COMO REDUZIR O IMPOSTO DE RENDA COM GASTOS EM OBRAS NAS ÁREAS COMUNS DO CONDOMÍNIO

Os custos de reforma do condomínio (áreas comuns) podem ser adicionados ao valor de custo de cada unidade imobiliária na Declaração do Imposto de Renda (DIR) de cada condômino (proprietário)? Se sim, como proceder?

I – O QUE É GANHO DE CAPITAL E COMO SE CALCULA

O Imposto de Renda (IR) tributa o ganho de capital obtido na venda de imóvel à alíquota de 15%. Exemplo: se o condômino adquiriu imóvel por R$ 112 mil em julho/1995, manteve-o registrado em sua DIR por esse valor histórico nesse período e, ao vendê-lo em dezembro/2018 recebeu R$ 800 mil, seu ganho de capital foi de R$ 688 mil e o IR devido ao fisco até o final do mês seguinte ao da venda será de R$ 103 mil. Ganho de capital é a diferença entre o custo de aquisição e o valor de venda. É claro que existem isenções, deduções e outros mecanismos que, se em cada caso concreto, atendidas certas condições legais puderem ser aplicados, é possível obter redução desse IR mas, para facilitar o entendimento, de forma simplificada é essa a forma de calcular o tributo.

A lógica em que estruturada essa equação é: quanto maior o ganho de capital, maior o IR. Com inverter essa lógica? Majorando o custo de aquisição.

II – O AUMENTO DO CUSTO COMO REDUTOR DO GANHO DE CAPITAL

O problema é que o custo de bens e direitos, no caso específico estamos tratando de imóveis, não pode ser ajustado desde 1995 (Regulamento do Imposto de Renda – RIR – Decreto 9580/2018, art. 136, § 1º). A legislação permite computar no custo de aquisição de imóveis, desde que comprovados por documentação hábil e idônea e discriminados na DIR, diversos itens e dentre eles, os gastos promovidos pelo proprietário do imóvel com construção, ampliação e reforma (RIR/2018, art. 137, II, “a”). O fisco estabeleceu por normativa que os gastos com construção, ampliação e reforma podem ser acrescidos ao custo de aquisição desde que os projetos tenham sido aprovados pelos órgãos municipais competentes e, com pequenas obras, tais como pintura, reparos em azulejos, encanamentos, pisos e paredes (Instrução Normativa 84/2001, art. 17, I, “a”; Solução de Consulta-COSIT 60/2014).

III – IMÓVEL: APENAS ÁREA PRIVATIVA OU INCLUI A ÁREA COMUM?

Notar que o legislador e o fisco estão sempre se referindo a imóvel, sem especificar se se trata de área privativa ou área comum do condomínio na hipótese de se tratar de imóvel condominial. Outro ponto que merece destaque é que nem sempre a construção, ampliação ou reforma, seja da área privativa ou da área comum, requerem aprovação pelos órgãos municipais. Veja que nossa afirmação não significa dispensa de observância às regras da NBR 16280 de abril/2014, a qual passou a exigir que reformas em prédios precisam da atuação de um responsável técnico, engenheiro ou arquiteto, e entrega do plano de reforma ao síndico sob pena de o condomínio impedir a obra ou acionar o proprietário do imóvel, em juízo.

Como a legislação é omissa quanto à parte do imóvel alcançada por suas disposições (área privativa, incluindo ou não a área comum), perfeitamente aplicáveis algumas regras do Código Tributário Nacional, dentre elas aquela que prevê que na ausência de disposição expressa, incide a analogia (CTN, art. 108, I). Por essa solução interpretativa, possível porque a análise aqui proposta não envolve isenção tributária (CTN, art. 111, II), estão abrangidos pela regra que permite ajustar o custo do imóvel tanto a reforma na área privativa, quanto na área comum.

Confirma esse entendimento o fato de que a lei tributária não pode alterar a definição ou o alcance de um instituto civil, conceitos e formas de direito privado, como o de imóvel posta no Código Civil, para exigir tributo maior que o devido (CTN, art. 11o). E imóvel, para o Direito Civil, é o bem sempre fixado no local em que jaz materializado (De Plácido e Silva). Logo, área comum e área privativa compõem uma unidade imobiliária, única e indissociável, da qual o condômino é titular dado seu direito de propriedade determinado por sua fração ideal assim reconhecida perante o Registro Imobiliário.

IV – A PROPRIEDADE RECAI SOBRE A TOTALIDADE DO IMÓVEL

A propriedade é assim determinada, com força legal, na escritura do imóvel e também pela municipalidade no cálculo do IPTU. Os condôminos são proprietários de fração ideal do imóvel todo, incluindo aí a área comum e a área privativa, construída e também a não construída. Logo, pagam o Imposto sobre Propriedade (“P” da sigla IPTU) calculado sobre a construção e pagam Imposto Territorial (“T” da sigla IPTU) calculado sobre o terreno não construído. Ninguém pode sustentar validamente a tese de que reforma na área comum não valorize o imóvel e que apenas reforma da unidade privativa o valorizaria!

Talvez inexista exata proporção da valorização da área privativa ante os gastos com a reforma na área comum. Suponhamos uma reforma na área comum cujos gastos tenham sido de R$ 1 milhão rateados por 20 unidades condominiais, importando rateio de R$ 50 mil para cada unidade. Obviamente não significa isto que o condomínio (prédio) tenha se valorizado em R$ 1 milhão ou que cada unidade tenha sido valorizada em R$ 50 mil. Mas isto não tem a mínima relevância porque não estamos aqui tratando de valorização, mas, sim, de incorporação dos gastos aos custos de aquisição do imóvel. A valorização/desvalorização é outra história e é ditada pelo mercado imobiliário, variando em cada época até por razões determinadas pela deterioração da localidade em que existente, ou melhorias ali empreendidas.

V – APROPRIAÇÃO DOS GASTOS COM REFORMA AOS CUSTOS DE AQUISIÇÃO

Se “imóvel” compreende tanto a área privativa como a comum, a mesma analogia empregada atrás permite concluir aplicável a ambas o mesmo critério, isto é, se ao custo de aquisição é possível acrescer os gastos com construção, ampliação e reforma da área privativa, esse direito deve ser – e o é – igualmente válido para a área comum. É disso que se trata aqui.

Assim, se pelo critério de rateio a cada condômino tocou gastos no importe de R$ 50 mil no exemplo acima, é esse o valor a ser acrescido em sua DIR, proporcionalizadamente, em cada ano em que tenha ocorrido tal rateio. Se todo o valor foi gasto num único ano, o total do rateio será apropriado em sua DIR num único ano porque o critério de apropriação de custos, bem como o de percepção da renda, para as pessoas físicas, é o de caixa. Qualquer correlação entre esses gastos (R$ 1 milhão) e o aumento na valorização do condomínio (prédio) integralmente considerado jamais será exigível pelo fisco porque pressuporia avaliação do prédio como um todo e sua venda, o que nunca ocorrerá, claro, ao menos em se tratando de imóveis residenciais, podendo ocorrer algumas vezes em imóveis comerciais. Além disso, o ganho tributável guarda estreita correlação com a venda, não com o ato de avaliação/reavaliação do custo, em si.

Alertando que o condômino só pode retificar sua DIR para fazer tais ajustes nos últimos 5 anos contados retroativamente da data da reforma, ampliação, etc. Logo, se ultrapassado esse prazo desde a última reforma – seja na área privativa, seja na comum –, não mais poderá ser retificada para o registro do ajuste do valor do custo do imóvel. Portanto, nunca há tempo a perder nessa questão!

VI – COMO PROCEDER?

Esta talvez seja a parte mais crucial do processo porque é certo que o condômino participou de Assembleia Geral Extraordinária (AGE) na qual a reforma foi decidida – ou, pelo menos, poderá dispor de cópia dela para fazer sua comprovação perante o fisco porque, ante o princípio da soberania das assembleias, a decisão vincula a todos, participantes e ausentes. E, também, possui boletos específicos para arrecadação extra (na maioria das vezes). Algumas vezes tratam-se de recursos disponíveis para os quais não foi prevista arrecadação extra, existindo apenas AGE deliberando sobre a utilização de fundos existentes.

Os projetos com orçamentos dos profissionais contratados permanecem normalmente arquivados no condomínio sob responsabilidade do Síndico, bem como os contratos com eles firmados. Assim, para poder fazer a devida comprovação, se o condômino vier a ser chamado pelo fisco para explicar o aumento de custos do seu imóvel deverá comprová-lo com todos esses documentos, e outros que eventualmente existam, recomendando-se que por ocasião dos registros do aumento de custo na DIR cada condômino esteja munido deles e os preserve por prazo indefinido enquanto mantiver a propriedade do imóvel, ainda que a prescrição do direito do fisco fiscalizá-lo e se for o caso autuá-lo, expire em 5 anos.

No campo “Bens e Direitos” da DIR deve discriminar o cálculo da parte (fração ideal) que lhe tocou nos gastos gerais da reforma, construção, etc.

VII – RISCOS

A regra é a prescrição quinquenal (5 anos) para o fisco contestar esse aumento de custo do imóvel. Transcorrido esse prazo não mais poderá autuar o contribuinte pelo ajuste feito no custo de sua unidade condominial. Mesmo assim, como visto acima, sugerimos preservar a documentação comprobatória até que ocorra a venda do imóvel. Alerte-se para o fato de que se dentro do transcurso de 5 anos do registro desses acréscimos aos custos o imóvel vier a ser alienado, por meio da Declaração de Ganho de Capital feita pelo contribuinte, obrigatória para apuração do ganho no momento da venda, o fisco disporá de mais elementos para promover a averiguação da majoração dos custos ao cruzar os dados da DIR com a Declaração de Ganho de Capital.

Ressalte-se que os efeitos tributários benéficos decorrentes desse ajuste no custo de aquisição só ocorrerão quando o imóvel vier a ser alienado e o ganho de capital apurado. Mas como há prazo para fazer esse ajuste (5 anos), daí a importância desse tema. Nem o risco deve assustar o condômino quanto ao seu direito de apropriar gastos com construção, ampliação e reforma, ante os fundamentos aqui apresentados.

Mesmo ante um risco de ser-lhe imposta multa de 75% mais juros Selic incidentes sobre o IR que deixar de ser pago, é esta uma das alternativas válidas para enfrentar o abuso do fisco que há mais de 20 anos – desde 1995 –, não permite atualização do custo dos bens e direitos registrados nas DIR dos contribuintes em geral, em cujo período a inflação oficial (IPCA-IBGE) somou 346,58%.

A propósito, no exemplo assumido no início deste Informativo, custo de R$ 112 mil, se permitida sua correção pela inflação (IPCA igual a 346,58%), atualizado equivaleria a R$ 500 mil, logo, o ganho de capital obtido com a venda por R$ 800 mil seria igual a R$ 300 mil e, o IR, R$ 45 mil (redução comparativa de R$ 58 mil, ou seja, 56,31%).

VIII – CONCLUSÃO

Se o condômino estivesse proibido de adicionar aos seus custos de aquisição do imóvel os gastos com construção, ampliação e reforma das áreas comuns, equivaleria isto a afirmar que sua propriedade se limitaria à área privativa, o que juridicamente seria uma aberração. Juntamente com sua unidade privativa, ao alienar seu imóvel vende igualmente a propriedade sobre a área comum. E, assim como a qualidade da área privativa influencia no estímulo à venda, a qualidade e apresentação da área comum também. Um exemplo bem evidente disto é a instalação de gerador de energia no condomínio.

Muitas vezes potenciais compradores de unidades condominiais, nas suas escolhas, optam por condomínios providos de geradores e, do mesmo modo, rejeitam aquelas opções em que essa comodidade não esteja disponível. Um gasto dessa magnitude, cerca de R$ 100 mil, implica inegável aumento do valor venal de cada unidade condominial. Se aumenta o valor de venda, aumenta também o ganho de capital tributável. Mas há a alternativa de reduzi-lo mediante ajuste do custo na DIR conforme aqui demonstrado e comprovado. Se o fisco discordar, que o faça dentro de 5 anos após o registro do aumento de custo. Se o fizer, o condômino terá fundamentos substantivos para defender sua tese porque alicerçada no melhor Direito.

 

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