Projeto de Lei

 

Como os Governos, em seus três níveis, precisam desesperadamente de receita, o Ministro Paulo Guedes cogitou há algum tempo sobre permitir a atualização do valor dos bens integrantes de patrimônio individual na respectiva Declaração do Imposto de Renda das Pessoas Físicas.

Esse projeto avançou na Câmara e no Senado e, após seu retorno à Câmara, que ainda está por acontecer, terá que ser sancionado pelo Presidente da República para entrar em vigor. E, também, ser regulamentado para tornar-se aplicável.

Consiste ele em permitir que os contribuintes atualizem os bens patrimoniais integrantes de suas Declarações do IR, mediante pagamento de 3% sobre o resultado da atualização.

Vamos esclarecer o seguinte: quando o contribuinte vende um bem de seu patrimônio (imóveis, veículos, ativos financeiros, obra de arte, etc), a diferença entre o valor declarado e o valor da venda é considerado ganho de capital e é tributado pelo imposto de renda às seguintes alíquotas incidentes sobre o ganho, obedecida a seguinte tributação sobre faixas de ganhos (atenção: para ativos financeiros há outra forma de tributação e até mesmo isenção, como no caso de Fundos Imobiliários). Para ganhos: a) de até R$ 5 milhões = 15%; b) entre R$ 5 milhões e R$ 10 milhões = 17,5%; c) entre R$ 10 milhões e R$ 30 milhões = 20%; d) acima de R$ 30 milhões = 22,5%.

1995 foi o último ano em que foi permitido ajuste no valor de custo dos bens patrimoniais. Ou seja, já se vão longos 26 anos, mais de ¼ de século, sem que a Receita Federal tenha voltado a permitir atualização dos valores de custos declarados dos bens integrantes do patrimônio pessoal e constantes das Declarações de IR das Pessoas Físicas.

Vale à pena pagar IR sobre ganho de capital inexistente?

A inflação oficial brasileira é medida pelo IPCA-IBGE. E desde janeiro de 1995 até março de 2021 ela variou 458,29%. Um bem declarado por R$ 100,00 em 1995, seria corrigido para R$ 558,29 em 2021. Então, grosso modo, o governo está propondo, agora, cobrar 3% sobre R$ 458,29 – exatamente a inflação no período –, apenas para permitir que os bens sejam atualizados na Declaração de IR. Ou seja, R$ 13, 47 para cada R$ 100,00 havido no patrimônio em valores de 1995, o que não é pouco!!! Isso equivale a 13,47% e não 3%.

Por que estamos a considerar o valor histórico como base da tributação se ela incide sobre o ganho de capital (diferença entre custo e alienação)? Porque a simples detenção de bens no patrimônio não é fato gerador do IR. O fato gerador é o ganho obtido e este só ocorre quando há alienação, especialmente venda. Inexistente alienação, sem ganho, a tributação agora proposta estará a incidir sobre patrimônio detido, à alíquota de 3% sobre o suposto ganho. Mas, veja-se, correção não é ganho. Logo, o imposto está incidindo à alíquota de 13,47%.

Suponha-se que um bem, em 1995, tenha sido declarado por R$ 100,00. Vamos dizer que em 2021 ele tenha sido alienado por R$ 1.000,00. O ganho, então, teria sido de R$ 900,00, correto (e o imposto, R$ 135,00 = 15%)? Errado. Se se descontar a inflação (R$ 558,29), ele seria igual a R$ 441,71 (e o imposto, R$ 66,26 = 15%). Ou seja, R$ 68,74 de imposto calculado exclusivamente sobre a inflação (50,92% do total) e não sobre o ganho efetivo.

Vantagens e desvantagens

A opção pelo denominado REARP (Regime Especial de Atualização e Regularização Patrimonial) pode ser vantajosa para o contribuinte? Pode! Pode ser desvantajosa para o contribuinte? Também pode. Cada situação vai merecer análise própria. Mas uma coisa é certa: isso é absolutamente imoral porque corrigir o valor do bem pela inflação deveria ser reconhecido como um direito do contribuinte já que, do contrário, quando ele apura ganho de capital, parte substancial do imposto está incidindo sobre a inflação, como demonstrado.

Entretanto, exceto se o contribuinte for ao Judiciário para postular por seu direito à correção, pela inflação, de seus bens patrimoniais porque o imposto incide sobre ganho e inflação não é ganho, ainda porque o próprio Código Tributário Nacional (CTN) assevera o efeito nulo da atualização monetária da base de cálculo tributária (art. 97, § 2º), pode ser vantajoso pagar agora 3% sobre o acréscimo, ao invés de pagar 15% – ou mais, conforme vier a ser regulamentado –, sobre o mesmo ganho, no futuro, após encerrado o período de 210 dias para adesão a esse programa de atualização dos bens patrimoniais, REARP (Regime Especial de Atualização e Regularização Patrimonial).

Mas poderá ser desvantajosa a adesão a ele em todas as situações em que o bem, por sua natureza, ano de aquisição, valor, etc, possa estar contemplado por benefícios. É o caso de bens imóveis, de qualquer valor, adquiridos entre 1964 e até 1988, como também é o caso de único imóvel alienado para aquisição de outro no prazo de 180 dias ou, ainda, imóvel de valor até R$ 440 mil.

Riscos

Veja-se que aqui estamos tratando das vantagens ou desvantagens objetivamente consideradas. Mas há, ainda, aquelas intangíveis e potencialmente perigosas. Para esclarecer isto, vamos a um exemplo: em 2016 o governo lançou um programa federal (Regime Especial de Regularização Cambial e Tributária – RERCT – Lei 13.254) que estimulava os contribuintes a repatriarem para o Brasil o patrimônio não declarado existente no exterior, mediante o pagamento de uma alíquota atrativa (15% de imposto e 15% de multa sobre os valores declarados) e sem qualquer outro efeito, sobretudo penal, para as situações em que o patrimônio então declarado não tivesse sido produto de crime.

Pois bem, em fevereiro de 2021 estava previsto o julgamento, pelo Supremo Tribunal Federal, da garantia de sigilo das informações pessoais daqueles que aderiram ao RERCT. A ação (ADI 5729, de 2017) foi proposta pelo Partido Socialista Brasileiro e visou a permissão para a Receita Federal compartilhar as informações, ali obtidas, com a Procuradoria da Fazenda Nacional, Tribunal de Contas e Advocacia Geral da União. Inclusive, possível acesso pelos Estados para cobrança do ITCMD!

Numa quebra de confiança total, os cerca de 27 mil contribuintes (PF e PJ) que acreditaram na lei e no governo, poderão ficar agora expostos a novas cobranças, investigações e processo penal.

Alternativa mais segura

Por tudo isso, há uma alternativa que, se não a mais barata, é a mais segura: consiste em constituir holding patrimonial, cuja venda é feita mediante tributação com carga nominal de 6,73% sobre o ganho. Considerar que no Projeto de Lei em questão (REARP), a permissão para correção fica limitada ao valor de mercado do bem, de modo que por se desconhecer qual seja a base utilizada pela RFB para determinar o valor de mercado, o que o exceder será tributado pela alíquota aplicável (normalmente, 15%).

Além do que, essa opção “holding patrimonial” contém a vantagem de encaminhar a sucessão patrimonial no caso de falecimento dos titulares, deixando tudo já preparado para a ocorrência dessa fatalidade, caso em que os honorários são muito inferiores àqueles (6% a 10% do valor do patrimônio atualizado) cobrados no inventário.

Ademais, já demonstramos, em outro trabalho, ser possível, durante as reformas – no caso de condomínios, isso inclui área privativa e área útil –, atualizar o valor do bem imóvel acrescentando a ele os custos das reformas, de modo a reduzir o ganho de capital tributável quando da venda.

Cautela

Por isso tudo, antes de optar pela aplicação da nova regra assim que sancionada pelo Presidente da República, alertamos para a importância de analisar cuidadosamente cada caso para só então decidir se a adesão a ela é justificável, ou não. Essa análise deverá ser conduzida isoladamente para cada bem patrimonial e é válida ainda que a RFB defina que ou o contribuinte opta pelo REARP em bloco, isto é, abrangendo todos os seus bens constantes de sua Declaração, ou não poderá a ele aderir.

 

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Embora sem efeitos gerais, a decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ) pode servir como indicativo para outras decisões de instâncias inferiores em todo o País, funcionando como precedente.

 

A 4ª Turma do STJ decidiu, por 3 a 1, que as Convenções de Condomínio podem ser utilizadas para fundamentar a vedação de locação do tipo Airbnb (O Globo, 20.04.21).

 

A ação, iniciada em Porto Alegre e que já havia decidido em favor do Condomínio, impondo multa diária de R$ 200,00 a dois condôminos que vinham alugando seus imóveis através dessa plataforma, foi confirmada pelo Tribunal de Justiça gaúcho, sendo agora reconfirmada pelo STJ.

 

Obviamente cada Convenção Condominial deve ser analisada isoladamente. No caso concreto ela vedava qualquer destinação para fins que não fosse meramente residencial. E os condôminos haviam transformado seus imóveis em hostels com prestação de serviços e café.

 

Por outro lado, os ministros do STJ ressalvaram tratar-se de atividade lícita já que não se confunde com atividade hoteleira e que dita decisão por eles proferida não determina a proibição da atividade em condomínios em geral.

 

Essa ênfase dada na decisão do STJ à submissão dessa prática às regras previstas na Convenção Condominial evidencia a necessidade de os Condomínios que queiram liberar esse tipo de locação por meio de plataformas digitais promover alteração na Convenção.

 

Há dois tipos de considerações a serem aqui feitas: a) primeiramente, os condôminos podem não querer, em hipótese alguma, esse tipo de locação, mas a Convenção pode não ser exatamente explícita quanto à vedação dessa prática; b) segunda hipótese, os condôminos podem ser favoráveis a essa prática, mesmo porque ela permite o ingresso de rendas extras, mas a Convenção não é explícita quanto à permissão.

 

Em ambas as situações, pelo sim, pelo não, a reforma da Convenção se impõe como uma necessidade inadiável, regulando a locação por temporada das unidades condominiais.

 

Há um caso em que, ante a reiterada locação de um imóvel num condomínio de casas, o Condomínio resolveu alterar sua Convenção permitindo locações por prazo mínimo de 1 mês, de modo a evitar a alta rotatividade.

 

A solução, como visto, é a Convenção. Entretanto, sabidamente, temas como esses não costumam reunir quórum suficiente para decidir o que quer que seja. A solução, como em muitos casos, é a Assembleia Virtual, facilitada por meio de aplicativos, principalmente nessa época de pandemia em que as pessoas evitam se reunir.

 

Recomendamos, para isso, nosso App Acresce, por meio do qual é possível – e historicamente isso vem sendo comprovado –, obter quóruns qualificados como esses em que são exigidos 2/3 dos condôminos para sancionar tal aprovação (ou reprovação).

 

+ Airbnb – Locação em Condomínios Residenciais – Concorrência com Construtoras

 

+ Aplicativo Acresce – Veja como é fácil instalar e utilizar!