NOTA: Este material foi produzido para o Portal Vida de Dono, da plataforma Azulis para pequenos e médios empreendedores. Este conteúdo, editado pelo referido Portal encontra-se disponível na área “Imprensa” deste site (clique aqui para ler).

  • Quando falamos em MEIs que residem em condomínios, quais são os pontos negativos e/ou positivos de eles usarem o apartamento como sede da empresa?

A primeira questão a ser analisada é se a Convenção de Condomínio ou o Regulamento do Condomínio não impõem restrições à utilização das unidades condominiais para a prestação de serviços. Ainda que nada estabeleça a respeito, é possível nascer da exploração de alguma atividade negocial a objeção por parte de alguns moradores, principalmente nos casos em que há fluxo de pessoas estranhas entrando no Condomínio para contato, retirada de produtos, entrega de matérias primas, compra, etc.

Por outro lado há algumas atividades, serviços por exemplo, cuja prática em nada altera a rotina do Condomínio, do apartamento, das áreas comuns, razão pela qual costumam ser toleradas e, muitas vezes o são até mesmo por serem desconhecidas do Zelador, Síndico, Conselho e demais moradores.

O ponto positivo da exploração de uma atividade através da figura do MEI em um apartamento é unicamente da perspectiva daquele que explora tal atividade já que, muito provavelmente, trata-se de pessoa sem vínculo de emprego formal, daí a exploração de alguma atividade impõe-se para ele como necessidade atendida por essa via. Já os pontos negativos são muitos, tais como mitigação da segurança em razão do fluxo de pessoas estranhas, incômodo para os vizinhos a depender da atividade exercida no apartamento, barulho, odor, etc.

  • Os moradores podem usar áreas comuns do condomínio para resolver assuntos profissionais? Essa decisão depende de cada condomínio? (Ex: MEI marcar uma reunião com um fornecedor no salão de festas)

Isso vai depender de eventuais restrições impostas pela Convenção/Regulamento condominial. No geral eles não contêm previsão alguma nesse sentido. Mas isso não significa que a utilização da área comum estará liberada. É que qualquer vizinho pode invocar o direito de vizinhança previsto no Código Civil (art. 1277 e seguintes), para fazer cessar atos que prejudiquem a segurança, o sossego e a saúde dos que habitam o condomínio, ainda mais por se constituir dever do condômino dar à sua área privativa a mesma destinação que tem o prédio e não a utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos demais e os bons costumes (art. 1336, IV), sujeitando-se à multa até o limite de 5 vezes o valor da taxa condominial mensal, além de poder responder por perdas e danos a serem apurados no curso de uma ação judicial (art. 1336, par. 2.o). Poderá, por deliberação de 75% dos demais moradores, pagar multa de até 10 vezes a taxa condominial mensal (art. 1337, caput e par. único).

  • O condomínio pode impedir o MEI de usar a residência como sede da empresa se isso afetar as áreas comuns do condomínio? (Ex: diversos entregadores esperando na garagem para o MEI entregar os pedidos)

Sim, conforme exposto atrás, o Condomínio pode impor restrições à atividade do MEI, ainda que exclusivamente dentro dos limites de sua unidade condominial.

  • Na sua opinião, quais são os riscos e problemas possíveis para o MEI que usa a sua residência em um condomínio como sede da empresa?

Para o MEI os riscos e problemas advindos da utilização de sua residência como sede de sua empresa é poder se sujeitar à multa imposta pelo condomínio ou, até mesmo, imposta no âmbito de decisão judicial que o compila a se abster de prosseguir explorando sua atividade dentro do Condomínio. Nos casos extremos poderá até mesmo ser expulso do Condomínio. Essa hipótese, embora não prevista em lei, tem sido excepcionalmente adotada, como ocorreu, por exemplo, num Condomínio nas Perdizes (SP), caso em que um casal de médicos sofreu essa sanção judicial — no caso, não em razão de exploração de atividade negocial, mas por sua conduta antissocial (16.a Vara Cível de São Paulo – Proc. 1002457-23.2016.8.26.0100), obrigado a deixar o Condomínio em 60 dias contados da decisão definitiva, sob pena de remoção forçada.

Noutro caso de expulsão a moradora de um Condomínio de Osasco promovia festas particulares frequentes em seu apartamento e chegava até mesmo a dividir a multa imposta pelo Condomínio com seus convidados (Proc. 0003122-32.2010.8.26.0079).

Houve também um caso na Zona Norte da capital, com a mesma conclusão pela expulsão do condômino antissocial (Proc. 0135761-28.2008.8.26.0000).

Há um outro aspecto que também deve ser considerado: a lei tributária municipal obriga aquele que explora atividade negocial em seu apartamento a informar a mudança de destinação de seu imóvel perante o cadastro do IPTU, caso em que esse imposto passa a incidir considerados os parâmetros aplicáveis ao comércio e serviços, ou seja, o IPTU sofre um agravamento.

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