Chamamos a atenção para a importância da Lei 14.010/2020, pois ela suspende a aplicação de diversos dispositivos das legislações civis, Código Civil incluído, entre 20.03.2020 e 31.10.2020, incluídos temas relacionados com prescrição e decadência, assembleias e reuniões de empresas, contratos, Direito do Consumidor, usucapião, direito concorrencial, Direito de Família e Sucessões e Lei Geral de Proteção de Dados (LGPD).

O Projeto de Lei (PL) do Senado Federal 1179/2020, de 13.04.2020, foi votado e aprovado no Congresso e, após cerca de 60 dias, transformado na Lei 14010/2020 em 10.06.2020. Enviado à sanção presidencial, foi parcialmente vetado.

O PL 1179/2020 já foi objeto de nossos comentários (vide: https://bit.ly/2Aqjh9C). Vamos agora comentar os dispositivos da referida lei especificamente relacionados ao tema objeto do título acima.

Em nossa conversa com a Senadora Soraya Thronicke, ao cobrar dela a aceleração da transformação, em lei, do Projeto de Lei 548/2019, que também versa sobre tema afim (assembleias virtuais em condomínios), ficamos sabendo que todo o esforço do Congresso, após pandemia Covid-19, estaria direcionado para a aprovação de projetos relacionados ao excepcional momento ditado pela pandemia. Entretanto, o PL 1179/2020 é de 13.04.2020, e só foi finalmente transformado em lei, sancionada e publicada, quase 60 dias após, em 10.06.2020, após o Decreto Legislativo nº 6 que reconheceu oficialmente instalada a pandemia Covid-19 no Brasil.

Clique no link a seguir (Quadro Sinótico I) para ver comparativo entre a proposta legislativa (PL 1179/2020), o que foi enviado à sanção presidencial, as justificativas dos vetos presidenciais, a redação final da Lei 14.010/2020 e nossos comentários.

 

Quadro Sinótico I

 

Vide também, a seguir (Quadro Sinótico II), a estrutura do PL 1179/2020 dividida por Capítulos e como ficou após veto presidencial à Lei 14010/2020:

 

Quadro Sinótico II

 

As razões que justificaram os vetos estão disponibilizadas neste link.

 

 

 

 

 

Tudo o que a doutrina vinha escrevendo sobre a irregularidade dos Condomínios de Lotes é anterior à Lei 13.465/2017. Entretanto, essa Lei, que por seu artigo 58, ao alterar o Código Civil veio disciplinar esses condomínios, foi objeto de três Ações Diretas de Inconstitucionalidade (ADINs), todas elas dirigidas para o mesmo Ministro Relator, Luiz Fux, do Supremo Tribunal Federal.

Primeiramente, cabe lembrar que essa Lei 13.465/2017 nasceu de uma Medida Provisória (759/2016).

ADIN 5771

A primeira, ADIN 5771, distribuída em 01/09/2017, foi proposta pela Procuradoria Geral da República e se fundamenta, basicamente, em que os conflitos historicamente existentes no País relacionados à terra, atravessaram gerações sem que fossem solucionados, de modo que não se justificaria pressa para dispor sobre esse tema através de Medida Provisória por ser pressuposto desta a urgência e relevância. Além do que, a urgência e relevância em dispor sobre esse tema por meio de Medida Provisória também não se justificaria na medida em que grande parte de seus 109 artigos dependem de regulamentação futura.

Ainda, fere a Constituição ao tratar de temas centrais, regularização fundiária rural e urbana e desmatamento, em descompasso com diversas outras diretrizes contidas na própria Constituição.

Nela é pedida a declaração de inconstitucionalidade de toda a lei.

ADIN 5787

A ADIN 5787 foi proposta pelo Partido dos Trabalhadores, em 29/09/2017, sob o fundamento de que acirraria os conflitos da terra.

Por essa ADIN é questionada a constitucionalidade dos artigos da Lei 13.465/2017, a saber: 93; 11; 2º; 106; 109; 23; 36; 33; 5º, § 7º e 8º, nessa ordem (ou falta de).

ADIN 5883

Já a ADIN 5883, proposta pelo Instituto dos Arquitetos do Brasil (IAB) em 23/01/2018, questionou os seguintes dispositivos da Lei 13.465/2017: arts. 83 e 84; 87 a 90; 98; 93; 95, 9º, § 2º; 11, VII; 13, § 1º, II; 56; 76, nessa ordem.

Inconstitucionalidade Formal

Sob o aspecto formal da Lei 13.465, isto é, o fato de ter nascido de uma Medida Provisória ao invés de de um projeto de lei, basicamente todas as Ações Direta de Inconstitucionalidade contestaram essa possível inconstitucionalidade.

Inconstitucionalidade Material

Já sob o aspecto material, isto, os pontos em que cada artigo colide com a Constituição Federal, nenhuma das ADINs questionou o artigo 58 da referida lei, o qual dá sustentação jurídica para os condomínios de lotes.

O que leva à conclusão de que esse ponto específico da lei não foi questionado por não ter sido encontrado ali qualquer vício capaz de autorizar o pedido de inconstitucionalidade do mesmo.

Em 23/10/2019 todas essas ações encontravam-se conclusas com o Relator, Ministro Luiz Fux, para decisão. Foram admitidas no processo para se manifestarem a favor da lei e contra ela, dentre tantas entidades, o SECOVI e a Associações das Empresas de Loteamento e Desenvolvimento Urbano do Estado de São Paulo (AELO-SP).

Conclusão

Se o aspecto formal da lei passar, no julgamento do Supremo Tribunal Federal, pelo teste da constitucionalidade, o aspecto material (Condomínio de Lotes) também passará uma vez que não foi questionado em quaisquer das três Ações Diretas de Inconstitucionalidade.

E isso é fundamentalmente importante para conferir segurança aos proprietários desses condomínios que, até 22/12/2016, publicação da MP 956, tinham a situação desses condomínios num limbo jurídico.

De todo modo, é bom ter claro que o direito adquirido a partir da vigência dessa legislação protege esses condomínios mesmo que venha a ser declarada a inconstitucionalidade dela.

Apenas novos condomínios não mais terão a proteção dela. Mas como esses condomínios de lotes já existiam antes de regulamentados pela referida legislação, obviamente porque interessa aos Municípios já que movimentam a riqueza local, além, obviamente, de gerarem arrecadação tributária (IPTU e ITBI), tudo certamente continuará como antes dela: proprietários cercando suas propriedades, dividindo-as em glebas e vendendo-as como condomínios fechados de lotes.

 

Temas correlacionados:

 

+ Condomínio Residencial – IPTU ou ITR?

+ Condomínios Fechados Constituídos a Partir de Loteamento de Áreas Rurais ou Áreas Urbanas

 

 

 

 

 

 

 

 

Vista panorâmica bairro de Moema

 

 

Presidente da entidade, Simone Boacnin, fala sobre uma área da capital paulista com renda e IDH elevadíssimos.

Acresce, a mais nova integrante da associação, vai somar esforços diante dos diversos desafios.

O distrito de Moema tornou-se sinônimo de qualidade de vida. Quando o paulistano pronuncia esse nome, tirado do poema Caramuru, costuma abrir largo sorriso, associando o verde do Parque do Ibirapuera e o multicolorido de seu comércio, especialmente na área gastronômica, aí somados aromas e sabores. Procurando melhorar o que já é ótimo, surgiu em 2019 a Associação Viva Moema. A presidente da entidade e uma das fundadoras, Simone Boacnin, ressalva, porém, que nem tudo são ali são flores. Entre pássaros e índios, temas que nomeiam suas ruas, há questões a enfrentar, como segurança, alagamentos, barulho, buracos e outras. IPTU? “Caro”, segundo Simone, a ponto de torná-la integrante do movimento IPTU Justo. Veja a entrevista concedida por ela à ACRESCE e saiba mais.

Hoje a pandemia é o maior problema em todos os lugares. O que chama a atenção em Moema?

Temos um comércio forte que está sendo obrigado a permanecer de portas fechadas. Temos pleiteado junto à Prefeitura e Câmara Municipal a isenção do IPTU para esses estabelecimentos. Aliás, IPTU é uma questão antiga. Faço parte do movimento IPTU Justo, que tem como meta fazer com que a Prefeitura cobre por serviços prestados, não pelo patrimônio, que é um direito de propriedade. Observamos aumentos anuais de até 10% nos últimos anos. Os cofres municipais apresentam um superávit sem destinação de cerca de R$ 5 bilhões. Achamos que é um dinheiro que deveria estar no bolso do contribuinte. Mas está sendo usado para cobrir rombos, sabe-se lá o motivo.

Quais outras bandeiras o Viva Moema vem erguendo?

Existe um problema crônico de alagamentos em função da antiga canalização do córrego Uberabinha. Há projetos para a resolução da drenagem, mas estão parados. Fala-se de um piscinão perto do edifício do TCM. Nós mesmos, como membros do Conselho Participativo, fizemos sugestões e estamos conversando com a subprefeitura. Também existe a questão do asfaltamento. Há muitas ruas com buracos, algo inadmissível. Só a Avenida Miruna é que melhorou nesse aspecto.

Existem problemas em relação ao barulho, dada a intensidade da vida noturna?

Com base no diálogo, a situação melhorou. Aumentou também a fiscalização. Conseguimos no último carnaval evitar a presença dos chamados megablocos, com milhares de pessoas vindas de outras regiões e que costumam apresentar comportamento reprovável. Tivemos blocos, sim, mas formados por moradores do bairro. O aeroporto de Congonhas já não perturba mais nosso sossego desde que foram interditados os voos noturnos. Ultimamente, alguns aviões vêm movimentando a instalação à noite, mas, segundo informações, levam e trazem equipamentos hospitalares emergenciais para o enfrentamento do Covid-19. Estão surgindo reclamações relativas a ruídos em construções agora que as pessoas estão mais em suas casas. É preciso normatizar a atividade.

O nível de segurança em Moema é satisfatório?

Temos apoiado o programa Vizinhança Solidária, que promove reuniões periódicas entre vizinhos, com participação de representantes da polícia, para discutir ações de segurança, e também a ação do Conseg. Neste e em outros temas fazemos sempre questão de adotar decisões coletivas, o que é uma marca de nossa gestão. 

http://www.vivamoema.org.br/

 

Tendência de conjugar moradia e trabalho vinha crescendo e pode continuar assim, mas por outros motivos

 

A construção de edifícios de uso misto, a exemplo do que ocorria na cidade nas décadas de 50 e 60, vinha sendo estimulada em São Paulo.  Isso porque a lei 16.050 de 2014 aprovou a Política de Desenvolvimento Urbano e o Plano Diretor Estratégico do Município. Segundo suas prescrições, seu objetivo foi, dentre outros, fomentar o uso misto no lote entre usos residenciais e não residenciais, especialmente nas áreas bem servidas pelo transporte público coletivo de passageiros (art. 27, XIII).

Os eixos servidos por sistemas de transporte coletivo de média e alta capacidade, existentes ou planejados, determinam áreas aptas ao adensamento construtivo e populacional e ao uso misto entre edificações residenciais e não residenciais (art. 75).

A referida lei contém disposições sobre cota máxima de terreno utilizável (art. 79, § 2º), áreas destinadas ao uso residencial até o limite de 20% da área construída computável total do empreendimento (art. 80, V), estímulo à construção de edifícios e à utilização do térreo dos edifícios para usos não residenciais, por meio de incentivos de outorga onerosa ou outros benefícios, em especial nos eixos de transformação urbana. (art. 181, III). O anexo da lei dispõe que uso misto é aquele que envolve, simultaneamente, no mesmo lote ou na mesma edificação, o uso residencial e o uso não residencial.

Rateio

Dúvidas que podem daí surgir para a administração condominial são: como fixar o rateio das despesas condominiais relacionadas com limpeza, por exemplo? Isto porque tais rateios sempre foram estabelecidos em razão da área ocupada. Mas a produção de dejetos, dependendo da atividade exercida por alguns dos estabelecimentos, pode ser muito maior do que essa metodologia de rateio possa contemplar. Ou, eventualmente, os custos para retirada de dejetos contaminantes oriundos de ocupações por clínicas podem ser muito mais caros do que esse critério que vem sendo utilizado possa equanimemente ressarcir.

Segurança

Obviamente que o aspecto de segurança condominial é também afetado pelo fluxo de pessoas no condomínio, que pode ir muito além daqueles que nele residem ou trabalham, principalmente se existir comércio no local. Novamente, o rateio pautado na área utilizada pela unidade condominial pode não ser satisfatório para o ressarcimento. Maior o espaço a ser controlado, maiores os gastos com segurança.

É claro que tudo isso já deve vir sendo objeto de atenção dos condôminos, há anos, visto não se tratar, o uso misto, de novidade no cenário das cidades, notadamente São Paulo. O que há de novo é o possível ímpeto construtivo a partir da nova lei, posto que ela concede incentivos aos construtores, de modo que essas questões atinentes a rateios deverão se acirrar na busca de uma equação justa e equilibrada de rateio.

Sem dúvida que sob a perspectiva da integração do emprego e trabalho num mesmo local os efeitos dessa lei são altamente positivos, embora não creiamos que, ao menos em áreas valorizadas, os empregados residirão no mesmo local.

Investimento

Abordando agora a questão sob a perspectiva do investimento, é muito razoável que essa lei seja muito bem-sucedida porque, após pandemia, é provável que uma quantidade imensa de unidades comerciais/serviços seja desocupada por seus inquilinos de vez que ficou comprovado o sucesso do trabalho home office.

Os fundos imobiliários, por exemplo, tenderão a direcionar seus investimentos para essas unidades de uso misto já que, com isso, estarão diluindo riscos.

Por fim, é de se ressaltar que todo o cenário poderá ser alterado pela nova realidade pós-coronavírus, uma vez que o uso misto visando o adensamento populacional foi pensado como solução para outra situação em que os deslocamentos massivos de pessoas (11 milhões de deslocamentos diários pelos modais de transportes paulistanos) era algo incontornável e tendente ao infinito, mas que poderá não mais expressar a realidade das cidades brasileiras.

Com o trabalho home office, muitos irão se mudar para o interior. As empresas perseguirão, tenazmente, a redução dos custos com espaços corporativos. Só para se ter uma ideia, a XP Investimentos projeta devolver 6 andares corporativos na região da Faria Lima (Veja São Paulo, 04.06.2020). Sua decisão deverá ser adotada por muitas outras empresas.

Se essa se tornar a nova realidade, até mesmo o sistema de transporte coletivo, eixo central do referido Plano Diretor, onde o adensamento populacional foi estimulado, deverá ser revisto. Um novo mundo. Mundo ideal que poderá se converter em real. A ver.

ACRESCE – ASSOCIAÇÃO DOS CONDOMÍNIOS RESIDENCIAIS E COMERCIAIS

 

 

 

 

Economia pode chegar a 30%, garante a engenheira ambiental Izabela Major

 

O reúso da água foi uma das medidas mais debatidas durante a crise hídrica que afetou São Paulo há cerca de cinco anos. Mas não se deve pensar nessa alternativa apenas em tempos de grande escassez. Afinal, o reúso pode representar 30% de economia de água e torna condomínios comerciais e residenciais, horizontais e verticais, mais próximos da sustentabilidade, ou seja, do conjunto de ações e atividades humanas que visam suprir as necessidades atuais dos seres humanos sem comprometer o futuro das próximas gerações.

A água de reúso é produzida dentro das Estações de Tratamento de Esgoto e pode ser utilizada para inúmeras finalidades, como geração de energia, refrigeração de equipamentos, aproveitamento nos processos industriais e limpeza de ruas e praças. As empresas que utilizam a água de reúso colaboram com a economia de água potável destinada ao abastecimento público. O uso responsável da água é fundamental não somente nas regiões metropolitanas, mas em todo o mundo. Cada litro de água de reúso utilizado representa um litro de água conservada em nossos mananciais.

O assunto é tão importante que faz parte da Estratégia Global para Administração da Qualidade das Águas, proposta pela ONU para preservação do meio ambiente.

Waterfall Reuse

Izabela Major, engenheira de Segurança do Trabalho e Ambiental, é especialista no Mercado de Créditos de Carbono. Docente, possui ampla experiência em consultoria ambiental, perícia judicial e assistência técnica. Além de todas essas qualificações, é sócia e gerente técnica na empresa Waterfall Reuse, com sede em Osasco e obras em diversos países além do Brasil. “O forte da Waterfall é água de reúso, mas também atuamos em segurança do trabalho e destinação de resíduos sólidos, bem como proteção via para-raios”, diz. 

No caso do reúso, a empresa busca alternativas personalizadas por meio de testes preliminares garantindo o sucesso das soluções. O objetivo é obter água de elevada qualidade com menor custo em conformidade com a legislação ambiental. A Waterfall também realiza diagnóstico inicial das áreas suspeitas ou potencialmente contaminadas, auxiliando na decisão sobre as medidas de mitigação da contaminação e oferece por meio de soluções técnicas o aproveitamento do lençol freático no subsolo dos condomínios.

 

http://waterfallreuse.com/

 

Destacamos, nesta edição de nosso Informativo Acresce maio/2020, nossa atuação, a partir de agora, também voltada para o atendimento do interesse de Condomínios Fechados (lotes e edificações).

Nesta edição nosso destaque vai para Mandado de Segurança impetrado no interior paulista em prol de Condomínio Fechado, visando afastar a exigência do IPTU cobrado ilegal e inconstitucionalmente em valores aproximados de R$ 500 mil reais dos condôminos titulares de cerca de 100 imóveis.

Também merece destaque nossa condução política junto ao Senado Federal na busca da agilização na votação de Projeto de Lei de interesse dos Condomínios.

Aproveitamos para relembrar o que fizemos no período anterior, destacado em nosso Informativo Acresce Abril/2020.

Eis as novidades desde então:

+ Acresce ajuiza Mandado de Segurança contra a exigência do IPTU em Município do interior paulista

+ Acresce se movimenta para aprovação urgente da votação eletrônica nas assembleias condominiais

+ Voto Eletrônico em Assembleias Condominiais – Ofício Acresce 001/2020 para Senadora Soraya Thronicke e Deputado Francischini

+ Projeto de Lei do Senado Federal amplia poderes dos Síndicos e autoriza assembleias virtuais de Condôminos

+ Brinquedotecas em Condomínios: agora é o melhor momento para planejar

+ Acresce entrevista Senadora Soraya Thronicke sobre agilização na aprovação do PL 548/2019 (votação eletrônica nas Assembleias Condominiais)

+ Consultoria auxilia Síndico a atingir nota 10 na avaliação dos Condôminos

+ Acresce é entrevistada pela TV Alesp (Assembleia Legislativa do Estado de São Paulo) – Tema: Covid 19

Em nosso último Informativo (março/2020) demos várias notícias importantes para o meio condominial. Em abri/2020 produzimos e divulgamos muitas outras notícias igualmente importantes sobre nossa atuação em prol dos nossos Associados, as quais vão aqui destacadas:

 

NOTA: Chamamos a atenção para nossa atuação perante Condomínios Fechados (Lotes e Edificações)

 

Jornal Oeste Paulista reproduz matéria da Acresce sob o título: Coronavírus e a inadimplência das taxas condominiais

+ Folha do Condomínio repercute artigo da Acresce sobre coronavírus e as feiras-livres

+ Aluguel por temporada em época de Covid-19

+ Condomínio Residencial – IPTU ou ITR? (nessa matéria tratamos do problema dos condomínios de lotes que são tributados tanto pelo ITR e pelo IPTU, ou pelo IPTU quando deveria sê-lo apenas pelo ITR)

+ Condomínios fechados constituídos a partir de loteamento de áreas rurais ou áreas urbanas (nessa matéria tratamos dos condomínios irregulares que passaram a ser regularizados a partir de 2017 pela Lei 13.465)

 

Fábio Larcon da L&M Consultoria Condominial
Fábio Larcon da L&M Consultoria Condominial
Wagner Moraes da L&M Consultoria Condominial

 

Choque de gestão, diálogo e flexibilidade são algumas das fórmulas usadas pela L&M, consultoria condominial dirigida por Fábio Larcon e Wagner Moraes

 

A novidade que a L&M traz para seus clientes na área condominial é a avaliação de síndicos. Afinal, quem mede pode controlar e quem controla consegue melhorar. Esse instrumental de avaliação não deve atemorizar os síndicos que, ao longo do tempo, buscaram se capacitar mediante profissionalização, quer por iniciativa própria, quer por meio de consultoria. Este, aliás, o papel da empresa de Fábio Larcon e Wagner Moraes, que atua fomentando e azeitando uma área tradicionalmente representada pelo triângulo de vértices síndico, administradora e condômino. Os demais síndicos, entretanto, que se cuidem.

Além de incrementar a gestão financeira, a dupla de especialistas aposta muito na psicologia. “Tudo gira em torno dos relacionamentos dentro de um condomínio. A gestão é um grande desafio com propostas diferentes todos os dias. Isso exige do profissional habilidades e inteligência emocional para superar e cumprir com a sua proposta, gerenciar e cuidar do patrimônio de forma harmoniosa e equilibrada”, observa Larcon.

A L&M Gestão de Condomínios surgiu da necessidade de uma gestão mais profissional dentro dos condomínios com foco exclusivo nos moradores. Por meio de pesquisa, os consultores identificaram três aspectos relevantes:

  1. Atuação dos síndicos e seus estilos de liderança
  2. Forma de comunicação e esclarecimento de duvidas e benfeitorias internas.
  3. Relacionamento Interpessoal e fiscalização de serviços de terceiros.

Pandemia

A nova realidade da pandemia traz alguns aspectos preocupantes para o contato entre síndico e condôminos. “Vemos diariamente a seguinte situação: de acordo com os moradores, o síndico profissional entrou em quarentena de tudo, isolamento total, sem comunicação para resolução de casos, custando para responder via aplicativo de mensagens, ou, por vezes, nem respondendo. A quarentena acabou sendo um artifício para que aquele síndico se acomodasse na situação de isolamento social, deixando o condomínio sem apoio e direção, o que, na visão da L&M, é extremamente complicado e sem sentido”, relata Moraes. Segundo o consultor, “é exatamente nesta hora que o bom profissional tem de mostrar a razão de estar ali.”

Ainda segundo Moraes, a pandemia tem feito com que os condôminos passem mais tempo em suas casas, observando o que ocorre no condomínio. “Chama a atenção a falta de esclarecimento sobre trânsito de pessoas, como visitas e entregas. Quais são os critérios?, uma pergunta muito ouvida por nós nestes tempos.” Os condôminos sem recursos, sem alguma forma de renda ou por estresse do isolamento se defrontam com o afastamento do síndico, que, por vezes, se afasta totalmente da direção do condomínio. Isso acarreta um desgaste bilateral e quem sofre mais com tudo isso é o condômino. Esse o quadro pintado pela L&M.

Inadimplência

Outro aspecto que começa a preocupar é a inadimplência. “O problema já vinha ocorrendo. Talvez agora tenha se agravado. A questão é procurar o diálogo, agir preventivamente para que a dívida não cresça. Depois de certo ponto, só mesmo a via judicial,” diz Larcon. Em matéria de assessoria jurídica para os condomínios, a L&M recomenda a assistência prestada pela Acresce (Associação dos Condomínios Residenciais e Comerciais), com quem firmou parceria. “São custos associativos reduzidos que revertem numa ampla gama de serviços especializados”, ainda segundo o consultor.

Para evitar aumentos condominiais exagerados e, às vezes, insuportáveis, a L&M faz uma análise aprofundada e auditoria nas contas condominiais, oferecendo alternativas, inclusive em relação a prestadores de serviços. “Temos casos em que o mesmo serviço com a mesma qualidade pode ser prestado por valores 40% menores, reduzindo os ônus sobre os condôminos”, destaca Larcon.

Solução

A L&M parte do princípio de que todo problema tem uma solução e que toda solução deve ser discutida e apresentada aos interessados, no caso, moradores. “Existirão sempre os casos emergenciais, estes em que o síndico possui autonomia para a resolução do bem comum e depois são passados em assembleia. Porém, a maior dificuldade que vemos hoje nos condomínios e em consultorias que realizamos é a falta de diálogo mediador, em que ambas as partes chegam a uma solução viável”, analisa Moraes.

O síndico deve atuar como um agente mediador de problemas e personagem principal na solução destes, clamam os sócios da L&M. “Encontramos síndicos que causam ainda mais problemas aos moradores e que só buscam uma solução para sua própria morada. O ideal é que se pense no conforto de todos, sem exceção. A consultoria profissional é preparada e treinada para solucionar conflitos de forma isenta, sem favorecimentos e dentro do espírito moderador.”

https://binholarcon-wixsite-com-lmgestao.webnode.com/contato/