ArtigoAdonilson Franco*

 

Anistia para imóveis aprovada na Câmara dos Vereadores de São Paulo não incluiu as chamadas varandas gourmet.

O fechamento de sacada nas edificações do município de São Paulo é irregularidade sujeita à multa de 1 Unidade Fiscal do Município (UFM = R$ 162,83 em 2019) por m2. Isso porque a sacada aberta não faz parte da área construída computável, desde que não sejam ultrapassados 10% da área de ocupação do lote. Já a fechada o é. Em um dos edifícios da cidade, tomado como exemplo, todas as sacadas foram fechadas. Existem 36 sacadas de 12 m2 cada. A multa municipal prevista contra o condomínio, nesse caso, seria de cerca de R$ 70 mil, ou seja, quase R$ 2 mil por apartamento.

O tema ganha relevância agora porque o Projeto de Lei do Executivo nº 171 de 21.03.2019, que previu regularização das construções isentas do IPTU até 2014, foi aprovado em segunda votação na Câmara Municipal em 25.06.2019. Da anistia inicialmente prevista no Projeto para imóveis irregulares e efetivamente votada, resultou que a população não precisará pagar IPTU e ISS retroativamente. Isto será possível com o início da vigência da lei, em janeiro de 2020. Como a prescrição tributária alcança o período de cinco anos, o fisco deixará de exigir o tributo retroativamente a 2015, já que a data-base em que os imóveis foram considerados irregulares é 2014.

Todavia, a regularização das varandas gourmets fechadas anexadas irregularmente aos imóveis, sem aprovação da Prefeitura, hipótese originariamente incluída no PL, foi dele retirada porque houve entendimento (52 votos a favor do PL e 3 vereadores ausentes) de que essa anistia beneficiaria pessoas de alto poder aquisitivo, o que fugiria da proposta social da lei.

O significado prático, então, é que as varandas fechadas não foram anistiadas. Assim, estão sujeitas a autuação fiscal. Se tivessem sido anistiadas, os imóveis passariam a ter uma área computada maior, valorizando-os por ocasião das futuras vendas. Os proprietários dos imóveis nessa condição, com varandas fechadas, conforme o caso, poderão ter que pagar, além da multa passível de ser imposta a partir de 2020, também a outorga onerosa, que é a taxa sobre construções acima do limite básico para cada local.

Segundo o Projeto de Lei originário, havia previsão de a anistia alcançar 150 mil imóveis irregulares. O projeto considerou as edificações concluídas antes do atual Plano Diretor Estratégico aprovado em 2014.

Regularização

O referido PL 171 previu, para os imóveis por ele anistiados (não é o caso das sacadas fechadas em desconformidade com o projeto original aprovado pelo incorporador) a regularização em três modalidades: automática, declaratória e comum.

Automática, isto é, sem necessidade de solicitação ou protocolo de requerimento, para edificações residenciais de até 150m2. Declaratória, com necessidade de protocolo eletrônico do formulário de regularização, acompanhado de documentos comprobatórios, para edificações residenciais de até 500 m2. Comum, cuja regularização dependerá de apresentação de documentação assinada por profissionais habilitados e análise da Prefeitura para residências com mais de 500 m2, prédios comerciais e de serviços, igrejas e templos religiosos.

No caso de outorga onerosa devida em razão de construção adicional, isto é, área construída computável superior ao coeficiente de aproveitamento básico da zona onde instalado o imóvel (hipótese aplicável, em alguns casos, às sacadas irregularmente fechadas), a regularização é condicionada ao recolhimento da outorga onerosa que incidirá sobre o excedente da área construída a regularizar.

Alerta

Fica então o alerta a todos aqueles que se enquadrarem nessa situação, uma vez que, se havia dúvida sobre se o fechamento de sacada produzia efeitos tributários (IPTU) e obrigações adicionais (outorga onerosa, se for o caso), com a exclusão ora materializada da previsão de anistia para esses casos por ocasião da votação do PL 171, fica agora evidenciado que a resposta é “sim”, os fiscais municipais poderão autuar, exigir outorga onerosa, podendo incidir ainda outro efeito: a dificuldade na venda do bem, dado que poderá constar pendência no imóvel junto à Prefeitura.

Segundo fontes bem informadas da própria Câmara Municipal, uma ação fiscalizatória em larga escala dependeria da regulamentação da lei aprovada, o que só deverá ocorrer em janeiro de 2020. Num ano de eleições municipais, essa eventual derrama da Prefeitura poderia implicar num desgaste político do Executivo. Fica a dúvida sobre se prevalecerá a sanha arrecadatória ou uma espécie de “deixa prá lá por enquanto” diante do implacável julgamento das urnas.

Nossa sugestão é analisar, em cada caso concreto, a possível vantagem na regularização dessa pendência, ainda porque, como atrás exposto, o imóvel poderá sofrer valorização por acrescer a ele área computável correspondente à sacada fechada, caso em que haverá aumento do IPTU anual, lembrando ainda que pode ser o caso de o registro imobiliário de cada unidade ter de ser também alterado.

*Presidente da Acresce (Associação dos Condomínios Residenciais e Comerciais)

www.acresce.org.br

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