O Projeto de Lei

 

O Código Civil (art. 1.353), no capítulo que dispõe sobre administração do condomínio prevê que, “Em segunda convocação, a assembleia poderá deliberar por maioria dos votos dos presentes, salvo quando exigido quórum especial.”

 

O Projeto de Lei 548, aprovado por Comissão do Senado em decisão terminativa em 26/08/2019 acrescenta o art. 1.353-A ao Código Civil para permitir à Assembleia de Condomínios votação por meio eletrônico ou por outra forma de coleta individualizada do voto dos condôminos ausentes à reunião presencial, quando a lei exigir quórum especial para a deliberação da matéria.

 

Apesar de extensa, não há outra forma de entender o alcance da futura legislação senão reproduzindo sua íntegra e sua exposição de motivos (justificativa).

 

O texto do PL 548 é o seguinte:

 

“Art. 1.353-A. Quando o quórum especial acaso exigido pela lei não for alcançado nas convocações presenciais, a correspondente deliberação poderá ser tomada posteriormente, mediante votação eletrônica dos condôminos, em segmento virtual da reunião, desde que:

I – tal possibilidade tenha sido explicitada no instrumento de convocação da assembleia;

II – seja disponibilizado a todos os condôminos, anteriormente à colheita de seus votos, o inteiro teor da ata parcial, relativa ao segmento presencial da reunião da assembleia, do qual deverão constar a transcrição circunstanciada de todos os argumentos então esposados acerca da matéria a ser submetida à deliberação e informações acerca do modo como se procederá à votação e do período em que ela deverá ocorrer;

III – a administração do condomínio disponibilize aplicação de internet ou outro expediente eletrônico idôneo que permita a cada condômino votar individualmente, mediante senha de acesso, justificar o teor do voto, caso queira, e ter acesso de forma contínua, imediatamente após o registro de cada manifestação, ao teor do voto e da eventual justificação dos demais condôminos, singularmente identificados por seu nome e pela respectiva unidade imobiliária.

1º – Somente após o cômputo dos votos eletrônicos e presenciais e a publicação de seu somatório, a reunião da assembleia será dada por encerrada, e os respectivos acréscimos, referentes exclusivamente à deliberação eletrônica, serão feitos à ata da assembleia, a que se dará, assim, sua redação final.

2º – Se não houver proibição expressa na convenção, a assembleia poderá, alternativamente, por maioria simples, autorizar a coleta individualizada, dentro de prazo não superior a 30 (trinta) dias, do voto dos condôminos ausentes, ainda que sem utilização de meio digital, desde que lhes seja apresentada ata da assembleia contendo o detalhamento dos pontos de vista acerca da questão em deliberação.

Art. 2º – Esta Lei entra em vigor na data de sua publicação.”

 

Justificativas para o PL

 

A Justificação para o PL é a seguinte:

 

“Com a entrada em vigor do Código Civil atual, em 2003, a disciplina legal sobre condomínios edilícios passou a constar de seus arts. 1.331 a 1.358, compondo o Capítulo VII (‘Do Condomínio Edilício’) do Título III (‘Da Propriedade’) do Livro III (‘Do Direito das Coisas’) de sua Parte Especial.

Não obstante, em inobservância ao art. 9º, caput, da Lei Complementar nº 95, de 26 de fevereiro de 1998 (que ‘dispõe sobre a elaboração, a redação, a alteração e a consolidação das leis, conforme determina o parágrafo único do art. 59 da Constituição Federal’), o legislador pátrio deixou de fazer, na cláusula revocatória do Código (art. 2.045), menção ao Título I da Lei nº 4.591, de 1964, que versa sobre a mesma matéria.

Dessa forma, qualquer disposição da antiga Lei dos Condomínios que não conflite com as do Código Civil permanece em plena vigência, a exemplo daquela constante de seu art. 10, § 2º, que autoriza ao proprietário de unidade condominial a modificação da fachada da edificação, desde que obtenha a aquiescência unânime dos demais condôminos. Esse é, aliás, um exemplo de quórum especial exigido pela legislação para a deliberação, pela assembleia condominial, sobre certas matérias.

O Código Civil elenca outras situações com semelhante exigência: seu art. 1.341 requer quórum qualificado para a aprovação de obras, conforme se tratem de voluptuárias – caso em que deve haver o voto favorável de no mínimo de dois terços dos condôminos – ou úteis – pelo voto da maioria dos condôminos (já as obras necessárias, registre-se, podem ser realizadas pelo síndico, independentemente de autorização, ou por qualquer condômino, que deverá ser reembolsado das despesas que comprovadamente efetuar).

Nos dispositivos seguintes, o Código fixa outros quóruns especiais, como o de dois terços para obras que importem em acréscimo às partes comuns já existentes ou a votação unânime para construção de outro pavimento ou outro edifício para abrigar novas unidades imobiliárias.

Da leitura conjunta de seus arts. 1.352 e 1.353, no entanto, depreende-se que o Código falha em estabelecer uma solução para uma das mais comuns situações nas assembleias condominiais, qual seja aquela em que a quantidade de condôminos presentes não se revela suficiente para o atingimento do quórum especial. Essa circunstância, por sinal, costuma ocorrer com desconcertante frequência e de forma reiterada na maior parte das assembleias relacionadas aos inúmeros condomínios espalhados pelo País. Diante disso, a matéria que deveria ser submetida à deliberação fica indefinidamente pendente de apreciação e, portanto, de resolução.

Não podemos ignorar, ademais, que há uma pletora de condomínios de grande porte, com inúmeros condôminos, que sofre por não conseguir votar matérias importantes diante da inviabilidade prática de reunir, em assembleia, a quantidade mínima de votantes para a obtenção de quórum especial. Trata-se de uma realidade inquestionável: a maior parte dos condôminos não se faz presente às assembleias e nem sempre outorga procuração. Além do mais, soa desconectado com a sociedade contemporânea idealizar a assembleia como uma ágora grega, como se entre os costumes contemporâneos se mantivesse o de aglomerar-se para debater temas. O pragmatismo e o excesso de tarefas da modernidade exigem novos expedientes, ainda mais considerando-se que há vários condomínios realmente vastos, com o porte de uma pequena cidade, com centenas – se não milhares – de unidades imobiliárias, por cada qual respondendo um singular proprietário.

O projeto de lei que ora vimos apresentar visa, assim, a flexibilizar a forma como ocorre a votação de condôminos nos assuntos que demandam quórum qualificado. Atualmente, por disposição legal, mas também de acordo com as regras estatuídas nas diversas convenções de condomínio e regimentos internos – que nada mais fazem que refletir as normas do Código Civil –, é prevista apenas a confirmação do voto do condômino presente à assembleia, o que se tem mostrado um empecilho para muitos condomínios que possuem dinheiro em caixa para realizar a correspondente obra ou incremento, mas não conseguem reunir o quórum necessário para sua aprovação.

Cogitamos simplesmente uma maneira de flexibilizar o modo como obter o voto dos condôminos, possibilitando ao condomínio utilizar-se de outros meios, como, por exemplo, uma página de internet mantida por sua administração ou outro meio eletrônico idôneo, que não demande a presença física dos condôminos, haja vista a dificuldade de angariar sua presença física nas reuniões de assembleia.

Alvitramos também a admissibilidade da coleta posterior do voto dos condôminos ausentes, desde que lhes seja apresentada uma ata com o resumo dos pontos de vista acerca da questão em deliberação. Essa previsão legal é por igual importante, sobretudo porque o Superior Tribunal de Justiça já decidiu que, à luz da legislação atual, não é viável essa coleta posterior dos votos (a exemplo do que ocorreu no julgamento, por sua 3ª turma, do Recurso Especial 1120140, que teve como relator o Ministro Massami Uyeda). O Parlamento precisa conectar o Direito à realidade contemporânea!

(…).”

 

Explicação da Ementa

 

“Permite que, quando o quórum especial exigido pela lei não for alcançado nas convocações presenciais das assembleias de condomínios, a correspondente deliberação possa ser tomada posteriormente, mediante votação eletrônica dos condôminos, em segmento virtual da reunião.”

 

Em notícias do Senado, sob o título “Aprovado voto eletrônico em assembleias de condomínios”, consta, em síntese:

 

O projeto oferece uma alternativa à dificuldade de se obter a presença mínima de votantes nas reuniões de condomínio. A coleta eletrônica de votos poderia ocorrer via internet ou outro modelo idôneo que permita a contagem individualizada dos votos dos ausentes, sempre que o Código Civil ou a Lei dos Condomínios estabeleça quórum especial para deliberação.

 

A relatora do PL 548/2019 diz inexistir razão para que as decisões do condomínio fiquem limitadas à votação em assembleias presenciais dos condôminos. A manutenção de votações posteriores à reunião presencial, por meio eletrônico ou não, pode aumentar consideravelmente a participação dos condôminos nas decisões condominiais.

 

Um dos senadores ressaltou que hoje muitas questões já são decididas por grupos de WhatsApp, apesar de não terem valor legal.

 

A situação do PL 548/2019 é que, se inocorrer recurso para votação do PL pelo Plenário do Senado, será enviado, em seguida, para a Câmara dos Deputados com a redação aqui exposta.

 

Pontos-chave do PL

 

Se não houver alterações no texto do PL, sua aplicação prática seguirá o roteiro explicado, a seguir, na forma de perguntas e respostas.

 

1)O voto eletrônico é aplicável aos condomínios residenciais, comerciais e condomínios fechados?

R.: Sim. O Projeto não faz distinção entre os tipos de condomínios para os quais será aplicável a nova previsão legal.

 

2) A votação eletrônica servirá para contagem de votos nas Assembleias que deliberem tanto sobre temas ordinários quanto extraordinários (AGO e AGE)?

R.: Em tese, sim, já que a previsão legal da votação eletrônica é restrita aos casos que demandem quórum especial, independentemente do tema deliberado. Normalmente, entretanto, os casos que exigem quórum especial são tratados em Assembleias Gerais Extraordinárias (AGEs).

 

3) Quais são os casos que exigem quórum especial para deliberação e aprovação de matérias levadas às Assembleias?

R.: Para responder a isto vamos exemplificar com alguns casos, para tanto tomando por modelo quadro sinótico autoexplicativo de autoria do jurista André Junqueira e reproduzido em matéria que tem esse PL 548/2019 como tema, sob o título: “Voto eletrônico em assembleias de condomínio” no portal Sindiconet.

 

Assunto Quórum Especial Fundamento (Código Civil)
Alteração de parte externa (ex.: fachada; grade; rede de proteção; fechamento de varanda; padronização de ar condicionado) Depende do caso:

·  unanimidade

·  2/3 de todos os condôminos

·  maioria absoluta

·  maioria simples

Art. 1.341, I
Construção de piscina (obra voluptuária) 2/3 de todos os condôminos Art. 1.342
Construção de academia de ginástica (obra voluptuária) 2/3 de todos os condôminos Art. 1.342
Novo projeto paisagístico focado em embelezamento (obra voluptuária) 2/3 de todos os condôminos Art. 1.342
Alteração de Convenção Condominial 2/3 de todos os condôminos Art. 1.351, 1ª parte
Cessão ou locação de áreas comuns (ex.: espaço para publicidade; colocação de antena; exploração de espaço gourmet; locação para terceiros de espaço destinado à moradia de zelador) 2/3 de todos os condôminos Art. 1.351, 1ª parte c/c art. 1.334
Aplicação de multa por repetidas infrações (ex.: reiterado comportamento antissocial) ¾ de todos os condôminos Art. 1.337, caput
Alteração da destinação de áreas comuns 2/3 de todos os condôminos
Reforma de guarita Depende do caso:

·  maioria absoluta

·  maioria simples

·  2/3 de todos os condôminos

Art. 1.341, II
Instalação de gerador de energia Depende do caso:

·  maioria absoluta (utilidade)

·  maioria dos presentes (necessidade)

Reconstrução ou venda do condomínio no caso de destruição Maioria absoluta Art. 1.357, caput
Construção de novo pavimento/prédio para novas unidades Unanimidade Art. 1.343
Mudança de destinação do condomínio ou unidade Unanimidade Art. 1.351, 2ª parte
Alienação de partes comuns (ex.: venda ou doação de uma parte do condomínio) Unanimidade

 

4) A votação eletrônica dispensa a convocação presencial?

R.: Não, ela é complementar à convocação presencial. Somente quando a presença física for insuficiente na Assembleia para a qual se exige quórum especial é que a deliberação e votação poderão prosseguir em segmento virtual da reunião.

 

5) É obrigatória na convocação informar que a Assembleia deliberará com presença física e virtual?

R.: Sim, isso é condição expressa no art. 1.353-A do Código Civil, agora modificado pelo PL 548/2019.

 

6) Quais outras condições estabelecidas pelo novo art. 1.353-A para que a deliberação virtual seja considerada válida?

R.: Deve ser disponibilizado aos ausentes à Assembleia presencial (neste caso, no ambiente virtual), anteriormente à tomada dos votos virtuais: a) o inteiro teor da ata parcial em que presencialmente já tenha sido deliberado algo, com a transcrição fiel de todos os argumentos expostos sobre a matéria ali tratada; b) informações sobre o modo como se procederá à votação eletrônica; c) período, não superior a 30 dias, em que a Assembleia será considerada aberta para colheita dos votos virtuais.

NOTA: Essa exigência felizmente acaba com dois elementos comumente observados nas atas que deveriam expressar fielmente o deliberado nas Assembleias: pobreza do relato, comumente acompanhado de erros grosseiros na exposição dos fatos e supressão de aspectos relevantes discutidos; excessiva demora na conclusão e circulação da ata.

 

7) O PL 548/2019 prevê algum modo especial para que a deliberação e votação eletrônica ocorra? Ou mesmo prevê sua regulamentação?

R.: A resposta é não a ambas as perguntas. Em princípio as partes estão livres para promover esse procedimento do modo que lhes aprouver, claro, conquanto observados os aspectos aqui mencionados e previstos no próprio dispositivo legal.

 NOTA: O Projeto prevê que a Administração do condomínio deverá disponibilizar aplicação na internet ou outro mecanismo eletrônico idôneo que permita a cada condômino votar: a) individualmente; b) mediante senha de acesso; c) justificar o teor do voto, caso queira; d) ter acesso de forma contínua, imediatamente após o registro de cada manifestação sua, ao teor de seu voto e de sua eventual justificação; e) acesso de forma contínua e imediata aos votos e justificativas dos demais condôminos identificados por seus nomes e unidades imobiliárias respectivas.

O exacerbado apego do brasileiro ao formalismo, que o compele instintivamente a ver necessidade de comprovação pública de tudo o que faz para gozar de fé perante terceiros, como carimbos de cartórios, reconhecimentos de firmas, etc, estão neste caso dispensados. Entretanto, o PL exige senha de acesso ao sistema de votação.

 

8) Como comprovar, a fim de evitar questionamentos futuros, que quem está votando é o condômino que se identifica como tal ?

R.: Em nosso entendimento o Condomínio deveria providenciar, mediante reembolso, tokens ou mecanismos equivalentes capazes de, individualizamente, identificar quem pode votar representando uma unidade condominial, que deverá obviamente ser aquele mesmo condômino que tem poder para votar presencialmente. O risco de anulação da Assembleia sob alegação de que o voto não foi promovido por quem estava intitulado a votar fica com essa providência afastada. Lembrando, claro, que a responsabilidade, civil e penal pela falsa titularidade do direito de voto é do titular desse direito. Caso, por exemplo, de fornecer a senha para o inquilino e depois discordar do voto por este dado.

NOTA: Lembramos que a Infraestrutura de Chaves Públicas Brasileira (ICP-Brasil), através de entidades autorizadas a fornecer tokens (validadores), como a Serasa, por exemplo, valida atos públicos ou particulares que produzam efeitos perante terceiros, mas tem um custo para a obtenção desse direito e renovação periódica.

 

9) Quando o resultado da votação deverá ser divulgado?

R.: Findo o prazo fixado no Edital para encerramento da votação eletrônica, após o cômputo da soma dos votos presenciais e eletrônicos o resultado deverá ser divulgado e a Assembleia será dada por encerrada.

 

10) A Ata lavrada por ocasião da votação presencial deverá ser complementada com a íntegra das deliberações produzidas pela via eletrônica?

R.: Sim. Somente após o acréscimo das deliberações e votação eletrônica é que a Ata, com esses acréscimos, será considerada finalizada.

 

11) Como proceder nos casos em que alguns condôminos não tenham familiaridade com a votação eletrônica ou não quiseram utilizar esse mecanismo e não puderam estar presentes à Assembleia presencial?

R.: Nesse caso, se não houver proibição expressa da Convenção Condominial a Assembleia poderá, por maioria simples, autorizar a coleta individualizada, dentro do prazo de até 30 dias, de votos dos condôminos ausentes, desde que lhes seja apresentada Ata da Assembleia contendo detalhamento dos pontos de vista daqueles que já votaram, já expendidas sobre a questão em deliberação.

NOTA: Se Convenção ou Regulamento contiver restrição à prorrogação da Assembleia instalada, é o caso de, utilizando essa nova prerrogativa instituída pela redação do art. 1.353-A, reformá-la e/ou reformá-lo. Nesse caso, importante lembrar que como a prorrogação da Assembleia seria, no exemplo, previamente vedada pela Convenção/Regulamento, é necessária cláusula, na própria Ata, validando tal prorrogação bem como o modo de formalizá-la, isto é, pela votação eletrônica.

 

12) Quais as situações em que o condômino não poderá votar virtualmente?

R.: As mesmas em que não poderia votar presencialmente, dentre elas, a inadimplência.

 

13) O locatário pode votar eletronicamente sobre temas que exijam quórum especial?

R.: Se o locatário tiver sido, mediante procuração do proprietário ou mesmo pelo contrato de locação autorizado a participar de deliberação e votação presencial sobre quaisquer temas que não envolvam despesas extraordinárias, poderá participar também das votações eletrônicas. É bom verificar se a Convenção ou Regulamento não contém vedação ao voto do locatário. É bem possível que muitos dos casos em que ele pode votar – que por sua natureza não envolvam gastos extraordinários – também não dependam de quórum especial.

 

14) O que ocorrerá nas situações em que a votação não dependa de quórum especial, mas mesmo assim tenha sido utilizada a votação virtual?

R.: Em nosso entendimento essa hipótese deveria ser evitada porque qualquer condômino eventualmente discordante da decisão pela maioria tomada poderia utilizar isso como fundamento para tentar sua desconstituição em juízo, impondo eventual derrota e gastos processuais desnecessários ao Condomínio.

 

15) Se para determinadas matérias a legislação não exigir quórum especial mas a Convenção Condominial ou o Regulamento, sim, poderia ser utilizada a votação virtual prevista no PL 548/2019?

R.: Em nosso entender, sim, já que tanto a Convenção quanto o Regulamento passam a prevalecer sobre a legislação por expressar a vontade da maioria quando os temas e respectivos quóruns foram deliberados, muitas vezes sob a vigência do Código Civil anterior, de 1.916.

NOTA: Talvez fosse o caso de utilizar a nova votação virtual já para ajustar a Convenção ou o Regulamento ao Código Civil em vigor desde 2002, tanto para afastar essa discrepância, quanto eventual disputa judicial desnecessária.

 

16) Quais as vantagens e desvantagens desse novo sistema eletrônico de deliberação e votação?

R.: A nosso ver não existem desvantagens uma vez que as razões que justificaram a introdução dessa sistemática complementar de deliberação e votação realmente visou atacar uma questão nevrálgica, qual seja, a dificuldade de deliberar temas importantes para a vida condominial em decorrência da efetiva impossibilidade de reunir aqueles que, por consciência de dever, jamais poderiam se omitir nessas questões. Esse mecanismo de votação tenderá, por sua simplicidade e eficácia, desde que eficiente no tocante a fraudes na votação, resolver essa dificuldade crônica.

É a oportunidade para disciplinar questões tormentosas na convivência condominial, tais como a tão em moda locação via Airbnb.

 

ACRESCE – ASSOCIAÇÃO DOS CONDOMÍNIOS RESIDENCIAIS E COMERCIAIS

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