Por: * Adonilson Franco

Mudança pode ser feita imediatamente, com base na Lei 14.010 de 10.06.2020, baixada em função da pandemia

Assembleias virtuais são aquelas realizadas por meio de aplicativos eletrônicos disponíveis para uso em smartphones, iPads ou computador. Contrapõe-se às assembleias presenciais, cuja realização exige quórum contabilizado pela presença física dos condôminos.

Insistimos no tema, pois assembleias eletrônicas em condomínios, autorizadas pela Lei 14.010 de 10.06.2020, porque temos observado certa euforia por parte das empresas que produzem aplicativos virtuais, a qual, euforia, pode não se justificar plenamente se não forem tomados os devidos cuidados. É sobre isto que trataremos aqui.

É preciso esclarecer o seguinte: é princípio de Direito que em matéria de Direito Público tudo é permitido desde que autorizado em lei; e, em matéria de Direito Privado, caso das assembleias condominiais, tudo é permitido desde que não vedado por lei.

Ocorre que para que algo de conteúdo jurídico seja válido em matéria de Direito Privado, é exigido que as partes sejam civilmente capazes, o objeto negociado seja lícito, possível e determinado ou determinável e a forma adotada para sua implementação seja aquela prevista em lei ou por lei não vedada (Código Civil, art. 104).

Respaldo jurídico

Chegamos, aqui, ao ponto que queríamos para explicar sobre as assembleias condominiais, agora virtuais. Primeiramente, chamamos a atenção para que, se a forma eleita para sua realização, presencial ou virtual, não for aquela prevista na Convenção Condominial ou na lei, poderá ser impugnada em juízo por qualquer condômino. Esse o grande risco na adoção do meio virtual sem o devido respaldo jurídico. Principalmente, quando qualquer condômino sente sua escolha rejeitada pela maioria. E, mais ainda, quando as decisões tomadas em assembleia contrariam seus interesses pessoais, por exemplo, sanção pelo descumprimento de regras de conduta, multas etc.

Por isso, para afastar o risco de decisões assembleares serem invalidadas juridicamente, todo o cuidado é pouco. Podemos assegurar, convictamente, que todos os condomínios não contemplaram em suas Convenções a forma virtual de realização da assembleia simplesmente porque até então era meio inexistente.

Outro problema, e muito sério, é que a Lei 14.010/2020 veio autorizar a realização de assembleias virtuais por tempo limitado, isto é, enquanto perdurar a pandemia Covid-19, já predeterminada para viger até 30.10.2020. O que quer dizer que, antes dessa Lei, a realização de assembleias virtuais era vedada. E, salvo esse período que vai de 20.03.2020 a 30.10.2020, a partir de 31.10.2020 passará a ser novamente vedada. Essa conclusão decorre da aplicação de método interpretativo segundo o qual quando a autorização determinada por lei vige por prazo determinado, a expiração de sua validade revoga a autorização.

Perpetuidade

Só existe uma alternativa juridicamente válida capaz de autorizar a perpetuidade das assembleias virtuais, mesmo após 30.10.2020. E essa alternativa consiste na convocação de Assembleia Extraordinária Virtual durante esse período de pandemia em que está autorizada, cuja pauta será a deliberação sobre a alteração da Convenção Condominial para nela incluir a autorização para realização de assembleias, ordinárias e extraordinárias, em sua forma virtual.

Como as deliberações votadas em assembleias, obviamente neste caso observado o quórum mínimo de 2/3 de todos os condôminos, são soberanas, inclusive para alterar a própria Convenção Condominial, a partir daí todas as assembleias poderão seguir essa forma porque ela se sobrepõe à lei posto aplicável, no caso, o princípio jurídico de que o que não é proibido é permitido.

Orientamos a todos os condomínios a observar essas considerações sob pena de virem a ter suas decisões assembleares invalidadas por inobservância quanto à forma de sua realização. Afinal, a forma virtual revela-se a alternativa mais próxima do ideal por permitir a tomada de decisões que, na forma presencial, sempre se revelou impossível ante a enorme dificuldade de reunir o quórum necessário, especialmente quando exigido quórum especial.

Alternativa

E essa alternativa se revela muito mais relevante se se considerar, ainda, que a mesma Lei 14.010/2020, ao ser submetida à sanção presidencial e receber o veto ao seu artigo 4º, retirou dos síndicos todos os poderes para decidir sobre temas relacionados com a pandemia Covid-19, como fechamento de área de lazer, etc.

Portanto, os síndicos estão, a partir de 10.06.2020, data de início da nova lei, desprovidos de poder para decidir isoladamente, como vinham fazendo a partir de 20.03.2020 quando a pandemia foi oficialmente reconhecida instalada no País. A partir de então, só podem tomar decisões em assembleias de condôminos. Sem a assembleia virtual, impossível, porque as assembleias presenciais estão proibidas.

* Adonilson Franco, advogado e presidente da Associação dos Condomínios Residenciais e Comerciais (Acresce).

 

– Mudança pode ser feita imediatamente, com base na Lei 14.010 de 10.06.2020, baixada em função da pandemia

 

– Acresce lançará em breve aplicativo que viabiliza o voto virtual e proporciona muitas outras facilidades tecnológicas aos condomínios associados

 

Como premissa básica, tenha-se presente que assembleias virtuais são aquelas realizadas por meio de aplicativos eletrônicos disponíveis para uso em smartphones, iPads ou computador. Contrapõe-se às assembleias presenciais, cuja realização exige quórum contabilizado pela presença física dos condôminos.

 

Vamos voltar a este tema, assembleias eletrônicas em Condomínios, autorizadas pela Lei 14.010 de 10.06.2020, porque temos observado certa euforia por parte das empresas que produzem aplicativos virtuais, a qual, euforia, pode não se justificar plenamente se não forem tomados os devidos cuidados. É sobre isto que trataremos aqui.

 

Para iniciar, vamos esclarecer o seguinte: é princípio de Direito que em matéria de Direito Público tudo é permitido desde que autorizado em lei; e, em matéria de Direito Privado, caso das assembleias condominiais, tudo é permitido desde que não vedado por lei.

 

Ocorre que para que algo de conteúdo jurídico seja válido em matéria de Direito Privado, é exigido que as partes sejam civilmente capazes, o objeto negociado seja lícito, possível e determinado ou determinável e a forma adotada para sua implementação seja aquela prevista em lei ou por lei não vedada (Código Civil, art. 104).

 

Respaldo Jurídico

 

Chegamos, aqui, ao ponto que queríamos para explicar sobre as assembleias condominiais, agora virtuais. Primeiramente, chamamos a atenção para que, se a forma eleita para sua realização, presencial ou virtual, não for aquela prevista na Convenção Condominial ou na lei, poderá ser impugnada em juízo por qualquer condômino. Esse o grande risco na adoção do meio virtual sem o devido respaldo jurídico. Principalmente quando qualquer condômino sente sua escolha rejeitada pela maioria. E, mais ainda, quando as decisões tomadas em assembleia contrariam seus interesses pessoais, por exemplo, sanção pelo descumprimento de regras de conduta, multas, etc.

 

Por isso, para afastar o risco de decisões assembleares serem invalidadas juridicamente, todo o cuidado é pouco.

 

Podemos assegurar, convictamente, que todos os condomínios não contemplaram em suas Convenções a forma virtual de realização da assembleia simplesmente porque até então era meio inexistente.

 

Outro problema, e muito sério, é que a Lei 14.010/2020 veio autorizar a realização de assembleias virtuais por tempo limitado, isto é, enquanto perdurar a pandemia Covid-19, já predeterminada para viger até 30.10.2020. O que quer dizer que, antes dessa Lei, a realização de assembleias virtuais era vedada. E, salvo esse período que vai de 20.03.2020 a 30.10.2020, a partir de 31.10.2020 passará a ser novamente vedada. Essa conclusão decorre da aplicação de método interpretativo segundo o qual quando a autorização determinada por lei vige por prazo determinado, a expiração de sua validade revoga a autorização.

 

Perpetuidade

 

Só existe uma alternativa juridicamente válida capaz de autorizar a perpetuidade das assembleias virtuais, mesmo após 30.10.2020. E essa alternativa consiste na convocação de Assembleia Extraordinária Virtual durante esse período de pandemia em que está autorizada, cuja pauta será a deliberação sobre a alteração da Convenção Condominial para nela incluir a autorização para realização de assembleias, ordinárias e extraordinárias, em sua forma virtual.

 

Como as deliberações votadas em assembleias, obviamente neste caso observado o quórum mínimo de 2/3 de todos os condôminos, são soberanas, inclusive para alterar a própria Convenção Condominial, a partir daí todas as assembleias poderão seguir essa forma porque ela se sobrepõe à lei posto aplicável, no caso, o princípio jurídico de que o que não é proibido é permitido.

 

Orientamos a todos os condomínios a observar essas considerações sob pena de virem a ter suas decisões assembleares invalidadas por inobservância quanto à forma de sua realização.

 

Afinal, a forma virtual revela-se a alternativa mais próxima do ideal por permitir a tomada de decisões que, na forma presencial, sempre se revelou impossível ante a enorme dificuldade de reunir o quórum necessário, especialmente quando exigido quórum especial.

 

E essa alternativa se revela muito mais relevante se se considerar, ainda, que a mesma Lei 14.010/2020, ao ser submetida à sanção presidencial e receber o veto ao seu artigo 4º, retirou dos síndicos todos os poderes para decidir sobre temas relacionados com a pandemia Covid-19, como fechamento de área de lazer, etc.

 

Portanto, os síndicos estão, a partir de 10.06.2020, data de início da nova lei, desprovidos de poder para decidir isoladamente, como vinham fazendo a partir de 20.03.2020 quando a pandemia foi oficialmente reconhecida instalada no País. A partir de então, só podem tomar decisões em assembleias de condôminos. Sem a assembleia virtual, impossível, porque as assembleias presenciais estão proibidas.

 

NOTA IMPORTANTE:

 

Aplicativo Condominial ACRESCE

 

Por acreditarmos profundamente nas soluções que permitem a realização de assembleias virtuais, a ACRESCE, em parceria com startup que produz aplicativos para esse fim, estará em breve disponibilizando para seus associados, inclusive em campanhas para novos associados, a valor de custo, aplicativo com essa função. Isto porque o aplicativo a ser oferecido aos associados ACRESCE, além de atender a essa importante funcionalidade (realização de assembleias virtuais), substitui:

 

  1.  Livros de Ocorrência;
  2. Controle Financeiro (emite boletos, controla a inadimplência, automatiza cobrança, pagamentos, controla folha de pagamentos, e-social, emite balancetes);
  3. Permite anúncios de produtos e serviços oferecidos por outros moradores;
  4. Reservas de salão de festas, churrasqueiras, áreas de lazer, etc;
  5. Controla as manutenções periódicas alertando a administração de uma ação próxima necessária;
  6. Achados e perdidos com fotos distribuídas a todos os condôminos;
  7. Autorização de visitantes com QR Code enviado ao convidado, sendo o convidante notificado da chegada deste;
  8. Notificação de avisos postados pela administração;
  9. Inscrições nas atividades oferecidas pelo condomínio, etc;
  10. Realização de Assembleias Virtuais (não presenciais).

Com todas essas excepcionais funcionalidades, esse aplicativo, além de facilitar as relações entre condôminos e, também, da administração com eles, permite a redução de custos/despesas condominiais, o que está absolutamente alinhado com o objetivo que inspirou a criação da ACRESCE.

 

Sobre isto, ver também:

+ Reuniões e Assembleias de Empresas e Condomínios em Época de Pandemia Covid-19 (Lei 14010/2020 – PL 1179/2020)

 

 

 

 

 

Redução de risco operacional, baixo custo e identificação precisa de patologias em edificações são vantagens, garante a VOOSOLO.

A VOOSOLO é uma empresa de engenharia que utiliza a combinação de drones e inteligência artificial para atender aos segmentos de infraestrutura e inspeção civil, o que inclui edifícios residenciais e comerciais. “Nosso objetivo é proporcionar qualidade e performance aos projetos de engenharia com estudos e relatórios técnicos interativos”, garante o engenheiro Carlos Alberto Wendling Junior, diretor da empresa. A equipe técnica utiliza a aerofotogrametria aliada à inteligência artificial para automatizar os processos de inspeção em engenharia, garantir maior produtividade e assertividade na geração dos produtos, além de proporcionar soluções compatíveis com projetos em plataformas BIM (Building Information Modeling). Saiba mais na entrevista para a Acresce.

Quais os principais benefícios da filmagem via drones de coberturas de edifícios?

Redução de risco operacional com mão de obra em altura, produtividade na elaboração de relatórios, baixo custo operacional e possibilidade de modelagem 3D de edifícios para utilização em projeto de as built ou retrofit. 

As imagens obtidas pelos síndicos podem alertá-los sobre problemas nas coberturas e fachadas?

Sim, as imagens em alta resolução permitem identificar telhas fora do lugar, telhas quebradas, concreto fissurado, acúmulo e infiltração de água, drenagem obstruída, ausência de vedação, rufos danificados, corrosão, entre outros problemas.

Há um software de apoio para detalhamento de irregularidades?

Após a operação de voo com o drone, processamos as imagens em um software de inteligência artificial para detecção das anomalias e patologias de forma automática. Após essa etapa, nossos engenheiros avaliam o resultado gerado pelo software com intuito de validar as informações. Com isso, geramos os relatórios técnicos e entregamos ao cliente um login de acesso a uma plataforma de gestão com todos os dados do levantamento. Em alguns casos, utilizamos outro software para modelagem 3D do edifício, quando solicitado.

A contratação costuma ser direta por parte dos síndicos ou está vinculada a empresas de engenharia?

Essa contratação pode partir do síndico, administradores de condomínio, construtoras, empresas de reformas de fachadas, seguradoras.

A empresa é homologada? Tem as certificações necessárias?

Nossos equipamentos são homologados pela ANATEL e ANAC e nossos pilotos são cadastrados no DECEA. Os equipamentos também possuem seguro RETA, que cobre eventuais danos a terceiros. Fazemos parte da ABD – Associação Brasileira de Drones e também do Instituto de Engenharia de São Paulo.

https://voosolo.eng.br/

 

 

 

Chamamos a atenção para a importância da Lei 14.010/2020, pois ela suspende a aplicação de diversos dispositivos das legislações civis, Código Civil incluído, entre 20.03.2020 e 31.10.2020, incluídos temas relacionados com prescrição e decadência, assembleias e reuniões de empresas, contratos, Direito do Consumidor, usucapião, direito concorrencial, Direito de Família e Sucessões e Lei Geral de Proteção de Dados (LGPD).

O Projeto de Lei (PL) do Senado Federal 1179/2020, de 13.04.2020, foi votado e aprovado no Congresso e, após cerca de 60 dias, transformado na Lei 14010/2020 em 10.06.2020. Enviado à sanção presidencial, foi parcialmente vetado.

O PL 1179/2020 já foi objeto de nossos comentários (vide: https://bit.ly/2Aqjh9C). Vamos agora comentar os dispositivos da referida lei especificamente relacionados ao tema objeto do título acima.

Em nossa conversa com a Senadora Soraya Thronicke, ao cobrar dela a aceleração da transformação, em lei, do Projeto de Lei 548/2019, que também versa sobre tema afim (assembleias virtuais em condomínios), ficamos sabendo que todo o esforço do Congresso, após pandemia Covid-19, estaria direcionado para a aprovação de projetos relacionados ao excepcional momento ditado pela pandemia. Entretanto, o PL 1179/2020 é de 13.04.2020, e só foi finalmente transformado em lei, sancionada e publicada, quase 60 dias após, em 10.06.2020, após o Decreto Legislativo nº 6 que reconheceu oficialmente instalada a pandemia Covid-19 no Brasil.

Clique no link a seguir (Quadro Sinótico I) para ver comparativo entre a proposta legislativa (PL 1179/2020), o que foi enviado à sanção presidencial, as justificativas dos vetos presidenciais, a redação final da Lei 14.010/2020 e nossos comentários.

 

Quadro Sinótico I

 

Vide também, a seguir (Quadro Sinótico II), a estrutura do PL 1179/2020 dividida por Capítulos e como ficou após veto presidencial à Lei 14010/2020:

 

Quadro Sinótico II

 

As razões que justificaram os vetos estão disponibilizadas neste link.

 

 

 

 

 

Tudo o que a doutrina vinha escrevendo sobre a irregularidade dos Condomínios de Lotes é anterior à Lei 13.465/2017. Entretanto, essa Lei, que por seu artigo 58, ao alterar o Código Civil veio disciplinar esses condomínios, foi objeto de três Ações Diretas de Inconstitucionalidade (ADINs), todas elas dirigidas para o mesmo Ministro Relator, Luiz Fux, do Supremo Tribunal Federal.

Primeiramente, cabe lembrar que essa Lei 13.465/2017 nasceu de uma Medida Provisória (759/2016).

ADIN 5771

A primeira, ADIN 5771, distribuída em 01/09/2017, foi proposta pela Procuradoria Geral da República e se fundamenta, basicamente, em que os conflitos historicamente existentes no País relacionados à terra, atravessaram gerações sem que fossem solucionados, de modo que não se justificaria pressa para dispor sobre esse tema através de Medida Provisória por ser pressuposto desta a urgência e relevância. Além do que, a urgência e relevância em dispor sobre esse tema por meio de Medida Provisória também não se justificaria na medida em que grande parte de seus 109 artigos dependem de regulamentação futura.

Ainda, fere a Constituição ao tratar de temas centrais, regularização fundiária rural e urbana e desmatamento, em descompasso com diversas outras diretrizes contidas na própria Constituição.

Nela é pedida a declaração de inconstitucionalidade de toda a lei.

ADIN 5787

A ADIN 5787 foi proposta pelo Partido dos Trabalhadores, em 29/09/2017, sob o fundamento de que acirraria os conflitos da terra.

Por essa ADIN é questionada a constitucionalidade dos artigos da Lei 13.465/2017, a saber: 93; 11; 2º; 106; 109; 23; 36; 33; 5º, § 7º e 8º, nessa ordem (ou falta de).

ADIN 5883

Já a ADIN 5883, proposta pelo Instituto dos Arquitetos do Brasil (IAB) em 23/01/2018, questionou os seguintes dispositivos da Lei 13.465/2017: arts. 83 e 84; 87 a 90; 98; 93; 95, 9º, § 2º; 11, VII; 13, § 1º, II; 56; 76, nessa ordem.

Inconstitucionalidade Formal

Sob o aspecto formal da Lei 13.465, isto é, o fato de ter nascido de uma Medida Provisória ao invés de de um projeto de lei, basicamente todas as Ações Direta de Inconstitucionalidade contestaram essa possível inconstitucionalidade.

Inconstitucionalidade Material

Já sob o aspecto material, isto, os pontos em que cada artigo colide com a Constituição Federal, nenhuma das ADINs questionou o artigo 58 da referida lei, o qual dá sustentação jurídica para os condomínios de lotes.

O que leva à conclusão de que esse ponto específico da lei não foi questionado por não ter sido encontrado ali qualquer vício capaz de autorizar o pedido de inconstitucionalidade do mesmo.

Em 23/10/2019 todas essas ações encontravam-se conclusas com o Relator, Ministro Luiz Fux, para decisão. Foram admitidas no processo para se manifestarem a favor da lei e contra ela, dentre tantas entidades, o SECOVI e a Associações das Empresas de Loteamento e Desenvolvimento Urbano do Estado de São Paulo (AELO-SP).

Conclusão

Se o aspecto formal da lei passar, no julgamento do Supremo Tribunal Federal, pelo teste da constitucionalidade, o aspecto material (Condomínio de Lotes) também passará uma vez que não foi questionado em quaisquer das três Ações Diretas de Inconstitucionalidade.

E isso é fundamentalmente importante para conferir segurança aos proprietários desses condomínios que, até 22/12/2016, publicação da MP 956, tinham a situação desses condomínios num limbo jurídico.

De todo modo, é bom ter claro que o direito adquirido a partir da vigência dessa legislação protege esses condomínios mesmo que venha a ser declarada a inconstitucionalidade dela.

Apenas novos condomínios não mais terão a proteção dela. Mas como esses condomínios de lotes já existiam antes de regulamentados pela referida legislação, obviamente porque interessa aos Municípios já que movimentam a riqueza local, além, obviamente, de gerarem arrecadação tributária (IPTU e ITBI), tudo certamente continuará como antes dela: proprietários cercando suas propriedades, dividindo-as em glebas e vendendo-as como condomínios fechados de lotes.

 

Temas correlacionados:

 

+ Condomínio Residencial – IPTU ou ITR?

+ Condomínios Fechados Constituídos a Partir de Loteamento de Áreas Rurais ou Áreas Urbanas

 

 

 

 

 

 

 

 

Vista panorâmica bairro de Moema

 

 

Presidente da entidade, Simone Boacnin, fala sobre uma área da capital paulista com renda e IDH elevadíssimos.

Acresce, a mais nova integrante da associação, vai somar esforços diante dos diversos desafios.

O distrito de Moema tornou-se sinônimo de qualidade de vida. Quando o paulistano pronuncia esse nome, tirado do poema Caramuru, costuma abrir largo sorriso, associando o verde do Parque do Ibirapuera e o multicolorido de seu comércio, especialmente na área gastronômica, aí somados aromas e sabores. Procurando melhorar o que já é ótimo, surgiu em 2019 a Associação Viva Moema. A presidente da entidade e uma das fundadoras, Simone Boacnin, ressalva, porém, que nem tudo são ali são flores. Entre pássaros e índios, temas que nomeiam suas ruas, há questões a enfrentar, como segurança, alagamentos, barulho, buracos e outras. IPTU? “Caro”, segundo Simone, a ponto de torná-la integrante do movimento IPTU Justo. Veja a entrevista concedida por ela à ACRESCE e saiba mais.

Hoje a pandemia é o maior problema em todos os lugares. O que chama a atenção em Moema?

Temos um comércio forte que está sendo obrigado a permanecer de portas fechadas. Temos pleiteado junto à Prefeitura e Câmara Municipal a isenção do IPTU para esses estabelecimentos. Aliás, IPTU é uma questão antiga. Faço parte do movimento IPTU Justo, que tem como meta fazer com que a Prefeitura cobre por serviços prestados, não pelo patrimônio, que é um direito de propriedade. Observamos aumentos anuais de até 10% nos últimos anos. Os cofres municipais apresentam um superávit sem destinação de cerca de R$ 5 bilhões. Achamos que é um dinheiro que deveria estar no bolso do contribuinte. Mas está sendo usado para cobrir rombos, sabe-se lá o motivo.

Quais outras bandeiras o Viva Moema vem erguendo?

Existe um problema crônico de alagamentos em função da antiga canalização do córrego Uberabinha. Há projetos para a resolução da drenagem, mas estão parados. Fala-se de um piscinão perto do edifício do TCM. Nós mesmos, como membros do Conselho Participativo, fizemos sugestões e estamos conversando com a subprefeitura. Também existe a questão do asfaltamento. Há muitas ruas com buracos, algo inadmissível. Só a Avenida Miruna é que melhorou nesse aspecto.

Existem problemas em relação ao barulho, dada a intensidade da vida noturna?

Com base no diálogo, a situação melhorou. Aumentou também a fiscalização. Conseguimos no último carnaval evitar a presença dos chamados megablocos, com milhares de pessoas vindas de outras regiões e que costumam apresentar comportamento reprovável. Tivemos blocos, sim, mas formados por moradores do bairro. O aeroporto de Congonhas já não perturba mais nosso sossego desde que foram interditados os voos noturnos. Ultimamente, alguns aviões vêm movimentando a instalação à noite, mas, segundo informações, levam e trazem equipamentos hospitalares emergenciais para o enfrentamento do Covid-19. Estão surgindo reclamações relativas a ruídos em construções agora que as pessoas estão mais em suas casas. É preciso normatizar a atividade.

O nível de segurança em Moema é satisfatório?

Temos apoiado o programa Vizinhança Solidária, que promove reuniões periódicas entre vizinhos, com participação de representantes da polícia, para discutir ações de segurança, e também a ação do Conseg. Neste e em outros temas fazemos sempre questão de adotar decisões coletivas, o que é uma marca de nossa gestão. 

http://www.vivamoema.org.br/

 

Tendência de conjugar moradia e trabalho vinha crescendo e pode continuar assim, mas por outros motivos

 

A construção de edifícios de uso misto, a exemplo do que ocorria na cidade nas décadas de 50 e 60, vinha sendo estimulada em São Paulo.  Isso porque a lei 16.050 de 2014 aprovou a Política de Desenvolvimento Urbano e o Plano Diretor Estratégico do Município. Segundo suas prescrições, seu objetivo foi, dentre outros, fomentar o uso misto no lote entre usos residenciais e não residenciais, especialmente nas áreas bem servidas pelo transporte público coletivo de passageiros (art. 27, XIII).

Os eixos servidos por sistemas de transporte coletivo de média e alta capacidade, existentes ou planejados, determinam áreas aptas ao adensamento construtivo e populacional e ao uso misto entre edificações residenciais e não residenciais (art. 75).

A referida lei contém disposições sobre cota máxima de terreno utilizável (art. 79, § 2º), áreas destinadas ao uso residencial até o limite de 20% da área construída computável total do empreendimento (art. 80, V), estímulo à construção de edifícios e à utilização do térreo dos edifícios para usos não residenciais, por meio de incentivos de outorga onerosa ou outros benefícios, em especial nos eixos de transformação urbana. (art. 181, III). O anexo da lei dispõe que uso misto é aquele que envolve, simultaneamente, no mesmo lote ou na mesma edificação, o uso residencial e o uso não residencial.

Rateio

Dúvidas que podem daí surgir para a administração condominial são: como fixar o rateio das despesas condominiais relacionadas com limpeza, por exemplo? Isto porque tais rateios sempre foram estabelecidos em razão da área ocupada. Mas a produção de dejetos, dependendo da atividade exercida por alguns dos estabelecimentos, pode ser muito maior do que essa metodologia de rateio possa contemplar. Ou, eventualmente, os custos para retirada de dejetos contaminantes oriundos de ocupações por clínicas podem ser muito mais caros do que esse critério que vem sendo utilizado possa equanimemente ressarcir.

Segurança

Obviamente que o aspecto de segurança condominial é também afetado pelo fluxo de pessoas no condomínio, que pode ir muito além daqueles que nele residem ou trabalham, principalmente se existir comércio no local. Novamente, o rateio pautado na área utilizada pela unidade condominial pode não ser satisfatório para o ressarcimento. Maior o espaço a ser controlado, maiores os gastos com segurança.

É claro que tudo isso já deve vir sendo objeto de atenção dos condôminos, há anos, visto não se tratar, o uso misto, de novidade no cenário das cidades, notadamente São Paulo. O que há de novo é o possível ímpeto construtivo a partir da nova lei, posto que ela concede incentivos aos construtores, de modo que essas questões atinentes a rateios deverão se acirrar na busca de uma equação justa e equilibrada de rateio.

Sem dúvida que sob a perspectiva da integração do emprego e trabalho num mesmo local os efeitos dessa lei são altamente positivos, embora não creiamos que, ao menos em áreas valorizadas, os empregados residirão no mesmo local.

Investimento

Abordando agora a questão sob a perspectiva do investimento, é muito razoável que essa lei seja muito bem-sucedida porque, após pandemia, é provável que uma quantidade imensa de unidades comerciais/serviços seja desocupada por seus inquilinos de vez que ficou comprovado o sucesso do trabalho home office.

Os fundos imobiliários, por exemplo, tenderão a direcionar seus investimentos para essas unidades de uso misto já que, com isso, estarão diluindo riscos.

Por fim, é de se ressaltar que todo o cenário poderá ser alterado pela nova realidade pós-coronavírus, uma vez que o uso misto visando o adensamento populacional foi pensado como solução para outra situação em que os deslocamentos massivos de pessoas (11 milhões de deslocamentos diários pelos modais de transportes paulistanos) era algo incontornável e tendente ao infinito, mas que poderá não mais expressar a realidade das cidades brasileiras.

Com o trabalho home office, muitos irão se mudar para o interior. As empresas perseguirão, tenazmente, a redução dos custos com espaços corporativos. Só para se ter uma ideia, a XP Investimentos projeta devolver 6 andares corporativos na região da Faria Lima (Veja São Paulo, 04.06.2020). Sua decisão deverá ser adotada por muitas outras empresas.

Se essa se tornar a nova realidade, até mesmo o sistema de transporte coletivo, eixo central do referido Plano Diretor, onde o adensamento populacional foi estimulado, deverá ser revisto. Um novo mundo. Mundo ideal que poderá se converter em real. A ver.

ACRESCE – ASSOCIAÇÃO DOS CONDOMÍNIOS RESIDENCIAIS E COMERCIAIS