Fonte: O Estado de S. Paulo, dia 15/1/2019. Link

O advogado tributarista Adonilson Franco, 61 anos, se assustou ao receber no ano passado o carnê de pagamento do IPTU de seu imóvel em Perdizes. O tributo, que costumava custar em torno de R$ 480, chegou a R$ 912,70.

Franco estudou os campos do carnê para tentar identificar a causa do acréscimo e descobriu que o fator de obsolescência – um entre os muitos itens que influem no tributo – estava incorreto. “O imóvel era de 1990. De acordo com a tabela de depreciação da Prefeitura, o fator para construções dessa idade deveria ser de 0,65. No entanto, meu carnê tinha fator de obsolescência de 0,74”, conta.

A diferença representou um aumento de 90,47% no IPTU do imóvel. Quando a construção é nova, o fator de obsolescência é equivalente a 1 – quanto menor o número, mais baixo o valor do tributo a ser pago.

O advogado entrou com pedido na prefeitura para a revisão do cálculo, mas não obteve resultados. Assim, em outubro de 2017, fundou a Associação dos Condomínios Residenciais e Comerciais (Acresce) para atuar na fiscalização e na redução de carga tributária nos empreendimentos.

“Individualmente, uma pessoa sozinha não faz nem cócegas na prefeitura, mas quando você chega com uma associação e uma quantidade massiva de reclamações, como um bairro inteiro, aí já começa a fazer a diferença. O que tem expressão é o conjunto”, diz Franco.

Apesar de existirem, os erros não são frequentes, afirma Márcio Chéde, diretor do Secovi-SP (sindicato da habitação). “É difícil de acontecer. O valor do metro quadrado estar alto, por exemplo, é bem raro, porque geralmente o valor venal deles (da prefeitura) fica abaixo do praticado no mercado”, conta.

Dentre os casos raros, está o engenheiro eletricista Paulo Marcos Cossa, 59 anos, síndico e morador de um edifício em Moema, que se associou à Acresce para resolver um problema nos apartamentos de seu condomínio. Em razão das mudanças na lei de zoneamento, em 2016, o tributo no prédio aumentou em torno de 20%.

O bairro, que estava localizado na segunda zona de subdivisão urbana, passou a fazer parte da primeira. Isso fez com que o edifício fosse multado por excesso de área, uma vez que o potencial construtivo mínimo de Moema foi alterado. O prédio é de 1990.

“Ele foi construído dentro da capacidade permitida pela legislação que vigorava na época. Nós não temos solução. Ou demolimos e construímos o condomínio de novo, dentro das regras novas, ou pagamos a mais”, reclama Possa. Atualmente, o valor pago por cada morador é de R$ 17 mil ao ano. Só de excesso de área, são R$ 3,5 mil.

Os condôminos entraram com pedido de revisão na prefeitura em março. Em outubro, os proprietários de algumas unidades começaram a receber retorno. “Para alguns de nós, já veio uma resposta dizendo que não será revisto. Então, quando você tem o ‘não’, você tem que entrar com recurso administrativo em outra esfera. E, se for o caso, ingressar com ação judicial. Esse é o nosso plano”, diz o síndico. Para ele, as leis são rebuscadas, dificultando o entendimento para o cidadão comum.

Como entender seu carnê

A dificuldade do contribuinte em entender cada campo da notificação de lançamento e de como é feito o cálculo de IPTU é uma reclamação frequente na prefeitura. “Há uma demanda muito grande de pessoas que não conseguem entender o que é tudo aquilo”, conta o subsecretário da Receita Municipal de São Paulo, Pedro Ivo Gândra.

Pensando nisso, a prefeitura lançou no ano passado um tutorial on-line, onde o proprietário de imóvel pode ver um carnê de IPTU em branco. Passando o mouse por cima de cada campo, surge uma explicação sobre o que significa aquele fator.

Caso o contribuinte identifique problemas no cálculo do tributo, pode reclamar por telefone (serviço 156) ou com atendimento presencial em qualquer Prefeitura Regional ou diretamente no Centro de Atendimento da Fazenda Municipal (Praça do Patriarca, 69, Centro). Existe também um canal direto de comunicação com a Secretaria da Fazenda, chamado Fale com a Fazenda.

IPTU – CÁLCULO DA ÁREA CONSTRUÍDA E DO TERRENO – COMO CHECAR SE ESTÁ CORRETO?

No cálculo do IPTU, dentre tantas variáveis, são também consideradas: a) a área ocupada; b) a área construída; c) o terreno incorporado, e; d) o excesso de área. O que são e como esses parâmetros são determinados? Qual a utilidade de conhecer isto? Bem, esses representam alguns pontos a serem considerados pelo contribuinte para saber se o seu IPTU está sendo calculado corretamente.

A – CONCEITOS GERAIS O IPTU

Incide sobre a propriedade predial e territorial urbana. Vamos aqui tomar por base a legislação municipal paulistana porque a maioria dos 5.600 municípios brasileiros adota a legislação paulistana como modelo. A Lei paulistana 6989/66 (art. 1º) criou o imposto predial e o imposto territorial. Ambos formam a estrutura do IPTU.

IMPOSTO PREDIAL

O imposto predial toma por base de incidência o imóvel construído no qual exista edificação (art. 4º). O imposto predial não incide sobre imóveis ou parte destes considerados não construídos (art. 6º, II). O imposto predial incide sobre a área construída à alíquota de 1%, a qual é calculada sobre o valor venal da construção a partir: a) da conjugação dos valores médios unitários de terrenos com os valores unitários de construção constantes da Planta Genérica de Valores; b) em razão do metro quadrado de construção que inclua o valor do terreno correspondente no caso de unidades autônomas de prédios em condomínio (art. 16, I, II, “a”).

IMPOSTO TERRITORIAL

Já o imposto territorial incide sobre a propriedade de imóvel não construído localizado na zona urbana (art. 23), como tal considerado aquele em que não existir edificação (art. 4º), cuja área exceder: a) 3 vezes a área ocupada pela construção quando situado na Zona 1; b) 5 vezes quando na Zona 2; c) e 10 vezes quando fora de ambas as Zonas 1 e 2 (art. 24, I e III). No cálculo do excesso de área toma-se por base a área do terreno ocupado pela edificação principal, edículas e dependências. Na Z1 e Z2 considerase não construído o terreno cuja área, ainda que inferior a 3 vezes, apresentar testada (testada é medida, em metros, da frente do imóvel para a rua) e dimensões que permitam a construção de um ou mais prédios independentes (art. 24, §§ 1º e 2º).

O imposto territorial incide à alíquota de 1,5%, ou seja, 50% superior à alíquota incidente sobre o imposto predial. O objetivo do legislador é estimular a ocupação e uso do solo, o qual é estimulado por diversos mecanismos, inclusive tributação mais agravada. Valor venal do terreno é determinado pelos preços correntes das transações no mercado imobiliário ou outros dados informativos tecnicamente reconhecidos, nunca inferior ao valor para efeito de desapropriação, amigável ou judicial (art. 28, II e § 2º), valores esses sempre constantes das Plantas Genéricas de Valores (arts. 16 e 35).

B – EXEMPLO PRÁTICO (imóvel situado na Z1)

Tome-se o seguinte exemplo baseado num caso real:

I. Área Ocupada: 279 m2

Área ocupada é a projeção da área construída sobre o terreno. Não corresponde necessariamente à área construída. No caso de prédio de formato regular a área ocupada corresponde à área de um pavimento (um piso ou, dito de outro modo, um andar, com todas as unidades condominiais nele existentes). Esta área não é considerada diretamente no cálculo do imposto predial (apenas indiretamente no cálculo do imposto territorial – vide item III, abaixo)

II. Área Construída: 449 m2

Área construída é aquela descrita na escritura do imóvel. Em caso de condomínio, além da área privativa de cada unidade também é considerada a parte correspondente às áreas comuns (fração ideal). Esta é a área da construção considerada para cálculo do imposto predial (área privativa + comum), mas não para cálculo do imposto territorial III.

Terreno Incorporado: 279m2 x 4 = 1.116 m2

Terreno incorporado é igual à área do imóvel construído, cuja área construída varia de acordo com a Zona Urbana (Z1 = 3 vezes a área ocupada). É multiplicado por 4 porque 3 vezes é uma ficção jurídica e 1 vez é a dimensão real. Esta é a área do terreno considerada para cálculo do imposto predial

Excesso de Área: 1.905m2 – 1.116m2 = 789 m2

No exemplo, a área total do terreno é de 1.905 m2. Considera-se como não construída (sobre a qual incide o imposto territorial) a parte do terreno excedente da área do terreno incorporado. A área não construída tributada pelo imposto territorial é igual à área total do terreno (1.905 m2), dela subtraída a área do terreno incorporado (1.116 m2). Portanto, 789 m2.

C – DEMONSTRAÇÃO SIMPLIFICADA DO CARNÊ IPTU

No carnê do IPTU o tributo incide assim (aqui demonstrado de forma simplificada para que a atenção seja posta no que aqui particularmente interessa):

D – ASPECTOS POLÊMICOS

Um ponto digno de acalorado debate é: por que, sendo o contribuinte proprietário de área comum + privativa (449 m2), para efeito de cálculo do terreno incorporado (item IV, supra), é considerada a projeção da área construída sobre o terreno (279 m2, indicados no item I) ? – no caso, mediante emprego de uma figura jurídica denominada ficção jurídica, por isso multiplicada por 4.

A pergunta tem sentido se se considerar que se multiplicados 449 m2 por 4, resultaria 1.796 m2. E o excesso de área, nesse caso, seria igual a 109 m2 (1.905 m2 – 1.796 m2 = 109 m2) ao invés de 789 m2. E, nessa hipótese a alíquota de 1,5% incidiria sobre 109 m2, não sobre 789 m2. Veja-se, mais atrás (Tópico “A”), que para o cálculo do excesso de área toma-se por base a área do terreno ocupado pela edificação principal, edículas e dependências. E (Tópico “B”), que a área ocupada corresponde à área de um pavimento. Observar, ainda (Tópico “C”), que a área construída (privativa + comum) mede 449 m2.

E a área do terreno incorporado, 1.116 m2, porém o imposto incide, neste caso, sobre a fração ideal (5,59%). Do mesmo modo, sobre o excesso de área é aplicada a fração ideal (5,59%). Esses 449 m2 (área construída) expressam a soma da área privativa + área comum, das quais o contribuinte detém a propriedade integral sobre a área privativa e a fração ideal (5,59%) sobre a área comum.

Assim, seria em princípio questionável a adoção dessa medida (279 m2) para, multiplicada no caso da Z1 por 4, expressar a área do terreno incorporado (1.116 m2). A polêmica se justificaria, neste caso, porque o direito de propriedade recai sobre a totalidade do imóvel (privativa + comum).

A propriedade é assim determinada, com força legal, na escritura do imóvel e também pela municipalidade no cálculo do IPTU. Os condôminos são proprietários de fração ideal do imóvel todo, incluindo aí a área comum e a área privativa, construída e também a não construída. Logo, pagam o Imposto sobre Propriedade (“P” da sigla IPTU) calculado sobre a construção (área construída + terreno incorporado) e pagam Imposto Territorial (“T” da sigla IPTU) calculado sobre o terreno não construído (excesso de área).

Essa primeira polêmica é a nosso ver juridicamente inquestionável já que o município utiliza a projeção da construção sobre o terreno (279 m2). Ou seja, a área do terreno que a construção ocupa. Daí que o restante é excesso de área. Aferir por perícia a área ocupada é um imperativo.

E – OUTROS PONTOS JURIDICAMENTE POLÊMICOS E POSSÍVEL INCONSTITUCIONALIDADE

Vimos mais atrás que a ocupação e uso do solo seria a justificativa para os municípios exigirem, através de seus Planos Diretores, a utilização de área máxima do terreno, reservando área mínima não construída. O excedente de área não utilizada segundo os Planos Diretores – que a sua vez estabelecem a subdivisão territorial do município por zoneamento (Z1, Z2 e demais) – é penalizada com agravamento do IPTU em 50% (de 1% para 1,5%). No cálculo do IPTU, ao contrário do que deveria ocorrer, esse imposto territorial não está incidindo, no exemplo aqui demonstrado, sobre 449 m2 (área privativa + comum), mas o está sobre 279 m2 (área privativa).

Ante essa contradição legal na escolha da base de cálculo da incidência do tributo territorial, mais agravada à alíquota de 1,5%, mostra-se viável levar a discussão para a instância administrativa contestando o lançamento do IPTU em qualquer época do ano. E, se necessário, prosseguir na instância judicial. Em qualquer caso, abrangendo também os últimos 5 anos! Se o contribuinte for bem-sucedido, poderá utilizar essa diferença paga a maior compensando-a nos pagamentos devidos nos anos subsequentes ou pedindo sua restituição.

Concorre para robustecer esse direito a presença também de fundamento de ordem constitucional. É sabido que, em matéria tributária, há tributos com função unicamente arrecadatória. São os denominados tributos fiscais ou, cuja característica, é a fiscalidade. Há também os tributos extrafiscais os quais, além de finalidade arrecadatória, podem ser utilizados também para regular a economia e proteger o mercado regional ou nacional por via de alterações nas suas alíquotas e com efeitos imediatos. São eles: Imposto de Importação, Imposto de Exportação, IPI, IOF (Constituição Federal, art. 153, § 1º).

Os tributos extrafiscais estão todos inseridos no âmbito de competência exclusiva da União Federal. Nunca na dos municípios. A Lei 10257/2001 (Estatuto da Cidade) outorgou às autoridades municipais competência para legislar, através do Plano Diretor, sobre o aproveitamento do solo urbano não edificado, subutilizado ou não utilizado, devendo fixar as condições e prazos para implementação da referida obrigação, considerando-se subutilizado o imóvel cujo aproveitamento seja inferior ao mínimo definido no Plano Diretor ou em legislação dele decorrente (art. 5º, I).

O próprio Estatuto da Cidade prevê que se as providências exigidas pela municipalidade para enquadramento imobiliário no Plano Diretor não forem implementadas, o município pode aplicar o IPTU progressivo no tempo mediante majoração da alíquota pelo prazo de 5 anos consecutivos e não poderá exceder a duas vezes o valor referente ao ano anterior, respeitada a alíquota máxima de 15% (art. 7º, caput, § 1º). Caso a obrigação de parcelar, edificar ou utilizar não esteja atendida em 5 anos, o município manterá a alíquota máxima até que cumprida a obrigação (art. 7º, § 2º).

Ocorre que, no caso concreto aqui tomado como exemplo, o município de São Paulo vem cobrando há anos o IPTU com alíquota mais agravada em 50% sobre o excesso de área, ou seja, penalizando os contribuintes em razão de área não construída. Por se tratarem de prédios (condomínios) já construídos as regras do Estatuto da Cidade (art. 7º, § 2º) não podem ser nesse caso aplicadas pela simples e boa razão de que impossível exigir que prédios sejam demolidos para se ajustarem às novas regras estabelecidas por normas de zoneamentos.

Áreas construídas mínimas são exigíveis somente de novas edificações construídas dentro da vigência da nova lei de zoneamento. Nunca retroativamente. E, ainda assim, dentro dos parâmetros do Estatuto da Cidade, jamais fora dele, como é o caso do IPTU exigido pelo município de São Paulo sobre áreas não construídas. Conclusão óbvia é que a Constituição Federal, o Código Tributário Nacional e o Estatuto da Cidade não autorizam a cobrança de IPTU mais agravado (50%) tal qual exigido pelo município de São Paulo.

Muito menos, ainda, recalculando a área não construída a partir de nova lei de zoneamento, tal como ocorreu em São Paulo a partir de 2016, que reclassificou extensa área territorial de Z2 para Z1 (Lei 16402/2016). Por isso, há fundamentos constitucionais para contestar a utilização do IPTU como tributo com características extrafiscais para conduzir a política de utilização territorial de áreas urbanas, função que esse tributo, desde 1966, jamais teve. Repita-se: a discussão administrativa e judicial aplica-se sobre os últimos 5 anos, gerando ao contribuinte direito de compensação ou restituição da diferença paga a maior nesse período ou em relação àquele pelo qual perdurar a disputa. Concomitantemente a isto, vale sempre à pena periciar a medição da área ocupada já que nela devem estar inclusos, por exemplo, quadra esportiva e piscina.

COMO REDUZIR O IMPOSTO DE RENDA COM GASTOS EM OBRAS NAS ÁREAS COMUNS DO CONDOMÍNIO

Os custos de reforma do condomínio (áreas comuns) podem ser adicionados ao valor de custo de cada unidade imobiliária na Declaração do Imposto de Renda (DIR) de cada condômino (proprietário)? Se sim, como proceder?

I – O QUE É GANHO DE CAPITAL E COMO SE CALCULA

O Imposto de Renda (IR) tributa o ganho de capital obtido na venda de imóvel à alíquota de 15%. Exemplo: se o condômino adquiriu imóvel por R$ 112 mil em julho/1995, manteve-o registrado em sua DIR por esse valor histórico nesse período e, ao vendê-lo em dezembro/2018 recebeu R$ 800 mil, seu ganho de capital foi de R$ 688 mil e o IR devido ao fisco até o final do mês seguinte ao da venda será de R$ 103 mil. Ganho de capital é a diferença entre o custo de aquisição e o valor de venda. É claro que existem isenções, deduções e outros mecanismos que, se em cada caso concreto, atendidas certas condições legais puderem ser aplicados, é possível obter redução desse IR mas, para facilitar o entendimento, de forma simplificada é essa a forma de calcular o tributo.

A lógica em que estruturada essa equação é: quanto maior o ganho de capital, maior o IR. Com inverter essa lógica? Majorando o custo de aquisição.

II – O AUMENTO DO CUSTO COMO REDUTOR DO GANHO DE CAPITAL

O problema é que o custo de bens e direitos, no caso específico estamos tratando de imóveis, não pode ser ajustado desde 1995 (Regulamento do Imposto de Renda – RIR – Decreto 9580/2018, art. 136, § 1º). A legislação permite computar no custo de aquisição de imóveis, desde que comprovados por documentação hábil e idônea e discriminados na DIR, diversos itens e dentre eles, os gastos promovidos pelo proprietário do imóvel com construção, ampliação e reforma (RIR/2018, art. 137, II, “a”). O fisco estabeleceu por normativa que os gastos com construção, ampliação e reforma podem ser acrescidos ao custo de aquisição desde que os projetos tenham sido aprovados pelos órgãos municipais competentes e, com pequenas obras, tais como pintura, reparos em azulejos, encanamentos, pisos e paredes (Instrução Normativa 84/2001, art. 17, I, “a”; Solução de Consulta-COSIT 60/2014).

III – IMÓVEL: APENAS ÁREA PRIVATIVA OU INCLUI A ÁREA COMUM?

Notar que o legislador e o fisco estão sempre se referindo a imóvel, sem especificar se se trata de área privativa ou área comum do condomínio na hipótese de se tratar de imóvel condominial. Outro ponto que merece destaque é que nem sempre a construção, ampliação ou reforma, seja da área privativa ou da área comum, requerem aprovação pelos órgãos municipais. Veja que nossa afirmação não significa dispensa de observância às regras da NBR 16280 de abril/2014, a qual passou a exigir que reformas em prédios precisam da atuação de um responsável técnico, engenheiro ou arquiteto, e entrega do plano de reforma ao síndico sob pena de o condomínio impedir a obra ou acionar o proprietário do imóvel, em juízo.

Como a legislação é omissa quanto à parte do imóvel alcançada por suas disposições (área privativa, incluindo ou não a área comum), perfeitamente aplicáveis algumas regras do Código Tributário Nacional, dentre elas aquela que prevê que na ausência de disposição expressa, incide a analogia (CTN, art. 108, I). Por essa solução interpretativa, possível porque a análise aqui proposta não envolve isenção tributária (CTN, art. 111, II), estão abrangidos pela regra que permite ajustar o custo do imóvel tanto a reforma na área privativa, quanto na área comum.

Confirma esse entendimento o fato de que a lei tributária não pode alterar a definição ou o alcance de um instituto civil, conceitos e formas de direito privado, como o de imóvel posta no Código Civil, para exigir tributo maior que o devido (CTN, art. 11o). E imóvel, para o Direito Civil, é o bem sempre fixado no local em que jaz materializado (De Plácido e Silva). Logo, área comum e área privativa compõem uma unidade imobiliária, única e indissociável, da qual o condômino é titular dado seu direito de propriedade determinado por sua fração ideal assim reconhecida perante o Registro Imobiliário.

IV – A PROPRIEDADE RECAI SOBRE A TOTALIDADE DO IMÓVEL

A propriedade é assim determinada, com força legal, na escritura do imóvel e também pela municipalidade no cálculo do IPTU. Os condôminos são proprietários de fração ideal do imóvel todo, incluindo aí a área comum e a área privativa, construída e também a não construída. Logo, pagam o Imposto sobre Propriedade (“P” da sigla IPTU) calculado sobre a construção e pagam Imposto Territorial (“T” da sigla IPTU) calculado sobre o terreno não construído. Ninguém pode sustentar validamente a tese de que reforma na área comum não valorize o imóvel e que apenas reforma da unidade privativa o valorizaria!

Talvez inexista exata proporção da valorização da área privativa ante os gastos com a reforma na área comum. Suponhamos uma reforma na área comum cujos gastos tenham sido de R$ 1 milhão rateados por 20 unidades condominiais, importando rateio de R$ 50 mil para cada unidade. Obviamente não significa isto que o condomínio (prédio) tenha se valorizado em R$ 1 milhão ou que cada unidade tenha sido valorizada em R$ 50 mil. Mas isto não tem a mínima relevância porque não estamos aqui tratando de valorização, mas, sim, de incorporação dos gastos aos custos de aquisição do imóvel. A valorização/desvalorização é outra história e é ditada pelo mercado imobiliário, variando em cada época até por razões determinadas pela deterioração da localidade em que existente, ou melhorias ali empreendidas.

V – APROPRIAÇÃO DOS GASTOS COM REFORMA AOS CUSTOS DE AQUISIÇÃO

Se “imóvel” compreende tanto a área privativa como a comum, a mesma analogia empregada atrás permite concluir aplicável a ambas o mesmo critério, isto é, se ao custo de aquisição é possível acrescer os gastos com construção, ampliação e reforma da área privativa, esse direito deve ser – e o é – igualmente válido para a área comum. É disso que se trata aqui.

Assim, se pelo critério de rateio a cada condômino tocou gastos no importe de R$ 50 mil no exemplo acima, é esse o valor a ser acrescido em sua DIR, proporcionalizadamente, em cada ano em que tenha ocorrido tal rateio. Se todo o valor foi gasto num único ano, o total do rateio será apropriado em sua DIR num único ano porque o critério de apropriação de custos, bem como o de percepção da renda, para as pessoas físicas, é o de caixa. Qualquer correlação entre esses gastos (R$ 1 milhão) e o aumento na valorização do condomínio (prédio) integralmente considerado jamais será exigível pelo fisco porque pressuporia avaliação do prédio como um todo e sua venda, o que nunca ocorrerá, claro, ao menos em se tratando de imóveis residenciais, podendo ocorrer algumas vezes em imóveis comerciais. Além disso, o ganho tributável guarda estreita correlação com a venda, não com o ato de avaliação/reavaliação do custo, em si.

Alertando que o condômino só pode retificar sua DIR para fazer tais ajustes nos últimos 5 anos contados retroativamente da data da reforma, ampliação, etc. Logo, se ultrapassado esse prazo desde a última reforma – seja na área privativa, seja na comum –, não mais poderá ser retificada para o registro do ajuste do valor do custo do imóvel. Portanto, nunca há tempo a perder nessa questão!

VI – COMO PROCEDER?

Esta talvez seja a parte mais crucial do processo porque é certo que o condômino participou de Assembleia Geral Extraordinária (AGE) na qual a reforma foi decidida – ou, pelo menos, poderá dispor de cópia dela para fazer sua comprovação perante o fisco porque, ante o princípio da soberania das assembleias, a decisão vincula a todos, participantes e ausentes. E, também, possui boletos específicos para arrecadação extra (na maioria das vezes). Algumas vezes tratam-se de recursos disponíveis para os quais não foi prevista arrecadação extra, existindo apenas AGE deliberando sobre a utilização de fundos existentes.

Os projetos com orçamentos dos profissionais contratados permanecem normalmente arquivados no condomínio sob responsabilidade do Síndico, bem como os contratos com eles firmados. Assim, para poder fazer a devida comprovação, se o condômino vier a ser chamado pelo fisco para explicar o aumento de custos do seu imóvel deverá comprová-lo com todos esses documentos, e outros que eventualmente existam, recomendando-se que por ocasião dos registros do aumento de custo na DIR cada condômino esteja munido deles e os preserve por prazo indefinido enquanto mantiver a propriedade do imóvel, ainda que a prescrição do direito do fisco fiscalizá-lo e se for o caso autuá-lo, expire em 5 anos.

No campo “Bens e Direitos” da DIR deve discriminar o cálculo da parte (fração ideal) que lhe tocou nos gastos gerais da reforma, construção, etc.

VII – RISCOS

A regra é a prescrição quinquenal (5 anos) para o fisco contestar esse aumento de custo do imóvel. Transcorrido esse prazo não mais poderá autuar o contribuinte pelo ajuste feito no custo de sua unidade condominial. Mesmo assim, como visto acima, sugerimos preservar a documentação comprobatória até que ocorra a venda do imóvel. Alerte-se para o fato de que se dentro do transcurso de 5 anos do registro desses acréscimos aos custos o imóvel vier a ser alienado, por meio da Declaração de Ganho de Capital feita pelo contribuinte, obrigatória para apuração do ganho no momento da venda, o fisco disporá de mais elementos para promover a averiguação da majoração dos custos ao cruzar os dados da DIR com a Declaração de Ganho de Capital.

Ressalte-se que os efeitos tributários benéficos decorrentes desse ajuste no custo de aquisição só ocorrerão quando o imóvel vier a ser alienado e o ganho de capital apurado. Mas como há prazo para fazer esse ajuste (5 anos), daí a importância desse tema. Nem o risco deve assustar o condômino quanto ao seu direito de apropriar gastos com construção, ampliação e reforma, ante os fundamentos aqui apresentados.

Mesmo ante um risco de ser-lhe imposta multa de 75% mais juros Selic incidentes sobre o IR que deixar de ser pago, é esta uma das alternativas válidas para enfrentar o abuso do fisco que há mais de 20 anos – desde 1995 –, não permite atualização do custo dos bens e direitos registrados nas DIR dos contribuintes em geral, em cujo período a inflação oficial (IPCA-IBGE) somou 346,58%.

A propósito, no exemplo assumido no início deste Informativo, custo de R$ 112 mil, se permitida sua correção pela inflação (IPCA igual a 346,58%), atualizado equivaleria a R$ 500 mil, logo, o ganho de capital obtido com a venda por R$ 800 mil seria igual a R$ 300 mil e, o IR, R$ 45 mil (redução comparativa de R$ 58 mil, ou seja, 56,31%).

VIII – CONCLUSÃO

Se o condômino estivesse proibido de adicionar aos seus custos de aquisição do imóvel os gastos com construção, ampliação e reforma das áreas comuns, equivaleria isto a afirmar que sua propriedade se limitaria à área privativa, o que juridicamente seria uma aberração. Juntamente com sua unidade privativa, ao alienar seu imóvel vende igualmente a propriedade sobre a área comum. E, assim como a qualidade da área privativa influencia no estímulo à venda, a qualidade e apresentação da área comum também. Um exemplo bem evidente disto é a instalação de gerador de energia no condomínio.

Muitas vezes potenciais compradores de unidades condominiais, nas suas escolhas, optam por condomínios providos de geradores e, do mesmo modo, rejeitam aquelas opções em que essa comodidade não esteja disponível. Um gasto dessa magnitude, cerca de R$ 100 mil, implica inegável aumento do valor venal de cada unidade condominial. Se aumenta o valor de venda, aumenta também o ganho de capital tributável. Mas há a alternativa de reduzi-lo mediante ajuste do custo na DIR conforme aqui demonstrado e comprovado. Se o fisco discordar, que o faça dentro de 5 anos após o registro do aumento de custo. Se o fizer, o condômino terá fundamentos substantivos para defender sua tese porque alicerçada no melhor Direito.

 

TRATAMENTO DAS INFORMAÇÕES NOS CONDOMÍNIOS RESIDENCIAIS E COMERCIAIS

I – O QUE É A LEI GERAL DE PROTEÇÃO DE DADOS (LGPD)

A partir de 15.02.2020 entra em vigor a Lei Geral de Proteção de Dados – LGPD (Lei 13.709 de 14.08.2018). Essa lei determina a transparência em relação ao uso de dados pessoais exigindo respeito à privacidade; inviolabilidade da intimidade, da imagem; a dignidade e o exercício da cidadania pelas pessoas naturais (pessoas físicas).

Objeto da lei é o tratamento de dados, assim conceituado como toda operação realizada com dados pessoais (coleta, produção, recepção, classificação, utilização, acesso, reprodução, transmissão, distribuição, arquivamento, armazenamento, eliminação, avaliação ou controle da informação, modificação, comunicação, transferência, difusão ou extração). Tratamento de informações, ou seja, dos dados, só pode ser realizado mediante consentimento escrito do titular.

II – RECOMENDAÇÕES IMPORTANTES ACRESCE – ASSOCIAÇÃO DOS CONDOMÍNIOS RESIDENCIAIS E COMERCIAIS

Apesar de a lei dispor não ser ela aplicável ao tratamento de dados pessoais com fins exclusivamente particulares e não econômicos, recomenda-se que os controles de dados pessoais realizados por Condomínios Residenciais e Comerciais se adéquem a tais regras legais muito antes do início de vigência da LGPD porque é absolutamente previsível que qualquer pessoa cujos dados tenham sido coletados, em algum momento poderá invocar referida norma quando eles passem a ser divulgados ou, nos casos extremos, comercializados sem sua prévia autorização. Quem não se lembra, na operação Lava-Jato, quando jornais e imprensa em geral passaram a divulgar fotos e informações de acesso em prédios comerciais, de pessoas envolvidas naquele escândalo? Lembramo-nos de um episódio de agressão promovida pelo marido contra sua esposa na área externa de um Condomínio Residencial em relação ao que, temendo o Síndico se envolver, optou por chamar a Polícia para conduzir as providências necessárias e, na sequência, foi instaurado inquérito policial e requisitadas gravações de vídeos.

É verdade que lei específica irá disciplinar o tratamento de dados pessoais realizado para fins exclusivos de atividades de investigação e repressão de infrações penais, já de antemão excluído do âmbito da LGPD. Porém uma coisa é a lei permitir a utilização de dados pessoais para fins penais – acesso permitido por força de relação de direito público –, outra coisa é aquele que teve seus dados acessados invocar a LGPD para fundamentar medidas judiciais que vier a intentar contra aquele (Condomínio Residencial ou Comercial) que tenha fornecido tais informações.

Até o Judiciário se posicionar sobre se aplicáveis as regras da LGPD nesses casos, prevê-se muita dor de cabeça para os Síndicos e Administradores, até mesmo Porteiros e Zelador. O mesmo entendimento é cabível no caso de a imprensa acessar tais dados para fins exclusivamente jornalístico. Ela, no seu trabalho de cobertura jornalística não se enquadra na LGPD, mas o Condomínio que os tenha fornecido, na pessoa do Síndico, Administrador, Porteiro, Zelador, será com certeza, demandado em juízo sob o argumento de ofensa a essa lei.

III – FOTOGRAFIAS, DADOS BIOMÉTRICOS E PESSOAIS

Estão abrangidos pela proteção da LGPD os bancos de dados em suporte eletrônico ou físico. As portarias de Condomínios costumam coletar dados fotográficos, biométricos, além de nome e número no Registro Geral (RG). A LGPD exige observância a alguns princípios, dentre eles o da finalidade, o que obriga, no ato de coleta dos dados, por exemplo, informar ao seu titular as razões pelas quais estão sendo coletados, recepcionando o mínimo necessário para a realização de suas finalidades. Por razões de segurança alguns Condomínios estão cadastrando seus próprios moradores coletando e mantendo, como dito, seus dados biométricos e pessoais. De acordo com a LGPD, quem mantém dados pessoais coletados passará a ser obrigado a permitir livre acesso a eles, garantindo-lhes sua exatidão, clareza e atualização, obrigando-se, ainda, a utilizar medidas técnicas e administrativas aptas a proteger tais dados pessoais contra acessos não autorizados, acidentes ou ilicitudes ocorridas com a sua difusão.

IV – EFEITOS ADMINISTRATIVOS, CIVIS, PENAIS E FINANCEIROS

A LGPD contém 65 artigos contemplando vários espectros da relação entre “fornecedor de informações pessoais” e “receptor de informações pessoais”, inclusive coleta de dados sensíveis, assim considerados os biométricos, informações coletadas de crianças e adolescentes, direitos do titular dos dados, etc, etc. Além desses, regras aplicáveis àqueles que lidam com os dados (controlador, operador, encarregado). Prevê ainda, responsabilização àquele que detém controle sobre as informações pessoais, pelo ressarcimento (indenização civil) pelos danos causados. Por fim, destacam-se os custos com publicidade da infração cometida pelo detentor dos dados e seu tratamento, além de multa diária até sua regularização, não afastando a aplicação de sanções civis ou penais eventualmente aplicáveis.

V – BOAS PRÁTICAS E GOVERNANÇA DOS DADOS

Por isso a própria LGPD sugere um rol de boas práticas e governança dos dados coletados e tratados. Inclusive mecanismos que permitam ao fornecedor dos dados acessá-los e editá-los, o que exige ajustes no sistema informático.

VI – RECOMENDAÇÕES IMPORTANTES

Torna-se imperativo, desde já: rever os processos para saber onde são armazenados os dados; segurança envolvida (restrição de acesso aos locais de armazenamento de dados); como são utilizados esses dados; investir em tecnologia capaz de prevenir o vazamento das informações (antivírus, firewall, criptografia para evitar ataques de crackers que capturem os dados); criar políticas de conduta para funcionários que lidam com as informações; criar documentos que contenham declarações de autorização do fornecedor dos dados, antes de coletá-los, os quais contenham campos para preenchimento do seu nome, RG/CPF, data e assinatura. É válida, também, a autorização dada pela via eletrônica, o que pode exigir a aquisição de tecnologia para captação e troca de informações. Têm que ser mapeadas as informações captadas nas catracas dos Condomínios, adequar o envio de mala direta pelo correio, o tratamento das informações captadas dos colaboradores e se estão conformes com a lei. Em que pese vigorar a partir de 15.02.2020, muitos ajustes precisarão ser preparados antes disto, como a adequação dos sistemas eletrônicos de coleta e tratamento dos dados, regras de boas práticas e governança, treinamento das pessoas envolvidas, desde as que coletam as informações, até aquelas que lhes conferem tratamento, etc, ainda porque a responsabilidade final é sempre do Síndico.

Obviamente não pretendemos aqui nesse estrito espaço pormenorizar suas exigências, regras e aplicabilidade. Mas nossa Associação ACRESCE tem o dever de informar a todos os associados com tempo suficiente para se adequarem às novas exigências, inclusive treinando seus funcionários que lidam com informações e dados. Aos nossos Associados recomendamos procurar sua Administradora para se certificar de que ela irá conduzir todas as providências necessárias, aqui apenas parcialmente elencadas.

Suplementarmente à atuação das Administradoras, estamos preparados para prestar o atendimento necessário para os nossos Associados, principalmente estabelecendo a conformidade no tratamento dessas informações adequando os procedimentos internos dos Condomínios Residenciais e Comerciais à LGPD, alertando que essa legislação se entrelaça com o Marco Civil da Internet (Lei 12.965/2014), que também deverá ser observado no que aplicável.

Fonte: Folha do Condomínio, dia 8/10/2018. Link

Maria Thereza Pugliese e Adonilson Franco, diretora jurídica e presidente da Acresce – Associação dos Condomínios Residenciais e Comerciais

Vamos falar de um assunto que, de tanta polêmica, se tornou antigo – a terceirização – prática que foi normatizada pela Lei nº 13.367, de 13 de julho de 2017 e ratificada pelo Supremo Tribunal Federal no final de agosto de 2018, mas neste caso, foram casos pontuais, ou seja, processos anteriores à promulgação da citada lei. O STF ainda tem pendente de julgamento quatro Ações Diretas de Inconstitucionalidade que versam sobre o mesmo tema, mas, como bem disse o Ministro Marco Aurélio de Mello, o julgamento do último dia 30 de agosto de 2018 foi uma avant première do que ocorrerá nos demais, pelo menos é o que lhe parece.

Mas, o que é terceirização? É a celebração por uma empresa, de contrato com empresas especializadas, para que estas realizem serviços específicos e, em tempos atuais a especialização é uma tendência em todas as áreas. Normalmente, as empresas repassam a terceiros as atividades que não estão relacionadas às suas competências essenciais.

E, como sabido por todos, é prática que se mantém inalterada; através de estudos realizados sobre o assunto, constatei que na indústria automotiva a aquisição de serviços de fornecedores externos aliada à reengenharia de processos favoreceram o incremento de dimensões competitivas, tais como redução de custos, qualidade e flexibilidade do sistema produtivo.

Os condomínios também terceirizam, pois sua manutenção, o asseio e a conservação do edifício é muitas vezes realizada por empresas contratadas. Note-se que o Tribunal Superior do Trabalho concedeu essa possibilidade através da Súmula 331, que autoriza a contratação de terceiros para atividade-meio do tomador de serviços, desde que inexistente a pessoalidade e a subordinação direta.

A terceirização não se traduz somente em redução de custos, mas, principalmente, em qualidade, agilidade no processo produtivo e competitividade, sendo incontestável a sua participação na vida contemporânea, onde se tornou indispensável e irreversível.

Terceirização não é sinônimo de precarização, mas alavancagem do progresso e sustentabilidade da empresa, desde que haja rigorosa observância às estruturas jurídicas vigentes, com enfoque na legislação trabalhista, sob pena de se arcar com as pesadas consequências decorrentes do seu descumprimento.

A validade da terceirização prevista na nova lei (13.367/2017) foi, com essa decisão do STF, agora confirmada. E as restrições da Súmula 331, afastadas.

Isso gera agora óbvia segurança jurídica na opção pela terceirização pois, apesar dessa súmula já a assegurar nas atividades meio, caso dos condomínios, sempre restava justo receio dos síndicos em adotá-la na medida em que a ausência do elemento subordinação, necessário para afastar a relação de emprego, não ficava plenamente caracterizado.

É que muitas vezes o zelador, empregado do condomínio e, portanto, seu representante, se dirige diretamente ao terceirizado dando-lhe tarefas e exigindo seu adequado cumprimento. Isto podia ensejar risco de reconhecimento de relação de emprego ante o elemento subordinação, impondo consequências jurídicas e financeiras contra o condomínio. Agora, não mais.

As vantagens da terceirização nos condomínios são evidentes na medida em que empresas especializadas em segurança, manutenção, limpeza, no caso de condomínios, tendem a ser melhores administradoras de custos e despesas, inclusive negociação dos salários com os respectivos sindicatos, trazendo tais vantagens para os custos condominiais. Afinal, se não houver vantagens, os condomínios contratam seus próprios empregados nessas áreas.

A juíza de Direito Margareth Cristina Becker, do 2º JEC de Brasília/DF, julgou improcedente pedido de indenização feito por morador que foi multado por não retirar tela de proteção de janela. Para magistrada, regra condominial é soberana.
O morador instalou as telas de proteção em seu apartamento, mas foi multado pela administração do condomínio em razão de uma norma, prevista na convenção condominial, que proíbe os moradores de alterarem a forma externa da fachada do prédio. Consta nos autos que uma assembleia condominial extraordinária havia sido convocada e deliberou a retirada de grades de proteção na área externa do edifício, sendo permitida a instalação na área interna.
Em razão das multas, o morador ingressou na Justiça contra o condomínio, pleiteando indenização por danos morais por causa das multas.
Ao analisar o caso, a juíza entendeu que a deliberação é soberana e aplicável a todos os moradores, e ressaltou que as redes de proteção são equiparadas a grades externas, porquanto localizadas na parte externa do prédio.
A magistrada considerou que o morador descumpriu a cláusula da convenção que veda a instalação dos dispositivos e entendeu não serem abusivas as multas aplicadas ao condômino.
Com isso, julgou improcedente o pedido feito por ele.
Processo: 0729968-87.2018.8.07.0016
Fonte: Migalhas

Fonte: Portal Nacional de Seguros. Dia 27 de agosto de 2018. Link

Medidas judiciais, lobby junto ao Poder Público, negociação coletiva de categorias profissionais e parcerias com fornecedores são algumas das alternativas da ACRESCE na busca pela redução das taxas condominiais

A área imobiliária, mais especificamente no que diz respeito aos condomínios, possui muitos entraves e problemas inerentes às despesas (cotas condominiais), impostos indevidos e valores majorados que, nem sempre, são apurados pelos responsáveis.
Pensando em resolver esses problemas e trazer outros benefícios e comodidades para os síndicos, condôminos e também para as administradoras, surgiu neste ano de 2018 a ACRESCE (Associação dos Condomínios Residenciais e Comerciais de São Paulo) com a proposta de reduzir os custos das taxas condominiais e carga tributária incidentes e cobrados dos proprietários de apartamentos residenciais e conjuntos comerciais.
Segundo o presidente da ACRESCE, Adonilson Franco, os síndicos desses condomínios tentam ao máximo reduzir as despesas mensais promovendo desde a contratação de empresas terceirizadas, até gestão sobre a economia de água, energia e contenção de compra de produtos. No entanto, nem sempre se consegue o resultado esperado, ou a economia acaba sendo mínima a ponto de não refletir na diminuição da taxa condominial.
Por isso, a ACRESCE foi constituída com o propósito de perseguir a redução das despesas condominiais através de várias providências, dentre elas, medidas judiciais de interesse dos condomínios, lobby junto ao Poder Público visando o mesmo fim, negociação coletiva de categorias profissionais afins também com o mesmo objetivo de economia, parcerias com fornecedores objetivando descontos para os condomínios, revisão e adequado enquadramento das taxas anuais de IPTU, etc.
Além de atuar na redução das taxas de condomínios, a ACRESCE também oferece aos seus associados a possibilidade de contrataçãode serviços especializados através do “Selo de Qualidade”, por meio do qual o condomínio associado tem a garantia de contratar uma empresa idônea e com preço diferenciado. “Para garantir esse selo a ACRESCE busca provas documentais de serviços executados anteriormente, bem como analisa se a empresa fornecedora não possui qualquer tipo de reclamação ou até mesmo pendência judicial, além, é claro, de a empresa se comprometer a realizar o serviço a preços e condições melhores para os nossos associados”, afirma Franco.
Por fim, a associação disponibiliza em seu site e redes sociais informações, notícias, decisões e dicas úteis que envolvem o mercado condominial e que muitas vezes passam despercebidos pelos condomínios e administradoras.
Assim, a ACRESCE vem somar esforços a tudo o que já existe direcionado para condomínios, como sindicatos e associações, porém, com um objetivo diferencial enorme: redução das despesas condominiais. “Isto após termos observado um descompasso gigantesco entre a queda expressiva do valor dos imóveis e o contínuo e inclemente aumento das despesas condominiais, mesmo em períodos sucessivos de aumentos salariais pífios. Algo de errado que precisa ser atacado firmemente com nossa atuação no meio. Por isso a ACRESCE foi constituída”, finaliza Franco.

Para a Associação das Administradoras de Bens e Condomínios de São Paulo (Aabic), a capital paulista encerrou o primeiro semestre de 2018 com o menor índice de inadimplência registrado nos últimos quatro anos, no pagamento dos boletos condominiais. No acumulado dos seis primeiros meses de 2018, a média do índice de inadimplência foi de 3,2%, pouco inferior aos 3,32% registrados em igual período de 2017.

A taxa de inadimplência em junho foi de 3,02%. O dado foi revelado no Índice Periódico de Mora e Inadimplência Condominial (Ipemic), da associação. Já o índice de mora registrou média de 7,60% no primeiro semestre de 2018, superior à média de 7,19% anotada no mesmo período do ano passado.

A entidade considera devedor inadimplente para cálculo do índice os proprietários e inquilinos que atrasam o pagamento da cota condominial por 90 dias após a data do vencimento. Nessa condição, o devedor sinaliza maior dificuldade para honrar os boletos em razão de outros compromissos financeiros, avalia a associação.

Conforme a Aabic, este é o menor percentual de inadimplência apurado desde outubro de 2014, quando o índice atingiu o patamar de 2,89% nos condomínios de São Paulo. O índice também é menor em comparação a junho do ano passado, que ficou em 3,3%.

O índice condominial da associação também revela que os condomínios terminaram o semestre com menor variação de boletos em atraso. O índice de mora, que mede os valores emitidos e não pagos dentro do próprio mês de vencimento, ficou em 6,86% em junho. Além de ser menor em relação ao percentual registrado em junho de 2017, de 7,51%, a taxa manteve uma tendência de queda verificada durante todo o semestre. Neste período, o índice de mora caiu de 8,47%, em janeiro, para 6.86% no final de junho, na quinta queda consecutiva apurada pelo IPEMIC. É a primeira vez, desde 2014, que os índices de mora e inadimplência registram queda mais consistente por um semestre inteiro.

Cenário adverso

Para José Roberto Graiche Júnior, presidente da Aabic, a tendência de queda sinaliza, sobretudo, a adaptação dos brasileiros e das administradoras de condomínios à realidade sócio econômica do País.

“Os condôminos estão cortando despesas para adequar seus gastos ao orçamento mais apertado. Além disso, as administradoras apoiaram os síndicos na renegociação de contratos com fornecedores, intensificaram a cobrança extrajudicial e a renegociação de dívidas (acordos) e, consequentemente, ajustes nos valores das taxas condominiais”, avaliou. O dirigente ainda ressaltou que os condomínios estão sendo mais cautelosos na avaliação de custos para fazer obras de manutenção e melhorias.

Apesar do movimento apontado pelo índice, de retração nas taxas de mora e inadimplência, a comparação com o primeiro semestre do ano passado mostra que os índices ainda refletem um cenário econômico adverso.

“A economia ainda não melhorou, mas as pessoas estão mais conscientes sobre a realidade do País e, portanto, buscando adequar seus gastos à capacidade do bolso”, ponderou Graiche. Segundo ele, a indicação é de que os moradores não comprometam mais de 5% da renda familiar com taxas de condomínios.

Fonte: Folha do Condomínio

1. Mito – Os zeladores devem cobrir o horário de almoço ou de folga dos porteiros
Verdade – A presença frequente do zelador na portaria caracteriza dupla função. É recomendável, nesse caso, que o condomínio disponha de folguistas. O zelador só deve ser acionado para substituir porteiros em caso de emergência, e apenas de forma eventual.

2. Mito – O síndico deve estar à disposição dos condôminos 24h por dia.
Verdade – O síndico pode e deve estabelecer um horário determinado, conforme sua disponibilidade, para cuidar das tarefas inerentes ao condomínio. Fora desse período, o ideal é orientar que os funcionários – principalmente o zelador – sejam os intermediários das eventuais reclamações dos moradores, acionando o síndico apenas em casos urgentes.

3. Mito – Conservação e reforma de elevadores é despesa extraordinária, que deve ser paga pelos proprietários e não pelos inquilinos.
Verdade – Nesse caso, só pode ser considerada despesa extraordinária as obras que representem acréscimo ou melhoria estética dos elevadores, como a reforma e modernização de cabines. A manutenção pura e simples do elevador é considerada despesa ordinária.

4. Mito – Inquilinos têm direito a voto em assembleias.
Verdade – O voto de inquilinos é permitido se ele estiver de posse de uma procuração específica do proprietário para este fim e somente quando o proprietário da unidade não estiver presente na assembleia.

5. Mito – O condômino pode alugar sua vaga na garagem para pessoas de fora do prédio.
Verdade – A legislação atual permite que as vagas de garagem sejam alugadas para pessoas estranhas ao edifício. Mas é preciso observar o que diz a convenção do condomínio, que tem poder legal para proibir tal prática.

6. Mito – A autogestão reduz os custos do condomínio.
Verdade – Os condomínios, atualmente, possuem um sem-número de obrigações trabalhistas, fiscais, contábeis e tributárias. Atuando por conta própria, sem o auxílio de profissionais na área de administração, o síndico pode, sem querer, cometer erros, gerando passivos tributários e fiscais para o condomínio. Além disso, as despesas mais expressivas de um condomínio não são as relativas à administração, mas à folha de pagamento, água, energia elétrica e contratos de manutenção e conservação.

7. Mito – O condomínio não pode divulgar a relação de condôminos inadimplentes
Verdade – Este assunto é bastante controverso. De fato, não é possível citar o nome dos condôminos em débito, pois tal ato pode caracterizar constrangimento ilegal. Mas o síndico pode, na prestação de contas mensal, mencionar as unidades que deixaram de pagar a cota condominial.

8. Mito – Os condomínios podem proibir a presença de cães, gatos e outros animais de estimação nos apartamentos.
Verdade – A proibição pura e simples não surte efeito na prática, já que muitas decisões da Justiça têm sido favoráveis à presença de animais de estimação nas unidades residenciais. O ideal, nesse caso, é regulamentar e não proibir. Recomenda-se, dessa forma, permitir animais de pequeno porte e que não ofereçam riscos à saúde, segurança ou sossego dos moradores.

9. Mito – Grandes áreas de lazer encarecem o condomínio.
Verdade – O valor da cota mensal paga pelos moradores está atrelado, basicamente, à arrecadação do condomínio versus o número de apartamentos existentes. Assim, um condomínio com grande área de lazer (o que exige mais funcionários para cuidar) mas que tenha muitos andares e apartamentos não necessariamente terá uma cota alta, pois as despesas serão rateadas entre muitos condôminos.

10. Mito – A assembleia do condomínio é soberana.
Verdade – A assembleia de moradores não pode, por exemplo, tomar decisões que conflitem com a convenção do condomínio nem com a legislação vigente. Para isso seria necessário alterar o texto da convenção em si, o que exige quórum específico, além do registro do novo documento em cartório.

 

Fonte: Exame.com