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PIS/COFINS SOBRE RECEITAS FINANCEIRAS DE CONDOMÍNIOS RESIDENCIAIS E COMERCIAIS

 

 

I – INTRODUÇÃO

 

Recentemente escrevemos sobre a tributação do PIS/COFINS incidente sobre receitas financeiras. Trata-se, ali, de abordagem de caráter geral.

 

Naquela matéria expusemos os fundamentos para questionar, em juízo, a exigência do PIS/COFINS sobre tais receitas, dentre eles: a) inconstitucionalidade da Lei 10.865/04, art. 27, § 2º, que autorizou o Executivo a reduzir ou restabelecer as alíquotas de ambas as contribuições sobre receitas financeiras auferidas por pessoas jurídicas sujeitas ao regime não cumulativo de apuração; b) não tributação de receitas financeiras auferidas por empresas não-financeiras; c) o DL 1598/77, alterado pela Lei 12.973/14, não incluiu receitas financeiras dentro do conceito de receita bruta, base dessas contribuições aqui citadas; d) tratamento anti-isonômico da lei ao permitir exclusivamente às instituições financeiras deduzir custos e despesas da base de cálculo dessas contribuições, reduzindo de forma indireta sua alíquota efetiva, etc.

 

Agora vamos ver esse mesmo tema sob a perspectiva exclusiva das receitas financeiras auferidas por condomínios residenciais e comerciais.

 

Como se sabe, parte das receitas auferidas por condomínios residenciais e comerciais advém de aplicações financeiras dos valores correspondentes às taxas condominiais mensais, fundos de reserva e, também, das chamadas extraordinárias para investimentos de grande monta, como reformas, pinturas, modernização ou substituição de elevadores, aquisição de grupos geradores, etc.

 

Quando aquela mesma análise naqueles referidos comentários conduzida é transplantada para os Condomínios Residenciais e Comerciais, exige algumas adequações importantes.

 

Cabem, por exemplo, indagações como: Condomínios são pessoas jurídicas? Sujeitam-se ao regime não-cumulativo de apuração dessas Contribuições? Adicionalmente: qual o conceito de receitas de atividades próprias?

 

Na sequência isso será aqui analisado e esclarecido.

 

II – CONDOMÍNIOS: PERSONALIDADE JURÍDICA E REGIME DE TRIBUTAÇÃO DO PIS/COFINS

 

Primeiramente, Condomínios não são dotados, nos termos de nosso Código Civil, de personalidade jurídica. Mas a jurisprudência vem, desde há muito, entendendo dever ser reconhecida personalidade jurídica ao condomínio edilício [1].

 

É com base nessa realidade que a Receita Federal, por sua pergunta 033, ao responder quais são os contribuintes do PIS/COFINS incidentes sobre a receita bruta no regime de apuração não cumulativa, considera os Condomínios de proprietários de imóveis residenciais ou comerciais como equiparados às pessoas jurídicas.

 

Em outra pergunta (003), ao responder sobre quais entidades são isentas da Contribuição para o PIS incidente sobre receitas, arrola os condomínios de proprietários de imóveis residenciais ou comerciais.

 

A MP 2.158-35/2001 dispôs, em seu artigo 13, IX, que a Contribuição para o PIS incide sobre a folha de salários à alíquota de 1% apuradas pelos Condomínios de proprietários de imóveis residenciais e comerciais.

 

III – CONCEITO DE RECEITAS DE ATIVIDADES PRÓPRIAS E O PIS/COFINS

 

E o art. 14 da mesma MP 2.158-35/2001 previu que em relação aos fatos geradores ocorridos a partir de 01/02/99, são isentas da COFINS as receitas relativas às atividades próprias das entidades referidas em seu art. 13.

 

É com esse fundamento que a RFB, em resposta à questão 001, se posicionou no sentido de que as entidades listadas no artigo 13 da MP 2.158-35/2001 são contribuintes apenas da COFINS em relação às receitas não decorrentes de suas atividades próprias, além de serem contribuintes do PIS incidente sobre folha de salários.

 

Não são contribuintes da COFINS em relação às receitas decorrentes de suas atividades próprias.

 

O que são consideradas receitas de atividades próprias? São aquelas obtidas no desempenho da atividade, em consonância com os objetivos sociais para os quais a entidade foi criada, e que não tenham natureza contraprestacional (isto é, não são recebidas como contraprestação por algo feito ou disponibilizado em favor de quem efetua o pagamento).

 

A Instrução Normativa 247/2002, fundada dentre outras na MP 2.158-35/2001, dispôs serem contribuintes do PIS incidente sobre a folha de salários os condomínios de proprietários de imóveis residenciais e comerciais (art. 9º, IX).

 

E, em seu artigo 47, determinou que as entidades relacionadas em seu art. 9º, não contribuem para o PIS incidente sobre o faturamento (inciso I) e são isentas da COFINS em relação às receitas derivadas de suas atividades próprias (inciso II), explicitando serem receitas derivadas das atividades próprias aquelas decorrentes de: a) contribuições; b) doações; c) anuidades ou mensalidades.

 

Em quaisquer das hipóteses (“a” a “c”, imediatamente acima), a condição para a isenção da COFINS exige, nos termos da IN 247/2002, terem sido elas fixadas por lei, assembleia ou estatuto, recebidas de associados ou mantenedores, sem caráter contraprestacional direto, destinadas ao seu custeio e ao desenvolvimento dos objetivos sociais (art. 47, § 2º).

 

A isenção da COFINS referida no art. 14 da MP 2.158-35/01 foi analisada no Acórdão 9303-004.370/2016 (Processo 10384.003726/2007-75) do Conselho Administrativo de Recursos Fiscais (CARF), o qual se posicionou no sentido de que dita isenção têm lugar sendo irrelevante o caráter contraprestacional, ou seja, receita obtida em contraprestação por algo feito ou disponibilizado em favor daquele que efetuou o pagamento, prevalecendo a isenção mesmo que não tenha tal natureza contraprestacional.

 

No julgamento desse Acórdão o CARF aplicou o art. 62, § 2º do seu Regimento Interno, o qual manda acolher nos julgados administrativos daquele Conselho as decisões definitivas de mérito proferidas pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ) ou pelo Supremo Tribunal Federal (STF), no âmbito de recursos repetitivos (arts. 1036 a 1041 do Código de Processo Civil), cujas decisões devem ser reproduzidas no julgamento dos recursos administrativos no âmbito do CARF.

 

Assim é que, nessa decisão do CARF, aqui citada, decidiu ele que deve ser reconhecida aplicável a isenção da COFINS prevista no art. 14, X da MP 2.158-35/2001, sobre as receitas decorrentes de atividades próprias das entidades sem fins lucrativos e reconhecida a ilegalidade da IN 247/2002, sobre a qual se pronunciou o STJ no julgamento do Recurso Especial 1.353.111/RS, pela sistemática dos recursos repetitivos.

 

Por essa razão, considerou-se afastada a restrição posta pelo art. 47, § 2º da IN 247/2002 da RFB pois não estabelecida pelo legislador originário.

 

Essa conclusão foi repetida no Acórdão 3201-002.884/2017 (Processo 10680.016792/2005-07), segundo a qual o § 2º do art. 47 da IN 247/2002, ao determinar o alcance do conceito de “receitas decorrentes de atividades próprias”, extrapolou a norma que concedeu isenção (MP 2.158-35/2001, art. 13 combinado com art. 14, X), ao restringi-la apenas aos ingressos decorrentes das contribuições, doações, anuidades ou mensalidades fixadas por lei, assembleia ou estatuto, recebidas de associados ou mantenedores.

 

Decorre desse novo entendimento que tudo o que ingressa no patrimônio de entidades como Condomínios residenciais e comerciais, inclusive rendimentos obtidos a título de receitas financeiras, são considerados receitas decorrentes de atividades próprias e, portanto, estão compreendidos dentro da isenção prevista no art. 14, X da MP 2.158-35/2001.

 

IV – O TEMA NO STF

 

O STF já se manifestou no sentido de que a captação de receitas, mesmo quando não provenientes das atividades fins e preponderantes da entidade, se aplicada no desenvolvimento e manutenção das atividades a que se destina, é imune.

 

Isto porque o art. 195, § 7º da CF não faz distinção entre receitas próprias e impróprias para determinar o alcance da imunidade ali prevista, não cabendo à lei ordinária e muito menos à Instrução Normativa fazer tal distinção (Adin 2.028-5/DF).

 

V – O TEMA NO TRIBUNAL REGIONAL FEDERAL (4ª R)

 

O TRF da 4ª Região (Ap-RN 2005.71.00.016795-4/RS – Rel. Des. Vilson Darós, DJe 07.10.2008, p. 191) considerou que se o STF manifestou-se no sentido de que a captação de receitas,  mesmo quando não provenientes das atividades fins e preponderantes da entidade, se aplicada no desenvolvimento e manutenção das atividades a que se destina é imune, seguindo a mesma linha de entendimento do STF em relação à imunidade, deve ser aplicado à isenção da COFINS [2].

 

E prosseguiu, se a entidade criada sem fins lucrativos aufere receitas por meio de atividades desvinculadas dos seus fins essenciais (por exemplo: alugueis, aplicações financeiras, prestação de serviços, etc), desde que canalize esses recursos para a manutenção ou o aprimoramento dos serviços a que se destina, deve ser mantida a isenção.

 

Essas atividades realizadas pelas entidades sem fins econômicos estão, na verdade, compreendidas dentre as atividades próprias dessas instituições, embora não configurem suas atividades preponderantes. Em outras palavras, tratam-se de atividades acessórias, não preponderantes, que visam a complementar suas fontes de receitas, permitindo-lhes angariar recursos a final destinados à aplicação na sua atividade principal.

 

E complementou aquele Tribunal não se tratar de negar vigência ou eficácia ao inciso X do art. 14 da MP 2.158-35/01, mas tão somente declarar seu alcance e a interpretação que deve ser dada ao dispositivo, em conformidade com o sistema normativo no qual está inserido.

 

A interpretação fiscal que limita a isenção às receitas conectadas à atividade principal – no caso dos Condomínios, taxas condominiais, fundo de reserva e fundos destinados a reformas, outros ingressos decorrentes de contribuições, doações, desde que em qualquer caso fixados em assembleia ou estatuto – excluídas as receitas financeiras, não se sustenta no plano legal por ignorar a realidade das entidades sem fins econômicos que, desprovidas do objetivo de perseguir lucros, destinam toda a sua receita ao seu custeio e ao desenvolvimento de seus objetivos sociais.

 

VI – AMPLIAÇÃO DO CONCEITO DE RECEITAS DE ATIVIDADES PRÓPRIAS

 

Conclusão inafastável é que, tudo o que ingressar no patrimônio dos Condomínios Residenciais e Comerciais, loteamentos fechados, clubes de campo, demais entidades isentas ou imunes, desde que aplicados integralmente na manutenção e preservação de suas atividades estatutárias, não será tributado pela COFINS.

 

A regra é válida independentemente de essas entidades terem oferecido algo, uma contrapartida, para justificar esses ingressos financeiros (a isto se denomina “contraprestação”). No caso de condomínios residenciais ou comerciais cite-se, por exemplo, a locação de espaços, geralmente, salões de festas, cobrança pelo uso de churrasqueiras, etc.

 

Por fim, alertamos que naquela matéria anterior, citada no início desse trabalho (PIS/COFINS incidente sobre receitas financeiras), as alíquotas ali mencionadas são de 4% (COFINS) e 0,65% (PIS), enquanto que nos presentes estudos a alíquota é de 4% (COFINS). O PIS, aqui, incide apenas sobre a folha de salários à alíquota de 1%.

 

Importante considerar que os dois estudos, aquele e este, se complementam em seus fundamentos.

 

VII – QUADRO RESUMO

 

Para melhor visualização:

 

QUADRO I
CONDOMÍNIOS RESIDENCIAIS/COMERCIAIS/LOTEAMENTOS FECHADOS/ENTIDADES IMUNES E ISENTAS
sem ação judicial
pis folha salários rendimentos aplicações financeiras outros rendimentos não estatutários rendimentos estatutários
1% 0% 0% 0%
cofins folha salários rendimentos aplicações financeiras outros rendimentos não estatutários rendimentos estatutários
não incide 4% 4% 0%

 

 

QUADRO II
CONDOMÍNIOS RESIDENCIAIS/COMERCIAIS/LOTEAMENTOS FECHADOS/ENTIDADES IMUNES E ISENTAS
com ação judicial
pis folha salários rendimentos aplicações financeiras outros rendimentos não estatutários rendimentos estatutários
1% 0% 0% 0%
cofins folha salários rendimentos aplicações financeiras outros rendimentos não estatutários rendimentos estatutários
não incide 0% 0% 0%

 

 

VIII – EXCLUSIVAMENTE PARA ASSOCIADOS DA ACRESCE

 

Supomos que os administradores da imensa maioria dos Condomínios Residenciais – e talvez os de alguns Comerciais – sequer imaginam que rendimentos de aplicações financeiras são tributados pela COFINS.

 

Sujeitam-se à autuação fiscal com multa (até 150%) e juros.

 

Alguns podem até saber, mas por desconhecerem que por meio de ação judicial essa exigência pode vir a ser afastada, prosseguem pagando-o.

 

Já os Associados da ACRESCE – ASSOCIAÇÃO DOS CONDOMÍNIOS RESIDENCIAIS E COMERCIAIS, estarão protegidos de qualquer penalização em relação ao passado (julho de 2015 em diante, quando essa tributação voltou a ser exigida) e, também, em relação ao futuro, posto que tomou a iniciativa de demandar em juízo em favor de seus Associados, sem qualquer cobrança adicional ou extra. Tudo, mediante taxa associativa mensal.

 

Outras iniciativas em benefício de seus Associados virão muito em breve!

 

ACRESCE – ASSOCIAÇÃO DOS CONDOMÍNIOS RESIDENCIAIS E COMERCIAIS

 

 

Tema correlacionado:

 

+ PIS/COFINS incidente sobre receitas financeiras


[1]O Código Civil de 2002, art. 1331, utiliza essa expressão para designar, nas edificações, partes que são propriedade exclusiva e partes que são propriedade comum dos condôminos. Entende a doutrina que se aplicam as regras do condomínio edilício, no que couber, aos condomínios assemelhados, tais como loteamentos fechados, multipropriedades imobiliárias e clubes de campo (De Plácido e Silva).

[2]Inexiste diferença, quanto aos seus efeitos, entre imunidade e isenção. A distintas designações se justificam apenas porque imunidade decorre diretamente da Constituição Federal (no caso, art. 195, § 7º) e endereçada para as entidades naquele dispositivo elencadas, enquanto a isenção decorre de lei ordinária (no caso, da Lei 9.532/97).

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