1. Mito – Os zeladores devem cobrir o horário de almoço ou de folga dos porteiros
Verdade – A presença frequente do zelador na portaria caracteriza dupla função. É recomendável, nesse caso, que o condomínio disponha de folguistas. O zelador só deve ser acionado para substituir porteiros em caso de emergência, e apenas de forma eventual.

2. Mito – O síndico deve estar à disposição dos condôminos 24h por dia.
Verdade – O síndico pode e deve estabelecer um horário determinado, conforme sua disponibilidade, para cuidar das tarefas inerentes ao condomínio. Fora desse período, o ideal é orientar que os funcionários – principalmente o zelador – sejam os intermediários das eventuais reclamações dos moradores, acionando o síndico apenas em casos urgentes.

3. Mito – Conservação e reforma de elevadores é despesa extraordinária, que deve ser paga pelos proprietários e não pelos inquilinos.
Verdade – Nesse caso, só pode ser considerada despesa extraordinária as obras que representem acréscimo ou melhoria estética dos elevadores, como a reforma e modernização de cabines. A manutenção pura e simples do elevador é considerada despesa ordinária.

4. Mito – Inquilinos têm direito a voto em assembleias.
Verdade – O voto de inquilinos é permitido se ele estiver de posse de uma procuração específica do proprietário para este fim e somente quando o proprietário da unidade não estiver presente na assembleia.

5. Mito – O condômino pode alugar sua vaga na garagem para pessoas de fora do prédio.
Verdade – A legislação atual permite que as vagas de garagem sejam alugadas para pessoas estranhas ao edifício. Mas é preciso observar o que diz a convenção do condomínio, que tem poder legal para proibir tal prática.

6. Mito – A autogestão reduz os custos do condomínio.
Verdade – Os condomínios, atualmente, possuem um sem-número de obrigações trabalhistas, fiscais, contábeis e tributárias. Atuando por conta própria, sem o auxílio de profissionais na área de administração, o síndico pode, sem querer, cometer erros, gerando passivos tributários e fiscais para o condomínio. Além disso, as despesas mais expressivas de um condomínio não são as relativas à administração, mas à folha de pagamento, água, energia elétrica e contratos de manutenção e conservação.

7. Mito – O condomínio não pode divulgar a relação de condôminos inadimplentes
Verdade – Este assunto é bastante controverso. De fato, não é possível citar o nome dos condôminos em débito, pois tal ato pode caracterizar constrangimento ilegal. Mas o síndico pode, na prestação de contas mensal, mencionar as unidades que deixaram de pagar a cota condominial.

8. Mito – Os condomínios podem proibir a presença de cães, gatos e outros animais de estimação nos apartamentos.
Verdade – A proibição pura e simples não surte efeito na prática, já que muitas decisões da Justiça têm sido favoráveis à presença de animais de estimação nas unidades residenciais. O ideal, nesse caso, é regulamentar e não proibir. Recomenda-se, dessa forma, permitir animais de pequeno porte e que não ofereçam riscos à saúde, segurança ou sossego dos moradores.

9. Mito – Grandes áreas de lazer encarecem o condomínio.
Verdade – O valor da cota mensal paga pelos moradores está atrelado, basicamente, à arrecadação do condomínio versus o número de apartamentos existentes. Assim, um condomínio com grande área de lazer (o que exige mais funcionários para cuidar) mas que tenha muitos andares e apartamentos não necessariamente terá uma cota alta, pois as despesas serão rateadas entre muitos condôminos.

10. Mito – A assembleia do condomínio é soberana.
Verdade – A assembleia de moradores não pode, por exemplo, tomar decisões que conflitem com a convenção do condomínio nem com a legislação vigente. Para isso seria necessário alterar o texto da convenção em si, o que exige quórum específico, além do registro do novo documento em cartório.

 

Fonte: Exame.com

O propósito da ACRESCE é claro e objetivo: reduzir os custos com despesas de condomínio. Firmes nesse propósito idealizamos esta sessão “VOCÊ SABIA QUE …?” na qual vamos sempre oferecer algumas dicas úteis e importantes para aumentar a arrecadação ao reduzir a inadimplência ou, simplesmente, reduzir custos condominiais. No presente caso, vamos tratar do IPTU, de interesse direto dos condôminos, e que se revela verdadeira “caixa preta” que todo mundo desconhece como é calculado.

Você sabia que:

  1. O IPTU incide sobre a construção (área edificada) e também sobre a área não construída?
  2. O zoneamento da área onde localizado o imóvel impacta no cálculo do valor do IPTU?
  3. O IPTU é baseado no valor venal do imóvel calculado por metro quadrado o qual pode ser reajustado anualmente pelo município?
  4. Valor venal resulta de pesquisa imobiliária feita pelo município para determinar o preço por metro quadrado do terreno e da área construída?
  5. Nesse cálculo são considerados também: depreciação (causada pelo tempo de existência do imóvel construído, por exemplo, ou a deterioração da área circunvizinha), melhorias (no imóvel e também nas suas cercanias), pontos de conveniência (metrôs, shoppings, lazer, serviços)? E que as supostas melhorias podem, algumas vezes, reduzir o valor negocial do imóvel devendo reduzir também o IPTU?
  6. Esses dados são imputados em tabelas e listas, fatores e índices a que se denomina Planta Genérica de Valores (PGV), que nada mais é que um mapa que subdivide as áreas urbanas e, nalguns casos, também rural do município?
  7. Em alguns municípios, como o de São Paulo, a PGV é no geral inferior à tabela de Valores de Referência utilizada para cálculo do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI)?
  8. E que esses Valores de Referência, muito próximos ao valor real de mercado do imóvel,adotado para cálculo do ITBI,são contestáveis com êxito, no Judiciário, caso em que volta a ser aplicável, por determinação judicial, quando questionado em juízo, a PGV, resultando num imposto muito menor?
  9. Todo contribuinte do IPTU pode e deve checar se o valor do cálculo desse imposto está correto, cuja fórmula é a seguinte:

 

V = A x VR x I x P x TR

 

V Valor venal do imóvel
A Área de edificação do imóvel
VR Valor unitário padrão (estabelecido por Planta Genérica de Valores – PGV)
I Tempo (idade do imóvel e sua depreciação)
P Localização do imóvel na rua (logradouro)
TR Características da construção (reforma, ampliação, modificações, etc)

 

  1. A necessidade dessa análise se justifica porque a avaliação para efeito de PGV é realizada pelo município em caráter genérico e, por isso mesmo pode não corresponder à realidade individual de cada imóvel?
  2. Existem ferramentas de cálculo eletrônico disponibilizadas nos sites das prefeituras, mas que não levam em consideração essa peculiaridade de cada imóvel daí a importância de se promover cálculos individualizadamente?
  3. Em razão de um princípio constitucional que veda o confisco o valor venal para efeito de IPTU não pode ser maior que o valor real de mercado? E que no geral o valor venal não supera a 70% do valor de mercado?
  4. O valor do IPTU pode ser questionado administrativamente até 90 dias após a data em que devido o pagamento da primeira parcela do imposto?
  5. Tem direito à isenção do IPTU, em São Paulo, os aposentados que ganham até 5 salários mínimos, que não possuem outro imóvel e devem residir naquele para o qual pedem isenção (de valor não superior a R$ 1.176.000,00 em 2017)? E, para isto, é necessário atender às exigências burocráticas estabelecidas pelo município?
  6. Se você não está intitulado à isenção poderá estar à obtenção de descontos do IPTU?
  7. O IPTU em débito pode autorizar o município a inscrevê-lo no serviço de proteção ao crédito (SCPC, Serasa, etc.). E o imposto não pago pode incidir sobre o imóvel levando até mesmo à sua execução fiscal e subsequente leilão?
  8. O IPTU comercial é maior que o IPTU residencial e deve ser promovida mudança de um para outro quando alterada a finalidade de uso do imóvel? Ainda que ele seja residencial, se existir uma empresa registrada naquele endereço sua destinação, para fins de IPTU, deve ser alterada de residencial para comercial?
  9. O IPTU é devido mesmo que você não possua escritura do imóvel?

Em sentença de 02/08/2018 proferida numa Ação Civil Pública proposta pelo Ministério Público de São Paulo (nº 1079683-70.2017.8.26.0100, distribuída em 11/08/2017), juiz da 45ª Vara Cível Central de São Paulo decidiuque a incorporadora Rossi Residencial S/A, não pode prever no contrato de compra e venda o início da cobrança da taxa de condomínio e despesas de IPTU antes da entrega das chaves.

Também considerou abusivas outras cláusulas contratuais, tais como as que previa cobrança da taxa de anuência da incorporadora à cessão do contrato do adquirente originário a terceiros.

Na decisão ele proibiu a incorporadora de: executar referidas cláusulas contratuais, além de obrigá-la a se abster de incluí-las em novos contratos; devolver os valores já recebidos com fundamento nessas cláusulas, com correção monetária mais juros de 1% ao mês; inserir no site da incorporadora, pelo prazo de 5 anos, mensagem aos consumidores informando o direito à devolução dos valores pagos indevidamente; publicar essa mesma informação, num domingo por mês durante 3 meses alternados, com destaque de ¼ por página, no caderno de economia de dois jornais de circulação nacional, Folha de São Paulo e Estado de São Paulo.

Por fim, fixou multa de R$ 80 mil caso a empresa não devolva os valores e deixe de informar os clientes sobre a restituição. E R$ 50 mil para cada nova cobrança dessas taxas consideradas abusivas.