Nesta edição, nosso destaque vai para uma novidade incrível moldada especificamente para facilitar a vida em condomínio e reduzir custos e despesas condominiais.

Síndicos e Condôminos, contatem-nos para saber mais sobre como reduzir as taxas condominiais mensais utilizando nosso App ACRESCE. Vocês vão se empolgar!

Cliquem aqui para conhecer!

 

Outra novidade digna de destaque é nosso E-Book que estará, nos próximos dias, disponível em nosso site trazendo um monte de informações úteis para Síndicos e Condôminos.

 

Destacamos, ainda, no período:

+ Assembleia Virtual Soluciona Disputas entre Síndicos e Condôminos no Período de Isolamento Social

+ Como Promover Assembleia Virtual Condominial – Passo a Passo

 

 

 

 

A partir de agora disponibilizamos aos Associados da ACRESCE (novos e futuros), o App ACRESCE, com o qual nossos usuários disporão das seguintes funcionalidades:

  1. Substituição  do Livro de Ocorrências que passa a ser preenchido no aplicativo e fica disponível para todos os demais Condôminos;
  2. Faz o controle financeiro (emite boletos, controla a inadimplência, automatiza a cobrança e os pagamentos, emite balancetes, etc);
  3. Permite que os Condôminos sejam avisados de encomendas chegadas em seus nomes no Condomínio;
  4. Permite reservas de salão de festas, churrasqueiras, área de lazer, academia, etc, as quais passam a ser feitas pelo aplicativo;
  5. Controla as manutenções periódicas alertando o Síndico ou administrador sobre eventos próximos que exigem a atenção dele;
  6. Permite que os Condôminos anunciem, através do aplicativo, ocorrências de achados e perdidos;
  7. Permite que os Condôminos, pelo aplicativo, autorizem, previamente e por QR Code, a entrada de convidados, sendo o convidante avisado da chegada deles;
  8. Alerta a todos os Condôminos sobre avisos postados no aplicativo pela administração;
  9. Permite inscrições nas atividades oferecidas pelo Condomínio, como aulas de pilates, dança, etc;
  10. Permite a realização da já comentada Assembleia virtual (não presencial).

Como funcionará:

  • Para ser usuário do App ACRESCE, o interessado deverá ser associado da ACRESCE (preencha o Termo de Adesão). Não se esqueça de clicar no “SIM” que fica debaixo dos esclarecimentos sobre “Isenção” (e gozará de isenção da Taxa de Adesão e da Taxa Associativa Mensal por 6 meses)
  • Uma vez associado, poderá baixar na PlayStore (se seu smartphone utilizar sistema operacional Android) ou na Apple Store (se seu smartphone utilizar sistema operacional da Apple) o App ACRESCE
  • Associado da ACRESCE é sempre o Condomínio, porém a habilitação para uso do App ACRESCE será dada para cada condômino, que para liberar o seu uso deverá contatar nossa Central de Atendimento ao Cliente (4062-0660 – ramal 5050 – Capitais e Regiões Metropolitanas) no horário comercial, ou por e-mail [email protected], ou por WhatsApp para emergências (71 – 3414-9329)
  • O atendimento ao usuário permanecerá ativo enquanto estiverem sendo pagas as mensalidades pelo uso do App ACRESCE e a taxa associativa mensal (para novos associados cobrada a partir do 7.o mês após vinculação do Condomínio à ACRESCE – clique aqui para ver valor da Taxa de Adesão + Taxa Associativa Mensal, ambas, isentas por 6 meses após adesão) 
  • O uso mensal do App ACRESCE será de R$ 1,99 (preço de custo da ACRESCE) e será cobrado do Condomínio mediante multiplicação do referido valor pelo número total de usuários, de cada condomínio associado, que tenha liberado o uso do aplicativo em nossa Central de Atendimento 
  • A cobrança mensal pelo uso do App ACRESCE feita mediante boleto contra o Condomínio, será considerada devida a partir da liberação do uso junto à nossa Central de Atendimento ao Cliente
  • Atenção: nossa Central de Atendimento ao Cliente só presta atendimento para assuntos relacionados ao uso do App ACRESCE. Para as demais questões associativas, dúvidas, esclarecimentos, etc, contatar-nos diretamente por email ([email protected]) ou por nosso telefone (11 3171 2893

Procuramos oferecer o que há de melhor em termos de Aplicativo para uso condominial e, para incentivar o uso dessa ferramenta que libera Condomínios e Condôminos das amarras da burocracia que exige a resolução de tudo em papel ou telefone e cuja realidade comprova nada funcionar adequadamente porque tudo fica travado, oferecemos o App ACRESCE pelo valor de nosso custo (R$ 1,99), preço 25% mais baixo que o usuário pagaria se contratasse diretamente com o desenvolvedor (MyCond).

Se seu Condomínio fizer uso total das funcionalidades oferecidas por nosso App ACRESCE, conseguirá reduzir custos e despesas condominiais, ajudando-nos a cumprir nosso propósito que justificou nossa criação.

Se tiver dúvida sobre o App ACRESCE ou sobre a adesão à ACRESCE, contate-nos por nosso e-mail ([email protected]) ou telefone (11 3171 2893). 

ACRESCE – ASSOCIAÇÃO DOS CONDOMÍNIOS RESIDENCIAIS E COMERCIAIS, ajudando os Condomínios e os Condôminos a viverem melhor!

 

 

Como funciona o suporte do APP Acresce?

 

Criado com tecnologia MyCond, o aplicativo Condominial Acresce é muito simples e fácil de usar, intuitivo, mas, caso tenha dúvidas, poderá entrar em contato com nossa central de atendimento ao cliente pelo telefone 4062-0660 Ramal 5050 (Capitais e Regiões Metropolitanas) no horário comercial ou através do e-mail “[email protected]“. Temos também nosso plantão via WhatsApp para emergências (71) 3414-9329. Qualquer usuário do aplicativo (administradores ou condôminos) pode entrar em contato conosco desde que o condomínio esteja com o contrato de manutenção do condomínio em dia.

 

PORTARIA

 

  1. Qual o prazo mínimo e máximo para autorização de um visitante?

 

Um convidado autorizado pelo morador aparece instantaneamente na lista da portaria. O condômino pode configurar qual o prazo máximo para autorização de um visitante.

 

  1. Serei avisado quando o meu visitante chegar?

 

Sim. O aplicativo envia uma notificação para o seu celular quando a portaria der entrada no visitante.

 

  1. Quero autorizar a entrada de um visitante que já esteve em meu apartamento. Preciso cadastrar novamente?

 

Não. Ao cadastrar um novo visitante existe uma opção de buscar visitantes já autorizados. Ao clicar nesta opção o sistema exibirá todos os visitantes já autorizados por você. Clique no visitante desejado e o aplicativo preencherá todos os dados do cadastro. Basta agora que informe o novo período da visita.

 

  1. Serei avisado quando a minha encomenda chegar?

 

Sim. O condomínio pode, através do aplicativo, enviar uma notificação para o seu celular quando uma encomenda sua não puder ser entregue.

 

 

Tudo o que será aqui explicado é aplicável, igualmente, para Condomínios residenciais, comerciais, de lotes ou de residências, inclusive a utilização de aplicativos específicos, sobre os quais será a seguir exposto.

A Assembleia Eletrônica (ou virtual) é certamente um caminho sem volta. Embora legalmente prevista para vigorar até 31.10.2020 pela Lei 14010/2020 – período em que as Assembleias presenciais, por força da Pandemia Covid-19 estão proibidas –, certamente evidencia-se como uma opção que todos quererão adotar pela simples e boa razão de que é muito mais fácil contar com a participação dos Condôminos por essa alternativa de realização, do que presencialmente.

E, por consequência, votar temas polêmicos como a alteração da Convenção Condominial (2/3 dos condôminos) cujos quóruns especiais são sempre – e essa é a palavra correta 100% das vezes – impossíveis de serem conseguidos. Agora não mais. Inclusive para votar pela inserção, na Convenção Condominial, da opção pelas Assembleias Virtuais até mesmo após 31.10.2020, transformando-a, de transitória, em perene, isto é, para sempre.

Lembrando que os aplicativos concebidos para esse fim, ao menos aquele a ser brevemente disponibilizado a preço de custo para os Associados da ACRESCE, cumpre diversas outras funções de extrema utilidade, a saber:

  1. Substitui o Livro de Ocorrências que passa a ser preenchido no aplicativo e fica disponível para todos os demais Condôminos;
  2. Faz o controle financeiro (emite boletos, controla a inadimplência, automatiza a cobrança e os pagamentos, emite balancetes, etc);
  3. Permite que os Condôminos sejam avisados de encomendas chegadas em seus nomes no Condomínio;
  4. Permite reservas de salão de festas, churrasqueiras, área de lazer, academia, etc, as quais passam a ser feitas pelo aplicativo;
  5. Controla as manutenções periódicas alertando o Síndico ou administrador sobre eventos próximos que exigem a atenção dele;
  6. Permite que os Condôminos anunciem, através do aplicativo, ocorrências de achados e perdidos;
  7. Permite que os Condôminos, pelo aplicativo, autorizem, previamente e por QR Code, a entrada de convidados, sendo o convidante avisado da chegada deles;
  8. Alerta a todos os Condôminos sobre avisos postados no aplicativo pela administração;
  9. Permite inscrições nas atividades oferecidas pelo Condomínio, como aulas de pilates, dança, etc;
  10. Permite a realização da já comentada Assembleia virtual (não presencial).

Fato é que a Lei 14010/2020 permitiu a realização de Assembleias virtuais, porém não explicitou quais os procedimentos, passo a passo, necessários para sua realização uma vez que se diferenciam, procedimentalmente, daquelas até então realizadas exclusivamente mediante presença física dos Condôminos.

Considerando que todo o cuidado deve ser empenhado na realização de uma Assembleia válida, isto é, que não contenha brechas que permitam sua anulação no Judiciário, vamos ao passo a passo a ser observado para sua realização:

I – CONVOCAÇÃO (EDITAL)

A convocação com a pauta dos temas a serem deliberados é exigência prévia para a materialização de qualquer Assembleia. Deve ser realizada de acordo com o previsto na Convenção Condominial (Código Civil, art. 1334, III), não podendo haver deliberação se todos os Condôminos não forem convocados para a reunião (CC, art. 1354).

Na Assembleia presencial a convocação é feita por edital em papel que deve ser distribuído a todos os Condôminos. Já na Assembleia virtual a forma física do papel é substituída por mecanismos disponibilizados em aplicativos eletrônicos a todos os Condôminos, cuja comprovação se dá por meio do próprio aplicativo. Os Condôminos recebem mensagens em seus celulares convocando-os para a Assembleia.

O ato convocatório (edital), distribuído com antecedência mínima de 8 dias, deve conter todos os elementos (pauta), comum a qualquer Assembleia, como os temas a serem votados, o dia e hora de sua realização, etc, com a diferença de que, no modo virtual, deve constar expresso: “A Assembleia (ordinária ou extraordinária, conforme seja) será realizada em forma virtual, por meio de aplicativo eletrônico, porém as deliberações no seu transcurso ocorrerão por meio de plataforma de reunião virtual (indicar, no edital, expressamente, a plataforma escolhida, por exemplo, ZOOM, Google Meet, Webex, Skype, etc, e o link, endereço eletrônico, para acesso), e todo o seu conteúdo será gravado e ficará disponibilizado para todos os Condôminos”.

 II – DELIBERAÇÃO (REUNIÃO DE CONDÔMINOS)

A reunião é precedida, numa Assembleia presencial, pela assinatura dos Condôminos na medida em que esses vão se apresentando. Já numa Assembleia virtual a presença é registrada pelo próprio aplicativo, que registra o log das unidades condominiais representadas no evento, inclusive contém filtro para condicionar os votos a uma pessoa por unidade. O aplicativo controla os votos de cada unidade armazenando dados sobre a unidade, o usuário que votou (nome, telefone e e-mail) e a opção escolhida em cada votação.

Com o quórum representando metade das frações ideais quando a matéria não exigir quórum especial (Código Civil, art. 1352), podendo deliberar por maioria dos votos dos presentes em segunda convocação (exceto quando exigido quórum especial) (CC, art. 1353), a deliberação é o evento em que, durante o transcorrer da Assembleia, todos têm oportunidade de se manifestar expondo suas ideias ou vontade em relação aos temas propostos no Edital de Convocação.

É próprio de uma Assembleia a troca de ideias, exposição de proposições, a fim de que sejam deliberadas por todos. Constitui absoluta exigência, sob pena de anulação do decidido na Assembleia por qualquer Condômino que se sinta preterido em seu direito de convencer, com sua exposição, os demais Condôminos ou, simplesmente, expor suas ideias, que todos tenham oportunidade de se manifestar.

A deliberação não é feita diretamente no aplicativo, mas em plataforma digital a ser livremente escolhida (Zoom, Google Meet, Skype, Webex, etc), a qual deve ser previamente informada no edital de convocação, conforme atrás exposto.

O registro do deliberado durante a Assembleia presencial tem o objetivo de permitir que as opiniões, convergentes ou divergentes, e tudo o mais que tenha transcorrido durante o processo deliberativo da Assembleia, seja exposto a todos, em qualquer época após sua realização. Por isso seu registro, no modo presencial, é feito pelo Secretário da mesa.

Já numa Assembleia virtual isso não é registrado no próprio aplicativo porque ocuparia muito espaço virtual de memória. A Assembleia virtual deve ser gravada na plataforma digital escolhida. O responsável pela Assembleia deve providenciar o armazenamento eletrônico da reunião, não no aplicativo, mas sim na plataforma já que é nela que a reunião é realizada.

Por isso, relevantíssimo que o conteúdo da reunião assemblear seja preservado por qualquer meio, por exemplo, mídia eletrônica (HD do computador), nas nuvens (nesse caso, indicar o caminho de acesso ao seu conteúdo), pen drive, etc.

Aconselha-se preservar esse material pelo prazo mínimo de 4 anos (Código Civil, arts. 177 e 178), que corresponde ao prazo máximo de que dispõe qualquer Condômino para se insurgir, em juízo, contra qualquer decisão tomada na Assembleia.

III – VOTAÇÃO (DECISÃO)

Na Assembleia presencial a contagem dos votos é feita visualmente pelo Presidente da mesa. Numa Assembleia virtual o próprio aplicativo informa quem votou e também o voto dado para a proposição “A” ou “B” (ou quantas houver), fornecendo o resultado que indica a deliberação vencedora. O controle do voto é feito por unidade condominial ou fração ideal.

IV – REGISTRO DA ATA

O Código Civil (art. 9º) prevê quais documentos devem ser registrados. Dentre eles não se encontram as Atas de Assembleias, o que indicaria, em princípio, que seu registro não é exigido. Já o art. 221 do mesmo Código Civil, que dispõe sobre os meios de prova, diz que o instrumento particular, feito e assinado ou somente assinado por alguém, prova as obrigações convencionadas de qualquer valor, mas seus efeitos em relação a terceiros só são exigíveis após registro público.

Claro está que o deliberado e decidido e expresso na Ata da Assembleia Condominial produz efeitos imediatos e vincula a ela todos os condôminos, de modo que ninguém – mesmo os ausentes –, poderá alegar seu desconhecimento ou possibilidade de descumprimento ao tanto quanto nela decidido, exceto, claro, ocorrendo nulidade ou anulabilidade. Ou, ainda, alegar sua desobrigação de cumprir o decidido com base no fato de não ter sido ela registrada em Cartório de Títulos e Documentos.

Cabe, pois, uma pergunta: por que então registrá-la? A resposta é dada pelo referido art. 221: porque para a decisão assemblear ter validade em relação a terceiros, só se registrada em Cartório (registro público).

Isso leva à necessária distinção entre Assembleias Gerais Ordinárias (AGO) e Assembleias Gerais Extraordinárias (AGE). É que as AGOs são, normalmente, realizadas uma vez por ano (até o final de abril), para a tomada de contas da administração e sua apresentação, para aprovação, aos demais condôminos (Código Civil, art. 1350).

Entretanto, pelo menos a cada dois anos, as AGOs também aprovam a escolha do Síndico (CC, art. 1347). Assim é que a escolha do Síndico, lavrada em Ata, é apresentável perante as instituições financeiras onde o Condomínio possua conta corrente.

Para que os bancos aceitem que o Síndico então eleito comprove deter poderes para representar o Condomínio e opere suas contas bancárias, exige a apresentação da Ata de Assembleia da AGO registrada em Cartório, porque o banco é terceiro em relação ao Condomínio (os condôminos não são terceiros já que o Condomínio é uma entidade que nem pessoa jurídica é, porém, constituída pela reunião dos Condôminos).

Se o banco não fizesse tal exigência, qualquer Condômino poderia tentar representar o Condomínio perante ele, a qualquer tempo, de modo a fragilizar a realização das transações financeiras e os poderes sobre elas.

Justamente por isso é que o art. 1347 do Código Civil determina que a Assembleia (no caso, obrigatoriamente, AGO), escolha um Síndico para administrar o Condomínio por prazo não superior a 2 anos, podendo ser reconduzido nessa função ilimitadamente. Dentre as competências do Síndico, uma delas é representar o Condomínio, inclusive em juízo (CC, art. 1348, II).

Fizemos distinção entre AGO e AGE porque os efeitos produzidos em relação a terceiros são normalmente próprios das deliberações decididas em AGO, como escolha do Síndico. Já outras deliberações que sabidamente não produzirão efeitos em relação a terceiros, normalmente próprias de AGEs, não precisarão ser registradas em Cartório.

A Ata da Assembleia deve ser assinada pelo secretário e presidente da mesa. Não é exigida nem pelo Código Civil, tampouco pela Lei 4591/64, a assinatura dos demais Condôminos. Entretanto, como colher a assinatura deles na Ata de uma Assembleia virtual? A solução é utilizar sistemas que permitam a validação de assinaturas, e que são gratuitos, como por exemplo, “Contraktor”, muito fácil de utilizar.

Sugere-se, para conferir validade às assinaturas eletrônicas, que conste expresso na Ata o seguinte: “As partes signatárias do presente aceitam, como plenamente válida, eficaz e vinculante, as assinaturas eletrônicas apostas no presente instrumento (escolher o aplicativo de assinaturas, exemplificativamente, Contraktor, Docusign, Certisign, etc), renunciando expressamente a qualquer questionamento sobre a validade jurídica das mesmas, a qualquer tempo”.

Por fim, o Síndico deve comunicar aos Condôminos, em 8 dias após a Assembleia, o que foi decidido (Lei 4591/64, art. 24, § 2º), distribuindo a cópia da Ata.

No caso de Assembleia virtual isto é disponibilizado pelo próprio aplicativo eletrônico de votação e o resultado da votação é apurado em tempo real sendo disponibilizado logo após o voto de cada usuário.


V – QUADRO COMPARATIVO (ASSEMBLEIA PRESENCIAL x ASSEMBLEIA VIRTUAL)

ASSEMBLEIA PRESENCIAL

ASSEMBLEIA VIRTUAL

Convocação Pauta dos temas a serem deliberados na AGO/AGE deve ser distribuída aos Condôminos com 8 dias de antecedência e é feita mediante entrega com comprovação de recebimento Convocação É feita diretamente por meio do aplicativo disponibilizado a todos os Condôminos. É fundamental que seja respeitada a antecedência de 8 dias e, além da pauta, o instrumento convocatório deixe claro que a Assembleia será realizada por modo virtual (vide texto modelo acima). Importante que seja disponibilizado link de acesso para a reunião
Deliberação É promovida presencialmente a qual é registrada em Ata, que deve reproduzir mais fielmente possível as manifestações de todos os presentes, inclusive resultado da votação de cada item da pauta constante da Convocação Deliberação É realizada por meio de qualquer plataforma de reunião virtual (Zoom, Google Meet, Webex, Skype, etc), na qual tudo o que foi discutido será gravado e disponibilizado para todos os participantes
Votação A votação é tomada pelo Presidente da Assembleia com contagem visual dos votos Votação A votação é, nesse caso, registrada no próprio aplicativo e ficará disponível para todos no próprio aplicativo, podendo inclusive ser impressa
Registro Ata AGO com substituição do Síndico ou Administrador deve ser obrigatoriamente levada a Registro Público (Cartório de Título e Documentos). Para as AGEs, em geral, o registro público é dispensado Registro Ata AGO com substituição do Síndico ou Administrador deve ser obrigatoriamente levada a Registro Público (Cartório de Título e Documentos). Para as AGEs, em geral, o registro público é dispensado

 

Cuidado especial deve ser tomado em relação àqueles que, por qualquer razão, não querem ou não sabem utilizar os dois instrumentos necessários (aplicativo e plataforma de reunião virtual). Nesse caso, se não querem votar eletronicamente, a regra é a mesma para aquele que não quereria participar de Assembleia presencial, ou seja, não participará da reunião e não votará. Já aquele que não sabe utilizar as ferramentas eletrônicas comentadas, poderão ser assistidos, ao menos no que se refere ao aplicativo, pelo serviço de teleatendimento disponibilizado pela ACRESCE, dentro do horário comercial (8:00 as 18:00 de 2ªs às 6ªs-feiras).

Atenção também deve ser posta quanto àqueles que votarão por procuração, a qual deve ser previamente disponibilizada pelo interessado, através de foto, no aplicativo. Nesse caso as procurações devem ser entregues à administração com antecedência para que a pessoa do usuário seja configurada como responsável pela unidade condominial votante e, portanto, tenha acesso ao voto.

NOTA: O Instituto de Registro de Títulos e Documentos e de Pessoas Jurídicas do Brasil (IRTDPJ) sugere, para a realização de assembleias virtuais (no caso, embora aplicável para Sociedades Anônimas, Limitadas, Cooperativas, entendemos também aplicável às Associações e, por extensão, aos Condomínios) dentre outros, que:

a) O edital de convocação deve conter o link a ser disponibilizado no dia da Assembleia;

b) Garantia do quórum estatutário para decisão;

c) Declaração dos presentes;

d) A ata da assembleia deve declarar os itens “a” a “c”, bem como os temas da pauta, com clareza, além do número de votos;

e) A ata deve ser assinada pelo Presidente e pelo Secretário da Assembleia.

Quanto ao item “a” imediatamente acima, o link fica dispensado já que tanto o edital quanto a Assembleia serão realizados no próprio aplicativo.

Quanto ao item “b”, uma vez estabelecido no aplicativo o quórum mínimo exigido, a Assembleia somente ocorrerá se efetivamente alcançado o referido quórum.

No que se refere ao item “c”, a declaração dos presentes será gravada no ambiente virtual (Zoom, por exemplo) e ficará disponível em pen drive, HD, nuvens, etc.

Já quanto ao item “d”, o cumprimento de suas exigências deverá constar da ata da assembleia.

Por fim, no tocante ao item “e”, as orientações sobre as assinaturas constam acima.

Derradeiramente, chamamos a atenção para o fato de que nosso aplicativo ACRESCE contará com suporte para atendimento telefônico fornecendo instrução sobre seu uso no horário das 8:00 as 18:00 de 2ª à 6ª-feira, de modo a favorecer sua plena utilização por parte dos condôminos.

Para saber mais sobre Assembleia Virtual no Condomínio, clique aqui.

 

ACRESCE – ASSOCIAÇÃO DOS CONDOMÍNIOS RESIDENCIAIS E COMERCIAIS

 

 

 

 

 

Caso no Rio é emblemático e poderia ter sido resolvido sem o Judiciário; via digital por aplicativo deve se firmar mesmo após pandemia.

 

Sugerimos a leitura da presente matéria até o seu final, pois lá propomos alternativas que afastam o risco de se repetir, em todo o Brasil, dissabores na vida condominial do tipo desses que serão aqui tratados.

Não bastassem as dificuldades próprias do compartilhamento da vida em sociedade, há também aquelas que decorrem do acentuado egoísmo de alguns condôminos que os tornam inaptos a viver em grupamentos sociais.

O caso concreto versa decisão liminar (Processo 0120804-91.2020.8.19.0001) de 26.06.20 e, portanto, talvez por isso, ela não tenha sido fundamentada na Lei 14.010 de 10.06.20. Então vamos analisar a decisão judicial em confronto com a referida Lei.

 

 

Histórico

Trata-se de ação judicial proposta por síndica contra alguns condôminos. A partir de 20.03.20, a síndica estabeleceu regras restritivas para utilização de áreas comuns do condomínio, suspensão do acesso dos condôminos às áreas sociais e de lazer, como sauna, playground, piscina, academia e salão de festas e comunicou aos moradores através de mensagens afixadas nos elevadores e áreas comuns.

Foi questionada sobre a legitimidade dessa decisão, inicialmente por moradores de 4 unidades. Um dos condôminos sugeriu que a decisão fosse submetida à votação virtual, sugestão esta rechaçada pela síndica.

Dias mais tarde, aqueles 4 moradores e mais 2 outros passaram a se reunir diariamente na garagem, com a presença de crianças com suas bicicletas, levando petiscos e bebidas e começaram a incomodar os funcionários da portaria.

Um dos moradores rompeu a interdição do playground para brincar com sua filha e fazer ginástica. Posteriormente, 8 moradores passaram a desrespeitar as regras de interdição, colaram outros avisos, assinados como tendo sido emitidos pela administração, sobre aqueles que informavam sobre interdição. Mesmo multados, prosseguiram no descumprimento das regras de restrição.

Atenção para um dado importante

Deve-se atentar para  o fato de que, no Rio de Janeiro, desde 20.03.2020 passou a vigorar decreto que implantou estado de calamidade pública, e também lei estadual que autorizou aos síndicos, enquanto perdurar o estado de pandemia, promover interdição de áreas comuns, tais quais salões de festas, bares, playgrounds, pátios, parques infantis, piscinas, saunas, espaços de ginástica, academias e quadras de quaisquer esportes e a não realizar assembleias presenciais.

Ou seja, a síndica, naquele caso julgado, estava plenamente respaldada por legislação local.

A decisão judicial liminar

A juíza considerou, em sua decisão, que as limitações ao direito de propriedade são excepcionais, porém, no caso concreto, amparadas por lei específica e justificadas com base no direito de vizinhança que visa à segurança, saúde, salubridade dos moradores ou ocupantes. E as limitações decorrentes da quarentena compulsória, embora extremamente inconvenientes, impõem-se em benefício da coletividade, seja reduzindo a sobrecarga de hospitais, seja poupando vizinhos vulneráveis do contágio involuntário.

Com base nesse entendimento, foi concedida a tutela de urgência (equivalente a liminar) proibindo os moradores recalcitrantes de utilizar e violar as interdições impostas pela administração condominial aos espaços comuns citados, sob pena de multa de R$ 2 mil por infração cometida.

Nossos comentários

A legislação municipal paulistana, por exemplo, não quis se imiscuir na vida condominial e atribuiu aos síndicos o poder de estabelecer as regras de convívio. E estes, mesmo sem o amparo em lei específica como a existente no Rio de Janeiro, passaram a ditar as regras de convívio social em áreas comuns impondo restrições semelhantes.

Essa conduta é absolutamente natural, ainda porque o Código Civil exige a utilização do imóvel com observância às regras de salubridade (art. 1336), e ao síndico cabe zelar por essas regras.

Mais ainda: a partir de 20.03.2020 as assembleias presenciais passaram a ser proibidas.

Ocorre que isso mudou a partir de 10.06.2020 (Lei 14010) e os poderes de que os síndicos se autoinvestiram até então, para com isso poder, naquele período, preservar a segurança da saúde coletiva, não mais existem.

Não apenas o art. 11 da Lei 14010, que em sua redação originária atribuía poderes aos síndicos para prosseguir regrando restritivamente sobre a utilização de áreas comuns, promoção de festividades, etc, foi vetado pelo Presidente da República, como a própria lei passou a autorizar a realização de assembleias virtuais até 31.10.2020 (art. 12).

Assim, supomos que a decisão judicial tenha sido preparada antes de 10.06.2020 e apenas publicada em 26.06.2020, razão pela qual omitiu-se quanto a determinar que a decisão da síndica fosse ratificada por assembleia virtual a partir da Lei 14010, já que isso deveria constar da decisão judicial.

Não se nega a validade e o acerto da decisão. Apenas deveria ter feito um recorte no tempo para considerar válidas as decisões restritivas de acesso às áreas comuns tomadas pela síndica até 10.06.2020, exigindo a partir dali a ratificação daquela decisão por assembleia virtual.

A necessidade de assembleias virtuais a partir de 10.06.2020

Enfatizamos o que sempre afirmamos: os síndicos não podem tudo. Podem aquilo que a eles for autorizado pelos condôminos. Excepcionalmente, nesse período de pandemia Covid-19, passaram, até por impossibilidade de reunir-se em assembleia e absoluta necessidade de assumir isoladamente decisões coletivas, a se intitular à tomada de decisões sem a confirmação da coletividade.

Mas isso não é e nunca foi natural porque suas decisões podem impactar profundamente na vida de um, alguns ou todos os condôminos, o que nem de longe pode ser considerado razoável.

Daí veio a Lei 14010 dispor que as decisões condominiais devem ser promovidas através de assembleias virtuais. Atenção: apesar de a referida lei não dizer taxativamente que “devem”, adotando o vocábulo “poderão”, a conclusão quanto a se tratar de “dever” e não de opção resulta natural da interpretação combinada com o próprio Código Civil que dispõe ser direito dos condôminos votar nas deliberações das assembleias e delas participar estando quite (art. 1335, III); e, também, a regra que obriga o condômino que descumprir quaisquer de seus deveres a pagar multa a ser fixada em assembleia geral por 2/3 dos condôminos (art. 1336, § 2º), podendo essa multa vir a ser decuplicada até posterior deliberação da assembleia (art. 1337, par. único).

O mesmo vale para os casos de obras ou reparos necessários urgentes e que importarem despesas excessivas, para o que assembleia deverá ser convocada imediatamente (art. 1341, § 2º).

Do mesmo modo, é obrigação do síndico convocar assembleia para informar sobre a existência de procedimento judicial ou administrativo de interesse do condomínio (art. 1348, III), exatamente o caso concreto nesta matéria retratado.

Assim é que se o síndico não convocar assembleia, 25% dos condôminos poderão fazê-lo (art. 1350, § 1º), e se ela não se reunir, o juiz decidirá por sua realização a requerimento de qualquer condômino (art. 1350, § 2º).

No caso aqui citado, em que foi necessária a interposição de ação judicial contra os condôminos desobedientes, é evidente que houve um enfrentamento deles contra a autoridade da síndica porque as decisões dela não tinham amparo em deliberação coletiva estabelecida em assembleia.

Entretanto, a partir de 10.06.2020, com a viabilidade de assembleias virtuais, o risco desse problema se repetir em todo o Brasil fica automaticamente afastado, ou ao menos reduzido, porque, se tanto, um pequeno grupo de condôminos ousará confrontar decisões colegiadas.

Já sabemos que a participação em assembleias, limitadas a 1/3 dos condôminos enquanto presenciais, foram elevadas para mais de 2/3, quando virtuais após a pandemia se instalar no País.

Alternativa

Por isso vimos estimulando a adoção dessa alternativa virtual de reunião de condôminos, não apenas para conferir autoridade às decisões nelas tomadas e vincular a todos os demais, como também porque essa via virtual é apta a atrair maior quórum e facilitar a tomada de decisões importantes, dentre elas, a implantação da própria assembleia virtual em substituição à presencial na Convenção Condominial, tornando essa opção perene, já que nos termos da Lei 14010, ela só poderá ser adotada por prazo limitado até 31.10.2020.

E, para coroar nossa percepção alinhando nossa atuação àquilo que acreditamos, estaremos muito em breve disponibilizando aos nossos associados, inclusive em campanha para novos associados, a preço de custo, o uso de aplicativo que permitirá a realização de assembleias virtuais, com muitas outras funcionalidades que concorrerão, definitivamente, para a redução de custos e despesas condominiais, propósito primeiro da existência da ACRESCE.

Veja essas funcionalidades do aplicativo ACRESCE, em breve disponível nas plataformas Apple Store e Play Store:

  • Livros de Ocorrência;
  • Controle Financeiro (emite boletos, controla a inadimplência, automatiza cobrança, pagamentos, controla folha de pagamentos, e-social, emite balancetes);
  • Permite anúncios de produtos e serviços oferecidos por outros moradores;
  • Reservas de salão de festas, churrasqueiras, áreas de lazer, etc;
  • Controla as manutenções periódicas alertando a administração de uma ação próxima necessária;
  • Achados e perdidos com fotos distribuídas a todos os condôminos;
  • Autorização de visitantes com QR Code enviado ao convidado, sendo o convidante notificado da chegada deste;
  • Notificação de avisos postados pela administração;
  • Inscrições nas atividades oferecidas pelo condomínio, etc;
  • Realização de Assembleias Virtuais (não presenciais).

 

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