Coordenador do Comitê de Tecnologia e Qualidade do Sinduscon-SP – CTQ fala com exclusividade à ACRESCE

 

O engenheiro Renato Genioli, coordenador do CTQ do SindusCon-SP, recomenda a leitura minuciosa do Manual do Proprietário, guia elaborado pelo SindusCon-SP (Sindicato da Indústria da Construção Civil do Estado de São Paulo) e Secovi-SP (Sindicato da Habitação) destinado a síndicos e condôminos com o objetivo de preservar garantias das construtoras a seus produtos além de direcionar a manutenção dos edifícios. Claro e objetivo, o manual, em sua terceira edição, pode ser acessado online no endereço:

https://sindusconsp.com.br/sinduscon-sp-disponibiliza-em-seu-site-manual-do-proprietario/

 

Acresce – Qual o primeiro aspecto a ser observado em relação ao estado de um edifício?

Sua fachada, evidentemente. Além da questão estética, a fachada pode indicar infiltrações e fissuras, capazes de comprometer a funcionalidade do edifício. As revisões preventivas devem ocorrer a cada cinco anos. Assim se evita também outras patologias, inclusive na estrutura, e a insalubridade aos moradores.

Acresce – O Manual do Proprietário traz recomendações sobre manutenção preventiva. Há vantagens nessa prática?

Inúmeras. Primeiro, realizar tais manutenções preserva a garantia oferecida pela construtora. Na hora de reclamar de algum problema, seja na fachada, piso, instalações elétricas, hidráulicas e outras, é preciso comprovar que essas manutenções tenham sido feitas. É algo similar ao que ocorre com um automóvel novo. Se não forem feitas as revisões estabelecidas, o proprietário perde a garantia.

Acresce – Quais outras vantagens trazem a prevenção?

Custo. Pode-se generalizar estabelecendo como de 1 para 10 a relação do gasto entre manutenção preventiva e a corretiva. Mas para que a primeira seja efetuada dentro dos prazos e com procedimentos corretos é preciso que o síndico e a administradora promovam a criação de reservas financeiras, ou seja, o fundo de caixa. Assim, economiza-se no longo prazo, evitando-se problemas maiores com o edifício.

Acresce – Via de regra, os condomínios têm realizado tais manutenções preventivas?

A cultura está mudando no Brasil. Não éramos propensos à manutenção preventiva. Mas, hoje, essa já é uma prática mais comum. Credito isso à crescente influência das administradoras. Contudo, as assembleias ainda são soberanas. Cabe a elas a palavra final. Há também uma legislação recente que obriga a execução desses cuidados sistemáticos visando aumentar a vida útil das edificações. Daí a força da lei.

Acresce – O que pode ocasionar a perda da garantia do imóvel?

Principalmente mudanças estruturais em áreas comuns, em instalações elétricas e hidráulicas. Caso não seja implantado e executado de forma eficiente o Programa de Manutenção de acordo com a ABNT NBR 5674 – Manutenção de Edificações, atendendo requisitos para o sistema de gestão de manutenção, ou apresentada a efetiva realização das ações e outros itens descritos no plano, além dos demais tópicos constantes do manual.  

Acresce – Em relação à segurança dos edifícios, apontam-se recomendações?

Quando se pensa em segurança, a associação mais imediata é com incêndios. Tivemos grandes incêndios em São Paulo no passado. Muito se falava em problemas com o ar-condicionado. Na realidade, os novos edifícios já são projetados prevendo-se uma carga bem maior do que antigamente, quando eram poucos os eletrodomésticos. As instalações modernas são mais robustas, o que reduz o risco de incêndio. No caso de equipamentos não fornecidos pela construtora, estes devem ser adquiridos e instalados de acordo com características de projeto. Não se deve efetuar furações em lajes, vigas, pilares e paredes estruturais para a passagem de infraestrutura.

Acresce – O manual aborda também a questão da sustentabilidade e meio ambiente. Há tendências nesse ponto?

Temos a questão das fontes de energia. A solar vem evoluindo, mas depende da quantidade de radiações, que, muitas vezes, é insuficiente. Há também a cogeração com base no gás. Esta é uma opção que atinge o patamar máximo em termos de sustentabilidade. Mas é de difícil aplicação para edifícios antigos e também para prédios menores e isolados. Acreditamos que seja uma grande solução em condomínios maiores com esses recursos já previstos em seus projetos.

Acresce – Uma questão polêmica em São Paulo é o fechamento das varandas gourmet. Qual a posição do SindusCon?

Nessa questão é preciso esclarecer que apenas o uso do caixilho pode implicar numa tributação maior do IPTU. Existem soluções em vidro que dispensam essas estruturas, evitando a classificação da varanda como área sujeita ao imposto municipal. Mas também cabe bom senso do proprietário, que deve evitar tornar essas varandas áreas de longa permanência. Elas não foram feitas para isso. Podemos inclusive alertar para a questão da segurança. Em eventuais ações do corpo de bombeiros, essas áreas não podem estar obstruídas por móveis ou fechamentos irregulares. 

ACRESCE – ASSOCIAÇÃO DOS CONDOMÍNIOS RESIDENCIAIS E COMERCIAIS

 

O TEMA

Em 2018 roubos e furtos em condomínios cresceram 56% segundo dados da Secretaria de Segurança Pública do Estado de São Paulo. Por isso o tema substituição de portarias presenciais por virtuais tem despertado tanto interesse e, também, insegurança para as administrações condominiais na hora de fazer a opção. Afinal, a vulnerabilidade humana dos porteiros é um desafio presente que aponta para a solução virtual.

O ATRATIVO

Redução que pode superar a 50% da taxa condominial. Esse é o principal atrativo na substituição do porteiro presencial pela portaria eletrônica (virtual).

No setor impera o entendimento de que condomínio candidato a substituir portaria presencial por virtual é aquele que tem até 40 unidades e uma única entrada. Isso porque, numa equação custo x benefício, edifícios maiores com portarias ou entradas diversas tendem a exigir investimento eletrônico maior o que pode, no final, não compensar.

Além do que em condomínios menores os gastos com folha de salários tendem a representar maior peso.

Por isso vale à pena um projeto de consultoria de segurança não vinculada ao fornecedor da portaria virtual. E, claro, a portaria virtual só funcionará se todos os usuários se comprometerem a cumprir os requisitos de segurança exigidos, o que implica em mudança de hábitos passando a atender, pessoalmente, o entregador de itens comuns como pizza, lavanderia, etc.

Quanto ao aspecto pessoal do profissional é bom saber que cerca de 1/3 das empresas do setor requalificam os porteiros para áreas de atendimento, assistência de manutenção, operações remotas, seguranças e até operações com portas híbridas (que operam com profissional local junto ao sistema remoto) ou em centrais de videomonitoramento.

INVESTIMENTOS

O sistema de portaria virtual exige sistemas de biometria, abertura e fechamento remoto dos portões, sistema de internet/telefonia, câmeras via internet, nobreak, cerca elétrica, botão de pânico, backups das imagens, cadastramento de todos os usuários (moradores, funcionários, etc) e uma zeladoria competente pois é o zelador que receberá as correspondências que dependam das assinaturas de recebimento e também as encomendas de correio. Há a opção de comodato dos equipamentos cujos custos giram em torno de R$ 20 a R$ 30 mil e o retorno do investimento em média de 5 meses a 1 ano.

Há sistemas que permitem gravar mensagens de áudio do visitante, inclusive imagens (vídeo ou foto), liberar a entrada de visitantes pelo celular, verificar mensagens, fotos ou vídeos pelo celular, etc.

Segundo o mercado, custa cerca de 30% a 40% de uma portaria tradicional e gera economia de até 70% (Fonte: Abese – Associação Brasileira das Empresas de Sistemas Eletrônicos de Segurança).

APROVAÇÃO

Para isso é necessária aprovação em Assembleia cujo quórum dependerá da previsão constante da Convenção, mas recomenda-se quórum mínimo de 2/3 dos condôminos já por se tratar de assunto muito polêmico. Conforme o caso será possível aprovação de maioria simples dos presentes. Há quem entenda que por se tratar de obra útil, necessária a aprovação de 50% de todos os condôminos, mais um.

Para saber mais sobre quórum, vide nosso Artigo sob o título Voto Eletrônico nas Assembleias Condominiais.

Na Assembleia recomenda-se sejam votados também os procedimentos relativos à conduta dos usuários, especialmente no que se refere a aspectos envolvendo segurança do condomínio.

Afinal, sua implantação exige que todo visitante deve ser identificado, cadastrado pela portaria e sua presença ser autorizada previamente pelo morador. Há, agora, um agravante adicional, que se refere ao tratamento das informações geradas nos condomínios residenciais e comerciais, cuja responsabilidade é da administração condominial. Sobre isto, recomendamos leitura aos nossos comentários sobre a Lei Geral de Proteção de Dados (LGPD) disponível em nosso site, Informativo Novembro/2018.

No caso de prestadores de serviços o controle deve seguir as mesmas regras, exigindo-se, adicionalmente, cadastro e acompanhamento da saída do profissional até a portaria.

Em qualquer caso, as empresas do setor sugerem tomada do número de documento e registro em vídeo ou foto para alimentar o banco de dados do condomínio, inibindo a ação de assaltantes que falsificam uniformes e documentos para viabilizar seus acessos à área interna dos condomínios.

CRESCIMENTO DO MERCADO

Em 2019 o mercado brasileiro de segurança eletrônica faturou R$ 7,17 bilhões, segundo a Abese, cresce 8% ao ano e em 2019 esperava-se crescimento de 10%.

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Gostar do que faz e ter conhecimento, fórmula de Affonso de Oliveira, síndico do Copan, para conduzir o maior ícone condominial do Brasil

Em entrevista exclusiva às mídias da Acresce (Associação dos Condomínios Residenciais e Comerciais de São Paulo), Affonso Celso Prazeres de Oliveira, 80 anos, síndico desde 1993, revela disposição extraordinária diante dos desafios apresentados pelo edifício Copan, inaugurado em 1966 e que traz em seu estilo sinuoso a marca do arquiteto Oscar Niemeyer.

O gigantismo impressiona. O prédio tem a maior estrutura de concreto armado do País, com 115 metros de altura, 32 andares e 120 mil metros quadrados, num total de 1.160 apartamentos de dimensões variadas. Estima-se que abrigue cinco mil residentes, além de 70 estabelecimentos comerciais.

Acresce: Qual a frequência das reuniões de condomínio e o nível de participação?

Temos apenas uma reunião anual. É muito custosa a convocação, que deve ser publicada em jornal de grande circulação, além do envio de convites. Dos 993 condôminos, a reunião que atingiu o ponto máximo de participação levou 154, de 15% a 20% do total, se forem consideradas as procurações.

Acresce: São frequentes os tumultos nessas reuniões?

De forma alguma. O clima é tranquilo e ordeiro. O mesmo ocorre no dia-a-dia do condomínio. Problemas, quando surgem, são resolvidos aqui em nosso escritório administrativo (Bloco F). Quando não se consegue, a questão vai para a Justiça. Polícia, no Copan, só em casos extremos. O que acontece no Copan fica no Copan (parodiando máxima usada em Las Vegas).

Acresce: Virou moda morar no Copan. Quais os perfis mais comuns de seus habitantes?

Temos muitos arquitetos. Artistas, celebridades? Prefiro não revelar, por uma questão de discrição.

Acresce: Como está a situação financeira do edifício?

Temos R$ 19 milhões em caixa. São recursos suficientes para arcar com custos fixos, 106 funcionários além de outros, mais obras. A reforma da fachada depende de aprovação do Patrimônio Histórico (exibindo amostras de pastilhas sobre sua mesa para a reforma da fachada, coberta por rede, que se arrasta há anos).

Acresce: Qual o destaque em termos de redução de custos condominiais?

Reduzimos o consumo diário de água de 1 milhão de litros para 360 mil litros. Essa economia significativa deve-se a válvulas instaladas pelo condomínio, que evitam vazamentos. Também fazemos a manutenção e revisão de forma centralizada. Temos ainda horários variáveis de funcionamento dos elevadores. Dos 20 em serviço, apenas 1/3 opera durante a noite, reduzindo o consumo de energia.

Acresce: Quais obras também vêm sendo realizadas?

Trocamos as caixas de água, instalamos gás de rua e interfones em todos os apartamentos. A qualidade de nossa cabine primária de energia é exemplar, o que, além de tudo, é fator de segurança.

Acresce: No que tange a este ponto, segurança, que mais o Copan oferece?

Temos equipes de atendimento de primeiros socorros e uma CIPA que faz exercícios mensais. No último caso de incêndio, numa loja, nós mesmos apagamos o fogo em 15 minutos. Num apartamento, foi em 7 minutos. Recebemos muitos elogios dos moradores. O Copan é uma atração. Temos dois tours diários de visitantes com cerca de 120 pessoas participantes em cada um deles.

Acresce: Qual a fórmula para ser um bom síndico?

Só deve aceitar o cargo quem dele gostar. Mas é preciso também ter conhecimento, muito conhecimento sobre tudo o que diz respeito à função.

Saiba mais: http://www.copansp.com.br/

Presentes à reunião realizada ontem na sede do comando das entidades comunitárias de apoio às autoridades policiais o coordenador Evaldo Roberto Coratto, Joel Rocha, major PM Chefe da Assessoria Policial Militar, o coronel Álvaro Camilo, secretário executivo da PM, e o presidente da Acresce, Adonilson Franco.

Visando contribuir para a melhoria da segurança na sociedade paulista por meio de ações civis públicas e outras iniciativas, a Acresce (Associação dos Condomínios Residenciais e Comerciais), por meio de seu presidente, Adonilson Franco, apresentou ontem (13/1) à coordenadoria dos CONSEGs de SP algumas de suas diretrizes. Do encontro, realizado na sede da coordenadoria, rua Libero Badaró, Centro de São Paulo, participaram o coordenador Evaldo Roberto Coratto, Joel Rocha, major PM Chefe da Assessoria Policial Militar, e o coronel Álvaro Camilo, secretário executivo da PM.

“As iniciativas da Acresce vão além da orientação sobre redução das despesas condominiais e melhoria da gestão. Temos ações civis públicas ligadas à organização de feiras livres, restrições à prostituição, abandono de veículos em vias públicas e outras. Nada mais lógico que buscarmos a formidável organização dos CONSEGs para contribuir com essas organizações da sociedade civil que apoiam e respaldam as autoridades policiais”, comentou Franco.

Ciente das atividades da Acresce, o coronel Camilo sugeriu o envio de carta de intenções por parte da Acresce para formalizar esse apoio, especialmente dos condomínios. Camilo já foi deputado e é autor do projeto “Vizinhança Solidária”, iniciativa de grande êxito que ajuda a promover a segurança em microregiões das cidades. “A Acresce pode ajudar em questões de prevenção primária ligadas à segurança”, observou Camilo.

CONSEGs

Os Consegs foram criados através do Decreto Estadual nº 23.455, de 10 de maio de 1985, e regulamentado pela Resolução SSP-37, de 10 de maio de 1985, e aperfeiçoada, criada a função de Coordenador Estadual dos CONSEGs, para Assuntos dos Conselhos Comunitários de Segurança. Atualmente, O coordenador é Evaldo Roberto Coratto.

Cada conselho é uma entidade de apoio à Polícia Estadual nas relações comunitárias e se vincula, por adesão, às diretrizes emanadas da Secretaria de Segurança Pública. São 84 CONSEGs na capital, 55 na região metropolitana e 337 no interior e litoral, totalizando 476 conselhos.

Os CONSEGs são grupos de pessoas do mesmo bairro ou município que se reúnem para discutir e analisar, planejar e acompanhar a solução de seus problemas comunitários de segurança, desenvolver campanhas educativas e estreitar laços de entendimento e cooperação entre as várias lideranças locais.

As reuniões ordinárias de cada Conselho são mensais, realizadas normalmente no período noturno, em imóveis de uso comunitário, segundo uma agenda definida por período anual. A Secretaria de Segurança Pública tem como representantes, em cada CONSEG, o Comandante da Polícia Militar da área e o Delegado de Polícia Titular do correspondente Distrito Policial.

A ACRESCE já inicia o ano de 2.020 em plena atividade, sempre em prol de seus associados e implementando medidas de alcance geral que beneficiam muito além dos associados. Cumpre assim sua função social no meio em que atua em consonância com suas diretrizes estatutárias.

 

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