O propósito da ACRESCE é claro e objetivo: reduzir os custos com despesas de condomínio. Firmes nesse propósito idealizamos esta sessão “VOCÊ SABIA QUE …?” na qual vamos sempre oferecer algumas dicas úteis e importantes para aumentar a arrecadação ao reduzir a inadimplência ou, simplesmente, reduzir custos condominiais. No presente caso, vamos tratar do IPTU, de interesse direto dos condôminos, e que se revela verdadeira “caixa preta” que todo mundo desconhece como é calculado.

Você sabia que:

  1. O IPTU incide sobre a construção (área edificada) e também sobre a área não construída?
  2. O zoneamento da área onde localizado o imóvel impacta no cálculo do valor do IPTU?
  3. O IPTU é baseado no valor venal do imóvel calculado por metro quadrado o qual pode ser reajustado anualmente pelo município?
  4. Valor venal resulta de pesquisa imobiliária feita pelo município para determinar o preço por metro quadrado do terreno e da área construída?
  5. Nesse cálculo são considerados também: depreciação (causada pelo tempo de existência do imóvel construído, por exemplo, ou a deterioração da área circunvizinha), melhorias (no imóvel e também nas suas cercanias), pontos de conveniência (metrôs, shoppings, lazer, serviços)? E que as supostas melhorias podem, algumas vezes, reduzir o valor negocial do imóvel devendo reduzir também o IPTU?
  6. Esses dados são imputados em tabelas e listas, fatores e índices a que se denomina Planta Genérica de Valores (PGV), que nada mais é que um mapa que subdivide as áreas urbanas e, nalguns casos, também rural do município?
  7. Em alguns municípios, como o de São Paulo, a PGV é no geral inferior à tabela de Valores de Referência utilizada para cálculo do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI)?
  8. E que esses Valores de Referência, muito próximos ao valor real de mercado do imóvel,adotado para cálculo do ITBI,são contestáveis com êxito, no Judiciário, caso em que volta a ser aplicável, por determinação judicial, quando questionado em juízo, a PGV, resultando num imposto muito menor?
  9. Todo contribuinte do IPTU pode e deve checar se o valor do cálculo desse imposto está correto, cuja fórmula é a seguinte:

 

V = A x VR x I x P x TR

 

V Valor venal do imóvel
A Área de edificação do imóvel
VR Valor unitário padrão (estabelecido por Planta Genérica de Valores – PGV)
I Tempo (idade do imóvel e sua depreciação)
P Localização do imóvel na rua (logradouro)
TR Características da construção (reforma, ampliação, modificações, etc)

 

  1. A necessidade dessa análise se justifica porque a avaliação para efeito de PGV é realizada pelo município em caráter genérico e, por isso mesmo pode não corresponder à realidade individual de cada imóvel?
  2. Existem ferramentas de cálculo eletrônico disponibilizadas nos sites das prefeituras, mas que não levam em consideração essa peculiaridade de cada imóvel daí a importância de se promover cálculos individualizadamente?
  3. Em razão de um princípio constitucional que veda o confisco o valor venal para efeito de IPTU não pode ser maior que o valor real de mercado? E que no geral o valor venal não supera a 70% do valor de mercado?
  4. O valor do IPTU pode ser questionado administrativamente até 90 dias após a data em que devido o pagamento da primeira parcela do imposto?
  5. Tem direito à isenção do IPTU, em São Paulo, os aposentados que ganham até 5 salários mínimos, que não possuem outro imóvel e devem residir naquele para o qual pedem isenção (de valor não superior a R$ 1.176.000,00 em 2017)? E, para isto, é necessário atender às exigências burocráticas estabelecidas pelo município?
  6. Se você não está intitulado à isenção poderá estar à obtenção de descontos do IPTU?
  7. O IPTU em débito pode autorizar o município a inscrevê-lo no serviço de proteção ao crédito (SCPC, Serasa, etc.). E o imposto não pago pode incidir sobre o imóvel levando até mesmo à sua execução fiscal e subsequente leilão?
  8. O IPTU comercial é maior que o IPTU residencial e deve ser promovida mudança de um para outro quando alterada a finalidade de uso do imóvel? Ainda que ele seja residencial, se existir uma empresa registrada naquele endereço sua destinação, para fins de IPTU, deve ser alterada de residencial para comercial?
  9. O IPTU é devido mesmo que você não possua escritura do imóvel?

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