Limites e circunstâncias envolvendo direitos e obrigações administrativos, penais e cíveis

 

Como em tudo no Direito Brasileiro – em se tratando de jurisprudência consolidada, ou em vias de, nos Tribunais Superiores – há sempre um “porém”, um “senão”. E não é diferente em relação ao tema: “A personalidade jurídica dos condomínios e seus efeitos práticos.”

Uma das correntes de pensamento defende que condomínios têm personalidade jurídica. Segundo outra, condomínios não têm personalidade jurídica. E, pela ótica de uma terceira, nem se trata de pessoa jurídica, tampouco de ente sem personalidade jurídica, mas, sim, de um direito real (direito de propriedade), cujos titulares são condôminos, uma coletividade representada pelo síndico cujas unidades imobiliárias são passíveis de serem levadas a registro imobiliário e responder por dívidas do condomínio.

Muitas decisões judiciais proferidas por tribunais superiores têm abraçado a tese de que condomínios não têm personalidade jurídica, isto é, não são titulares de direitos, tampouco de obrigações. Quando muito, podem representar os condomínios no interesse coletivo dos condôminos, como ocorre no caso de protesto e execução movida contra condôminos inadimplentes.

Mas o condomínio não pode defender interesse próprio, como, por exemplo, reclamar em juízo por danos morais, ainda mais porque danos morais (aqueles decorrentes de ofensa ou violação de direito de natureza moral de uma pessoa, como liberdade, honra, saúde, imagem) estão ligados a ofensa de natureza pessoal, ou seja, direito personalíssimo.

 

Limite

 

O fato de serem inscritos no CNPJ não muda essa realidade. Tal obrigação só tem utilidade para fins de controle do contribuinte por parte da Receita Federal e, sendo o caso, responsabilizar judicialmente o condomínio por eventual execução fiscal, caso em que pode ter seus elevadores penhorados pela Fazenda Pública, por exemplo (AC 4377-SP 91.03.004377-0 – Tribunal Regional Federal 3ª Região). O mesmo é válido para autuações administrativas, inclusive fiscais, como ser sujeito passivo de auto de infração de natureza tributária ou qualquer outra natureza.

Condomínio não pode ser protestado, falir, pedir recuperação judicial e – exceto em casos de obrigações próprias – responder em ações cíveis. Menos ainda, penalmente. Em muitos casos em que há responsabilização cível e penal, esta recai diretamente sobre a pessoa do síndico (Código Civil, art. 1348).

 

Exemplo

 

Há o caso em que morador foi condenado pelo Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP – REsp 1.736.593) a pagar indenização de R$ 250 mil por danos morais ao condomínio em razão de uma festa realizada para mais de 200 pessoas, em 2011. Os fundamentos utilizados pelo TJSP para impor a indenização foram os precedentes do STJ, 2ª Turma – AREsp 189.780/SP, favorável à tese de que condomínios detêm personalidade jurídica.

Nesse episódio anterior, já havia decisão judicial que proibia os moradores de promover tais eventos. Mesmo assim, a festa foi realizada, acompanhada de algazarra, cenas de nudez, contra o que o condomínio distribuiu ação pretendendo obter indenização do morador. No processo, o condomínio foi derrotado no Superior Tribunal de Justiça (STJ – 3ª Turma – REsp 1.837.212).

Como se vê, a 2ª Turma tem um entendimento. A 3ª Turma do mesmo STJ tem outro.

Segundo esse entendimento do STJ, 3ª Turma, se a ação tivesse sido distribuída por qualquer condômino, individualmente, o desfecho poderia ter sido outro, isto porque a ofensa é individualmente dirigida a cada um dos condôminos e quem goza de reputação moralmente atacável são eles próprios, condôminos, não o condomínio.

 

Contribuição Previdenciária sobre folha de pagamentos

 

Supondo que um dia qualquer venha a prevalecer no STJ, definitivamente, o entendimento de que condomínios não detêm personalidade jurídica, como justificar a obrigatoriedade, hoje vigente, de recolher contribuição previdenciária (20%) calculada sobre o total da folha de pagamentos (salários) mensal?

A resposta é: a obrigatoriedade de recolhimento da contribuição previdenciária decorre do fato de o condomínio ser empregador – obviamente, quando o for, porque, do contrário, não será obrigado a essa contribuição. Essa obrigação nada tem a ver com a condição de ser ele pessoa jurídica ou não.

 

Esclarecimento

 

Essa dúvida é muito disseminada até mesmo dentre pessoas cujas atividades estão estreitamente voltadas para condomínios, sendo tão forte essa convicção a ponto de produzir esforços direcionados para a mudança da legislação junto ao Congresso Nacional.

Enquanto perdurar a tributação sobre a folha de salários, inexiste mínima chance de essa tese prosperar, quer perante o Judiciário, quer perante o Legislativo. Reitera-se: a obrigatoriedade de recolhimento da contribuição previdenciária não decorre de ser, ou não, o condomínio, pessoa jurídica, mas, sim, de ser empregador. Sendo empregador, deve contribuir com a previdência pública (não vamos aqui entrar na discussão de que, mesmo não sendo empregador, deve contribuir com a previdência na forma da Cofins, porque trata-se, este, de outro aspecto, outra questão).

 

Conclusão

 

Com base nesse entendimento:

1) Quando age ou responde, administrativa ou judicialmente, em nome coletivo, o condomínio detém titularidade jurídica para assim agir, obviamente representado pelo síndico;

2) Quando age ou responde, administrativa ou judicialmente, na defesa de interesses próprios, o condomínio poderá não deter titularidade jurídica em juízo, caso de indenização por danos morais (vide REsp 1.837.212, citado);

3) Quando a administração ou omissão do síndico é prejudicial ao condomínio, o síndico responde cível e penalmente ou, até mesmo, administrativamente.

Antes de encerrar essa matéria, cabe lembrar que o Projeto de Emenda Constitucional (PEC) apresentado pelo Executivo e em curso no Congresso, prevê a extinção da tributação sobre a folha de salários e, também, a criação do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), neste caso, mediante fusão das contribuições sociais denominadas PIS/COFINS. Conforme esse PEC venha a ser debatido e efetivamente implementado, pode ser que condomínios deixem de recolher Contribuição Previdenciária (20% da folha de salários) e, também PIS/COFINS no caso destas referidas contribuições passarem a incidir exclusivamente sobre bens e serviços porque, obviamente, condomínios não auferem receitas resultantes da exploração dessas atividades.

Mas no caso da extinção da Contribuição Previdenciária sobre a folha, isso nada terá a ver com a discussão sobre condomínio deter personalidade jurídica, ou não.

 

+ Leia também “Informativo de Julho/2019 – Entenda o que você precisa fazer para economizar a COFINS sobre receitas de aplicações financeiras (e sem custos advocatícios) 

Adonilson Franco, presidente da Acresce (Associação dos Condomínios Residenciais e Comerciais)

 

Mesmo sem legislação, mas com norma técnica aprovada, síndicos devem se preparar para inspeção predial

 

Assim recomenda o engenheiro Alexandre de Oliveira, membro do CTQ (Comitê de Tecnologia e Qualidade) do SindusCon-SP e que foi um dos coordenadores dos trabalhos para a elaboração da norma técnica ABNT NBR 16.747, aprovada em maio

 

A ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas) publicou em 21 de maio a norma técnica ABNT NBR 16747 Inspeção predial – Diretrizes, conceitos, terminologia e procedimento. A nova norma foi elaborada pela Comissão de Estudo de Inspeção Predial (ABNT/CB-002/ CE-002:140.002), instalada em 2013, inicialmente sob coordenação de Alexandre de Oliveira, membro do CTQ (Comitê de Tecnologia e Qualidade) do SindusCon-SP. Presidente do Conselho da entidade e diretor da inDia® Serviços de Engenharia, Oliveira alerta os síndicos para que preparem documentação a ser exigida e tomem providências solicitando a empresas especializadas um check-up geral nos edifícios.

 

“No Estado de São Paulo existe a determinação de que a legislação sobre inspeção predial seja do município. Na cidade de São Paulo, por exemplo, ainda não existe lei. Mas nem por esse motivo os síndicos devem negligenciar a saúde dos edifícios”, disse Oliveira à Acresce. Para o engenheiro, essas inspeções equivalem ao trabalho de um clínico geral na medicina.

“Normalmente, são análises visuais. Se constatada alguma anomalia, o inspetor deve recomendar o diagnóstico de empresa especializada, por exemplo, em relação a fachadas, vazamentos, instalações elétricas e outros itens.”

 

Mesmo os síndicos podem observar a descoloração dos revestimentos, falta de impermeabilização de garagens e problemas com as instalações elétricas. Mas o ideal é confiar no olho clínico do engenheiro-inspetor.

 

A norma da ABNT traz a uniformização da metodologia que faltava em legislações que tornaram obrigatórias as inspeções periódicas das edificações. A inspeção predial é um processo que visa auxiliar na gestão da edificação e, quando realizada com periodicidade regular, contribui para a mitigação de riscos técnicos e econômicos associados à perda do desempenho. A atividade de inspeção predial visa constatar o estado de conservação e funcionamento da edificação e seus sistemas e subsistemas, de forma a permitir um acompanhamento sistêmico do desempenho ao longo da vida útil, para que sejam mantidas as condições mínimas necessárias à segurança, habitabilidade e durabilidade da edificação.

 

Município

 

Nos municípios em que não há legislação, também inexiste periodicidade estabelecida para as vistorias. O síndico deve ficar atento a sinais, sintomas, e seguir as recomendações sobre manutenção incluídas no manual do SindusCon, disponível na web, e nos manuais dos fabricantes, como no caso de elevadores. “O síndico não pode alegar desconhecimento. Nos lugares em que já vigoram leis sobre o tema também estão previstas multas”, avisa.

 

As inspeções são feitas por empresas particulares especializadas. Apesar de a norma da ABNT ser recente, o trabalho já é feito há décadas. “O síndico deve procurar analisar o currículo da empresa, verificar trabalhos anteriores e decidir.” Segundo Oliveira, o custo dessas inspeções não é elevado e plenamente suportável a qualquer condomínio. O que pode encarecer é a obra em si, dependendo da necessidade. “Daí a necessária manutenção preventiva, que costuma sair mais em conta que a corretiva.”

 

Seguradoras

 

O engenheiro e dirigente do SindusCon também lembra a questão dos seguros. “Os edifícios são segurados, mas nenhuma seguradora vai ressarcir prejuízos se a manutenção não estiver em dia”, observa Oliveira. “O mesmo vale para as garantias das construtoras. Sem manutenção adequada, nenhuma delas irá se responsabilizar por eventuais danos ou transtornos.”

 

 

 

De acordo com pesquisa conduzida pelo G1 junto à Polícia Civil com base na Lei de Acesso à Informação, de março a julho de 2020 foram registrados 1072 termos circunstanciados com fundamento em perturbação de sossego contra 441 no mesmo período de 2019 (143% de aumento). Só em julho de 2020 foram 296 casos de perturbação de sossego, contra 94 no mesmo mês de 2019.

E as razões para eles vão de barulho de crianças, música, atividades físicas, obras em apartamentos fora do horário permitido, discussão sobre reabertura de áreas comuns e academia, pessoas sem máscaras de proteção nas áreas comuns, etc. 

Segundo relato do G1, em 10 de agosto passado um homem foi preso após jogar gás de pimenta por baixo da porta de um apartamento vizinho, em obras, no Jardim Paulista, capital. Quatro operários passaram mal e foram socorridos.

Os registros com base no artigo 42 da Lei de Contravenções Penais prevê pena de prisão simples de 15 dias a 3 meses para quem perturbar o trabalho ou sossego alheios.

Por isso retomamos, aqui, a necessidade de os Condomínios contarem com o serviço especializado de mediação condominial. Aliás, sempre sustentamos, enfaticamente, que não cabe ao Síndico mediar conflitos. Não é essa a função dele. Sua função é administrar, não mediar.

Por isso e entendendo que existem especialistas nessa área capazes de conduzir com sucesso a desmontagem das barricadas erguidas por condôminos belicosos, a ACRESCE vem oferecendo, há tempos, o serviço de mediação condominial.

Para relembrar esse mantra que a ACRESCE vem adotando desde há tempos, entendemos necessário disponibilizar aqui link para matéria divulgada neste espaço em julho de 2019: https://acresce.org.br/acresce-oferece-mediacao-condominial/

Srs Síndicos e Condôminos, não esqueçam que a saudável convivência é uma imposição que se estabelece sobre aqueles que optam por morar em condomínio. Mas se os atritos escaparem ao controle de todos aqueles que se julgam razoavelmente civilizados, a solução está na mediação pois esta evita o inferno na vida do Síndico, evita desgastes emocionais, agressões físicas e, no seu extremo, processo criminal sucedido (ou até mesmo antecedido) de prisão e, ainda para coroar, a perda da primariedade criminal.

É muito risco, muita consequência pesada, para pouca coisa, isto é, para uma causa tão banal que se resume na tentativa da imposição da verdade de cada um!

 

ACRESCE – ASSOCIAÇÃO DOS CONDOMÍNIOS RESIDENCIAIS E COMERCIAIS

 

Empresa expandiu o conceito de vending machines, aproveitando o isolamento social, mas aposta na perenidade dessa tendência de varejo

 

Um condomínio residencial só pode ser considerado completo hoje se tiver uma loja de conveniência interna abastecida com produtos básicos mais doces, salgadinhos, biscoitos, sanduíches frescos, pratos e muitas opções de bebidas. Essa nova tendência ganhou fôlego com o isolamento social decorrente da pandemia, mas sua praticidade permite acreditar que se torne um equipamento condominial permanente, tal qual o salão de festas, playground, piscina e mais. 

 

Assim pensam os executivos da Nou Market, empresa brasileira que instala lojas autônomas, de 5 a 10 m² de área, que funcionam 24 horas por dia e não dependem da presença de funcionários.

 

“Com o Nou Market, os condomínios, residenciais ou comerciais, são beneficiados por meio da valorização dos imóveis e mais atratividade para locações, inclusive e sobretudo comodidade para os usuários — moradores no caso de residenciais ou funcionários no caso de comerciais. Isso sem qualquer custo para o condomínio, que ainda recebe um valor (% sobre as vendas) o que contribui para redução dos custos e despesas condominiais”, diz Carlos Gonzalez, um dos sócios da empresa.

 

Sistema

 

Como funciona o self-checkout, ou auto-atendimento? Após escolher o produto, o consumidor aproxima os códigos de barras dos produtos na leitora do caixa. Em seguida, insere seu cartão na máquina de cobrança. Digitada a senha, termina o processo.

 

Os produtos à venda evitam a ida a um supermercado para pequenas compras ou compras emergenciais. Estão na lista à disposição até mesmo vinhos para uma visita inesperada.  A reposição é rápida e garantida.

 

“Somos uma startup de inovação com 10 anos de atuação no mercado corporativo e mais de 500 clientes atendidos. Por isso criamos o Nou Market, um mercado que veio para ajudar a mudar as pessoas, levando conforto e praticidade, criando uma nova relação entre quem compra e quem vende”, conclui Gonzalez.

 

Contato:

 

noumarket@tradecomercial.com.br

Tel/Whatsapp: 55 11 96609.1070

Em novembro/2018 publicamos, neste site, material completo sobre a Lei Geral de Proteção de Dados e sua aplicação aos Condomínios (clique aqui para acessar a íntegra daquela matéria).

Agora retornamos ao tema para alertar que se até 27/08/2020 a Medida Provisória 959 — que prorrogou para 03/05/2021 a entrada em vigor da Lei 13709/2018 — não for convertida em lei, ela passará a viger no dia seguinte.

Lembrando que a Lei 13709/2018 foi quem introduziu todos os parâmetros para a aplicação do marco normativo aplicável à coleta de dados, tratamento deles, conservação e destinação, impondo penalidades administrativas, civis, penais e ônus financeiros por seu descumprimento.

Por sua relevância, sugerimos aos Síndicos e Administradoras atenção especial para essa assunto.

Na dúvida, pedimos nos contatarem.

 

NOTA IMPORTANTE: A LGPD tinha como data inicial para viger 14/08/2020. A MP 959/2020 tentou adiar esse início de vigência para 03/05/2021. Entretanto, referida MP 959 tinha até 26/08/2020 para ser transformada em Lei. Ante a falta de consenso, foi votada em 24/08/2020 e o Senado, por unanimidade, votou pela exclusão do texto que previa o adiamento da LGPD, tornando o início de sua vigência imediato quando vier a ser sancionada pelo Presidente Bolsonaro, que dispõe de 15 dias para fazê-lo. Portanto, atenção, para essa vigência até meados de setembro/2020. Em 27/08/2020 foi publicado o Decreto 10.474 que aprovou a estrutura regimental da Autoridade Nacional de Proteção de Dados (ANPD). 

 

ACRESCE – ASSOCIAÇÃO DOS CONDOMÍNIOS RESIDENCIAIS E COMERCIAIS

 

Consultoria oferece soluções que incluem equipamentos, como catracas e controle de acesso digital, e softwares de gestão

 

Parece cena de filme: um ataque hacker dá acesso ao sistema de um banco e, em poucos minutos, as portas de segurança se abrem e até os cofres ficam vulneráveis. Por meio de um ciberataque, as instalações físicas da instituição são atacadas. A integração entre segurança cibernética e segurança física é cada vez mais necessária, sobretudo em médias e grandes corporações, com foco na garantia de que episódios como esse fiquem restritos ao cinema.

Até pouco tempo, esses modelos de segurança eram tratados de maneira independentes. A segurança física protegia o patrimônio e era composta por uma estrutura de softwares e hardwares própria. Já os dados da empresa eram cuidados de outra forma, normalmente por outras equipes, sem um diálogo obrigatório com a guarda dos bens “materiais”. Isso mudou.

Especialistas e executivos da área de segurança alertam para a necessidade de integrar segurança física e segurança cibernética de maneira definitiva, de modo a evitar que a lacuna deixada por um dos segmentos afete o outro.

Hoje já não se sabe o que é mais valioso no contexto das organizações. Seu patrimônio instalado, o que inclui a sede, os equipamentos e eventualmente bens e numerários – ou o patrimônio digital, como os dados, a política de confidencialidade e o histórico de negócios e transações.

Em empresas de tecnologia ou de produção de conteúdo, por exemplo, essa dualidade fica ainda mais clara. O que “vale” mais nem sempre é o que está palpável – em um pequeno escritório.

Integração

A integração entre os dois sistemas de segurança denota inteligência de gestão e zelo pela guarda dos bens patrimoniais e do capital simbólico da empresa. A segurança cibernética precisa estar blindada não apenas contra ataques de hackers, mas de vírus e robôs que corrompem os sistemas, sequestram dados, descortinam senhas, apagam bancos de informações.

Ao mesmo tempo, a segurança física precisa estar equipada com poderosos controladores de acesso, monitorados por meio de softwares remotos eficientes, e que permitem a entrada e a saída de pessoal autorizado por meio de instrumentos de identificação variados (biometria, senhas, cartões de proximidade, etc.).

Se os dois sistemas não dialogam, é possível desautorizar a entrada de pessoal por meio de uma invasão cibernética – apenas para ficar em um exemplo superficial. Também não é impossível desativar sistemas de alarmes a distância, o que possibilitaria um furto igualmente cinematográfico.

Especialistas alertam ainda para a chegada da Internet das Coisas (IoT), que no Brasil promete ganhar musculatura com o avanço da internet 5G. É bem provável que em um futuro próximo as “coisas” se comuniquem conosco por meio de dispositivos eletrônicos e, nessa hora, a segurança física e a segurança cibernética deverão ter se tornado parte de um mesmo projeto.

Consultoria

A Slim Tech é uma organização composta por profissionais especializados na consultoria e instalação de hardwares e softwares para segurança eletrônica, automação comercial e gestão de recursos humanos. Oferece soluções customizadas e equipamentos, como catracas, controle de acesso digital, relógios de ponto e outros acessórios, além de softwares de gestão. Toda informação é armazenada nos terminais e a regra de acesso é validada no próprio terminal.

 

Trata-se, aqui, de apresentação feita para o CRECI-SP aos Corretores de Imóveis em 06.08.2020 e que, por sua importância, interessa a todos aqueles que estejam adquirindo imóvel ou querem saber mais sobre os custos para sua aquisição, inclusive tenham interesse em conhecer as possibilidades de economizar com o próprio ITBI. Sugerimos sua leitura na íntegra, ou sua visualização no YouTube.

Várias medidas foram recentemente acionadas pela Caixa as quais se enfeixam num conjunto harmônico cujo objetivo é a reativação do mercado imobiliário, principalmente, como ela própria diz, a partir do evento Pandemia Covid-19. Vamos, pois, dividir os presentes comentários em alguns tópicos. O primeiro deles:

 

REGISTRO ELETRÔNICO DOS CONTRATOS VINCULADOS A EMPREENDIMENTOS FINANCIADOS PELA CAIXA

 

Contratos de financiamento habitacional para pessoas físicas de imóveis vinculados a empreendimentos financiados pela Caixa serão agora realizados de forma eletrônica entre a Caixa e o Cartório de Registro de Imóveis (www.registrodeimoveis.org.br), sem cobrança de taxas, tarifas ou contribuições.

O tempo de registro cairá, segundos estimativas, de 45 para, em média, 5 dias úteis.

1356 Cartórios de 14 Estados já aderiram à plataforma que permite essa operação eletrônica. A Caixa prevê que, com o sucesso, outros bancos vão aderir à ideia.

Para quem não estiver adquirindo imóvel através de financiamento da Caixa é possível experiência 100% digital, que dispensa inclusive a autenticação do contrato em Cartório. Trata-se da Credihome, uma fintech especializada em financiamento imobiliário que oferece não apenas a plataforma para simular e comparar ofertas de crédito de diversos bancos, como também oferece suas próprias linhas de crédito e acompanhamento jurídico.

Ela mantém parceria com 10 Cartórios na cidade de São Paulo e um processo de assinatura digital já utilizado há algum tempo no mercado.

Por meio da solução por ela oferecida, o tempo de espera pelo registro de um contrato caiu de 35 para 15 dias.

Muitíssimo importante considerar que uma operação imobiliária exige a participação de dois Cartórios: Tabelião de Títulos e Documentos onde é registrado o contrato de compra e venda; e Cartório de Registro de Imóveis, onde registrada a transferência da propriedade imobiliária.

Pelo que podemos perceber, a solução apresentada pela Caixa permite o registro do imóvel em Cartório de Registro de Imóvel (RI), não no Tabelião de Títulos e Documentos, enquanto a Credihome, ao que parece, cuida do registro em Tabelionato, não no Cartório de Registro de Imóveis.

Sugerimos que os Senhores Corretores se certifiquem se realmente a Caixa não promove o registro do contrato de compra e venda e se a Credihome não promove o registro no RI.

 

O segundo tópico:

 

CUSTAS CARTORÁRIAS E ITBI

Como amplamente divulgado pela imprensa em início de julho de 2020, a Caixa passou a permitir que, juntamente com o financiamento imobiliário por ela concedido, sejam também incluídas as Custas Cartorárias + ITBI.

Isso só é válido para os casos em que a Caixa é a financiadora da construção o que, teoricamente, só é aplicável aos financiamentos de imóveis novos. Não é aplicável aos financiamentos de imóveis usados.

Junto com o financiamento concedido pela Caixa na aquisição do imóvel, podem ser financiadas também as Custas Cartorárias + despesas com ITBI para todas as operações financiadas, quer pelo FGTS e também pela Poupança (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo – SBPE).

O uso do FGTS para aquisição de imóvel pode ser utilizado para amortização do saldo devedor (reduzindo as prestações mensais ou tempo para sua quitação) ou, ainda, antecipar sua liquidação.

Como sabido, o Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) constitui modalidade de financiamento habitacional de até 90% do valor do imóvel novo e que permite pagamento em até 35 anos, com taxa de juros fixada pelo banco (qualquer banco, não exclusivamente a Caixa) mais Taxa Referencial (TR) – que é o índice que corrige a Poupança, o FGTS, além de financiamentos imobiliários. Ele é muito utilizado nas operações de financiamento em que o valor do imóvel supera o limite de financiamento do Sistema Financeiro da Habitação (SFH), que é voltado para população de baixa renda.

O SBPE é também utilizado por quem não pode utilizar o FGTS ou para quem quer adquirir um segundo imóvel.

Diferentemente do Programa Minha Casa Minha Vida (MCMV), o SBPE não é subsidiado pelo Governo. Por isso, as taxas de juros nessa modalidade são maiores. Mas mesmo assim, em 2019, foram aplicados R$ 78,7 bilhões para aquisição de imóveis por esse canal, com elevação de 37,1% sobre 2018.

A novidade agora introduzida representa ótimo estímulo para contratação de financiamentos através da Caixa porque os imóveis podem ser financiados em valor de até R$ 1,5 milhão, caso em que o ITBI financiável (cuja alíquota é de 3% em São Paulo) equivale a R$ 45 mil.

Alerta importante: o valor total do contrato (valor do imóvel + financiamento das Custas Cartorárias e ITBI) deve estar dentro dos limites aprovados, observada a capacidade de pagamento e o valor máximo permitido para o programa.

Atenção especial para o fato de que a inclusão do financiamento dessas Despesas Cartorárias e Tributárias não pode, no total do financiamento, exceder a R$ 1,5 milhão.

Suponha-se imóvel no valor de R$ 1,5 milhão. Considerando-se que o limite das custas financiáveis (ITBI + Registro Cartorário) é de 5% sobre o valor financiado com recursos do SBPE e de 4% com recursos do FGTS, cabe a pergunta: por que esse limite?

Provavelmente porque a maioria dos Municípios cobra ITBI de 3%, de modo que somados os custos do ITBI + despesas cartorárias com registro do imóvel, teoricamente o percentual máximo financiável pela Caixa – 4% (R$ 60 mil) a 5% (R$ 75 mil) do valor do imóvel – seria suficiente para cobrir ambas as despesas agora embutidas no financiamento concedido pela Caixa.

Será? Vamos ver. Se se considerar que o custo cobrado pelos Cartórios de Registro de Imóveis para registrá-los oscila entre 2% a 5% do valor do imóvel e o ITBI oscila entre 2% e 3% da mesma base (valor do imóvel), se se considerar 3% (ITBI) + 5% (Cartório), já somarão 8% do valor do imóvel, de modo que 5% (limite imposto pela Caixa das custas financiáveis), parece ser insuficiente.

O ideal seria que esses custos (Cartório + ITBI), ambos proporcionais ao valor do imóvel e que podem representar até 8% do valor dele, não ficassem limitados ao valor de R$ 1,5 milhão, que é o teto financiado pela Caixa dentro desse programa. E, também, que não ficassem limitados entre 4% a 5% do valor do imóvel.

Vamos pegar o seguinte modelo: se o imóvel valer, hipoteticamente, R$ 1,5 milhão e as Despesas com Cartório + ITBI representarem 8% do valor dele, ou seja, R$ 120 mil, nesse exemplo não haverá qualquer possibilidade da inclusão dessas despesas no valor do financiamento porque o imóvel, sozinho, já equivale ao total financiável pela Caixa. Ou seja, a Caixa teria que conceder financiamento total, nesse caso, de R$ 1,620 milhão, o que ela não fará. Inclusive porque os 8% suplantam ao limite fixado por ela, entre 4% e 5% do valor do imóvel, supondo que esse seja o montante financiado.

É claro que estamos considerando aqui os valores máximos financiados pela Caixa, o que vai depender da capacidade de pagamento do adquirente e do valor máximo permitido para o programa.

Segundo nossos cálculos, para o limite de R$ 1,5 milhão total financiável, a um Custo Cartorário + ITBI igual a 8%, o imóvel deveria valer no máximo R$ 1,388 milhão. Já se a alíquota do ITBI for de 2% + Custas Cartorárias (2%), o imóvel não poderia valer mais que R$ 1,442 milhão.

Dado que a Caixa não informa se financiará a totalidade das despesas representadas pelas Custas Cartorárias + ITBI, ou mesmo parte dessas despesas, supondo que a financiará apenas se a totalidade + custo do imóvel não exceder o limite de R$ 1,5 milhão, então, dependendo dos percentuais do ITBI +Despesas Cartorárias, o valor do imóvel deveria se situar entre R$ 1,388 milhão e R$ 1,442 milhão.

Ocorre que há outro limite: que 5% do valor financiável (igual ao valor do imóvel). Nesse caso o valor do imóvel deve se situar entre R$ 1,428 milhões e R$ 1,442 milhões, únicas situações em que é respeitado o limite de 4% para financiamento via FGTS e 5% via SBPE, situações em que o financiamento máximo do ITBI + Cartório é de R$ 57.692 mil e R$ 71.428 mil, respectivamente.

Preparamos uma tabela na qual combinamos ITBI de 2% a 3% + Custas Cartorárias de 2% a 5%, totalizando o somatório de ambas no intervalo entre 4% a 8%. A partir daí, embutimos as referidas taxas no valor total financiável de R$ 1,5 milhão, para determinar o valor máximo do imóvel em cada faixa (e, também, o ITBI + Cartório máximo financiável):

 

CLIQUE AQUI PARA ACESSAR TABELA

 

É sabido que o custo de aquisição de imóvel já impõe pesado ônus para o comprador. Se, numa condição normal, ele for financiar o ITBI mais Despesas Cartorárias, as taxas de juros nesses casos não serão aquelas especiais aplicadas ao financiamento imobiliário – somente possível porque o imóvel fica hipotecado ao banco, representando garantia para o empréstimo –, daí porque os juros são nesse caso muito inferiores.

Assim, ao incluir no financiamento imobiliário os custos com cartório + ITBI, estes se submetem à taxa de juros iguais àquela aplicada ao imóvel.

Sem esse programa da Caixa, os compradores precisariam adquirir outro financiamento com juros maiores e prazo menor de pagamento, o que continuará ocorrendo, como visto, quando o valor do imóvel + custas + tributo ultrapassarem o limite de R$ 1,5 milhão, ou a soma das Custas Cartorárias + Tributo exceder a 4% ou 5% nos financiamentos pelo FGTS e pelo SBPE, respectivamente.

Portanto, entre o ideal e o real há uma distância. E é compreensível que a Caixa imponha esse limite: é que o mesmo imóvel, financiado por seu valor de mercado, garante tanto o pagamento do imóvel quanto as custas cartorárias + ITBI.

As vantagens em termos de custos de aquisição, para o comprador, são evidentes e, obviamente, por facilitar as transações, favorecem também aos corretores de imóveis. É claro, desde que os imóveis sejam financiados pela Caixa porque a única instituição, ao que sabemos, a incluir, até agora, essas despesas no financiamento imobiliário.

Segundo a Caixa, em abril/2020 foram assinados 3 mil contratos pilotos incluindo as taxas cartorárias nos empréstimos e, segundo estimativas dela própria, com a ampliação do programa a todos os financiamentos imobiliários, deverá gerar, para os compradores, redução de desencaixe imediato em torno de R$ 400 milhões/mês ou R$ 5 bilhões/ano.

Com essa informação chegamos ao tamanho do mercado, anualizado, projetado pela Caixa, só por financiamentos por ela concedidos: R$ 100 bilhões (ou R$ 105 bilhões se incluídos as taxas cartorárias + ITBI), se utilizarmos uma alíquota de 5% (que é a máxima financiável).

 

Terceiro tópico:

 

INCENTIVO PARA CONSTRUÇÃO DE NOVOS IMÓVEIS

Embora esse ponto não represente benefício direto para os corretores, embute benefício indireto na medida em que, mais imóveis construídos, maior o potencial de comercialização do mercado, maior o ganho potencial propiciado aos corretores.

Para as construtoras a Caixa reduziu de 30% para 15% o volume de vendas mínimas de novos empreendimentos como condição para a concessão de empréstimos e permitiu o uso dos recursos das vendas dos imóveis para amortização dos encargos mensais relacionados aos imóveis por elas construídos.

Segundo a Caixa, só em junho/2020 o banco atingiu R$ 11,1 bilhões em concessões de crédito habitacional, o maior volume para o mês desde 2015.

E essa realidade é também incentivada pela queda da Taxa Selic. Em 2015, quando a Selic estava em 14,5% ao ano, a taxa média cobrada pelos bancos para conceder financiamento imobiliário era de cerca de 10% ao ano. Agora, com a Selic em 2,25%, os 5 maiores bancos cobram entre 6,99% e 7,30% ao ano.

 

CONTESTAÇÃO DO ITBI EM JUÍZO

Mesmo financiado pela Caixa, isso não afasta a importância de se verificar se o ITBI está sendo cobrado corretamente. E o corretamente significa a adoção de base de cálculo legalmente autorizada, que deve ser igual ao valor venal do IPTU ou o valor da transação, dos dois o maior.

Esse alerta é especialmente importante porque vários municípios vêm calculando o ITBI sobre o valor venal de referência (VVR), muito superior à base de cálculo legalmente autorizada.

E todas as vezes em que isto ocorrer, mesmo tendo o ITBI sido financiado pela Caixa, o contribuinte tem o direito de ir ao Judiciário buscar de volta o que foi cobrado indevidamente, com juros e correção.

Temos casos em que em 5 meses foi proferida sentença de mérito favorável ao adquirente de imóvel.

Estamos aqui falando da base de cálculo do ITBI. Mas também temos ido ao Judiciário pedir a devolução da diferença entre a alíquota de 3% cobrada em muitos municípios, como o de São Paulo, e a alíquota de 2% que os municípios estão autorizados a cobrar.

O que fazer com os títulos da dívida entregues pelo fisco municipal em favor do contribuinte que ganha a ação contra a Prefeitura? Se a legislação do município em questão permitir, caso do Município de São Paulo, os títulos poderão ser vendidos para terceiros que tenham dívida municipal (IPTU, ITBI, ISS), para com esses títulos pagar essas dívidas.

Normalmente são vendidos por uma fração do valor de face dos títulos em posse do contribuinte. Suponhamos que sejam adquiridos por 60% do valor de face constante dos títulos públicos. Se o contribuinte, no caso, adquirente do imóvel, não tivesse ajuizado essa ação, nada teria a receber de volta. Ao ganhar a ação, se receber 60% do que pagou a mais, estará em melhor situação do que aquele outro contribuinte (adquirente) que, ao deixar de buscar seu direito, nada receberá de volta.

Temos caso em que num único imóvel estão sendo devolvidos ao contribuinte cerca de R$ 500 mil de ITBI indevidamente cobrados a mais.

E o melhor é que o prazo curto entre a distribuição da ação e a sentença se deve ao fato de que esse assunto já está definido em favor dos contribuintes desde 2012 em todo o Estado de São Paulo, razão pela qual tende a não haver recurso por parte do município quando a decisão se encaminha em favor da tese dos contribuintes e, já que se trata de entendimento sobre inconstitucionalidade definida pelo Plenário do Tribunal de Justiça de São Paulo, deverá ser aplicado a todas as situações análogas ou equivalentes em todos os municípios paulistas.

Para saber mais sobre isto, convidamos leitura de materiais disponibilizados em nosso site: www.acresce.org.br, sob o tema ITBI.

 

CONCLUSÃO:

Todos esses novos elementos, em conjunto, incentivam os negócios imobiliários pois o dinheiro que o adquirente de imóvel tinha que reservar para o ITBI + taxas cartorárias (representando entre R$ 57 mil e R$ 71 mil), poderá  ser agora gasto com o mobiliário do imóvel ou, até mesmo, investido ou, no mínimo, não aumentará o endividamento do comprador que, se fosse buscar financiamento a taxa de juros normais, pagaria algo entre 3% ao mês ao invés de 7% a 7,3% ao ano.

Para se ter uma ideia da dimensão dessa economia para os adquirentes de imóveis, utilizando os números anualizados projetados pela Caixa (R$ 5 bilhões), representam aquisições de imóveis no montante de R$ 100 bilhões.

De modo que, a nosso ver, o financiamento do ITBI juntamente com o financiamento das Custas Cartorárias deverá, efetivamente, contribuir para facilitar e, mais que isto, incrementar os negócios imobiliários. Ao menos é o que se espera.

É claro que ninguém irá adquirir imóvel só porque as Custas Cartorárias + ITBI passaram a ser financiados pela Caixa. Mas, é um estímulo para que a compra se concretize por essa modalidade de financiamento.

Chamamos a atenção para os nossos amigos corretores de imóveis, para o fato de que essa nova realidade, ao menos por ora, está restrita às operações de financiamento conduzidas pela Caixa. E, também, pela Credihome. E o melhor é que o cenário do mercado imobiliário para 2021 é bastante promissor, segundo todas as projeções internas do mercado brasileiro e também do próprio FMI.

 

Veja vídeo da apresentação na íntegra

+ ITBI – Base de Cálculo e Outras Questões Polêmicas

+ Acresce – Palestra ITBI (CRECI-SP)

 

 

Carla Akemi, diretora de Qualim Soluções

 

Palestras virtuais a condôminos e apoio técnico a síndicos aprimoram a higienização ambiental

 

Além dos procedimentos comuns que vêm sendo adotados em condomínios diante da pandemia do Covid-19, muito há ainda que caminhar para se aprimorar os padrões de higiene nesses ambientes, especialmente nas áreas comuns. Essas melhorias deverão ser permanentes, pois, com o pandemônio internacional criado pelo vírus, todos irão encarar os padrões sanitários de forma diferente no chamado novo normal. Daí a importância da sistemática técnica.

“Ainda existem muitas dúvidas sobre as melhores práticas nos condomínios. Nossa missão é esclarecer pontos obscuros, especialmente os levantados pelos síndicos, os principais responsáveis pelos condomínios”, diz a executiva Carla Akemi (foto), diretora da Qualim Soluções, consultoria especializada em higiene condominial.

Do pacote de serviços oferecido figuram:

– Auditoria inicial para diagnóstico através de análise dos perigos e pontos críticos de controle dentro do condomínio, onde possivelmente há risco aumentado de contaminação cruzada entre pessoas ou vetores

– Desenvolvimento de medidas preventivas e corretivas, com base nos pontos encontrados na auditoria inicial, através de implantação de procedimentos operacionais padronizados de higienização, registrados e distribuídos a todos os condôminos em documento oficial (PPHO- Procedimento padronizado de higienização operacional)

– Treinamento e capacitação certificados a todos os colaboradores do condomínio que estejam envolvidos nas tarefas de limpeza e manutenção das áreas comuns

– Palestra sobre saúde pública aos condôminos abordando os principais aspectos epidemiológicos do coronavírus e os procedimentos operacionais padronizados de higienização que serão implantados no condomínio (realizado presencial ou em plataforma virtual)

– Fornecimento de material impresso tipo folder para os condôminos terem acesso a fonte de orientação e estudo, e disponibilidade de contato com consultores da área de saúde por e-mail ou WhatsApp

– Auditorias periódicas para pontuação em checklist personalizado ao condomínio para acompanhamento do síndico e condôminos da evolução do controle dos pontos críticos através dos procedimentos de higienização implantados

– Análises laboratoriais de swab de pontos de controle tais como: botões de elevador, corrimão, equipamentos da academia do condomínio, portaria, etc (ressaltando que as análises são indicadores de contaminação por bactérias e fungos, não sendo possível mensurar a presença do coronavírus, mas, mesmo assim, um bom indicador para procedimentos de limpeza) 

– Desenvolvimento de fluxogramas e protocolos para que os condomínios consigam dar atenção especial e proteção para os grupos de risco