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Em 13 de agosto de 2019 a ACRESCE, visando beneficiar todos os seus associados, Condomínios e também os Condôminos a eles vinculados, ajuizou novo Mandado de Segurança.

Trata-se, desta vez, de mais uma iniciativa sem qualquer custo para os Condomínios e Condôminos, que se traduz numa economia de 9,57% sobre o valor da conta de energia elétrica mensal.

Neste caso é ação movida contra o Estado de São Paulo que visa a exclusão do ICMS (imposto estadual) sobre as Tarifas de Transmissão de Energia Elétrica (Tust) e de Distribuição (Tusd), da qual resultará benefícios para todos os associados da ACRESCE de todo o Estado de São Paulo.

Os Condomínios interessados estabelecidos em outros Estados também poderão se beneficiar desde que ajuizada ação em cada um dos respectivos Estados.

É ilegalidade que vem sendo praticada há anos, autorizando a restituição do que foi pago indevidamente nos últimos 5 anos e com efeitos para o futuro. Ou seja, como efeito passado restitui-se o que foi pago indevidamente (equivale a 10% das contas pagas pelos Condomínios nos últimos 60 meses). E o efeito futuro, na forma de exclusão desse percentual (9,57%), valerá enquanto o ICMS sobre essa taxa prosseguir sendo exigido.

Estima-se que os Estados perderão R$ 14 bilhões/ano de arrecadação – fala-se até em R$ 134 bilhões a perda total – e, São Paulo, sozinho, R$ 4,5 bilhões/ano. Cerca de 2 mil ações tramitavam no Judiciário paulista em março/2017. No Rio de Janeiro são mais de 3 mil ações equivalendo a R$ 1,4 bilhão/ano. E no Rio Grande do Sul, R$ 1,5 bilhão/ano, podendo vir a ser compelido a restituir aos consumidores R$ 7,5 bilhões relativos aos últimos 5 anos.

Para saber mais sobre este tema, vide neste site matéria sob o título: “Energia Elétrica – Tarifa Tust/Tusd (9,57% da conta) – Você deve interromper o pagamento (futuro) e recuperar os últimos 5 anos!

Aproveite imediatamente esse direito que beneficia tanto o Condomínio, como cada um dos Condôminos. Fale com seu Síndico e com sua Administradora Condominial.

ACRESCE – ASSOCIAÇÃO DOS CONDOMÍNIOS RESIDENCIAIS E COMERCIAIS

 

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Construtoras como Vitacon e MRV estão lançando serviços de aluguel por diária, formatados especificamente para imóveis próprios e para terceiros que queiram alugar dessa forma.

Esse serviço vai concorrer com o Airbnb? Quem é o público-alvo? Como ficam as regras de condomínio para uso das áreas comuns?

É regra geral aplicável de acordo com o Direito Brasileiro que a Convenção de Condomínio é soberana. Ou seja, tudo pode desde que nela previsto ou não proibido.

Dado o fato de o Airbnb ser relativamente recente, tendo sido criado em agosto de 2008 e chegado ao Brasil em 2012 faz com que, comparativamente, a maioria esmagadora dos condomínios existentes é anterior à era do compartilhamento.

Portanto, as convenções condominiais – salvo no caso daquelas feitas para os flats, que têm regramento próprio previsto no Código Civil (arts. 1.358-B em diante) – são, por padrão, bastante restritivas e rigorosas no tocante ao uso de suas unidades (área privativa) e também das áreas comuns.

Já novos empreendimentos, mirando essa nova realidade que enfatiza o compartilhamento, podem ser ajustados para autorizar utilização menos restritivas. Ou mesmo compartilhadas.

Além da restrição convencional condominial, há também o problema das autoridades públicas, notadamente as municipais. Tanto o poder regulatório municipal relacionado com o turismo, quanto o tributário, têm ingerência nessas questões de utilização de espaços privados. Inclusive relativos ao Direito do Consumidor.

A Lei Federal 11.771/2008 que dispõe sobre a Política Nacional de Turismo diz considerarem-se prestadores de serviços turísticos, para fins da referida lei, dentre tantos, os meios de hospedagem (art. 21, I), independentemente de sua forma de constituição, destinados a prestar serviços de alojamento temporário, ofertados em unidades de frequência individual e de uso exclusivo do hóspede, bem como serviços de hospedagem mediante contrato, tácito ou expresso e cobrança diária (art. 24, caput).

Essa atividade, além de submeter-se a autorização prévia do Ministério do Turismo é por ele fiscalizada (art. 35), cuja inobservância sujeita à interdição da atividade (art. 36, IV).

Assim, o poder regulatório municipal atinente ao turismo regula essa matéria por razões óbvias na medida em que a destinação das unidades condominiais concorre com o setor hoteleiro, gerador de rendas para muitos municípios (taxa de turismo).

E, no que concerne ao poder tributário, a questão é também objeto de regulação dado o evidente interesse arrecadatório, porque a informalidade concorre para a sonegação do ISS incidente sobre a hospedagem.

A própria Lei 11.771/2008 estabelece, dentre seus objetivos, contribuir para o alcance de política tributária justa, inclusive na esfera municipal (art. 5º, XV), caso da taxa de turismo e do ISS.

Afora isso, há os lobbies contrários ao compartilhamento oneroso com finalidade de lucro promovidos por associações representativas do setor hoteleiro.

E o conflito se estabelece na medida em que ambos, novos lançamentos imobiliários moldados para o compartilhamento e propriedades disponibilizadas para o Airbnb concorrem pelo mesmo público-alvo formado pelos mesmos usuários que muitas vezes optam também por hospedagens em hosteis (hostel).

As regras condominiais, como exposto, tanto para uso do espaço privativo, como para o espaço comum, devem ser especificamente claras ao permitir a locação denominada por temporada, autorizada pela Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91, art. 48 e seguintes).

Aliás, nesse ponto vale à pena distinguir aluguel por temporada, autorizado pela lei por até 90 dias, de imóvel mobiliado ou não (art. 48), daquelas locações ditas compartilhadas, em alusão à era do compartilhamento de espaços, veículos, experiências, etc.

O que define se a locação de um apartamento é por temporada e, portanto, autorizada pela lei, exceto no caso da Convenção de Condomínio vedá-la expressamente, ou se compartilhada, caso do Airbnb, que muitas vezes traduz infração punível com multa, é a intenção do condômino, confirmada por sua reiteração no assim proceder e, óbvio, a utilização dessas plataformas de compartilhamento.

A diferença está na intenção e na reiteração. É óbvio que nenhum condomínio residencial, ainda que sua Convenção seja rigorosa nesse tema, exceto se for expresso, poderá proibir que um condômino empreste ou alugue seu imóvel a quem quiser, desde que por até 90 dias. Já quando faz disso um negócio, e isso fica caracterizado por sua intenção de assim proceder, confirmada pela reiteração, especialmente mediante uso de plataforma de compartilhamento aí sim há evidente infração condominial, para o que o Poder Judiciário tem sido frequentemente acionado.

No Tribunal de Justiça de São Paulo tem prevalecido o entendimento de que o interesse coletivo exarado na Convenção e Regulamento se sobrepõe ao individual, ainda porque há um ponto nevrálgico muito sério envolvido: a segurança dos moradores.

Além do que os Juízes têm entendido que o uso de plataforma do tipo Airbnb é voltada para a alta rotatividade, aproximando a intenção de uso do imóvel à finalidade hoteleira ou de hospedaria, afastando-a da simples locação residencial para temporada, legalmente permitida.

O desrespeito a essa regra de convívio condominial autoriza a aplicação de multa contra o condômino. É princípio de Direito Privado que onde não há proibição expressa, está subjacente a autorização. Como se vê, quando a liberdade de agir encontra oposição no interesse da coletividade, tende a prevalecer este.

Está em jogo, ainda, a função social da propriedade, conforme decidido em fevereiro de 2019 pela 20ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro ao julgar o caso de uma locação, via Airbnb – por menos de 30 dias e para mais de 6 pessoas –, de um apartamento em quadra da praia de Ipanema, impondo multa de R$ 2 mil ao seu proprietário no caso de descumprimento da decisão (Processo 009744-53.2019.8.19.0000).

É bem verdade existirem também decisões em sentido contrário, favoráveis à locação via plataformas como Airbnb quando a Convenção não contém disposições em contrário, como já decidido pela 28ª e 36ª Câmaras de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo.

Enquanto a questão não for definitivamente pacificada nos Tribunais essa pendência restringirá a larga difusão desse canal de locação, problema este, porém, inexistente no caso de imóveis concebidos especificamente para tal fim.

Ainda porque quem se responsabiliza pela elaboração e registro da Convenção Condominial em imóveis que estão sendo incorporados é sempre o incorporador, como condição prévia para iniciar a incorporação imobiliária. Portanto, já a elabora, no caso, ajustada à destinação que o imóvel terá. O que inocorre com os imóveis residenciais ou comerciais preexistentes.

Nesse sentido, esses novos empreendimentos concorrem com larga vantagem com as plataformas de locação de espaço.

NOTA: Material produzido a pedido do Portal 6 Minutos vinculado ao Banco C6 para veiculação no referido Portal.

[atualização em 23.09.2019, 13h30m] Encontra-se na pauta do Superior Tribunal de Justiça (STJ), sob relatoria do Ministro Luis Felipe Salomão, julgamento em outubro de 2019 versando sobre se Condomínio pode proibir a locação de imóveis pelo sistema do Airbnb.

ACRESCE – ASSOCIAÇÃO DOS CONDOMÍNIOS RESIDENCIAIS E COMERCIAIS

 

 

 

 

A economia aqui proposta representa 10% sobre o total do FGTS depositado na conta de cada empregado, por ocasião de sua demissão sem justa causa. Considerando a alta rotatividade de empregados em condomínios residenciais, comerciais ou condomínios fechados, já é possível dimensionar, em cada caso concreto, o ganho com esse item.

Adicional de 10% do FGTS – Como está esse tema? Em julho de 2012 a Caixa Econômica Federal (CEF), por meio do Ofício 38/2012 dirigido ao Secretário-Executivo do Conselho Curador do FGTS informou que a recomposição do saldo do FGTS, perdido com os Planos Econômicos (Verão de 1989 e Collor, 1989), já havia sido concluída.

A Portaria 278/2012 da Secretaria do Tesouro Nacional, publicada no DOU de 20.04.2012, passou então a vincular o produto da arrecadação do adicional de 10% incidente sobre os depósitos do FGTS cobrados das empresas nas despedidas sem justa causa à conta do Tesouro Nacional.

Em julho de 2013 o Congresso Nacional aprovou projeto que extinguia esse adicional (PL 200/2012). Dilma vetou, sem qualquer fundamentação jurídica.

Não mais existe fundamento constitucional para a cobrança desse adicional. A Lei Complementar 110/2001 que o instituiu diz que o produto de sua arrecadação está atrelado à destinação específica, que já não mais é cumprida, razão pela qual não mais pode ser exigida.

Em fevereiro de 2017, visando estimular a economia, Temer encaminhou ao Congresso Nacional projeto de lei para eliminá-lo gradualmente. Esse projeto não foi votado.

Em julho de 2017 a 20ª Vara da Justiça Federal de Minas Gerais, analisando os fundamentos de uma ação proposta em 2016, proferiu sentença de mérito afastando a cobrança desse adicional de duas empresas sob o argumento de que não mais existe a finalidade social para a qual o tributo foi originariamente instituído.

O tema está sob análise do STF desde 2015, marcado como repercussão geral, porém não há previsão de quando será julgado.

Sabe-se que o TRF-4 (Porto Alegre, Santa Catarina, Paraná), ao menos num caso, manteve a cobrança.

O argumento do TRF-4 é que o STF já declarou constitucional o adicional no julgamento de uma ADIN (Ação Direta de Inconstitucionalidade).

No STF, entretanto, o relator Marco Aurélio Mello, ao admitir a existência da repercussão geral, entendeu que esse tema foi objeto de ADIN, mas apenas quanto à constitucionalidade do referido adicional.

Entretanto, segundo ele, a controvérsia atual gira em torno da inconstitucionalidade da manutenção da contribuição social após atingida a finalidade que justificou sua instituição. E isso não foi objeto da ADIN.

Ante esse cenário, a conveniência de ajuizamento de ação contra a manutenção dessa cobrança existe desde julho/2012.

As empresas mineiras citadas acima ajuizaram ações num momento crítico da economia em que grande massa de demissões sem justa causa estava em curso no País (2016). Obviamente a ação interessa nos casos de demissões sem justa causa, inclusive no caso de turn-over, caso dos condomínios que vêm, gradativamente, substituindo trabalhadores por sistemas inteligentes (portaria eletrônica, informatização, etc).

A recuperação dos valores pagos indevidamente nos últimos 5 anos é especialmente impactante no caso de histórico de demissões ocorridas nesse período, porém desde que conduzido por meio de medidas judiciais próprias. Essas medidas judiciais abrangem o passado (últimos 5 anos) e valem para o futuro.

Deixar de pagar e depositar em juízo é obviamente possível, desde que com autorização judicial.

Por que todos vêm aceitando pagar isso sem questioná-lo maciçamente na Justiça? Pior, dois anos do direito a restituição já está perdido. Talvez a resposta seja porque os valores discutíveis, em cada caso concreto, não justifiquem providências judiciais visando contestar essa cobrança!

É inteligente correr para não continuar perdendo dinheiro (últimos 5 anos e também o futuro).

Os condomínios associados à ACRESCE já estão sendo atendidos nesse ponto porque já estamos elaborando as medidas necessárias para, em juízo, fazer valer esse direito.

Entretanto, ele beneficia exclusivamente os associados.

Se seu condomínio ainda não é associado à ACRESCE, não perca tempo.

Conheça outras razões para se associar rapidamente.

 

Tema Relacionado:

+ Não incidência da Contribuição Previdenciária sobre verbas trabalhistas devidas pelo Empregador – Economia Tributária – Critérios

Por quê vale à pena se associar à ACRESCE?

Bem, para responder a isto vamos reiterar o que já informamos em diversas manifestações nossas, dentre elas, na aba “A ACRESCE“, especialmente na sub-aba “O QUE FAZEMOS, ONDE ATUAMOS, COMO FAZEMOS, A QUEM APOIAMOS“, onde deixamos claro que o propósito de sua criação foi buscar a redução de custos e despesas condominiais dos Condomínios Residenciais, Comerciais e dos Condomínios Fechados. Portanto, não faria sentido algum cobrar taxas associativas que representassem peso nas despesas condominiais.

Por isso, nossa opção foi por fixar taxas, com o perdão da palavra, “ridículas”, insignificantes. E conseguimos atingir esse objetivo.

O custo de se associar é igual a:

  • Unidade Residencial: R$ 1,00/mês até o máximo de R$ 3,00/mês por apartamento (ou R$ 12,00/ano a R$ 36,00/ano).
  • Unidade Comercial: R$ 2,00/mês até o máximo de R$ 6,00/mês, por conjunto comercial, podendo alcançar de R$ 10,00/mês a R$ 15,00/mês quando o conjunto ocupar um andar inteiro (ou seja, de R$ 24,00/ano a R$ 72,00/ano; ou, no caso de andar comercial, de R$ 120,00/ano a R$ 180,00/ano).
  • Condomínios Fechados: R$ 20,00/mês a R$ 75,00/mês (ou R$ 240,00/ano a R$ 900,00/ano).

No caso de unidades residenciais, o custo associativo mensal é menor que o preço de um cafezinho. E, anual, não paga um almoço executivo. No caso de condomínios comerciais não é muito diferente. Idem quanto aos condomínios fechados.

E o que oferecemos? Redução de custos e despesas condominiais que pagam com incomparável folga as nossas taxas associativas. Pegue-se como exemplo a redução de 10% concedida por fornecedores detentores de nosso Selo de Qualidade. Ou, então, por nossos “Patrocinadores” (10% sobre uma pintura de prédio equivale, sozinha, a no mínimo R$ 20 mil de ganho para o Condomínio).

Quando a ACRESCE garante que um fornecedor de bens ou serviços detentor de Selo de Qualidade pode ser contratado com segurança porque toda a checagem sobre sua idoneidade e pontualidade foi previamente pesquisada e anualmente renovada, qual o ganho que isto representa?

Para responder a isto vamos nos valer de um caso concreto que dá bem a dimensão do que estamos cogitando: um Condomínio Residencial onde anteriormente residimos contratou a blindagem de sua guarita com instalação também de porta blindada, com passa-objetos, para acesso à sua área interna. No contrato estava previsto o emprego de chapa de aço de espessura exigida pelos órgãos de segurança, além de pintura eletrostática automotiva.

Quando o passa-objetos apresentou defeito e o fornecedor se recusou a refazer os trabalhos, foi chamada outra empresa que verificou que nem a espessura do material blindado, tampouco sua pintura, atendiam ao que foi contratado. Além do que o prazo previsto para conclusão dos trabalhos já havia há muito excedido.

O fornecedor contratado, notificado extrajudicialmente, negou-se a refazer o trabalho, exigindo-se do Condomínio, então, a contratação de outra empresa para concluir os trabalhos. Isso impôs ao Condomínio custos adicionais de mais de R$ 20 mil em 2017. Foi aí então que foram checados os antecedentes e históricos do fornecedor. Poderia ter sido evitado com prévia análise não apenas nas redes sociais onde a pessoa física da sócia esbanjava ostentação, mas também forense e creditícia, o que a ACRESCE faz como condição para conceder seu SELO DE QUALIDADE, cuja pesquisa é renovada anualmente, em janeiro, podendo ser cassado a qualquer tempo.

Apenas para citar alguns outros exemplos: quem faria ações judiciais para reduzir as contas de energia elétrica (redução de 9,57% sobre as contas mensais) do Condomínio e também dos seus moradores ou proprietários/locatários de unidades comerciais, sem a cobrança de qualquer honorário? Quem proporia ação visando eliminação da tributação sobre receitas financeiras (4% sobre as receitas) sem qualquer honorário? Quem distribuiria ação contra a cobrança de 10% do FGTS nas demissões, sem honorários?

Quando a ACRESCE, em sua atuação social, conseguir que o Município de São Paulo regulamente a prostituição eliminando da rua profissionais do sexo e rufiões, restabelecendo a paz social no entorno e valorizando os imóveis cujos negócios (compra e venda e locação) encontrem-se por esses efeitos deletérios, paralisados ou, mesmo, retirando as feiras das ruas valorizando — em cerca de 43% de seu valor atual — os imóveis por elas afetados, quanto representa isso em termos de ganho para os associados?

Poderíamos citar muitos outros exemplos, mas isso demandaria muito texto e espaço. Deixamos à criatividade daqueles que se inteirem neste site do que a ACRESCE oferece, fazer essa comparação de custo x benefício para então concluir que os custos são comparativamente ridículos e, muito mais insignificantes ainda, se comparados aos possíveis ganhos/benefícios, diretos e indiretos, que nossa atuação propicia.