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A “caixa preta” do IPTU

O propósito da ACRESCE é claro e objetivo: reduzir os custos com despesas de condomínio. Firmes nesse propósito idealizamos esta sessão “VOCÊ SABIA QUE …?” na qual vamos sempre oferecer algumas dicas úteis e importantes para aumentar a arrecadação ao reduzir a inadimplência ou, simplesmente, reduzir custos condominiais. No presente caso, vamos tratar do IPTU, de interesse direto dos condôminos, e que se revela verdadeira “caixa preta” que todo mundo desconhece como é calculado.

Você sabia que:

  1. O IPTU incide sobre a construção (área edificada) e também sobre a área não construída?
  2. O zoneamento da área onde localizado o imóvel impacta no cálculo do valor do IPTU?
  3. O IPTU é baseado no valor venal do imóvel calculado por metro quadrado o qual pode ser reajustado anualmente pelo município?
  4. Valor venal resulta de pesquisa imobiliária feita pelo município para determinar o preço por metro quadrado do terreno e da área construída?
  5. Nesse cálculo são considerados também: depreciação (causada pelo tempo de existência do imóvel construído, por exemplo, ou a deterioração da área circunvizinha), melhorias (no imóvel e também nas suas cercanias), pontos de conveniência (metrôs, shoppings, lazer, serviços)? E que as supostas melhorias podem, algumas vezes, reduzir o valor negocial do imóvel devendo reduzir também o IPTU?
  6. Esses dados são imputados em tabelas e listas, fatores e índices a que se denomina Planta Genérica de Valores (PGV), que nada mais é que um mapa que subdivide as áreas urbanas e, nalguns casos, também rural do município?
  7. Em alguns municípios, como o de São Paulo, a PGV é no geral inferior à tabela de Valores de Referência utilizada para cálculo do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI)?
  8. E que esses Valores de Referência, muito próximos ao valor real de mercado do imóvel,adotado para cálculo do ITBI,são contestáveis com êxito, no Judiciário, caso em que volta a ser aplicável, por determinação judicial, quando questionado em juízo, a PGV, resultando num imposto muito menor?
  9. Todo contribuinte do IPTU pode e deve checar se o valor do cálculo desse imposto está correto, cuja fórmula é a seguinte:

 

V = A x VR x I x P x TR

 

V Valor venal do imóvel
A Área de edificação do imóvel
VR Valor unitário padrão (estabelecido por Planta Genérica de Valores – PGV)
I Tempo (idade do imóvel e sua depreciação)
P Localização do imóvel na rua (logradouro)
TR Características da construção (reforma, ampliação, modificações, etc)

 

  1. A necessidade dessa análise se justifica porque a avaliação para efeito de PGV é realizada pelo município em caráter genérico e, por isso mesmo pode não corresponder à realidade individual de cada imóvel?
  2. Existem ferramentas de cálculo eletrônico disponibilizadas nos sites das prefeituras, mas que não levam em consideração essa peculiaridade de cada imóvel daí a importância de se promover cálculos individualizadamente?
  3. Em razão de um princípio constitucional que veda o confisco o valor venal para efeito de IPTU não pode ser maior que o valor real de mercado? E que no geral o valor venal não supera a 70% do valor de mercado?
  4. O valor do IPTU pode ser questionado administrativamente até 90 dias após a data em que devido o pagamento da primeira parcela do imposto?
  5. Tem direito à isenção do IPTU, em São Paulo, os aposentados que ganham até 5 salários mínimos, que não possuem outro imóvel e devem residir naquele para o qual pedem isenção (de valor não superior a R$ 1.176.000,00 em 2017)? E, para isto, é necessário atender às exigências burocráticas estabelecidas pelo município?
  6. Se você não está intitulado à isenção poderá estar à obtenção de descontos do IPTU?
  7. O IPTU em débito pode autorizar o município a inscrevê-lo no serviço de proteção ao crédito (SCPC, Serasa, etc.). E o imposto não pago pode incidir sobre o imóvel levando até mesmo à sua execução fiscal e subsequente leilão?
  8. O IPTU comercial é maior que o IPTU residencial e deve ser promovida mudança de um para outro quando alterada a finalidade de uso do imóvel? Ainda que ele seja residencial, se existir uma empresa registrada naquele endereço sua destinação, para fins de IPTU, deve ser alterada de residencial para comercial?
  9. O IPTU é devido mesmo que você não possua escritura do imóvel?

Incorporadora não pode cobrar condomínio e IPTU antes de entrega das chaves

Incorporadora não pode cobrar condomínio e IPTU antes de entrega das chaves

Em sentença de 02/08/2018 proferida numa Ação Civil Pública proposta pelo Ministério Público de São Paulo (nº 1079683-70.2017.8.26.0100, distribuída em 11/08/2017), juiz da 45ª Vara Cível Central de São Paulo decidiuque a incorporadora Rossi Residencial S/A, não pode prever no contrato de compra e venda o início da cobrança da taxa de condomínio e despesas de IPTU antes da entrega das chaves.

Também considerou abusivas outras cláusulas contratuais, tais como as que previa cobrança da taxa de anuência da incorporadora à cessão do contrato do adquirente originário a terceiros.

Na decisão ele proibiu a incorporadora de: executar referidas cláusulas contratuais, além de obrigá-la a se abster de incluí-las em novos contratos; devolver os valores já recebidos com fundamento nessas cláusulas, com correção monetária mais juros de 1% ao mês; inserir no site da incorporadora, pelo prazo de 5 anos, mensagem aos consumidores informando o direito à devolução dos valores pagos indevidamente; publicar essa mesma informação, num domingo por mês durante 3 meses alternados, com destaque de ¼ por página, no caderno de economia de dois jornais de circulação nacional, Folha de São Paulo e Estado de São Paulo.

Por fim, fixou multa de R$ 80 mil caso a empresa não devolva os valores e deixe de informar os clientes sobre a restituição. E R$ 50 mil para cada nova cobrança dessas taxas consideradas abusivas.

Condomínio é responsável por ato de morador

Condomínio é responsável por ato de morador

Por Ricardo Trotta, advogado.

Independente de serem proprietários, locatários, usufrutuários, todos os moradores de um condomínio podem se tornar responsáveis, desde que não se encontre o verdadeiro causador do dano, por objetos lançados de seu prédio ou que por acidente caiam em local indevido causando dano a uma pessoa ou bem. É o que preconiza
o nosso Código Civil em seu art. 938.

Essa responsabilidade independe da autoria do ato, não importando, portanto, se há culpa dos moradores, basta que seja comprovado o fato, o dano e sua relação para que surja o dever de indenizar.
Foi o que decidiu a 3ª Turma Recursal Cível do Estado manteve uma sentença do 4º Juizado Especial Cível de Porto Alegre, em que o condomínio foi responsabilizado por indenizar um estacionamento vizinho que sofreu danos em quatro carros, devido a líquido corrosivo jogado por um dos moradores do edifício. A indenização foi fixada em
R$ 2.030,00.

No Rio de Janeiro, um condomínio enfrentou processo semelhante, movido por uma vizinha que teve seu telhado danificado por um objeto atirado do prédio. O juiz decidiu pela colocação de tela de proteção em todo o prédio e considerou de responsabilidade do condomínio e, portanto, de seus moradores, o pagamento de indenização.
Caso mais grave e que demonstra a importância do tema, ocorreu em frente a uma Instituição Cultural. Estava sendo feita a troca de um vidro, quando ele despencou e atingiu uma mulher que aguardava na parada de ônibus. Devido ao acidente a mulher sofreu grave lesão em sua perna direita e teve que além de passar por tratamentos médicos se afastar do trabalho por 60 dias. A indenização foi fixada em R$ 10.000,00.

Dívida do Condomínio é Redirecionada na Justiça para os Condôminos

Dívida do Condomínio é Redirecionada na Justiça para os Condôminos

Um condomínio foi obrigado a indenizar uma pessoa que ficou inválida depois de atingida por um pedaço do revestimento da fachada que despencou devido à má conservação do prédio. Houve penhora de 20% do valor das cotas condominiais e, após o condomínio suspender a retenção dos valores, o credor pediu o redirecionamento da execução para os condôminos. Um deles alegou, no Superior Tribunal de Justiça (STJ), que não poderia ser responsabilizado pela dívida por ter adquirido o apartamento em momento posterior à sentença contra o condomínio e por se tratar de único bem de família.

O STJ entendeu que a dívida do condomínio, perante terceiro, pode ser redirecionada para os condôminos mesmo que o imóvel tenha sido adquirido em momento posterior à sentença, ainda que se trate de bem de família. Condenou o condômino pela dívida condominial até o limite da fração ideal dele (STJ – 4.a Turma – Recurso Especial 1473484 – Valor Econômico 25.06.2018)

Inadimplentes no condomínio

Inadimplentes no condomínio

O propósito da ACRESCE é claro e objetivo: reduzir os custos com despesas de condomínio. Firmes nesse propósito idealizamos esta sessão “VOCÊ SABIA QUE …?” na qual vamos sempre oferecer algumas dicas úteis e importantes para aumentar a arrecadação ao reduzir a inadimplência ou, simplesmente, reduzir custos condominiais.

Você sabia que:

  1. A inclusão do nome dos inadimplentes nos demonstrativos mensais de despesas e nos balancetes é perfeitamente possível? Basta incluir nesses demonstrativos o nome dos inadimplentes e as unidades condominiais respectivas, bem como o valor do correspondente débito. A administração tem o dever de prestar contas e os demais condôminos têm o direito de conhecer a saúde financeira do condomínio e quem não vem cumprindo suas obrigações perante a coletividade já que a deficiente administração financeira pode até mesmo desvalorizar o imóvel por falta de conservação e manutenção do prédio (Apelação Cível 289.102-4/0-00 – TJSP/2006).
  2. Essas divulgações dos inadimplentes não gera obrigação de indenização por danos morais contra o condomínio ou a administradora? (Apelação Cível 036.633-4/1-00 – TJSP/1998). Afinal, todos os adimplentes têm o direito de saber por quem estão pagando taxas condominiais maiores para que as contas ordinárias mensais possam ser saldadas no decorrer do mês.
  3. A cobrança pessoal dos inadimplentes na frente de outras pessoas pode gerar constrangimentos e estes, sim, podem autorizar o reconhecimento judicial de indenização por danos morais?
  4. O Síndico não pode tentar impedir o condômino inadimplente de se mudar do condomínio? A dívida de condomínio recai sobre o imóvel e não sobre seu proprietário. Portanto, deixo-o se mudar livremente.
  5. O condômino inadimplente não pode se candidatar a Síndico? E o Síndico não pode ficar inadimplente?Isto porque é função do Síndico cumprir e fazer cumprir a Convenção de Condomínio, o Regimento Interno e as determinações da assembleia (Código Civil, art. 1348, IV). Também, sendo função do Síndico cobrar dos condôminos as suas contribuições, é claro que ele não irá propor ação judicial contra si. Além disso, não terá condições morais para cobrar os inadimplentes, nem poderá votar nas deliberações das assembleias nem delas participar.
  6. Nos condomínios em que o Síndico torna-se inadimplente os demais condôminos devem se reunir e convocar uma Assembleia Geral para sua destituição, observado o quorum previsto na Convenção de Condomínio?
  7. A sequência do procedimento de cobrança do inadimplente se inicia imediatamente após constatada a inadimplência (mora) mediante carta de cobrança enviada pela Administradora, sucedida por correspondência de cobrança amigável enviada pelo Jurídico para, na sequência, propor-se ação judicial? Se a Convenção de Condomínio prevê prazo para caracterização da mora, deve ser revista para que esta seja configurada imediatamente após o atraso de modo a não estimular outros condôminos à inadimplência, em prejuízo da arrecadação e da boa gestão condominial.
  8. O acordo de parcelamento do débito deve incluir o débito integral mais acréscimos (multa, juros e correção)? Somente mediante aprovação da Assembleia Geral é permitido à administração dispensar os acréscimos, pois do contrário estará sendo descumprida a Convenção de Condomínio (Código Civil, art. 1348, VII).
  9. Os protestos de taxas condominiais independem de prévia aprovação por Assembleia Geral? (Lei 13160/2008 que alterou a Lei 11331/2002).
  10. O boleto de condomínio tornou-se título executivo extrajudicial de modo que o condomínio pode, ao invés de protestar, iniciar imediatamente ação de execução contra o condômino inadimplente? (Código de Processo Civil, art. 784, X). Esta solução é recomendada especialmente para o inadimplente contumaz. Para os outros, recomenda-se iniciar pelo protesto.
  11. Mesmo na fase de cobrança extrajudicial, a partir do momento em que envolvido o Jurídico é permitida a inclusão, no montante devido, dos honorários advocatícios, tanto aquele previsto na Convenção Condominial, quanto aquele previsto em contrato com o advogado que representará o condomínio? (Código Civil, arts. 389, 395 e 404; REsp 1.274.629 – STJ/2011)
  12. A procuração dada pelo Síndico ao advogado permanece válida mesmo que ele (Síndico) venha a ser substituído no curso da ação judicial por outro(s) Síndico(s)? (Apelação 853.403-00/4, TJSP/2004)
  13. O prazo de prescrição para cobrança condominial (perda do direito de ação) ocorre em 5 anos? (Resp 2009/0086844-6 – STJ/2011). Recomenda-se não esperar esse prazo porque a rapidez na cobrança resulta em menor débito, portanto, maior facilidade em compor com o inadimplente um esquema de pagamento suportável, além de não onerar pesadamente os demais condôminos que suportarão a mora do vizinho.