Uma empresa (Allpark) que administra estacionamentos adquiriu 104 vagas de estacionamento em Condomínio Comercial (Vila Olímpia Prime Offices) para oferecer serviço de vallet.

Ao tentar registrar a escritura no 4.o Ofício de Registro de Imóveis de São Paulo, teve seu pedido negado porque a Convenção do Condomínio não autorizava expressamente a venda de garagens para terceiros. É que o Código Civil, art. 1.331, parágrafo 1.o, dispõe que vagas de garagem não podem ser vendidas ou alugadas a pessoas estranhas exceto se a Convenção Condominial contiver autorização expressa.

Foi aí que a empresa recorreu (Apelação 1034896-82.2019.8.26.0100) sob o argumento de que, em que pese a ausência de autorização expressa na Convenção para a venda de vagas de garagem a terceiros, o empreendimento e respectiva Convenção foram constituídos para possibilitar a exploração comercial das vagas, prevendo estrutura de vallet para visitantes — inclusive obrigatoriedade de uso de manobristas e custeio da manutenção do estacionamento pela administradora da garagem –, cujas vagas normalmente são adquiridas por empresas de estacionamentos.

O Relator do Processo reconheceu, no caso, que a Convenção continha regras próprias para as unidades de vagas excedentes.

O problema é que o Código Civil, juntamente com o art. 1.331 e parágrafo, citados, está em vigor desde 2012. As Convenções Condominiais anteriores a 2012 não disciplinavam expressamente sobre a propriedade de vagas de garagem.

Para evitar esse tipo de conflito e também ajustar as Convenções ao novo Código Civil, temos sugerido veementemente sua atualização utilizando para isso a votação eletrônica, cujo projeto já foi aprovado pelo Senado Federal para introdução do artigo 1.353-A ao referido Código e, apesar de ainda não promulgado esse mecanismo de votação, vem sendo utilizado por várias Condomínios.

Sobre isso recomendamos a leitura de post disponível neste site sob o título: “Posso vender minha vaga de garagem no condomínio residencial e comercial?

Indicamos também a leitura da matéria intitulada: “Voto Eletrônico nas Assembleias Condominiais

ACRESCE – ASSOCIAÇÃO DE CONDOMÍNIOS RESIDENCIAIS E COMERCIAIS

 

SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA CONFIRMA QUE A ISENÇÃO DA COTA CONDOMINIAL CONCEDIDA AO SÍNDICO NÃO SE SUJEITA AO IMPOSTO DE RENDA

 

Pedido de Suspensão da Cobrança do Fisco em 2017

Síndico que está isento de pagamento da cota condominial não deve oferecer esse valor à tributação do Imposto de Renda (IR). Foi o que decidiu em fase de tutela provisória (equivalente a liminar) o Superior Tribunal de Justiça (STJ) num episódio envolvendo Síndico do Rio de Janeiro (Recurso Especial 1.606.234-RJ – 2016/0156470-7).

Trata-se de situação em que o Síndico foi intimado pela Receita Federal (RFB) para pagamento, no prazo de 30 dias, de cerca de R$ 30 mil referentes à isenção das taxas condominiais por atuar como Síndico no Condomínio onde residia.

O Ministério Público Federal (MPF), no caso, amparado em jurisprudência do próprio STJ, manifestou-se favorável ao contribuinte. É que o STJ tem entendimento de que só incide o IR quando há percepção de renda que constitua riqueza nova agregada ao patrimônio do contribuinte. Entretanto, na situação concreta, a isenção da taxa condominial não representa acréscimo patrimonial, razão pela qual a exigibilidade do tributo promovida pela RFB foi declarada suspensa até julgamento definitivo do Recurso Especial (julgamento de mérito).

 

Confirmação por unanimidade no julgamento do mérito em 2019

No julgamento do mérito, em 05.12.2019, por unanimidade, e em linha com o entendimento do MPF, a suspensão da exigibilidade foi confirmada sob o argumento de que cota condominial é despesa, um encargo a ser pago pelos moradores em decorrência de convenção condominial, de modo que a dispensa do seu pagamento concedida ao Síndico pelo serviço por ele prestado ao Condomínio não pode ser considerada receita (pró-labore, rendimento ou acréscimo patrimonial), não se sujeitando, portanto, ao IR.

 

Precedente valioso

 Esse entendimento do STJ, embora pelos detalhes técnicos que cerca o julgamento não produza efeitos gerais, vale como precedente importante a ser utilizado por todos os Síndicos que se vejam na iminência de serem compelidos ao pagamento do IR sobre dispensa de taxa condominial, especialmente porque correm riscos de terem seus nomes apontados no Cadastro Geral de Inadimplentes (CADIN), impedidos de fazer algumas transações de crédito, sujeitos à execução com penhora de bens, etc.

Esse precedente, por sua importância, merece ser amplamente difundido.

 

ACRESCE – ASSOCIAÇÃO DOS CONDOMÍNIOS RESIDENCIAIS E COMERCIAIS