Acresce, entidade que reúne condomínios, é o melhor instrumento de defesa contra a cobrança indevida do ITBI

– Uso do VVR ao invés do IPTU para cálculo na transação imobiliária já foi considerado inconstitucional pelo TJSP;

– Parte do valor pago pode ser recuperada e, aquele a pagar, reduzido em até 50%;

– Facilidades oferecidas pela Acresce são vantajosas para o vendedor, comprador e corretores de imóveis.

A cobrança do ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) tomando como base de cálculo o VVR (Valor Venal de Referência) já foi declarada inconstitucional pelo Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP). A Justiça se pronunciou pela adoção do valor venal constante do IPTU como critério nas transações imobiliárias, o que costuma reduzir a tributação em cerca de 50%.

novidade é que ações judiciais movidas pela Acresce (Associação dos Condomínios Residenciais e Comerciais) são mais vantajosas aos proprietários na medida em que dependem apenas da adesão à entidade. No caso de sucesso, a Acresce cobra apenas 10% da economia obtida ou dos valores a serem recuperados.

As ações ligadas ao ITBI são mais um serviço da Acresce aos condôminos vinculados a condomínios residenciais e comerciais. Mas os benefícios também se estendem aos corretores de imóveis na medida em que a redução do imposto a ser pago nas transações imobiliárias facilita a realização de negócios. A vitória nos tribunais é considerada “líquida e certa” pelo advogado Adonilson Franco, presidente da Acresce.

Real Parque

Exemplo que chama a atenção: Real Parque, Morumbi, em São Paulo. Há imóveis nessa região cuja base de cálculo utilizada pelo Município para calcular e exigir o ITBI está acima do valor da própria transação de compra e venda. Uma distorção. Em muitos bairros da capital e, também, em outros municípios, esse absurdo em matéria de recolhimentos tributários indevidos se repete. Alertamos todos os contribuintes – os que já venderam ou pretendem vender seus imóveis – e aos que irão adquiri-los, mas, sobretudo, em especial, às Associações de Moradores que podem e devem agir, cada uma, coletivamente no interesse de seus associados.

O tema é de interesse, também, dos corretores de imóveis, que podem estar perdendo negócios por conta do elevado peso do ITBI nas transações imobiliárias.

ITBI

O Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), de competência municipal – e em São Paulo exigido à alíquota de 3% – é um dos inúmeros tributos existentes e, para o qual, talvez por sua baixa alíquota, ninguém dá a mínima atenção. Claro, isto até alguém entrar numa transação de compra e venda imobiliária e ser surpreendido pela obrigação de pagá-lo como condição para concluir a escritura pública de compra e venda.

Pior, ainda, é no momento da formalização da escritura, quando o Cartório de Títulos e Documentos, além de cobrar seus custos cartorários, exige a comprovação do recolhimento do ITBI, que o comprador se dá conta de que é ele quem deve assumir os custos desse imposto. O fato de constituir obrigação do comprador recolher o ITBI pode levar o vendedor à ilusão de que não tem nada com isso, pois, em tese, não será afetado por esse problema. Ledo engano. Se o comprador interromper a compra por considerar excessivo o peso do ITBI, não há venda.

Pegadinha

Há dois pontos importantes a serem considerados. O primeiro é que o Município de São Paulo, assim como diversos outros municípios Brasil afora, adotam como base de cálculo desse imposto o Valor Venal de Referência (VVR). Essa base de cálculo (VVR) já foi julgada inconstitucional pelo Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) em 2013.

Mas, mesmo assim, o Município, desconsiderando por completo a decisão do TJSP, continua exigindo-o. Ou seja, qual a pegadinha? Paga-se valor indevido se não forem tomadas medidas judiciais.

É bom saber: todos, sem exceção, que recorrem ao Judiciário para questionar o VVR como base de cálculo ganham a ação. E, mais ainda, a Procuradoria Municipal não recorre da decisão favorável aos contribuintes porque há uma razão técnica que impede o município de recorrer.

A viabilidade da ação e seu sucesso garantido em favor dos contribuintes, em curto espaço de tempo, valem para todo o Estado de São Paulo. Mas é aplicável também a todos os demais municípios brasileiros onde essa prática vem sendo adotada.

Receita

Por que, então, o município paulistano, assim como outros no estado de São Paulo, prosseguem exigindo o VVR? Porque um universo imenso de contribuintes não procura seus direitos no Judiciário. Então o município ganha, e muito, com aqueles que pagam sem se insurgir contra essa inconstitucionalidade assim já reconhecida pelo TJSP.

Para se ter uma ideia, em 2016 quando o Brasil estava com sua economia totalmente paralisada, a arrecadação do ITBI no município de São Paulo representou R$ 1,75 bilhões. Toda essa arrecadação, sem exceção, foi baseada no VVR, portanto, inconstitucional. A base do imposto, no máximo, deveria ser igual à base do IPTU (Planta Genérica de Valores – PGV).

Cabe exemplo. Um dos planejamentos sucessórios em que escritório de advocacia parceiro da ACRESCE atuou  foi cobrado, em 2014, ITBI no montante de R$ 111 mil, quando deveria tê-lo sido em R$ 46 mil, ou seja, foi cobrado a maior R$ 65 mil, o que corresponde a cobrança indevida de 141,3% – essa ação já está ganha.

A título comparativo, se em R$ 111 mil foi cobrado 141,3% a maior que o devido, em R$ 1,75 bilhões houve arrecadação potencial a maior de R$ 1,024 bilhões. Isto, só em 2016. Em 5 anos, estamos cogitando de cobrança indevida de R$ 5,12 bilhões, soma que os contribuintes têm direito de exigir de volta.

Alternativa

O segundo ponto importante é que os compradores de imóveis, ao descobrirem-se obrigados a pagar um imposto inesperado e, muitas vezes em valor expressivo (3% calculado sobre o VVR ao invés de sobre o valor da transação, base do IPTU), só dispõem de duas alternativas. Ou pagam o ITBI ou então desistem da compra.

E, se pagarem o ITBI, terão que buscá-lo de volta mais tarde pedindo restituição no Judiciário, recebendo seu direito em precatório a ser pago efetivamente só após alguns anos. Melhor que pagar e despender dinheiro e tempo para restituí-lo é, já de saída, não ter de pagar, ou melhor, pagar apenas o que é reconhecido devido pelo Judiciário.

A opção de ir previamente ao Judiciário, obter decisão favorável e, só então concluir a transação imobiliária, acaba prejudicando a realização do negócio em função da morosidade. O imóvel acabará sendo oferecido a outro comprador que aceite pagar o imposto indevido.

Solução

A solução mais viável é agir preventivamente. Por meio da Acresce, é possível ajuizar ação antecipadamente em nome de condôminos vinculados aos condomínios associados de uma determinada região. Por exemplo, o citado Real Parque, dentre tantas outras regiões onde a distorção advinda da exigência do ITBI acima do devido esteja ocorrendo, o que equivale praticamente a todo o município paulistano e tantos outros brasileiros onde essa prática ilegal esteja sendo adotada.

É preciso apenas que se prove a existência de alguns casos em que isso ocorra, ou tenha ocorrido, na região interessada, pois em toda ela as transações poderão estar sendo afetadas. Como fazer? Basta obter propostas de compra e venda produzidas por imobiliárias da região e o acesso ao VVR, realizado pela internet, comprovando a discrepância. Constatado que a base de cálculo é o VVR ao invés da Planta Genérica de Valores (PGV, esta, base do IPTU), estará configurada a inconstitucionalidade, permitindo, então, agir preventivamente em nome de todos os interessados.

Passado

Como exposto atrás, esse direito vale não apenas para as transações imobiliárias futuras. Alcança, ainda, aquelas realizadas nos últimos 5 anos. Por isso é que esse tema interessa não apenas aos vendedores e compradores de imóveis, mas também aos corretores de imóveis, pois, estes últimos, poderão estar sendo igualmente prejudicados na conclusão de transações e, com efeito, no recebimento de suas comissões. E, ainda, podem também ajudar os seus antigos clientes a recuperar o que pagaram a maior nos últimos 5 anos, fidelizando-os.

Qualquer interessado pode, por conta própria, propor uma ação judicial com esse objetivo. Por meio da Acresce, no entanto, o custo para conduzir a ação corresponde ao valor da taxa associativa mensal devida, ou seja, no máximo, R$ 3,00 por mês no caso de imóveis residenciais. Já no caso de imóveis comerciais, no máximo R$ 6,00, podendo chegar, em alguns casos extremos, a R$ 15,00/mês. Em condomínios fechados, no máximo R$ 75,00/mês.

A esse custo são somados 10% de honorários ad exitum no final da ação, devidos ao escritório que patrocinar a ação. Ações judiciais que, por seu valor individualizadamente poderiam despertar pequeno ou nenhum interesse das bancas advocatícias, são conduzidas pela Acresce sem representar peso algum no orçamento dos interessados.

Acresce

A ação judicial é cabível toda vez que o VVR for superior à base do IPTU, ou seja, o direito do adquirente de imóvel em todo o município de São Paulo existe, é real, assim como o direito de adquirentes de muitos municípios brasileiros, visto que o Superior Tribunal de Justiça (STJ) já concluiu que essa base não pode suplantar àquela utilizada para o IPTU. Permite isso buscar de volta, nos últimos 5 anos, bilhões de reais, ainda que se receba na forma de precatórios. No município de São Paulo, restituição de até cerca de R$ 30 mil é paga por outro mecanismo, que prescinde o precatório. Logo, muito celeremente.

As questões aplicadas em relação ao ITBI são igualmente aplicáveis ao ITCM-D, imposto estadual exigido nas doações, com base no VVR, no município de São Paulo e em todos aqueles outros que adotem essa base de cálculo.

Informações:

Palestra proferida pela Acresce sobre o tema no CRECI-SP e outros conteúdos estão disponíveis no site em www.acresce.org.br

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