
O propósito da ACRESCE é claro e objetivo: reduzir os custos com despesas de condomínio. Firmes nesse propósito idealizamos esta sessão “VOCÊ SABIA QUE …?” na qual vamos sempre oferecer algumas dicas úteis e importantes para aumentar a arrecadação ao reduzir a inadimplência ou, simplesmente, reduzir custos condominiais.
Você sabia que:
- A inclusão do nome dos inadimplentes nos demonstrativos mensais de despesas e nos balancetes é perfeitamente possível? Basta incluir nesses demonstrativos o nome dos inadimplentes e as unidades condominiais respectivas, bem como o valor do correspondente débito. A administração tem o dever de prestar contas e os demais condôminos têm o direito de conhecer a saúde financeira do condomínio e quem não vem cumprindo suas obrigações perante a coletividade já que a deficiente administração financeira pode até mesmo desvalorizar o imóvel por falta de conservação e manutenção do prédio (Apelação Cível 289.102-4/0-00 – TJSP/2006).
- Essas divulgações dos inadimplentes não gera obrigação de indenização por danos morais contra o condomínio ou a administradora? (Apelação Cível 036.633-4/1-00 – TJSP/1998). Afinal, todos os adimplentes têm o direito de saber por quem estão pagando taxas condominiais maiores para que as contas ordinárias mensais possam ser saldadas no decorrer do mês.
- A cobrança pessoal dos inadimplentes na frente de outras pessoas pode gerar constrangimentos e estes, sim, podem autorizar o reconhecimento judicial de indenização por danos morais?
- O Síndico não pode tentar impedir o condômino inadimplente de se mudar do condomínio? A dívida de condomínio recai sobre o imóvel e não sobre seu proprietário. Portanto, deixo-o se mudar livremente.
- O condômino inadimplente não pode se candidatar a Síndico? E o Síndico não pode ficar inadimplente?Isto porque é função do Síndico cumprir e fazer cumprir a Convenção de Condomínio, o Regimento Interno e as determinações da assembleia (Código Civil, art. 1348, IV). Também, sendo função do Síndico cobrar dos condôminos as suas contribuições, é claro que ele não irá propor ação judicial contra si. Além disso, não terá condições morais para cobrar os inadimplentes, nem poderá votar nas deliberações das assembleias nem delas participar.
- Nos condomínios em que o Síndico torna-se inadimplente os demais condôminos devem se reunir e convocar uma Assembleia Geral para sua destituição, observado o quorum previsto na Convenção de Condomínio?
- A sequência do procedimento de cobrança do inadimplente se inicia imediatamente após constatada a inadimplência (mora) mediante carta de cobrança enviada pela Administradora, sucedida por correspondência de cobrança amigável enviada pelo Jurídico para, na sequência, propor-se ação judicial? Se a Convenção de Condomínio prevê prazo para caracterização da mora, deve ser revista para que esta seja configurada imediatamente após o atraso de modo a não estimular outros condôminos à inadimplência, em prejuízo da arrecadação e da boa gestão condominial.
- O acordo de parcelamento do débito deve incluir o débito integral mais acréscimos (multa, juros e correção)? Somente mediante aprovação da Assembleia Geral é permitido à administração dispensar os acréscimos, pois do contrário estará sendo descumprida a Convenção de Condomínio (Código Civil, art. 1348, VII).
- Os protestos de taxas condominiais independem de prévia aprovação por Assembleia Geral? (Lei 13160/2008 que alterou a Lei 11331/2002).
- O boleto de condomínio tornou-se título executivo extrajudicial de modo que o condomínio pode, ao invés de protestar, iniciar imediatamente ação de execução contra o condômino inadimplente? (Código de Processo Civil, art. 784, X). Esta solução é recomendada especialmente para o inadimplente contumaz. Para os outros, recomenda-se iniciar pelo protesto.
- Mesmo na fase de cobrança extrajudicial, a partir do momento em que envolvido o Jurídico é permitida a inclusão, no montante devido, dos honorários advocatícios, tanto aquele previsto na Convenção Condominial, quanto aquele previsto em contrato com o advogado que representará o condomínio? (Código Civil, arts. 389, 395 e 404; REsp 1.274.629 – STJ/2011)
- A procuração dada pelo Síndico ao advogado permanece válida mesmo que ele (Síndico) venha a ser substituído no curso da ação judicial por outro(s) Síndico(s)? (Apelação 853.403-00/4, TJSP/2004)
- O prazo de prescrição para cobrança condominial (perda do direito de ação) ocorre em 5 anos? (Resp 2009/0086844-6 – STJ/2011). Recomenda-se não esperar esse prazo porque a rapidez na cobrança resulta em menor débito, portanto, maior facilidade em compor com o inadimplente um esquema de pagamento suportável, além de não onerar pesadamente os demais condôminos que suportarão a mora do vizinho.