O propósito da ACRESCE é claro e objetivo: reduzir os custos com despesas de condomínio. Firmes nesse propósito idealizamos esta sessão “VOCÊ SABIA QUE …?” na qual vamos sempre oferecer algumas dicas úteis e importantes para aumentar a arrecadação ao reduzir a inadimplência ou, simplesmente, reduzir custos condominiais. No presente caso, vamos tratar do IPTU, de interesse direto dos condôminos, e que se revela verdadeira “caixa preta” que todo mundo desconhece como é calculado.
Você sabia que:
- O IPTU incide sobre a construção (área edificada) e também sobre a área não construída?
- O zoneamento da área onde localizado o imóvel impacta no cálculo do valor do IPTU?
- O IPTU é baseado no valor venal do imóvel calculado por metro quadrado o qual pode ser reajustado anualmente pelo município?
- Valor venal resulta de pesquisa imobiliária feita pelo município para determinar o preço por metro quadrado do terreno e da área construída?
- Nesse cálculo são considerados também: depreciação (causada pelo tempo de existência do imóvel construído, por exemplo, ou a deterioração da área circunvizinha), melhorias (no imóvel e também nas suas cercanias), pontos de conveniência (metrôs, shoppings, lazer, serviços)? E que as supostas melhorias podem, algumas vezes, reduzir o valor negocial do imóvel devendo reduzir também o IPTU?
- Esses dados são imputados em tabelas e listas, fatores e índices a que se denomina Planta Genérica de Valores (PGV), que nada mais é que um mapa que subdivide as áreas urbanas e, nalguns casos, também rural do município?
- Em alguns municípios, como o de São Paulo, a PGV é no geral inferior à tabela de Valores de Referência utilizada para cálculo do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI)?
- E que esses Valores de Referência, muito próximos ao valor real de mercado do imóvel,adotado para cálculo do ITBI,são contestáveis com êxito, no Judiciário, caso em que volta a ser aplicável, por determinação judicial, quando questionado em juízo, a PGV, resultando num imposto muito menor?
- Todo contribuinte do IPTU pode e deve checar se o valor do cálculo desse imposto está correto, cuja fórmula é a seguinte:
V = A x VR x I x P x TR |
V | Valor venal do imóvel |
A | Área de edificação do imóvel |
VR | Valor unitário padrão (estabelecido por Planta Genérica de Valores – PGV) |
I | Tempo (idade do imóvel e sua depreciação) |
P | Localização do imóvel na rua (logradouro) |
TR | Características da construção (reforma, ampliação, modificações, etc) |
- A necessidade dessa análise se justifica porque a avaliação para efeito de PGV é realizada pelo município em caráter genérico e, por isso mesmo pode não corresponder à realidade individual de cada imóvel?
- Existem ferramentas de cálculo eletrônico disponibilizadas nos sites das prefeituras, mas que não levam em consideração essa peculiaridade de cada imóvel daí a importância de se promover cálculos individualizadamente?
- Em razão de um princípio constitucional que veda o confisco o valor venal para efeito de IPTU não pode ser maior que o valor real de mercado? E que no geral o valor venal não supera a 70% do valor de mercado?
- O valor do IPTU pode ser questionado administrativamente até 90 dias após a data em que devido o pagamento da primeira parcela do imposto?
- Tem direito à isenção do IPTU, em São Paulo, os aposentados que ganham até 5 salários mínimos, que não possuem outro imóvel e devem residir naquele para o qual pedem isenção (de valor não superior a R$ 1.176.000,00 em 2017)? E, para isto, é necessário atender às exigências burocráticas estabelecidas pelo município?
- Se você não está intitulado à isenção poderá estar à obtenção de descontos do IPTU?
- O IPTU em débito pode autorizar o município a inscrevê-lo no serviço de proteção ao crédito (SCPC, Serasa, etc.). E o imposto não pago pode incidir sobre o imóvel levando até mesmo à sua execução fiscal e subsequente leilão?
- O IPTU comercial é maior que o IPTU residencial e deve ser promovida mudança de um para outro quando alterada a finalidade de uso do imóvel? Ainda que ele seja residencial, se existir uma empresa registrada naquele endereço sua destinação, para fins de IPTU, deve ser alterada de residencial para comercial?
- O IPTU é devido mesmo que você não possua escritura do imóvel?