Acresce faz duras críticas à cobrança do IPTU na capital paulista

Por: da Redação

O objetivo, conforme Franco, é oferecer a todos a oportunidade de ver reduzidas essas despesas tributárias, “tão irritantemente caras nos últimos tempos”, disse

Na avaliação da Associação de Condomínios Residenciais e Comerciais (Acresce), o IPTU em São Paulo conseguiu unanimidade dentre a maioria dos moradores da cidade: “irritar a todos. O sentimento geral é de que se trata de dinheiro jogado fora, sem contrapartida do Poder Público”, destacou Adonilson Franco, advogado e presidente da entidade.

A associação realizou auditoria nos carnês do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) em edifícios da cidade e constatou que houve reajustes superiores a 100% de 2015 para cá. Com a descoberta, foi requerida, administrativamente junto à prefeitura, a restituição, em alguns casos, de cerca de R$ 18 mil por condômino, relativo aos últimos 4 anos (até 2019). 

Indignado, o advogado e presidente da Acresce, Adonilson Franco, afirmou: “você leu corretamente: é por condômino mesmo, não por condomínio. Considerando o silêncio da administração pública na resposta ao nosso pleito, nosso próximo passo é o ajuizamento de Mandado de Segurança para, na sequência, ajuizarmos Ação Ordinária, visando restituição dos valores indevidamente recolhidos”.

” … Considerando o silêncio da administração pública na resposta ao nosso pleito, nosso próximo passo é o ajuizamento de Mandado de Segurança …”

A entidade informou que para um entendimento melhor sobre a estratégia adotada pela Acresce na recuperação de valores cobrados indevidamente no IPTU, e como proceder para participar desse movimento, o site da associação disponibiliza material bastante esclarecedor sobre o tema.

O objetivo, conforme Franco, é oferecer a todos a oportunidade de ver reduzidas essas despesas tributárias, “tão irritantemente caras nos últimos tempos”, afirmou.

Ao defender tal iniciativa, o presidente da Acresce destacou: “aí as coisas funcionam obedecendo à seguinte lógica: se você se omitir em seus direitos, continuará pagando. Se testar soluções a custos baixíssimos, só aí poderá obter vantagens. E se ao final, na pior das hipóteses, não as obtiver, pelo menos terá tentado a custos inexpressivos”, concluiu Franco.

 

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NOTÍCIAS / GERAL

A responsabilidade do condomínio pela inundação da garagem

SÃO PAULO – DA REDAÇÃO

 12/02/2020 15:57

Arquivo

Existem danos e prejuízos que são causados por fatos da natureza

 

Aqueles primeiros (ação humana) podem ser indenizáveis se se conseguir comprovar a culpa do agente ou, em alguns casos, até mesmo quando inexistente culpa. Aqui estamos cogitando no campo da culpa da qual resulta responsabilidade objetiva ou subjetiva, que não cabe aqui aprofundar. Esses últimos (fatos da natureza), não são indenizáveis, de acordo com o Código Civil.

 

Segundo o presidente da Acresce (Associação dos Condomínios Residenciais e Comerciais), Adonilson Franco, obviamente, há coberturas de seguro que podem abranger tanto a prevenção contra ações humanas, como fatos da natureza. Entretanto, mesmos os fatos da natureza não cobertos por seguro podem impor responsabilidade ao Condomínio ou mesmo ao Síndico.

 

“Esse tema é absolutamente oportuno neste momento em que prejuízos ainda incalculáveis têm sido infligidos aos condôminos residenciais ou comerciais em várias partes do País. Agora, fortemente na Grande São Paulo, onde supostamente centenas de veículos e motos, estacionados em garagens condominiais, foram totalmente perdidos porque submersos em água e lama”, disse.

 

Suponha-se que os Condôminos tenham se reunido em Assembleia, explica, para deliberar e votar sobre a construção de comporta ou necessidade de manutenção daquelas existentes ou mesmo substituição das existentes por outras mais resistentes ou mais altas. Ou, então, contratação de cobertura de seguro condominial incluindo os veículos nas garagens. Ou, ainda, instalação de bombas de sucção quando o caso. E isso não tenha sido implementado a tempo. “De quem é a responsabilidade nesse caso? Em princípio, da administração do Condomínio ou, sendo o caso, do Síndico”, frisou.

 

Segundo ele, caso a companhia de seguro não pagar a indenização pelo fato de o volume de chuvas ter excedido a média pluviométrica da região, pelo menos a Administração (Síndico e Conselho) terá se eximido da responsabilidade pelos prejuízos que, por lei, é a ela imputada.

 

“Se for o caso, o Síndico responde até pelo fato de não ter exigido de empresas que tenham realizado tais obras, o refazimento delas no caso de inadequação da obra ao projeto ou, ainda, projeto mal dimensionado”, explicou.

 

Portanto, ele alerta, por  isso, a importância de o Síndico e o Conselho estarem atentos e, detectadas necessidades de ações preventivas, de qualquer natureza e não apenas contra inundações, agir rapidamente. “Afinal, por lei, Síndicos respondem administrativa, cível e criminalmente, durante toda sua gestão”, destacou.

 

Para o presidente da Acresce, é  possível responsabilizar também o incorporador e construtor se estes tinham conhecimento do histórico de alagamento na região em que construído o imóvel condominial.

 

“Assim como é possível responsabilizar a Prefeitura por ter aprovado a obra e ocupação e uso do empreendimento naquele local. E, ainda, a própria empresa corretora de imóvel por ser responsável, nos termos do Código de Defesa do Consumidor, por sua venda”, disse.

 

Ele destaca que o Condomínio pode até mesmo ser responsabilizado por não ajuizar ação contra a Prefeitura, quando a aprovação de obras na região tenha comprometido, em razão do adensamento, o escoamento da água de chuva provocando enchentes onde na época da construção do imóvel isso não ocorria, ou não tenha providenciado canalização de córregos, piscinões e o que mais couber para dar vazão a esse escoamento em região antes não alagável.

 

“A Justiça tem protegido a administração condominial quando esta comprova-se diligente (Apelação Cível 2016.002561-6 – 3ª Câmara Civil do TJ Santa Catarina). Evidente que o próprio adquirente não pode ser leniente ao adquirir imóvel em local sem analisar seu histórico de enchentes. Enfim, a responsabilidade é de todos, judicial ou não”, finalizou.

 

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A Constituição Federal prevê competir aos Municípios instituir imposto sobre transmissão, entre vivos, de bens imóveis – ITBI (CF, art. 156, II) [1]. Sua cobrança compete ao Município onde situado o imóvel (CF, art. 156, § 2º, II) [2]. Nada diz sobre a alíquota aplicável, mínima ou máxima. E também nada diz sobre a quem compete fixar suas alíquotas, mínima e máxima.

Com base nisso os Municípios passaram a estabelecer, por lei ordinária própria, as alíquotas que querem. São Paulo e Rio de Janeiro exigem alíquota de 3%. Há municípios próximos a São Paulo exigindo alíquota de 5%.

Entretanto, a mesma Constituição, sob o título “Dos Princípios Gerais”, prevê, por seu artigo 146, caber à Lei Complementar estabelecer normas gerais em matéria de legislação tributária (art. 146, III) [3].

Lei Complementar existente é o Código Tributário Nacional (Lei 5.172/66), que criou o ITBI (art. 35) [4] e, em relação à alíquota desse imposto, dispõe que esta não excederá aos limites fixados em resolução do Senado Federal (CTN, art. 39) [5].

Dando cumprimento ao disposto no art. 39 do CTN, em 1966 foi promulgado o Ato Complementar 27/66 que fixou a alíquota do ITBI em 1% até que o Senado a determinasse. Sua redação é a seguinte:

“Art. 8º – Até que sejam fixadas pelo Senado Federal os limites a que se refere o artigo 39 da Lei 5.172, de 25 de outubro de 1966, ficam estabelecidas, para a cobrança do imposto a que se refere o artigo 35 da mesma lei, as seguintes alíquotas máximas:

I – Transmissões compreendidas no sistema financeiro da habitação a que se refere a Lei 4.380, de 21 de agosto de 1964 e legislação complementar 0,5%;

II – Demais transmissões a título oneroso 1,0%;”

Mais tarde, em 1981, foi promulgada a Resolução do Senado Federal 99/81 com a seguinte redação:

“Art. 1º – As alíquotas máximas do imposto de que trata o inciso I do art. 23 da Constituição Federal [refere-se ao dispositivo da Constituição então vigente], serão as seguintes, a partir de 1º de janeiro de 1982:

I – transmissões compreendidas no sistema financeiro de habitação a que se refere a Lei 4.380, de 21 de agosto de 1964 e legislação complementar:

a) Sobre o valor efetivamente financiado: 0,5% (meio por cento);

b) Sobre o valor restante: 2% (dois por cento).

II – demais transmissões a título oneroso: 2% (dois por cento);

III – quaisquer outras transmissões: 4% (quatro por cento).

Art. 2º – Esta resolução entra em vigor na data de sua publicação.

Art. 3º – Revogam-se as disposições em contrário.”

Sob o argumento enviesado de que a Resolução Senatorial 99/81 que fixou alíquota máxima de 2% não teria sido recepcionada pela Constituição vigente, de 1988, porque estaria ela concedendo isenção de tributo municipal, violando assim o artigo 151, III [6] da mesma Constituição Federal, os municípios têm fixado alíquota superior a 2% – há, como exposto, aqueles exigindo alíquota de 5%! –, transformando essa tributação em terra sem lei.

A primeira vulnerabilidade dessa argumentação tem a ver com o fato de que a Resolução 99/81 – que veio exclusivamente estabelecer as alíquotas do ITBI –, nem de longe versa sobre isenção de tributo municipal com violação ao disposto no art. 151, III da CF, cuja dicção veda à União instituir isenções de tributos da competência dos Estados, do Distrito Federal ou dos Municípios. 

Nem mesmo estaria dita Resolução a estabelecer isenção parcial porque esse mesmo raciocínio, a ser válido, poderia, mutatis mutandis, ser aplicável ao ICMS que tem também suas alíquotas máximas e mínimas passíveis de serem fixadas pelo Senado Federal (CF, art. 155, § 2º, IV) [7].

Ademais, a Resolução Senatorial 99/81 tem fonte no Poder Legislativo, não no Executivo, portanto, não se trata de ato produzido pela União, para a qual é endereçada a vedação prevista no art. 151, III, CF.

Perseveraria não fazendo sentido a tese de isenção parcial concedida pela União ainda que o art. 39 do CTN não tivesse exigido, expressamente como o faz, que a alíquota do ITBI não pode exceder aos limites fixados pelo Senado Federal.

Assim, a fixação da alíquota do ITBI em 2% promovida pela Resolução SF 99/81 nem se refere à concessão de isenção, tampouco se trata de ato produzido pela União representada pelo Executivo. Cuida aquele ato Senatorial, exclusivamente, de dar cumprimento ao comando normativo exteriorizado no CTN, art. 39, que, por sua vez, está cumprindo exclusivamente a regra constitucional que preconiza caber à Lei Complementar estabelecer normas gerais de Direito Tributário (CF, art. 146).

O que fez a Constituição atual foi dar ao ITBI o tratamento a ele conferido pela Constituição anterior.

Para valer entendimento contrário defendido pelos Municípios precisaria ter sido alterada a redação do art. 39 do CTN. Mas não o foi.

Noutro dizer, se a Constituição Federal se silenciou quanto à alíquota do ITBI, não têm os municípios liberdade para fixá-la conforme sua conveniência – a exemplo do que fez o Município de São Paulo, determinando-a em 3% –, ao argumento de que está sendo cumprida a regra prevista na Constituição, art. 150, I [8], já que ao não discriminar aquele inciso a natureza da lei nele prevista, tanto pode estar ele se referindo a lei complementar, como à lei ordinária. 

Não podem porque o CTN é a norma complementar que estabelece, por seu artigo 39, que a competência para fixar tais limites é do Senado Federal.

A segunda vulnerabilidade está assentada no fato de que, se efetivamente a Resolução Senatorial 99/81 não foi recepcionada pela Constituição Federal de 1988, então deve obrigatoriamente ser aplicado o Ato Complementar 27/66 que limitou a alíquota em 1%. Afinal, referido Ato Complementar foi produzido para viger temporariamente (“Até que sejam fixadas pelo Senado Federal os limites …”).

Se a Resolução do Senado é inconstitucional como sustentam os fiscos municipais, então deve retornar a aplicação do citado Ato Complementar. Assim, a alíquota máxima, ao invés de 2%, seria 1%.

Por outro lado, se se sustentar que o Ato Complementar 27/66 perdeu sua validade ao dar cumprimento à sua previsão quando, em 1981, veio ao mundo a Resolução Senatorial 99, então conclusão inafastável é que não pode ser exigido esse imposto por falta de previsão legalmente válida quanto à sua alíquota.

Veja-se o posicionamento da doutrina de Aliomar Baleeiro na atualização de Misabel Abreu Machado Derzi: “O § 2º do art. 23 da CF de 1967, contém regra introduzida com ligeira diferença pelo § 2º do art. 9º da Emenda nº 18/1965. Esta dizia que a Resolução do Senado, para fixação da alíquota máxima, seria ‘nos termos do disposto em lei complementar’. O texto vigente diz apenas ‘lei’, referindo-se, portanto, à lei ordinária.

O mecanismo de legislação pressupõe três etapas: a) uma lei ordinária do Congresso estabelecendo os critérios a serem seguidos pela proposta do Presidente da República e pela resolução do Senado; b) a proposta do Presidente nos termos dessa lei; c) uma resolução do Senado, provocada pela proposta presidencial dentro dos standards da lei do item ‘a’.” (Direito Tributário Brasileiro, 12ª edição, pág. 376).

Portanto, não se trata de mera lei ordinária do legislativo municipal porque, ainda que o art. 150, I, da Constituição, ao se referir ao vocábulo “lei”, sem especificar tratar-se de “lei complementar” autorizasse essa conclusão, o art. 146, II da mesma CF, ao exigir Lei Complementar para estabelecer normas gerais em matéria tributária, vedaria tal possibilidade porque o CTN (lei complementar que é), por seu artigo 39, como dito, prossegue exigindo limitação da alíquota fixada por Resolução do Senado Federal.

Conclusão inafastável é que a liberdade pretendida pelos municípios no atribuir-se o poder de fixar alíquotas conforme lhes convier não pode esbarrar nos limites estabelecidos implícita ou explicitamente pela Constituição Federal, secundada pelo CTN.

Para valer a tese dos Municípios de que detêm poderes para fixar as alíquotas que lhes aprouver, seria necessária mais que a inconstitucionalidade da Resolução Senatorial 99/81 ou perda de eficácia do Ato Complementar 27/66. Precisariam afastar a regra do art. 39 do CTN, que exige Resolução do Senado Federal. E, ante – segundo suas argumentações – a inexistência dessa Resolução constitucionalmente válida, não poderiam exigir o ITBI.

Só existem três opções disponíveis aos Municípios, nesse caso: alíquota de 2% (Resolução Senatorial 99/81); alíquota de 1% (Ato Constitucional 27/66); alíquota de 0% no caso de nenhum dos instrumentos normativos serem por eles, Municípios, considerados juridicamente válidos. Na verdade a alíquota de zero por cento, neste caso, é exemplo meramente metafórico já que o ITBI não poderia ser neste caso exigido ante a ausência de um dos elementos intrínsecos de qualquer tributo: a alíquota.

Já a hipótese por eles defendida – poderem fixar a alíquota livremente sem qualquer limitação – é a única que não se encontra dentre as opções jurídicas validamente a eles disponíveis.

Atenção: é  dever de todos os contribuintes – adquirentes de imóveis – discutir essa questão, bem como outras relativas à base de cálculo, especialmente Valor Venal de Referência, insurgindo judicialmente antes da aquisição do imóvel ou mesmo após. No caso da base de cálculo lastreada no Valor Venal de Referência as chances de êxito no Judiciário são de 100%. O tipo de ação a ser ajuizada e outras estratégias processuais são determinantes para o êxito pleno.

Franco Advogados Associados

21.02.2020

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[1] “Art. 156 – Compete aos Municípios instituir impostos sobre:

(…)

II – transmissão ‘inter vivos’, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição.”

[2] “§2° O imposto previsto no inciso II:

(…)

II – compete ao Município da situação do bem.”

[3] “Cabe à lei complementar:

III – estabelecer normais gerais em matéria de legislação tributária, especialmente sobre:

(…).” 

[4] “Art. 35 – O imposto, de competência dos Estados, sobre a transmissão de bens imóveis e de direitos a eles relativos tem como fato gerador:

(…).”

[5] “Art. 39 – A alíquota do imposto não excederá os limites fixados em resolução do Senado Federal, que distinguirá, para efeito de aplicação de alíquota mais baixa, as transmissões que atendam à política nacional de habitação.”

[6] “Art. 151 – É vedado à União:

(…)

III – instituir isenções de tributos da competência dos Estados, do Distrito Federal ou dos Municípios.”

[7] “Art. 155 – Compete aos Estados e ao Distrito Federal instituir impostos sobre:

(…).

II – operações relativas à circulação de mercadorias …

(…)

  • 2º – O imposto previsto no inciso II atenderá ao seguinte:

(…)

IV – resolução do Senado Federal, de iniciativa do Presidente da República ou de um terço dos Senadores, aprovada pela maioria absoluta de seus membros, estabelecerá as alíquotas aplicáveis às operações e prestações, interestaduais e de exportação;

V – é facultado ao Senado Federal:

  1. a)estabelecer alíquotas mínimas nas operações internas …;
  2. b)fixar alíquotas máximas nas mesmas operações …”

[8] “Art. 150 – Sem prejuízo de outras garantias asseguradas ao contribuinte, é vedado à União, aos Estados, ao Distrito Federal e aos Municípios;

I – exigir ou aumentar tributo sem lei que o estabeleça;”

O Condomínio e a Responsabilidade pela Inundação da Garagem

Por: * Adonilson Franco

Existem danos e consequentes prejuízos que são causados pela ação humana. Existem danos e prejuízos que são causados por fatos da natureza.

Aqueles primeiros (ação humana) podem ser indenizáveis se for possível comprovar a culpa do agente ou, em alguns casos, até mesmo quando inexistente culpa. Aqui estamos cogitando no campo da culpa da qual resulta responsabilidade objetiva ou subjetiva, que não cabe aqui aprofundar. Esses últimos (fatos da natureza), não são indenizáveis, de acordo com o Código Civil.

Obviamente, há coberturas de seguro que podem abranger tanto a prevenção contra ações humanas, como fatos da natureza. Entretanto, mesmos os fatos da natureza não cobertos por seguro podem impor responsabilidade ao Condomínio ou mesmo ao Síndico.

Esse tema é absolutamente oportuno neste momento em que prejuízos ainda incalculáveis têm sido infligidos aos condôminos residenciais ou comerciais em várias partes do País. Agora, fortemente na Grande São Paulo, onde supostamente centenas de veículos e motos, estacionados em garagens condominiais, foram totalmente perdidos porque submersos em água e lama.

Suponha-se que os Condôminos tenham se reunido em Assembleia para deliberar e votar sobre a construção de comporta ou necessidade de manutenção daquelas existentes ou mesmo substituição das existentes por outras mais resistentes ou mais altas. Ou, então, contratação de cobertura de seguro condominial incluindo os veículos nas garagens. Ou, ainda, instalação de bombas de sucção quando o caso. E isso não tenha sido implementado a tempo. De quem é a responsabilidade nesse caso? Em princípio, da administração do Condomínio ou, sendo o caso, do Síndico.

Se a companhia de seguro não pagar a indenização pelo fato de o volume de chuvas ter excedido a média pluviométrica da região, pelo menos a Administração (Síndico e Conselho) terá se eximido da responsabilidade pelos prejuízos que, por lei, é a ela imputada.

Se for o caso, o Síndico responde até pelo fato de não ter exigido de empresas que tenham realizado tais obras, o refazimento delas no caso de inadequação da obra ao projeto ou, ainda, projeto mal dimensionado.

Por isso, a importância de o Síndico e o Conselho estarem atentos e, detectadas necessidades de ações preventivas, de qualquer natureza e não apenas contra inundações, agir rapidamente. Afinal, por lei, Síndicos respondem administrativa, cível e criminalmente, durante toda sua gestão.

É possível responsabilizar também o incorporador e construtor se estes tinham conhecimento do histórico de alagamento na região em que construído o imóvel condominial.

Assim como é possível responsabilizar a Prefeitura por ter aprovado a obra e ocupação e uso do empreendimento naquele local. E, ainda, a própria empresa corretora de imóvel por ser responsável, nos termos do Código de Defesa do Consumidor, por sua venda.

O Condomínio pode até mesmo ser responsabilizado por não ajuizar ação contra a Prefeitura, quando a aprovação de obras na região tenha comprometido, em razão do adensamento, o escoamento da água de chuva provocando enchentes onde na época da construção do imóvel isso não ocorria, ou não tenha providenciado canalização de córregos, piscinões e o que mais couber para dar vazão a esse escoamento em região antes não alagável.

A Justiça tem protegido a administração condominial quando esta comprova-se diligente (Apelação Cível 2016.002561-6 – 3ª Câmara Civil do TJ Santa Catarina).

Evidente que o próprio adquirente não pode ser leniente ao adquirir imóvel em local sem analisar seu histórico de enchentes. Enfim, a responsabilidade é de todos, judicial ou não.

* Adonilson Franco é advogado e presidente da Associação dos Condomínios Residenciais e Comerciais  (Acresce).

Como muitos sabem, porque amplamente divulgado, a ACRESCE vem promovendo medidas administrativas contra a cobrança exagerada do IPTU ao longo dos últimos 5 anos. Há casos de Associados Acresce em que esse imposto foi reajustado em mais de 100%!

  

 Levantamento realizado pela ACRESCE em carnês do IPTU constatou pagamento indevido nos últimos 5 anos, incluindo 2019, em cerca de R$ 18 mil a restituir, por apartamento, cálculo este válido para pelo menos um dos Condomínios Associados, de Moema.

  

Conforme nossa estratégia inicialmente estabelecida, decidimos que levaríamos todos os fundamentos para a instância administrativa (Secretaria de Finanças) para, lá, requerer a devolução do que foi cobrado a maior durante o referido período. Com a resposta negativa, fundamentar nossa Ação Judicial (Mandado de Segurança). A vantagem dessa estratégia é que, se perdêssemos a Ação, não teríamos que pagar honorários judiciais (sucumbência) aos advogados da Procuradoria Municipal, os quais defenderão a Prefeitura nessa Ação.

  

Passados já um ano, a Secretaria de Finanças não se pronunciou sobre os pedidos por nós apresentados administrativamente.

 

Posto isto, vamos agora para o passo seguinte de nossa estratégia:

  

1) Ajuizar Mandado de Segurança utilizando as teses jurídicas já apresentadas para os Condôminos Associados do Bairro de Moema;

  

2) Se a decisão no Mandado de Segurança for favorável, a utilizaremos para fundamentar o pedido de restituição em outra ação (Ação Ordinária).

 

O título desta matéria contém vocábulo “urgente”. Explicamos: é que o direito à restituição do que foi pago indevidamente no passado sujeita-se à prescrição, ou seja, perde-se, a cada ano, um desse direito. Além do que, quanto mais demorado o ajuizamento em relação ao futuro, prossegue-se pagando imposto indevido.

 

Explicado isto, esclarecemos que com o Mandado de Segurança favorável estaremos nos assegurando de que a tese tem fundamento jurídico consistente capaz de merecer acolhida do Judiciário. E estaremos garantindo os efeitos benéficos da decisão para o futuro.

  

Já com a Ação Ordinária, estaremos assegurando a restituição dos valores pagos indevidamente (efeitos passados). Além disso, porque amparada a Ação Ordinária na vitória no Mandado de Segurança, estaremos reduzindo os riscos de, nela, sermos condenados em sucumbência (10% a 20% do valor da causa).

  

Com esses esclarecimentos, pedimos àqueles que tenham interesse em participar dessas ações, procure nossa Associação para fornecer-nos os dados pessoais para instruir procuração judicial para agirmos no interesse dos Condôminos dos Condomínios Associados.

 

Alertamos que o Mandado de Segurança é isento de honorários sucumbenciais (10% a 20% em favor dos advogados da Procuradoria Municipal). No caso de derrota, portanto, o risco é zero. Só haverá pagamento de custas judiciais (cerca de R$ 500,00 a R$ 1.000,00 por Condômino).

  

Os Condomínios não associados à ACRESCE, cujos Condôminos queiram participar dessa ação poderão fazê-lo desde que seus Condomínios se associem à ACRESCE. Os custos associativos são absolutamente irrisórios (clique aqui para acessar nosso Termo de Adesão).

  

Pedimos contatar-nos pelos nossos telefones (11-3171-2893) ou, então, entre em contato conosco (clique aqui) com máxima urgência para darmos andamento nessa providência.

 

 

ACRESCE – ASSOCIAÇÃO DOS CONDOMÍNIOS RESIDENCIAIS E COMERCIAIS

 

FATORES NATURAIS

Advogados apontam obrigações legais de condomínios com garagens inundadas

Por Rafa Santos

NOTA: Leia íntegra de nossa matéria que serviu de fonte para esta clicando aqui

 

Garagens de prédios alagadas e donos de automóveis inconsoláveis foram cenas relativamente comuns em São Paulo nesta semana de fortes chuvas e inundações. A ConJur consultou especialistas para saber quais as obrigações legais de condomínios que tiveram suas garagens alagadas.

Imagens de uma Lamborghini em uma garagem alagada viralizaram nas redes
Fernando Santos/Arquivo Pessoal

O advogado Adonilson Franco, presidente da Associação dos Condomínios Residenciais e Comerciais – Acresce, explica que existem danos e consequentes prejuízos que são causados pela ação humana e outros por fatores naturais.

“Aqueles primeiros (ação humana) podem ser indenizáveis se se conseguir comprovar a culpa do agente ou, em alguns casos, até mesmo quando inexistente culpa. Aqui estamos cogitando no campo da culpa da qual resulta responsabilidade objetiva ou subjetiva, que não cabe aqui aprofundar. Esses últimos (fatos da natureza), não são indenizáveis, de acordo com o Código Civil”, explica.

Franco afirma que existem coberturas de seguro que podem ressarcir danos causados tanto pela ação humana como na natureza, mas “mesmos os fatos da natureza não cobertos por seguro podem impor responsabilidade ao condomínio ou mesmo ao síndico”, argumenta.

“Suponha-se que os condôminos tenham se reunido em assembleia para deliberar e votar sobre a construção de comporta ou necessidade de manutenção daquelas existentes ou mesmo substituição das existentes por outras mais resistentes ou mais altas. Ou, então, contratação de cobertura de seguro condominial incluindo os veículos nas garagens. Ou, ainda, instalação de bombas de sucção quando o caso. E isso não tenha sido implementado a tempo. De quem é a responsabilidade nesse caso? Em princípio, da administração do condomínio ou, sendo o caso, do síndico”, explica.

Ele lembra que, se for o caso, o síndico pode responder pelo fato de ter cobrado a adequação de uma obra mal feita ou de um projeto mal dimensionado.

Especialista em Direito Condominial, Fábio Jogo reitera a responsabilidade do síndico. “Nos termos do artigo 1.348, V, do Código Civil, o síndico é responsável por zelar pela conservação das partes comuns do condomínio como a garagem”, diz.

Ele também aponta que, caso seja prevista em convenção coletiva, o condomínio pode responder pelos danos causados em suas dependências.

Em um cenário mais comum, o especialista enxerga que, em casos como o das fortes chuvas que se abateram sobre a capital paulista nesta semana, o condomínio responderá pelos danos apenas nos casos em que ficar comprovada a sua culpa. “Como por exemplo, por entupimento no sistema de escoamento da água ocasionado por sujeiras devida a falta de limpeza, ou em caso do não acionamento das bombas de sucção por falta de manutenção”, explica.

Consultor Jurídico