ArtigoAdonilson Franco*

 

Anistia para imóveis aprovada na Câmara dos Vereadores de São Paulo não incluiu as chamadas varandas gourmet.

O fechamento de sacada nas edificações do município de São Paulo é irregularidade sujeita à multa de 1 Unidade Fiscal do Município (UFM = R$ 162,83 em 2019) por m2. Isso porque a sacada aberta não faz parte da área construída computável, desde que não sejam ultrapassados 10% da área de ocupação do lote. Já a fechada o é. Em um dos edifícios da cidade, tomado como exemplo, todas as sacadas foram fechadas. Existem 36 sacadas de 12 m2 cada. A multa municipal prevista contra o condomínio, nesse caso, seria de cerca de R$ 70 mil, ou seja, quase R$ 2 mil por apartamento.

O tema ganha relevância agora porque o Projeto de Lei do Executivo nº 171 de 21.03.2019, que previu regularização das construções isentas do IPTU até 2014, foi aprovado em segunda votação na Câmara Municipal em 25.06.2019. Da anistia inicialmente prevista no Projeto para imóveis irregulares e efetivamente votada, resultou que a população não precisará pagar IPTU e ISS retroativamente. Isto será possível com o início da vigência da lei, em janeiro de 2020. Como a prescrição tributária alcança o período de cinco anos, o fisco deixará de exigir o tributo retroativamente a 2015, já que a data-base em que os imóveis foram considerados irregulares é 2014.

Todavia, a regularização das varandas gourmets fechadas anexadas irregularmente aos imóveis, sem aprovação da Prefeitura, hipótese originariamente incluída no PL, foi dele retirada porque houve entendimento (52 votos a favor do PL e 3 vereadores ausentes) de que essa anistia beneficiaria pessoas de alto poder aquisitivo, o que fugiria da proposta social da lei.

O significado prático, então, é que as varandas fechadas não foram anistiadas. Assim, estão sujeitas a autuação fiscal. Se tivessem sido anistiadas, os imóveis passariam a ter uma área computada maior, valorizando-os por ocasião das futuras vendas. Os proprietários dos imóveis nessa condição, com varandas fechadas, conforme o caso, poderão ter que pagar, além da multa passível de ser imposta a partir de 2020, também a outorga onerosa, que é a taxa sobre construções acima do limite básico para cada local.

Segundo o Projeto de Lei originário, havia previsão de a anistia alcançar 150 mil imóveis irregulares. O projeto considerou as edificações concluídas antes do atual Plano Diretor Estratégico aprovado em 2014.

Regularização

O referido PL 171 previu, para os imóveis por ele anistiados (não é o caso das sacadas fechadas em desconformidade com o projeto original aprovado pelo incorporador) a regularização em três modalidades: automática, declaratória e comum.

Automática, isto é, sem necessidade de solicitação ou protocolo de requerimento, para edificações residenciais de até 150m2. Declaratória, com necessidade de protocolo eletrônico do formulário de regularização, acompanhado de documentos comprobatórios, para edificações residenciais de até 500 m2. Comum, cuja regularização dependerá de apresentação de documentação assinada por profissionais habilitados e análise da Prefeitura para residências com mais de 500 m2, prédios comerciais e de serviços, igrejas e templos religiosos.

No caso de outorga onerosa devida em razão de construção adicional, isto é, área construída computável superior ao coeficiente de aproveitamento básico da zona onde instalado o imóvel (hipótese aplicável, em alguns casos, às sacadas irregularmente fechadas), a regularização é condicionada ao recolhimento da outorga onerosa que incidirá sobre o excedente da área construída a regularizar.

Alerta

Fica então o alerta a todos aqueles que se enquadrarem nessa situação, uma vez que, se havia dúvida sobre se o fechamento de sacada produzia efeitos tributários (IPTU) e obrigações adicionais (outorga onerosa, se for o caso), com a exclusão ora materializada da previsão de anistia para esses casos por ocasião da votação do PL 171, fica agora evidenciado que a resposta é “sim”, os fiscais municipais poderão autuar, exigir outorga onerosa, podendo incidir ainda outro efeito: a dificuldade na venda do bem, dado que poderá constar pendência no imóvel junto à Prefeitura.

Segundo fontes bem informadas da própria Câmara Municipal, uma ação fiscalizatória em larga escala dependeria da regulamentação da lei aprovada, o que só deverá ocorrer em janeiro de 2020. Num ano de eleições municipais, essa eventual derrama da Prefeitura poderia implicar num desgaste político do Executivo. Fica a dúvida sobre se prevalecerá a sanha arrecadatória ou uma espécie de “deixa prá lá por enquanto” diante do implacável julgamento das urnas.

Nossa sugestão é analisar, em cada caso concreto, a possível vantagem na regularização dessa pendência, ainda porque, como atrás exposto, o imóvel poderá sofrer valorização por acrescer a ele área computável correspondente à sacada fechada, caso em que haverá aumento do IPTU anual, lembrando ainda que pode ser o caso de o registro imobiliário de cada unidade ter de ser também alterado.

*Presidente da Acresce (Associação dos Condomínios Residenciais e Comerciais)

www.acresce.org.br

ATENÇÃO: Veja abaixo cronograma das audiências (locais/dias/horários)

Sua participação nesse ciclo de audiências públicas é muito importante para alcançar a mudança que a maioria quer mas não consegue implementar por falta de mobilização popular!

Reunião entre o edil e o presidente da entidade, Adonilson Franco, selou compromisso na busca por maior civilidade urbana.

O vereador Ricardo Teixeira (DEM) e o presidente da Acresce mantiveram profícua reunião nesta-terça-feira (8/10), no gabinete do edil, tendo como pauta principal uma melhor organização das feiras livres na capital paulista.

Nada mais lógico que essa união de forças, tendo em vista que o vereador atua fortemente para enfrentar esse desafio. Apresentou um projeto de lei específico –    http://documentacao.saopaulo.sp.leg.br/iah/fulltext/projeto/PL0660-2009.pdf – tramitando na Câmara dos Vereadores e aprovado em primeira discussão. Já a Acresce entrou com ação civil pública para, dentre outros pontos, dar cumprimento à previsão existente em Decreto vigente para retirar as feiras dos logradouros públicos confinando-as em espaços em que não atrapalhem o fluxo de veículos, dentre eles resgate médico e bombeiros, bem como pessoas (inclusive e principalmente deficientes físicos cuja prioridade na locomoção é protegida por lei federal). Na ação foi pedida imposição de penalidade ao Município na forma de suspensão da cobrança do IPTU e ITBI enquanto não implementadas as medidas nela pleiteadas. Afinal, os moradores vem sendo penalizados há anos com esse tipo de comércio diante de suas residências, impactando tanto na comercialização e locação de imóveis, como depreciando os imóveis em 30%, lembrando que o valor dos imóveis é base de cálculo de ambos os tributos – https://acresce.org.br/2019/06/21/acresce-feiras-livres-acao-civil-publica/  .

Teixeira tem programada uma série de audiências públicas em subprefeituras para debater o problema com a população e feirantes. “Convidamos a Acresce a participar, dando sua contribuição”, disse o vereador. Segundo Teixeira, o número de feiras livres vem diminuindo na capital. “Caiu de 1.000 para cerca de 700 nos últimos anos.” Além disso, muitas delas contam com poucas barracas de produtos, sendo, portanto, pouco significativa sua contribuição para a distribuição de alimentos, especialmente nos bairros mais centrais, observou.

Franco prometeu todo o empenho da Acresce em apoio a essa iniciativa, colocando à disposição o poder de mobilização da entidade, que reúne condomínios residenciais e comerciais. “Observamos nitidamente o prejuízo a quem precisa se locomover, inclusive com urgência, devido a problemas de saúde, por exemplo.” A Acresce também vê com preocupação a desvalorização dos imóveis atingidos, com evidente perda de patrimônio dos proprietários, sem qualquer contrapartida dos poderes públicos.

A Acresce (Associação dos Condomínios Residenciais e Comerciais) também aproveitou o encontro para apresentar suas ações em defesa de condomínios e condôminos, especialmente síndicos.

Acompanhe a programação de audiências públicas no site da Acresce www.acresce.org.br e mídias do vereador Ricardo Teixeira.

 

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Representante dos condomínios, Acresce defende voto eletrônico

Por: da Redação

Em entrevista, Adonilson Franco, presidente da entidade, esclarece pontos do projeto de lei aprovado no Senado e fala sobre sua implementação. A proposta ainda será discutida na Câmara Federal

Embora ainda dependa de decisão na Câmara dos Deputados, o projeto já está sendo debatido em várias esferas, mas há muito desencontro de informações

O Projeto de Lei 548, aprovado por Comissão do Senado, em decisão tomada dia 26 de agosto último, acrescenta o art. 1.353-A ao Código Civil, que permite à Assembleia de Condomínios votações por meio eletrônico ou por outra forma de coleta individualizada dos votos dos condôminos ausentes à reunião presencial. Isso quando a lei exigir quórum especial para a deliberação do tema. Embora ainda dependa de decisão na Câmara dos Deputados, o projeto já está sendo debatido em várias esferas, mas há muito desencontro de informações.

A Associação dos Condomínios Residenciais e Comerciais (Acresce) manifestou-se com o objetivo de orientar síndicos e condôminos a respeito. Presidente da entidade,  o advogado Adonilson Franco, em entrevista, declarou que “esse mecanismo de votação facilitará, por sua simplicidade e eficácia, a resolução da dificuldade crônica de se deliberar temas importantes para a vida condominial em decorrência da efetiva impossibilidade de reunir todos ou a maioria dos condôminos nas assembleias”.

Acompanhe a seguir a entrevista com Adonilson Franco, presidente da Acresce:

O advogado Adonilson Franco, presidente da Acresce

O voto eletrônico é aplicável aos condomínios residenciais, comerciais e condomínios fechados?

Adonilson Franco – Sim. O projeto não faz distinção entre os tipos de condomínios para os quais será aplicável a nova legislação.

A votação eletrônica servirá para contagem de votos nas assembleias que deliberem tanto sobre temas ordinários quanto extraordinários?

Adonilson Franco  – Em tese, sim. A previsão legal da votação eletrônica é restrita aos casos que demandem quórum especial, independentemente do tema deliberado. Normalmente, entretanto, os casos que exigem quórum especial são tratados em Assembleias Gerais Extraordinárias (AGEs).

Quais são os casos que exigem quórum especial para deliberação e aprovação de matérias levadas às assembleias?

Adonilson Franco – Nas alterações de parte externa, depende do caso. Pode ser exigida a unanimidade, 2/3 de todos os condôminos, maioria absoluta ou maioria simples. Na construção de piscina, academia de ginástica, novo projeto paisagístico focado em embelezamento, alteração de Convenção Condominial, cessão ou locação de áreas comuns, locação para terceiros de espaço destinado à moradia de zelador, alteração da destinação de áreas comuns é necessária aprovação de 2/3 dos condôminos. Já na aplicação de multa por repetidas infrações são ¾ de todos os condôminos.

Casos específicos de reforma de guarita e instalação de gerador de energia apresentam exigências variáveis. No caso de alienação de partes comuns, como construção ou venda do condomínio no caso de destruição, construção de novo pavimento/prédio para novas unidades, mudança de destinação do condomínio ou unidade exige-se unanimidade.

A votação eletrônica dispensa a convocação presencial?

Adonilson Franco – Não, ela é complementar à convocação presencial. Somente quando a presença física for insuficiente na assembleia para a qual se exige quórum especial é que a deliberação e votação poderão prosseguir em segmento virtual da reunião.

É obrigatória na convocação informar que a assembleia deliberará com presença física e virtual?

Adonilson Franco – Sim, isso é condição expressa no art. 1.353-A do Código Civil, que agora poderá ser modificado pelo PL 548/2019.

Quais outras condições estabelecidas pelo novo art. 1.353-A para que a deliberação virtual seja considerada válida?

Adonilson Franco – Deve ser disponibilizado aos ausentes à assembleia presencial (neste caso, no ambiente virtual), anteriormente à tomada dos votos virtuais, o inteiro teor da ata parcial em que presencialmente já tenha sido deliberado algo, com a transcrição fiel de todos os argumentos expostos e, também informações sobre o modo como se procederá à votação eletrônica. Fica estabelecido, ainda, período, não superior a 30 dias em que a assembleia será considerada aberta para colheita dos votos virtuais.

O PL 548/2019 prevê algum modo especial para que a deliberação e votação eletrônica ocorram? Ou mesmo prevê sua regulamentação?

Adonilson Franco – A resposta é não nos dois casos. Em princípio, as partes estão livres para promover esse procedimento do modo que lhes aprouver. Claro, desde que observados os aspectos aqui mencionados e previstos no próprio dispositivo legal. O projeto prevê que a Administração do condomínio deverá disponibilizar aplicação na internet ou outro mecanismo eletrônico idôneo que permita a cada condômino votar. O voto poderá ser individual mediante senha de acesso. Haverá possibilidade de justificar o teor do voto. Também é garantido acesso de forma contínua ao teor de seu voto e de sua eventual justificação. O mesmo para os votos e justificativas dos demais condôminos identificados por seus nomes e unidades imobiliárias.

Como comprovar se quem está votando é o condômino que se identifica como tal a fim de evitar questionamentos futuros?

Adonilson Franco – Em nosso entendimento, o condomínio deveria providenciar, mediante reembolso, tokens ou mecanismos equivalentes capazes de, individualmente, identificar quem pode votar representando uma unidade condominial, que deverá obviamente ser aquele mesmo condômino que tem poder para votar presencialmente. O risco de anulação da assembleia sob alegação de que o voto não foi promovido por quem estava intitulado a votar fica com essa providência afastada. Lembrando, claro, que a responsabilidade, civil e penal pela falsa titularidade do direito de voto é do titular desse direito. Caso, por exemplo, de fornecer a senha para o inquilino e depois discordar do voto por este dado.

Quando o resultado da votação deverá ser divulgado?

Adonilson Franco – Findo o prazo fixado no edital para encerramento da votação eletrônica, após o cômputo da soma dos votos presenciais e eletrônicos, o resultado deverá ser divulgado e a assembleia será dada por encerrada.

A ata lavrada por ocasião da votação presencial deverá ser complementada com a íntegra das deliberações produzidas pela via eletrônica?

Adonilson Franco – Sim. Somente após o acréscimo das deliberações e votação eletrônica é que a ata, com esses acréscimos, será considerada finalizada.

Como proceder nos casos em que alguns condôminos não tenham familiaridade com a votação eletrônica ou não queiram utilizar esse mecanismo e, também, não puderam estar presentes à assembleia presencial?

Adonilson Franco – Nesse caso, se não houver proibição expressa da Convenção Condominial, a assembleia poderá, por maioria simples, autorizar a coleta individualizada, dentro do prazo de até 30 dias, de votos dos condôminos ausentes, desde que lhes seja apresentada Ata da Assembleia contendo detalhamento dos pontos de vista daqueles que já votaram.

Quais as situações em que o condômino não poderá votar pela via digital?

Adonilson Franco – As mesmas em que não poderia votar presencialmente, dentre elas, a inadimplência.

O locatário pode votar eletronicamente sobre temas que exijam quórum especial?

Adonilson Franco – Se o locatário tiver sido, mediante procuração do proprietário ou mesmo pelo contrato de locação, autorizado a participar de deliberação e votação presencial sobre quaisquer temas que não envolvam despesas extraordinárias, poderá participar também das votações eletrônicas. É bom verificar se a convenção ou regulamento não contém vedação ao voto do locatário. É bem possível que muitos dos casos em que ele possa votar – que, por sua natureza, não envolvam gastos extraordinários – também não dependam de quórum especial.

O que ocorrerá nas situações em que a votação não dependa de quórum especial, mas, mesmo assim, tenha sido utilizada a votação virtual?

Adonilson Franco – Em nosso entendimento, essa hipótese deveria ser evitada, porque qualquer condômino eventualmente discordante da decisão pela maioria tomada poderia utilizar isso como fundamento para tentar sua desconstituição em juízo, impondo eventual derrota e gastos processuais desnecessários ao condomínio.

Se para determinadas matérias a legislação não exigir quórum especial, mas, por outro lado, a convenção condominial ou o regulamento, sim, poderia ser utilizada a votação digital?

Adonilson Franco – Em nosso entender, sim, já que tanto a convenção quanto o regulamento passam a prevalecer sobre a legislação por expressar a vontade da maioria quando os temas e respectivos quóruns foram deliberados, muitas vezes sob a vigência do Código Civil anterior, de 1916. Talvez, seja o caso de utilizar a nova votação virtual para ajustar a convenção ou o regulamento ao Código Civil em vigor desde 2002, evitando-se problemas posteriores.

Quais as vantagens e desvantagens desse novo sistema eletrônico de deliberação e votação?

Adonilson Franco – A nosso ver, não existem desvantagens, uma vez que as razões que justificaram a introdução dessa sistemática complementar de deliberação e votação realmente visaram atacar uma questão nevrálgica, qual seja, a dificuldade de deliberar temas importantes para a vida condominial em decorrência da efetiva impossibilidade de reunir aqueles que, por consciência de dever, jamais poderiam se omitir nessas questões. Esse mecanismo de votação tenderá, por sua simplicidade e eficácia – desde que eficiente no tocante à eliminação de fraudes na votação – a contribuir para resolver essa dificuldade crônica. É a oportunidade de disciplinar questões tormentosas na convivência condominial, tais como a tão em moda locação via Airbnb.

 

Link para a íntegra da matéria publicada na Folha do Condomínio: clique aqui

A íntegra desta matéria, com fundamentos jurídicos, Justificativas para o PL 548/2019, etc, encontra-se disponível na Seção Artigo deste site: clique aqui

O Projeto de Lei

 

O Código Civil (art. 1.353), no capítulo que dispõe sobre administração do condomínio prevê que, “Em segunda convocação, a assembleia poderá deliberar por maioria dos votos dos presentes, salvo quando exigido quórum especial.”

 

O Projeto de Lei 548, aprovado por Comissão do Senado em decisão terminativa em 26/08/2019 acrescenta o art. 1.353-A ao Código Civil para permitir à Assembleia de Condomínios votação por meio eletrônico ou por outra forma de coleta individualizada do voto dos condôminos ausentes à reunião presencial, quando a lei exigir quórum especial para a deliberação da matéria.

 

Apesar de extensa, não há outra forma de entender o alcance da futura legislação senão reproduzindo sua íntegra e sua exposição de motivos (justificativa).

 

O texto do PL 548 é o seguinte:

 

“Art. 1.353-A. Quando o quórum especial acaso exigido pela lei não for alcançado nas convocações presenciais, a correspondente deliberação poderá ser tomada posteriormente, mediante votação eletrônica dos condôminos, em segmento virtual da reunião, desde que:

I – tal possibilidade tenha sido explicitada no instrumento de convocação da assembleia;

II – seja disponibilizado a todos os condôminos, anteriormente à colheita de seus votos, o inteiro teor da ata parcial, relativa ao segmento presencial da reunião da assembleia, do qual deverão constar a transcrição circunstanciada de todos os argumentos então esposados acerca da matéria a ser submetida à deliberação e informações acerca do modo como se procederá à votação e do período em que ela deverá ocorrer;

III – a administração do condomínio disponibilize aplicação de internet ou outro expediente eletrônico idôneo que permita a cada condômino votar individualmente, mediante senha de acesso, justificar o teor do voto, caso queira, e ter acesso de forma contínua, imediatamente após o registro de cada manifestação, ao teor do voto e da eventual justificação dos demais condôminos, singularmente identificados por seu nome e pela respectiva unidade imobiliária.

1º – Somente após o cômputo dos votos eletrônicos e presenciais e a publicação de seu somatório, a reunião da assembleia será dada por encerrada, e os respectivos acréscimos, referentes exclusivamente à deliberação eletrônica, serão feitos à ata da assembleia, a que se dará, assim, sua redação final.

2º – Se não houver proibição expressa na convenção, a assembleia poderá, alternativamente, por maioria simples, autorizar a coleta individualizada, dentro de prazo não superior a 30 (trinta) dias, do voto dos condôminos ausentes, ainda que sem utilização de meio digital, desde que lhes seja apresentada ata da assembleia contendo o detalhamento dos pontos de vista acerca da questão em deliberação.

Art. 2º – Esta Lei entra em vigor na data de sua publicação.”

 

Justificativas para o PL

 

A Justificação para o PL é a seguinte:

 

“Com a entrada em vigor do Código Civil atual, em 2003, a disciplina legal sobre condomínios edilícios passou a constar de seus arts. 1.331 a 1.358, compondo o Capítulo VII (‘Do Condomínio Edilício’) do Título III (‘Da Propriedade’) do Livro III (‘Do Direito das Coisas’) de sua Parte Especial.

Não obstante, em inobservância ao art. 9º, caput, da Lei Complementar nº 95, de 26 de fevereiro de 1998 (que ‘dispõe sobre a elaboração, a redação, a alteração e a consolidação das leis, conforme determina o parágrafo único do art. 59 da Constituição Federal’), o legislador pátrio deixou de fazer, na cláusula revocatória do Código (art. 2.045), menção ao Título I da Lei nº 4.591, de 1964, que versa sobre a mesma matéria.

Dessa forma, qualquer disposição da antiga Lei dos Condomínios que não conflite com as do Código Civil permanece em plena vigência, a exemplo daquela constante de seu art. 10, § 2º, que autoriza ao proprietário de unidade condominial a modificação da fachada da edificação, desde que obtenha a aquiescência unânime dos demais condôminos. Esse é, aliás, um exemplo de quórum especial exigido pela legislação para a deliberação, pela assembleia condominial, sobre certas matérias.

O Código Civil elenca outras situações com semelhante exigência: seu art. 1.341 requer quórum qualificado para a aprovação de obras, conforme se tratem de voluptuárias – caso em que deve haver o voto favorável de no mínimo de dois terços dos condôminos – ou úteis – pelo voto da maioria dos condôminos (já as obras necessárias, registre-se, podem ser realizadas pelo síndico, independentemente de autorização, ou por qualquer condômino, que deverá ser reembolsado das despesas que comprovadamente efetuar).

Nos dispositivos seguintes, o Código fixa outros quóruns especiais, como o de dois terços para obras que importem em acréscimo às partes comuns já existentes ou a votação unânime para construção de outro pavimento ou outro edifício para abrigar novas unidades imobiliárias.

Da leitura conjunta de seus arts. 1.352 e 1.353, no entanto, depreende-se que o Código falha em estabelecer uma solução para uma das mais comuns situações nas assembleias condominiais, qual seja aquela em que a quantidade de condôminos presentes não se revela suficiente para o atingimento do quórum especial. Essa circunstância, por sinal, costuma ocorrer com desconcertante frequência e de forma reiterada na maior parte das assembleias relacionadas aos inúmeros condomínios espalhados pelo País. Diante disso, a matéria que deveria ser submetida à deliberação fica indefinidamente pendente de apreciação e, portanto, de resolução.

Não podemos ignorar, ademais, que há uma pletora de condomínios de grande porte, com inúmeros condôminos, que sofre por não conseguir votar matérias importantes diante da inviabilidade prática de reunir, em assembleia, a quantidade mínima de votantes para a obtenção de quórum especial. Trata-se de uma realidade inquestionável: a maior parte dos condôminos não se faz presente às assembleias e nem sempre outorga procuração. Além do mais, soa desconectado com a sociedade contemporânea idealizar a assembleia como uma ágora grega, como se entre os costumes contemporâneos se mantivesse o de aglomerar-se para debater temas. O pragmatismo e o excesso de tarefas da modernidade exigem novos expedientes, ainda mais considerando-se que há vários condomínios realmente vastos, com o porte de uma pequena cidade, com centenas – se não milhares – de unidades imobiliárias, por cada qual respondendo um singular proprietário.

O projeto de lei que ora vimos apresentar visa, assim, a flexibilizar a forma como ocorre a votação de condôminos nos assuntos que demandam quórum qualificado. Atualmente, por disposição legal, mas também de acordo com as regras estatuídas nas diversas convenções de condomínio e regimentos internos – que nada mais fazem que refletir as normas do Código Civil –, é prevista apenas a confirmação do voto do condômino presente à assembleia, o que se tem mostrado um empecilho para muitos condomínios que possuem dinheiro em caixa para realizar a correspondente obra ou incremento, mas não conseguem reunir o quórum necessário para sua aprovação.

Cogitamos simplesmente uma maneira de flexibilizar o modo como obter o voto dos condôminos, possibilitando ao condomínio utilizar-se de outros meios, como, por exemplo, uma página de internet mantida por sua administração ou outro meio eletrônico idôneo, que não demande a presença física dos condôminos, haja vista a dificuldade de angariar sua presença física nas reuniões de assembleia.

Alvitramos também a admissibilidade da coleta posterior do voto dos condôminos ausentes, desde que lhes seja apresentada uma ata com o resumo dos pontos de vista acerca da questão em deliberação. Essa previsão legal é por igual importante, sobretudo porque o Superior Tribunal de Justiça já decidiu que, à luz da legislação atual, não é viável essa coleta posterior dos votos (a exemplo do que ocorreu no julgamento, por sua 3ª turma, do Recurso Especial 1120140, que teve como relator o Ministro Massami Uyeda). O Parlamento precisa conectar o Direito à realidade contemporânea!

(…).”

 

Explicação da Ementa

 

“Permite que, quando o quórum especial exigido pela lei não for alcançado nas convocações presenciais das assembleias de condomínios, a correspondente deliberação possa ser tomada posteriormente, mediante votação eletrônica dos condôminos, em segmento virtual da reunião.”

 

Em notícias do Senado, sob o título “Aprovado voto eletrônico em assembleias de condomínios”, consta, em síntese:

 

O projeto oferece uma alternativa à dificuldade de se obter a presença mínima de votantes nas reuniões de condomínio. A coleta eletrônica de votos poderia ocorrer via internet ou outro modelo idôneo que permita a contagem individualizada dos votos dos ausentes, sempre que o Código Civil ou a Lei dos Condomínios estabeleça quórum especial para deliberação.

 

A relatora do PL 548/2019 diz inexistir razão para que as decisões do condomínio fiquem limitadas à votação em assembleias presenciais dos condôminos. A manutenção de votações posteriores à reunião presencial, por meio eletrônico ou não, pode aumentar consideravelmente a participação dos condôminos nas decisões condominiais.

 

Um dos senadores ressaltou que hoje muitas questões já são decididas por grupos de WhatsApp, apesar de não terem valor legal.

 

A situação do PL 548/2019 é que, se inocorrer recurso para votação do PL pelo Plenário do Senado, será enviado, em seguida, para a Câmara dos Deputados com a redação aqui exposta.

 

Pontos-chave do PL

 

Se não houver alterações no texto do PL, sua aplicação prática seguirá o roteiro explicado, a seguir, na forma de perguntas e respostas.

 

1)O voto eletrônico é aplicável aos condomínios residenciais, comerciais e condomínios fechados?

R.: Sim. O Projeto não faz distinção entre os tipos de condomínios para os quais será aplicável a nova previsão legal.

 

2) A votação eletrônica servirá para contagem de votos nas Assembleias que deliberem tanto sobre temas ordinários quanto extraordinários (AGO e AGE)?

R.: Em tese, sim, já que a previsão legal da votação eletrônica é restrita aos casos que demandem quórum especial, independentemente do tema deliberado. Normalmente, entretanto, os casos que exigem quórum especial são tratados em Assembleias Gerais Extraordinárias (AGEs).

 

3) Quais são os casos que exigem quórum especial para deliberação e aprovação de matérias levadas às Assembleias?

R.: Para responder a isto vamos exemplificar com alguns casos, para tanto tomando por modelo quadro sinótico autoexplicativo de autoria do jurista André Junqueira e reproduzido em matéria que tem esse PL 548/2019 como tema, sob o título: “Voto eletrônico em assembleias de condomínio” no portal Sindiconet.

 

Assunto Quórum Especial Fundamento (Código Civil)
Alteração de parte externa (ex.: fachada; grade; rede de proteção; fechamento de varanda; padronização de ar condicionado) Depende do caso:

·  unanimidade

·  2/3 de todos os condôminos

·  maioria absoluta

·  maioria simples

Art. 1.341, I
Construção de piscina (obra voluptuária) 2/3 de todos os condôminos Art. 1.342
Construção de academia de ginástica (obra voluptuária) 2/3 de todos os condôminos Art. 1.342
Novo projeto paisagístico focado em embelezamento (obra voluptuária) 2/3 de todos os condôminos Art. 1.342
Alteração de Convenção Condominial 2/3 de todos os condôminos Art. 1.351, 1ª parte
Cessão ou locação de áreas comuns (ex.: espaço para publicidade; colocação de antena; exploração de espaço gourmet; locação para terceiros de espaço destinado à moradia de zelador) 2/3 de todos os condôminos Art. 1.351, 1ª parte c/c art. 1.334
Aplicação de multa por repetidas infrações (ex.: reiterado comportamento antissocial) ¾ de todos os condôminos Art. 1.337, caput
Alteração da destinação de áreas comuns 2/3 de todos os condôminos
Reforma de guarita Depende do caso:

·  maioria absoluta

·  maioria simples

·  2/3 de todos os condôminos

Art. 1.341, II
Instalação de gerador de energia Depende do caso:

·  maioria absoluta (utilidade)

·  maioria dos presentes (necessidade)

Reconstrução ou venda do condomínio no caso de destruição Maioria absoluta Art. 1.357, caput
Construção de novo pavimento/prédio para novas unidades Unanimidade Art. 1.343
Mudança de destinação do condomínio ou unidade Unanimidade Art. 1.351, 2ª parte
Alienação de partes comuns (ex.: venda ou doação de uma parte do condomínio) Unanimidade

 

4) A votação eletrônica dispensa a convocação presencial?

R.: Não, ela é complementar à convocação presencial. Somente quando a presença física for insuficiente na Assembleia para a qual se exige quórum especial é que a deliberação e votação poderão prosseguir em segmento virtual da reunião.

 

5) É obrigatória na convocação informar que a Assembleia deliberará com presença física e virtual?

R.: Sim, isso é condição expressa no art. 1.353-A do Código Civil, agora modificado pelo PL 548/2019.

 

6) Quais outras condições estabelecidas pelo novo art. 1.353-A para que a deliberação virtual seja considerada válida?

R.: Deve ser disponibilizado aos ausentes à Assembleia presencial (neste caso, no ambiente virtual), anteriormente à tomada dos votos virtuais: a) o inteiro teor da ata parcial em que presencialmente já tenha sido deliberado algo, com a transcrição fiel de todos os argumentos expostos sobre a matéria ali tratada; b) informações sobre o modo como se procederá à votação eletrônica; c) período, não superior a 30 dias, em que a Assembleia será considerada aberta para colheita dos votos virtuais.

NOTA: Essa exigência felizmente acaba com dois elementos comumente observados nas atas que deveriam expressar fielmente o deliberado nas Assembleias: pobreza do relato, comumente acompanhado de erros grosseiros na exposição dos fatos e supressão de aspectos relevantes discutidos; excessiva demora na conclusão e circulação da ata.

 

7) O PL 548/2019 prevê algum modo especial para que a deliberação e votação eletrônica ocorra? Ou mesmo prevê sua regulamentação?

R.: A resposta é não a ambas as perguntas. Em princípio as partes estão livres para promover esse procedimento do modo que lhes aprouver, claro, conquanto observados os aspectos aqui mencionados e previstos no próprio dispositivo legal.

 NOTA: O Projeto prevê que a Administração do condomínio deverá disponibilizar aplicação na internet ou outro mecanismo eletrônico idôneo que permita a cada condômino votar: a) individualmente; b) mediante senha de acesso; c) justificar o teor do voto, caso queira; d) ter acesso de forma contínua, imediatamente após o registro de cada manifestação sua, ao teor de seu voto e de sua eventual justificação; e) acesso de forma contínua e imediata aos votos e justificativas dos demais condôminos identificados por seus nomes e unidades imobiliárias respectivas.

O exacerbado apego do brasileiro ao formalismo, que o compele instintivamente a ver necessidade de comprovação pública de tudo o que faz para gozar de fé perante terceiros, como carimbos de cartórios, reconhecimentos de firmas, etc, estão neste caso dispensados. Entretanto, o PL exige senha de acesso ao sistema de votação.

 

8) Como comprovar, a fim de evitar questionamentos futuros, que quem está votando é o condômino que se identifica como tal ?

R.: Em nosso entendimento o Condomínio deveria providenciar, mediante reembolso, tokens ou mecanismos equivalentes capazes de, individualizamente, identificar quem pode votar representando uma unidade condominial, que deverá obviamente ser aquele mesmo condômino que tem poder para votar presencialmente. O risco de anulação da Assembleia sob alegação de que o voto não foi promovido por quem estava intitulado a votar fica com essa providência afastada. Lembrando, claro, que a responsabilidade, civil e penal pela falsa titularidade do direito de voto é do titular desse direito. Caso, por exemplo, de fornecer a senha para o inquilino e depois discordar do voto por este dado.

NOTA: Lembramos que a Infraestrutura de Chaves Públicas Brasileira (ICP-Brasil), através de entidades autorizadas a fornecer tokens (validadores), como a Serasa, por exemplo, valida atos públicos ou particulares que produzam efeitos perante terceiros, mas tem um custo para a obtenção desse direito e renovação periódica.

 

9) Quando o resultado da votação deverá ser divulgado?

R.: Findo o prazo fixado no Edital para encerramento da votação eletrônica, após o cômputo da soma dos votos presenciais e eletrônicos o resultado deverá ser divulgado e a Assembleia será dada por encerrada.

 

10) A Ata lavrada por ocasião da votação presencial deverá ser complementada com a íntegra das deliberações produzidas pela via eletrônica?

R.: Sim. Somente após o acréscimo das deliberações e votação eletrônica é que a Ata, com esses acréscimos, será considerada finalizada.

 

11) Como proceder nos casos em que alguns condôminos não tenham familiaridade com a votação eletrônica ou não quiseram utilizar esse mecanismo e não puderam estar presentes à Assembleia presencial?

R.: Nesse caso, se não houver proibição expressa da Convenção Condominial a Assembleia poderá, por maioria simples, autorizar a coleta individualizada, dentro do prazo de até 30 dias, de votos dos condôminos ausentes, desde que lhes seja apresentada Ata da Assembleia contendo detalhamento dos pontos de vista daqueles que já votaram, já expendidas sobre a questão em deliberação.

NOTA: Se Convenção ou Regulamento contiver restrição à prorrogação da Assembleia instalada, é o caso de, utilizando essa nova prerrogativa instituída pela redação do art. 1.353-A, reformá-la e/ou reformá-lo. Nesse caso, importante lembrar que como a prorrogação da Assembleia seria, no exemplo, previamente vedada pela Convenção/Regulamento, é necessária cláusula, na própria Ata, validando tal prorrogação bem como o modo de formalizá-la, isto é, pela votação eletrônica.

 

12) Quais as situações em que o condômino não poderá votar virtualmente?

R.: As mesmas em que não poderia votar presencialmente, dentre elas, a inadimplência.

 

13) O locatário pode votar eletronicamente sobre temas que exijam quórum especial?

R.: Se o locatário tiver sido, mediante procuração do proprietário ou mesmo pelo contrato de locação autorizado a participar de deliberação e votação presencial sobre quaisquer temas que não envolvam despesas extraordinárias, poderá participar também das votações eletrônicas. É bom verificar se a Convenção ou Regulamento não contém vedação ao voto do locatário. É bem possível que muitos dos casos em que ele pode votar – que por sua natureza não envolvam gastos extraordinários – também não dependam de quórum especial.

 

14) O que ocorrerá nas situações em que a votação não dependa de quórum especial, mas mesmo assim tenha sido utilizada a votação virtual?

R.: Em nosso entendimento essa hipótese deveria ser evitada porque qualquer condômino eventualmente discordante da decisão pela maioria tomada poderia utilizar isso como fundamento para tentar sua desconstituição em juízo, impondo eventual derrota e gastos processuais desnecessários ao Condomínio.

 

15) Se para determinadas matérias a legislação não exigir quórum especial mas a Convenção Condominial ou o Regulamento, sim, poderia ser utilizada a votação virtual prevista no PL 548/2019?

R.: Em nosso entender, sim, já que tanto a Convenção quanto o Regulamento passam a prevalecer sobre a legislação por expressar a vontade da maioria quando os temas e respectivos quóruns foram deliberados, muitas vezes sob a vigência do Código Civil anterior, de 1.916.

NOTA: Talvez fosse o caso de utilizar a nova votação virtual já para ajustar a Convenção ou o Regulamento ao Código Civil em vigor desde 2002, tanto para afastar essa discrepância, quanto eventual disputa judicial desnecessária.

 

16) Quais as vantagens e desvantagens desse novo sistema eletrônico de deliberação e votação?

R.: A nosso ver não existem desvantagens uma vez que as razões que justificaram a introdução dessa sistemática complementar de deliberação e votação realmente visou atacar uma questão nevrálgica, qual seja, a dificuldade de deliberar temas importantes para a vida condominial em decorrência da efetiva impossibilidade de reunir aqueles que, por consciência de dever, jamais poderiam se omitir nessas questões. Esse mecanismo de votação tenderá, por sua simplicidade e eficácia, desde que eficiente no tocante a fraudes na votação, resolver essa dificuldade crônica.

É a oportunidade para disciplinar questões tormentosas na convivência condominial, tais como a tão em moda locação via Airbnb.

 

ACRESCE – ASSOCIAÇÃO DOS CONDOMÍNIOS RESIDENCIAIS E COMERCIAIS

Razão de ser da mediação nas disputas condominiais

Evento sobre comunicação não-violenta, promovido pelo Secovi em São Paulo, teve participação do advogado Adonilson Franco, presidente da Acresce

O Secovi promoveu concorrido evento na última quinta-feira (26/9) em São Paulo sobre comunicação não-violenta no condomínio. Essa forma civilizada de resolver desentendimentos em busca da paz entre vizinhos contou com explanação da psicóloga Wanda Sanches Peters, coaching, consultora e escritora. Participou também do encontro o advogado Adonilson Franco, presidente da Acresce.

“A conduta indicada em caso de conflito é aquela que preze pelo respeito mútuo, sobretudo saber ouvir e, mais que isto, saber colocar-se no lugar do outro (empatia). É preciso abandonar a ideia de que eu sempre tenho razão e o outro tem de me ouvir”, pondera Franco.

“Para que o ser humano chegue no ponto ideal de entender que todos sempre têm razão e que cada um tem a sua, já que somos construídos em cima de razões das quais vêm nossas verdades, há um longo caminho a trilhar.” Assim reflete o presidente da Acresce, que resolveu incluir a mediação nos serviços da entidade, por meio da Meta Mediadores Técnicos Associados.

“A mediação pode evitar que se chegue a extremos. Isso representa grande alívio para administradores condominiais e síndicos”, recomenda o advogado, acrescentando que o uso de profissionais é o melhor paliativo enquanto “o mundo ideal e o real não se encontram num ponto comum.”

Associe-se à Acresce (Associação dos Condomínios Residenciais e Comerciais) e desfrute do serviço de mediação em seu condomínio.

Economia

NOTA: Este material foi produzido para o Portal Vida de Dono, da plataforma Azulis para pequenos e médios empreendedores. Este conteúdo, editado pelo referido Portal encontra-se disponível na área “Imprensa” deste site (clique aqui para ler).

  • Quando falamos em MEIs que residem em condomínios, quais são os pontos negativos e/ou positivos de eles usarem o apartamento como sede da empresa?

A primeira questão a ser analisada é se a Convenção de Condomínio ou o Regulamento do Condomínio não impõem restrições à utilização das unidades condominiais para a prestação de serviços. Ainda que nada estabeleça a respeito, é possível nascer da exploração de alguma atividade negocial a objeção por parte de alguns moradores, principalmente nos casos em que há fluxo de pessoas estranhas entrando no Condomínio para contato, retirada de produtos, entrega de matérias primas, compra, etc.

Por outro lado há algumas atividades, serviços por exemplo, cuja prática em nada altera a rotina do Condomínio, do apartamento, das áreas comuns, razão pela qual costumam ser toleradas e, muitas vezes o são até mesmo por serem desconhecidas do Zelador, Síndico, Conselho e demais moradores.

O ponto positivo da exploração de uma atividade através da figura do MEI em um apartamento é unicamente da perspectiva daquele que explora tal atividade já que, muito provavelmente, trata-se de pessoa sem vínculo de emprego formal, daí a exploração de alguma atividade impõe-se para ele como necessidade atendida por essa via. Já os pontos negativos são muitos, tais como mitigação da segurança em razão do fluxo de pessoas estranhas, incômodo para os vizinhos a depender da atividade exercida no apartamento, barulho, odor, etc.

  • Os moradores podem usar áreas comuns do condomínio para resolver assuntos profissionais? Essa decisão depende de cada condomínio? (Ex: MEI marcar uma reunião com um fornecedor no salão de festas)

Isso vai depender de eventuais restrições impostas pela Convenção/Regulamento condominial. No geral eles não contêm previsão alguma nesse sentido. Mas isso não significa que a utilização da área comum estará liberada. É que qualquer vizinho pode invocar o direito de vizinhança previsto no Código Civil (art. 1277 e seguintes), para fazer cessar atos que prejudiquem a segurança, o sossego e a saúde dos que habitam o condomínio, ainda mais por se constituir dever do condômino dar à sua área privativa a mesma destinação que tem o prédio e não a utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos demais e os bons costumes (art. 1336, IV), sujeitando-se à multa até o limite de 5 vezes o valor da taxa condominial mensal, além de poder responder por perdas e danos a serem apurados no curso de uma ação judicial (art. 1336, par. 2.o). Poderá, por deliberação de 75% dos demais moradores, pagar multa de até 10 vezes a taxa condominial mensal (art. 1337, caput e par. único).

  • O condomínio pode impedir o MEI de usar a residência como sede da empresa se isso afetar as áreas comuns do condomínio? (Ex: diversos entregadores esperando na garagem para o MEI entregar os pedidos)

Sim, conforme exposto atrás, o Condomínio pode impor restrições à atividade do MEI, ainda que exclusivamente dentro dos limites de sua unidade condominial.

  • Na sua opinião, quais são os riscos e problemas possíveis para o MEI que usa a sua residência em um condomínio como sede da empresa?

Para o MEI os riscos e problemas advindos da utilização de sua residência como sede de sua empresa é poder se sujeitar à multa imposta pelo condomínio ou, até mesmo, imposta no âmbito de decisão judicial que o compila a se abster de prosseguir explorando sua atividade dentro do Condomínio. Nos casos extremos poderá até mesmo ser expulso do Condomínio. Essa hipótese, embora não prevista em lei, tem sido excepcionalmente adotada, como ocorreu, por exemplo, num Condomínio nas Perdizes (SP), caso em que um casal de médicos sofreu essa sanção judicial — no caso, não em razão de exploração de atividade negocial, mas por sua conduta antissocial (16.a Vara Cível de São Paulo – Proc. 1002457-23.2016.8.26.0100), obrigado a deixar o Condomínio em 60 dias contados da decisão definitiva, sob pena de remoção forçada.

Noutro caso de expulsão a moradora de um Condomínio de Osasco promovia festas particulares frequentes em seu apartamento e chegava até mesmo a dividir a multa imposta pelo Condomínio com seus convidados (Proc. 0003122-32.2010.8.26.0079).

Houve também um caso na Zona Norte da capital, com a mesma conclusão pela expulsão do condômino antissocial (Proc. 0135761-28.2008.8.26.0000).

Há um outro aspecto que também deve ser considerado: a lei tributária municipal obriga aquele que explora atividade negocial em seu apartamento a informar a mudança de destinação de seu imóvel perante o cadastro do IPTU, caso em que esse imposto passa a incidir considerados os parâmetros aplicáveis ao comércio e serviços, ou seja, o IPTU sofre um agravamento.

NOTA: A íntegra das nossas considerações que embasam esta matéria encontra-se disponível neste site. Clique aqui para ler.

Por Maria Teresa Lazarini

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Segundo o Portal do Empreendedor, o Brasil tem hoje mais de 8 milhões de Microempreendedores Individuais (MEI), pequenos empresários que faturam até R$ 81 mil ao ano. Esse regime formaliza de maneira simples, rápida e barata os pequenos negócios, representando um bom caminho para driblar o desemprego ou realizar o sonho do próprio negócio.

Uma das principais vantagens em ser MEI é participar de um regime simplificado de empresa: pagando cerca de R$ 50 mensais no Documento de Arrecadação do Simples Nacional (DAS MEI), o empreendedor tem direito a benefícios previdenciários, aquisição de CNPJ e emissão de nota fiscal.

Muitos microempreendedores, contudo, ainda ficam com dúvidas sobre o que é ou não permitido neste registro. Uma das questões é em relação ao endereço registrado no cadastro do CNPJ. Por serem pequenas empresas, muitos MEIs decidem usar o próprio endereço residencial como a sede do negócio. Mas será que essa prática é permitida e vale a pena? Entenda a seguir.

É permitido MEI usar endereço residencial como comercial?

A Lei Complementar nº 154, aprovada em abril de 2016, autoriza MEIs a usarem o endereço de residência como sede do negócio. Segundo o texto da disposição, “o MEI poderá utilizar sua residência como sede do estabelecimento, quando não for indispensável a existência de local próprio para o exercício da atividade”. De forma geral, isso significa que você pode ter um comércio na sua casa desde que não gere incômodo aos outros moradores ou coloque em risco a comunidade local.

A prefeitura da sua cidade pode, por exemplo, exigir um endereço comercial para MEIs que trabalham com materiais tóxicos e inflamáveis, que não podem ser manuseados em qualquer lugar. Ou pode considerar inadequado abrir um bar, que gera ruídos e grande movimento de pessoas, em uma rua residencial tranquila. Portanto, vale se informar melhor sobre as regras da sua região.

MEI pode trabalhar no condomínio?

Para o MEI que vive em condomínio, é importante saber se a legislação de onde ele reside não coloca restrições a atividades comerciais nos apartamentos, casas ou áreas comuns. Adonilson Franco, presidente da Associação dos Condomínios Residenciais e Comerciais (ACRESCE), comenta que oferecer produtos ou serviços dentro de um condomínio pode gerar incômodo aos moradores.

“A primeira questão a ser analisada é se a Convenção de Condomínio ou o Regulamento do Condomínio não impõem restrições à utilização das unidades condominiais para a prestação de serviços”, diz Franco. É possível que alguns moradores se incomodem com a atividade de negócio, principalmente nos casos em que há fluxo de pessoas estranhas entrando no condomínio para contato, retirada de produtos, entrega de matérias primas, compra, etc”.

Se os moradores ficarem desconfortáveis, o condomínio “pode impor restrições à atividade do MEI”, comenta Franco. Por isso, mesmo que a prefeitura aceite a residência como endereço comercial, MEIs que moram em condomínios podem ser impedidos de ter um comércio em suas próprias casas.

Por outro lado, existem diversas atividades que não costumam incomodar os vizinhos, como é o caso de editoração ou design. Por serem feitas do computador de casa, elas não alteram a rotina do condomínio, dos apartamentos ou áreas comuns.

Vantagens de registrar seu endereço residencial como comercial

A possibilidade de o MEI utilizar sua residência como endereço comercial pode facilitar muito a rotina do profissional. Por se tratar de um regime simplificado de empresa, que permite no máximo um funcionário, as acomodações residenciais costumam suprir as necessidades do trabalho. Lembrando que MEIs não têm um faturamento muito alto (até R$ 81 mil ao ano), o que aumenta a necessidade de manter os custos fixos baixos.

Desvantagens de registrar seu endereço residencial como comercial

Além dos riscos de ser multado ou expulso do condomínio em que mora, utilizar o endereço residencial como endereço comercial pode dar outros problemas para o empreendedor. Ao informar que sua residência é usada como sede do negócio, o MEI pode ter de pagar um valor maior de IPTU, já que seu endereço será utilizado para dois objetivos diferentes: residencial e comercial.

Como o Portal do Empreendedor informa, “caso o MEI se formalize no seu endereço residencial, o valor do IPTU pode sofrer aumento para IPTU comercial”.

Como indicar o endereço residencial no cadastro de MEI?

Para quem ainda não é MEI e deseja fazer o registro, o processo é simples. Acessando o Portal do Empreendedor – MEI, é necessário informar alguns dados pessoais, como CPF e data de nascimento, para começar o cadastro. Em seguida, você deve preencher informações relacionadas à nova empresa, como o ramo da atividade. Neste momento, também é preciso informar o endereço da empresa – que, como vimos, pode ser o mesmo da sua residência.

Para quem já é MEI e deseja alterar o endereço atual, é preciso acessar a página de Alteração de Dados Cadastrais do MEI, também no Portal do Empreendedor, e fazer a mudança. Para isso, é necessário ter em mãos o “código de acesso do simples nacional”, disponível na página do Simples. Depois de confirmar a alteração, você receberá um novo Certificado da Condição de Empreendedor Individual (CCMEI), com o endereço atualizado. O CCMEI deve ser impresso e guardado.