015.

Na avaliação da entidade, essas medidas, administrativas e judiciais, podem ser conduzidas a custo zero para o associado (condomínio) e também para os condôminos, sendo devido, ao final, unicamente honorários de 10% sobre o êxito, se e quando ele ocorrer.

Amplitude

Ao defender a associação, Franco afirmou que os benefícios aos associados são, ainda, mais amplos. Conforme o presidente da Acresce, a “atuação social na forma de ações civis públicas, que, por sua natureza, alcançam a todos, independentemente de associados ou não”.

Entre os exemplos foram citados, a obrigação de o município de São Paulo regulamentar a profissão de prostituição de modo a retirar os profissionais do sexo das ruas (assista entrevista à Rede TV), valorizando os imóveis e repondo-os no mercado de compra/venda e locação por valores justos.

Outra iniciativa sugerida é a retirada pela gestão pública das feiras livres das ruas, confinando-as em locais específicos, que segundo a associação valorizaria o os imóveis por elas atingidos em mais de 40%.

A Acresce sugere ainda como o condômino deve proceder para reduzir o Imposto de Renda incidente sobre ganho de capital nos casos de reformas de áreas comuns (e, também, privativas).

Descontos e parcerias

Aos associados, a entidade oferece descontos, serviços de parceiros na área de auditoria e mediação de conflitos condominiais, além de outros serviços e bens oferecidos por patrocinadores e detentores de Selo de Qualidade Acresce.  A associação informou que está conduzindo parceria com a Comgás para oferecer benefícios na cogeração de energia elétrica a partir do gás, o que representaria vantagens aos condomínios, dentro do conceito de “edifícios sustentáveis”.

Link para a página do Jornal Folha do Condomínio (clique aqui)

 

Com o aperto na renda das famílias e redução do faturamento das empresas no Brasil, as despesas condominiais aumentaram seu peso relativo nos orçamentos. Diante dessa nova realidade, tornou-se urgente investir em gestões mais inteligentes. É justamente para auxiliar os responsáveis por gastos dessa natureza que a ACRESCE – ASSOCIAÇÃO DOS CONDOMÍNIOS RESIDENCIAIS E COMERCIAIS coloca à disposição seus serviços como entidade sem fins lucrativos focada na melhoria da administração predial e consequente redução de custos.

“A ACRESCE foi concebida a partir da premissa de que os custos e despesas condominiais tornaram-se muito dispendiosos frente ao poder aquisitivo da população brasileira. Este diminui sensivelmente com a aposentadoria dentro da realidade acelerada pelo acentuado envelhecimento populacional”, pondera o advogado Adonilson Franco, presidente da Associação. “A situação agrava-se pelo notável empobrecimento gerado pelo desemprego crônico”, completa.

A redução das despesas condominiais é possibilitada por diversas formas, dentre elas:

– Medidas judiciais visando retirada da tributação (4%) sobre receitas financeiras

– Retirada da tributação (9,57%) sobre contas de energia elétrica do condomínio e também dos condôminos

– Suspensão da cobrança de 10% da multa do FGTS sobre demissão sem justa causa

– Recuperação do IPTU cobrado indevidamente a partir de 2015

Essas medidas, administrativas e judiciais, são conduzidas a custo zero para o associado (condomínio) e também para os condôminos, sendo devido, ao final, unicamente honorários de 10% sobre o êxito, se e quando ele ocorrer.

Amplitude

Os benefícios aos associados são, ainda, mais amplos. Atuação social na forma de ações civis públicas, que, por sua natureza, alcançam a todos, independentemente de associados ou não. Por exemplo: obrigando o Município de São Paulo a regulamentar a profissão de prostituição de modo a retirar os profissionais do sexo das ruas, valorizando os imóveis e repondo-os no mercado de compra/venda e locação por valores justos; obrigando o Município a retirar as feiras livres das ruas, confinando-as em locais específicos, valorizando os imóveis por elas atingidos em mais de 40%.

A ACRESCE orienta, ainda, sobre como o condômino deve proceder para reduzir o Imposto de Renda incidente sobre ganho de capital nos casos de reformas de áreas comuns (e, também, privativas).

Outros serviços com o mesmo objetivo — redução de custos e despesas condominiais — já são oferecidos e outros serão em breve implementados. Confira no site da ACRESCE.

Descontos

A ACRESCE oferece aos seus associados, com desconto, serviços de parceiros na área de auditoria e mediação de conflitos condominiais, além de outros serviços e bens oferecidos por Patrocinadores e também por detentores de Selo de Qualidade ACRESCE.

O acesso às informações sobre benefícios é disponibilizado via web, dispositivos móveis, TV ACRESCE e podcasts.

SOBRE a ACRESCE

Única associação existente no Brasil criada para atender aos propósitos acima descritos, sem quaisquer custos ou despesas, exceto taxas associativas, propositadamente ínfimas, de modo a manter coerência com o seu mote: promover efetiva redução de custos/despesas condominiais.

Parceria

Estamos conduzindo parceria com a Comgás para oferecer vantagens na cogeração de energia elétrica a partir do gás, o que representará vantagens bastante expressivas aos condomínios dentro do moderno conceito de “edifícios sustentáveis”.

www.acresce.org.br

Tel.: 11-3171-2893

Imprensa – Luís Sérgio: 11 98208 6103

Acresce, entidade que reúne condomínios, é o melhor instrumento de defesa contra a cobrança indevida do ITBI

– Uso do VVR ao invés do IPTU para cálculo na transação imobiliária já foi considerado inconstitucional pelo TJSP;

– Parte do valor pago pode ser recuperada e, aquele a pagar, reduzido em até 50%;

– Facilidades oferecidas pela Acresce são vantajosas para o vendedor, comprador e corretores de imóveis.

A cobrança do ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) tomando como base de cálculo o VVR (Valor Venal de Referência) já foi declarada inconstitucional pelo Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP). A Justiça se pronunciou pela adoção do valor venal constante do IPTU como critério nas transações imobiliárias, o que costuma reduzir a tributação em cerca de 50%.

novidade é que ações judiciais movidas pela Acresce (Associação dos Condomínios Residenciais e Comerciais) são mais vantajosas aos proprietários na medida em que dependem apenas da adesão à entidade. No caso de sucesso, a Acresce cobra apenas 10% da economia obtida ou dos valores a serem recuperados.

As ações ligadas ao ITBI são mais um serviço da Acresce aos condôminos vinculados a condomínios residenciais e comerciais. Mas os benefícios também se estendem aos corretores de imóveis na medida em que a redução do imposto a ser pago nas transações imobiliárias facilita a realização de negócios. A vitória nos tribunais é considerada “líquida e certa” pelo advogado Adonilson Franco, presidente da Acresce.

Real Parque

Exemplo que chama a atenção: Real Parque, Morumbi, em São Paulo. Há imóveis nessa região cuja base de cálculo utilizada pelo Município para calcular e exigir o ITBI está acima do valor da própria transação de compra e venda. Uma distorção. Em muitos bairros da capital e, também, em outros municípios, esse absurdo em matéria de recolhimentos tributários indevidos se repete. Alertamos todos os contribuintes – os que já venderam ou pretendem vender seus imóveis – e aos que irão adquiri-los, mas, sobretudo, em especial, às Associações de Moradores que podem e devem agir, cada uma, coletivamente no interesse de seus associados.

O tema é de interesse, também, dos corretores de imóveis, que podem estar perdendo negócios por conta do elevado peso do ITBI nas transações imobiliárias.

ITBI

O Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), de competência municipal – e em São Paulo exigido à alíquota de 3% – é um dos inúmeros tributos existentes e, para o qual, talvez por sua baixa alíquota, ninguém dá a mínima atenção. Claro, isto até alguém entrar numa transação de compra e venda imobiliária e ser surpreendido pela obrigação de pagá-lo como condição para concluir a escritura pública de compra e venda.

Pior, ainda, é no momento da formalização da escritura, quando o Cartório de Títulos e Documentos, além de cobrar seus custos cartorários, exige a comprovação do recolhimento do ITBI, que o comprador se dá conta de que é ele quem deve assumir os custos desse imposto. O fato de constituir obrigação do comprador recolher o ITBI pode levar o vendedor à ilusão de que não tem nada com isso, pois, em tese, não será afetado por esse problema. Ledo engano. Se o comprador interromper a compra por considerar excessivo o peso do ITBI, não há venda.

Pegadinha

Há dois pontos importantes a serem considerados. O primeiro é que o Município de São Paulo, assim como diversos outros municípios Brasil afora, adotam como base de cálculo desse imposto o Valor Venal de Referência (VVR). Essa base de cálculo (VVR) já foi julgada inconstitucional pelo Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) em 2013.

Mas, mesmo assim, o Município, desconsiderando por completo a decisão do TJSP, continua exigindo-o. Ou seja, qual a pegadinha? Paga-se valor indevido se não forem tomadas medidas judiciais.

É bom saber: todos, sem exceção, que recorrem ao Judiciário para questionar o VVR como base de cálculo ganham a ação. E, mais ainda, a Procuradoria Municipal não recorre da decisão favorável aos contribuintes porque há uma razão técnica que impede o município de recorrer.

A viabilidade da ação e seu sucesso garantido em favor dos contribuintes, em curto espaço de tempo, valem para todo o Estado de São Paulo. Mas é aplicável também a todos os demais municípios brasileiros onde essa prática vem sendo adotada.

Receita

Por que, então, o município paulistano, assim como outros no estado de São Paulo, prosseguem exigindo o VVR? Porque um universo imenso de contribuintes não procura seus direitos no Judiciário. Então o município ganha, e muito, com aqueles que pagam sem se insurgir contra essa inconstitucionalidade assim já reconhecida pelo TJSP.

Para se ter uma ideia, em 2016 quando o Brasil estava com sua economia totalmente paralisada, a arrecadação do ITBI no município de São Paulo representou R$ 1,75 bilhões. Toda essa arrecadação, sem exceção, foi baseada no VVR, portanto, inconstitucional. A base do imposto, no máximo, deveria ser igual à base do IPTU (Planta Genérica de Valores – PGV).

Cabe exemplo. Um dos planejamentos sucessórios em que escritório de advocacia parceiro da ACRESCE atuou  foi cobrado, em 2014, ITBI no montante de R$ 111 mil, quando deveria tê-lo sido em R$ 46 mil, ou seja, foi cobrado a maior R$ 65 mil, o que corresponde a cobrança indevida de 141,3% – essa ação já está ganha.

A título comparativo, se em R$ 111 mil foi cobrado 141,3% a maior que o devido, em R$ 1,75 bilhões houve arrecadação potencial a maior de R$ 1,024 bilhões. Isto, só em 2016. Em 5 anos, estamos cogitando de cobrança indevida de R$ 5,12 bilhões, soma que os contribuintes têm direito de exigir de volta.

Alternativa

O segundo ponto importante é que os compradores de imóveis, ao descobrirem-se obrigados a pagar um imposto inesperado e, muitas vezes em valor expressivo (3% calculado sobre o VVR ao invés de sobre o valor da transação, base do IPTU), só dispõem de duas alternativas. Ou pagam o ITBI ou então desistem da compra.

E, se pagarem o ITBI, terão que buscá-lo de volta mais tarde pedindo restituição no Judiciário, recebendo seu direito em precatório a ser pago efetivamente só após alguns anos. Melhor que pagar e despender dinheiro e tempo para restituí-lo é, já de saída, não ter de pagar, ou melhor, pagar apenas o que é reconhecido devido pelo Judiciário.

A opção de ir previamente ao Judiciário, obter decisão favorável e, só então concluir a transação imobiliária, acaba prejudicando a realização do negócio em função da morosidade. O imóvel acabará sendo oferecido a outro comprador que aceite pagar o imposto indevido.

Solução

A solução mais viável é agir preventivamente. Por meio da Acresce, é possível ajuizar ação antecipadamente em nome de condôminos vinculados aos condomínios associados de uma determinada região. Por exemplo, o citado Real Parque, dentre tantas outras regiões onde a distorção advinda da exigência do ITBI acima do devido esteja ocorrendo, o que equivale praticamente a todo o município paulistano e tantos outros brasileiros onde essa prática ilegal esteja sendo adotada.

É preciso apenas que se prove a existência de alguns casos em que isso ocorra, ou tenha ocorrido, na região interessada, pois em toda ela as transações poderão estar sendo afetadas. Como fazer? Basta obter propostas de compra e venda produzidas por imobiliárias da região e o acesso ao VVR, realizado pela internet, comprovando a discrepância. Constatado que a base de cálculo é o VVR ao invés da Planta Genérica de Valores (PGV, esta, base do IPTU), estará configurada a inconstitucionalidade, permitindo, então, agir preventivamente em nome de todos os interessados.

Passado

Como exposto atrás, esse direito vale não apenas para as transações imobiliárias futuras. Alcança, ainda, aquelas realizadas nos últimos 5 anos. Por isso é que esse tema interessa não apenas aos vendedores e compradores de imóveis, mas também aos corretores de imóveis, pois, estes últimos, poderão estar sendo igualmente prejudicados na conclusão de transações e, com efeito, no recebimento de suas comissões. E, ainda, podem também ajudar os seus antigos clientes a recuperar o que pagaram a maior nos últimos 5 anos, fidelizando-os.

Qualquer interessado pode, por conta própria, propor uma ação judicial com esse objetivo. Por meio da Acresce, no entanto, o custo para conduzir a ação corresponde ao valor da taxa associativa mensal devida, ou seja, no máximo, R$ 3,00 por mês no caso de imóveis residenciais. Já no caso de imóveis comerciais, no máximo R$ 6,00, podendo chegar, em alguns casos extremos, a R$ 15,00/mês. Em condomínios fechados, no máximo R$ 75,00/mês.

A esse custo são somados 10% de honorários ad exitum no final da ação, devidos ao escritório que patrocinar a ação. Ações judiciais que, por seu valor individualizadamente poderiam despertar pequeno ou nenhum interesse das bancas advocatícias, são conduzidas pela Acresce sem representar peso algum no orçamento dos interessados.

Acresce

A ação judicial é cabível toda vez que o VVR for superior à base do IPTU, ou seja, o direito do adquirente de imóvel em todo o município de São Paulo existe, é real, assim como o direito de adquirentes de muitos municípios brasileiros, visto que o Superior Tribunal de Justiça (STJ) já concluiu que essa base não pode suplantar àquela utilizada para o IPTU. Permite isso buscar de volta, nos últimos 5 anos, bilhões de reais, ainda que se receba na forma de precatórios. No município de São Paulo, restituição de até cerca de R$ 30 mil é paga por outro mecanismo, que prescinde o precatório. Logo, muito celeremente.

As questões aplicadas em relação ao ITBI são igualmente aplicáveis ao ITCM-D, imposto estadual exigido nas doações, com base no VVR, no município de São Paulo e em todos aqueles outros que adotem essa base de cálculo.

Informações:

Palestra proferida pela Acresce sobre o tema no CRECI-SP e outros conteúdos estão disponíveis no site em www.acresce.org.br

 

Mesa redonda

Acresce participa de evento promovido pelo Secovi-SP dia 26/9

Briga entre vizinhos é fenômeno tão antigo quanto a humanidade. Atualmente, esses conflitos acabam “sobrando” para o síndico, que deve fazer valer o princípio da comunicação não-violenta. Mas, muitas vezes, esse papel extrapola os limites das funções exercidas pelo condômino eleito como responsável pelo edifício. Isso porque, sobretudo, pode faltar ao síndico o preparo necessário para resolver disputas. Diante desse quadro, o Secovi-SP promove no dia 26/9 na capital o evento “A importância da comunicação não-violenta no condomínio”, que contará com a participação do presidente da Acresce, advogado Adonilson Franco.

Entenda a importância da comunicação e as maneiras mais adequadas de se relacionar em condomínios. Compreenda os diferentes perfis de pessoas e públicos e aprenda como construir uma comunicação com foco na solução do problema. Saiba, ainda, como descontruir conflitos e lidar com falas difíceis, analisando as principais anomalias de um condomínio. Assim o Secovi-SP explica a problemática.

Mediação

Exatamente por entender como prioridade o bom convívio entre moradores de condomínios residenciais e, também, entre trabalhadores em condomínios comerciais, é que a ACRESCE (Associação dos Condomínios Residenciais e Comerciais) passou a oferecer a Mediação Condominial. “A exacerbação de ânimos em momentos de conflitos intensos tem levado até mesmo a agressões físicas e, em casos extremos, homicídio”, pondera Franco. “A mediação feita por profissional especializado é o caminho mais seguro de se atingir a paz, algo tão almejado.”

O síndico, autoridade máxima em um condomínio, e que responde administrativa, cível e penalmente pelas intercorrências do dia a dia, muitas vezes – talvez a maioria delas – não reúne em seu perfil condições para administrar conflitos. E prefere até evitar fazer parte da turma do “deixa disso”, pois, como se sabe, pode acabar sofrendo ele mesmo, síndico, alguma consequência mais grave.

“É por isso que iniciativas como esta, conduzida pelo Secovi-SP, com apoio da ACRESCE, são essencialmente necessárias”, afirma Franco, que coloca à disposição o serviço de mediação da ACRESCE. Profissionais aptos a conduzir a mediação, pertencentes ao quadro da Meta Mediadores Técnicos Associados, bem como seus respectivos currículos, custo da contratação, quem deve assumi-lo e outras informações estão no site da ACRESCE. Dentro da aba “ACRESCE OFERECE”, figura o serviço “ACRESCE Oferece Mediação Condominial”.

INFORMAÇÕES:

Data: 26 de setembro de 2019 (quinta-feira)

Horário: 18h (credenciamento), das 19h às 21h (evento)

Local: Secovi-SP – Rua Dr. Bacelar, 1.043 – Vila Mariana

Estacionamento: Rua Luís Góis, 2.100


Acresce, contato com a imprensa (clique aqui) – email: comunicacao@acresce.org.br